Fréttablaðið - 22.10.2020, Blaðsíða 12

Við gerum ekki ráð
fyrir að margir
hluthafar muni nýta sér
tilboðið.
Þorsteinn Már
Baldvinsson,
forstjóri
Samherja
Framboð á skrifstofu-húsnæði gæti aukist um 71 þúsund fermetra á næstu þremur eða f jór u m á r u m, sa m-kvæmt skýrslu ráðgjaf-
arstofunnar Reykjavík Economics
sem var unnin fyrir hagfræðideild
Landsbankans. Lagt var mat á það
hversu mörg uppbyggingarverkefni
væru í pípunum.
„Að öllu óbreyttu verður nægt
framboð á skrifstofuhúsnæði á
næstu árum,“ segir í greiningu hag-
fræðideildarinnar.
Aukningu framboðs má meðal
annars rekja til f lutninga skrifstofu
Alþingis í nýtt húsnæði og Lands-
bankans sem stendur að uppbygg-
ingu á nýjum höfuðstöðvum við
Austurhöfn. Mikil uppbygging
og tilf lutningar munu auka fram-
boð skrifstofuhúsnæðis í miðborg
Reykjavíkur um 30 þúsund fer-
metra, að mati skýrsluhöfundar.
Alls voru 1,3 milljónir fermetra
lagðir undir skrifstofustörf á Íslandi
og reiknast hagfræðideild Lands-
bankans til að skráðu fasteigna-
félögin, það er Eik, Reginn og Reitir,
eigi á bilinu 440 til 460 þúsund fer-
metra. Fram kemur í fyrrnefndri
skýrslu Reykjavík Economics að ef
horft er á landið í heild sinni, geti
71 þúsund fermetrar af skrifstofu-
húsnæði komið inn á markaðinn á
næstu þremur til fjórum árum. Full
nýting á öllum þessum fermetrum
samsvari 4.700 störfum. Þá kemur
einnig fram að 12 prósent skrif-
stofuhúsnæðis á höfuðborgarsvæð-
inu, alls 120 þúsund fermetrar, hafi
verið sett á sölu eða leigu.
Hins vegar höfðu einungis 4 pró-
sent af verslunarhúsnæði verið
sett á sölu eða leigu samkvæmt
skýrslunni. Á landinu öllu eru
verslunarfermetrar rúmlega 1,5
milljón talsins og þar af eiga skráðu
fasteignafélögin á bilinu 320 til 340
þúsund fermetra. Skýrsluhöfundur
telur að um 73 þúsund verslunarfer-
metrar séu í pípunum.
Verðvísitala atvinnuhúsnæðis
hefur á síðustu tólf mánuðum
lækkað að raunvirði um rúmlega
21 prósent eftir að hafa náð hágildi
á öðrum ársfjórðungi 2019. Grein-
endur bankans benda á að verð-
vísitala atvinnuhúsnæðis gefi vís-
bendingar um verðþróun, en sé ekki
nákvæmur mælikvarði. Dræm eftir-
spurn og veruleg aukning framboðs
getur dregið verðið enn meira niður
á næsta ári.
Mikið framboð fermetra gæti
flætt inn á dauflegan markað
Framboð skrifstofuhúsnæðis gæti aukist um 71 þúsund fermetra á næstu 3-4 árum samkvæmt nýlegri
skýrslu. Um 12 prósent af þeim fermetrum sem eru nú þegar til staðar eru á sölu- eða leiguskrá. Dræm
eftirspurn og aukið framboð gætu litað uppgjör fasteignafélaga að einhverju leyti á næstu fjórðungum.
Landsbankinn nýtir 10 þúsund fermetra í nýju byggingunni en selur um 6.500 fermetra. FRÉTTABLAÐIÐ/VALLI
„Við teljum að neikvæðar virðis-
breytingar á fjárfestingaeignum geti
að einhverju leyti litað niðurstöður
fasteignafélaganna á næstu fjórð-
ungum, þótt stórbrotnar breytingar
séu ólíklegar,“ segir í greiningunni.
Athygli vekur að markaðsverð
fasteignafélaganna er mun lægra
en bókfært virði eigin fjár (e. price
to book). Hlutfallið er lítillega hærra
en 0,5. Greinendur Landsbankans
segja að í ljósi þess að fasteignirnar
séu bókfærðar á markaðsvirði, sé
djúp gjá á milli væntinga hluta-
bréfamarkaðarins um framtíð
atvinnuhúsnæðismarkaðarins og
stjórnenda fyrirtækjanna.
Þá vísa greinendur til ritsins Fjár-
málastöðugleika, sem var gefið út af
Seðlabanka Íslands síðla september,
en þar kom fram að mikið af hótel-
og gistirýmum væri enn í byggingu
víða um land. Rúmlega 42 þúsund
fermetrar gistirýmis voru til dæmis
í byggingu á höfuðborgarsvæðinu
í júlí, sem jafngildir um 16 pró-
sentum af því gistirými sem þegar
er þar til staðar.
Á fyrri helmingi ársins færðu
félögin niður virði fjárfestingar-
eigna sinna um tæpa 3 milljarða
króna sem nemur um 0,8 prósent-
um af heildarverðmæti eignanna í
byrjun ársins. Virðislækkunin hefur
að langmestu leyti tengst hótelum.
„Dragist viðspyrnan á langinn gætu
neikvæð áhrif færst út til f leiri teg-
unda atvinnuhúsnæðis og frekari
virðislækkanir átt sér stað,“ sagði
í Fjármálastöðugleika Seðlabanka
Íslands.
Þá var bent á að enn hefði ekki
mælst mikil lækkun á ávöxtun fjár-
festingareigna sem var 5,1 prósent á
öðrum ársfjórðungi.
Félögin hafa leitast við að standa
vörð um lausafjárstöðu sína, meðal
annars með frestun greiðslna af
lánum, ný jum skuldabréfaút-
gáfum og útgáfu nýs hlutafjár.
thorsteinn@frettabladid.is
✿ Verslunar- og skrifstofuhúsnæði í byggingu
% af heildarmarkaði
25,5%
20,0%
17,5%
15,0%
12,5%
10,0%
7,5%
5,0%
2,5%
0,0%
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
✿ Gistihúsnæði í byggingu
% af heildarmarkaði
15,0%
12,5%
10,0%
7,5%
5,0%
2,5%
0,0%
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
HEIMILD: SEÐLABANKI ÍSLANDSHEIMILD: SEÐLABANKI ÍSLANDS
Þorsteinn Már Baldvinsson, forstjóri Samherja, segist ekki gera ráð fyrir því að margir
hluthafar Eimskips muni selja
hlut sinn, í yfirtökutilboði sem
berast mun í skipafélagið. Sam-
herji Holding, sem er tengt sam-
nefndri útgerð, mun leggja fram
yfirtökutilboðið. Hann segir að
ekki sé stefnt að því að skrá félagið
úr Kauphöll.
Samherji Holding jók hlut sinn
í Eimskip í 30,3 prósent í gær, úr
27,4 prósentum. Við það myndaðist
yfirtökuskylda. Hún skapast þegar
hluthafi eignast meira en 30 pró-
sent í skráðu fyrirtæki á Aðallista
Kauphallarinnar.
Þorsteinn Már segir að stærstu
hluthafar skipafélagsins hafi ekki
verið spurðir um afstöðu til yfir-
tökutilboðsins. „Nei, í raun ekki.
Það hefur sýnt sig að það er áhugi á
félaginu. Við gerum ekki ráð fyrir
að margir hluthafar muni nýta
sér tilboðið,“ segir hann í sam-
tali við Markaðinn. Lífeyrissjóðir
fara saman með rúmlega helming
hlutafjár.
Hann segir að ástæða yfirtöku-
tilboðsins sé tvíþætt. Annars vegar
hafi vakað fyrir stjórnendum Sam-
herja Holding að „ljúka þessu“ er
varði 30 prósenta mörkin. Ekki
sé ólíklegt að hlutafé skipafélags-
ins verði lækkað innan tíðar, en
Eimskip eigi umtalsvert af eigin
bréfum, og við það myndi eignar-
hlutur Samherja Holding fara yfir
30 prósent. Fram kemur á hluthafa-
lista að Eimskip er áttundi stærsti
hluthafi skipafélagsins með 3,3
prósenta hlut.
Hins vegar hafi Samherji Hold-
ing farið yfir 30 prósenta mörkin
í mars, rifjar Þorsteinn upp, og
því gert yfirtökutilboð í Eimskip,
en með það í huga að skipafélagið
yrði áfram skráð í Kauphöll. Horfið
var frá þeim áformum vegna óvissu
sem COVID-19 leiddi af sér. „Við
vildum klára vegferðina sem hófst
í mars,“ segir Þorsteinn Már.
Fram hefur komið í fréttum
að hinn 10. mars hafi Samherji
Holding aukið hlut sinn um þrjú
prósent í Eimskip og við það fór
eignarhluturinn yfir 30 prósent.
Samherji Holding óskaði síðan
eftir undanþágu frá tilboðsskyldu,
vegna þeirrar óvissu sem COVID-19
hafði á efnahagslífið á þeim tíma.
Fjármálaeftirlit Seðlabanka Íslands
veitti Samherja Holding slíka und-
anþágu hinn 31. mars síðastliðinn
og seldi Samherji Holding hluta-
bréf í Eimskip samdægurs, þannig
að hlutafjáreign félagsins í Eimskip
fór niður fyrir 30 prósent.
Verðið í yfirtökutilboðinu nú
miðast við gengið í gær, en ekki
10. mars. Frá þeim tíma og fram á
þriðjudag hafa hlutabréf Eimskips
hækkað um 24 prósent. Til viðbót-
ar hækkuðu bréfin um níu prósent
í gær. Það sem af er ári hafa hluta-
bréfin lækkað um tólf prósent.
Fram kemur í tilkynningu frá
Samherja að kaupin á hlutabréfum
í Eimskip endurspegli þá trú sem
stjórnendur Samherja Holding hafi
á rekstri skipafélagsins. – hvj
Ekki kannað afstöðu stórra hluthafa Eimskips til tilboðsins 
Peningastefnunefnd Seðla-banka Íslands taldi á fundi sínum fyrr í þessum mánuði
ekki vera ástæðu til „umfangsmikill-
ar [magnbundinnar] íhlutunar þar
sem framboð á ríkisbréfum hefði
ekki aukist til muna og verðmynd-
un og virkni markaða verið eðlileg.
Nefndarmenn voru sammála um
að þótt langtímaávöxtunarkrafa á
skuldabréfamarkaði hefði þokast
upp að undanförnu væri ekki til-
efni til kröftugri viðbragða að sinni.“
Þetta kemur fram í fundargerð
nefndarinnar sem var birt í gær en
þar segir einnig að allir nefndar-
menn hafi verið þeirrar skoðunar
að halda ætti meginvöxtum bank-
ans óbreyttum í einu prósenti.
Frá því í lok ágúst hafa vextir á
tíu ára ríkisskuldabréfum hækkað
um liðlega 0,5 prósent – úr 2,6 pró-
sentum í 3,1 prósent – og eru nú
komnir á svipaðar slóðir og í mars
þegar stýrivextir Seðlabankans
voru 2,25 prósent. Agnar Tómas
Möller, sjóðsstjóri skuldabréfa hjá
Kviku eignastýringu, sagði í sam-
tali við Markaðinn í síðustu viku
að skilaboðin sem markaðurinn
væri líklega að senda væru „að
Seðlabankinn þurfi að byrja að tala
minna um magnbundna íhlutun
[kaup á ríkisskuldabréfum] og þess
í stað að framkvæma meira.“
Seðlabankinn boðaði kaup á
ríkisskuldabréfum fyrir allt að 150
milljarða í mars, en frá þeim tíma
hefur hann hins vegar aðeins keypt
ríkisbréf fyrir um 900 milljónir.
Í fundargerð peningastefnu-
nefndarinnar, sem kom saman
dagana 5. og 6. október, segir að
það sé mat hennar að líklega væri
raungengi krónunnar lægra en
jafnvægisraungengið um þessar
mundir. Því væri mikilvægt að
Seðlabankinn héldi áfram inn-
gripum á gjaldeyrismarkaði til að
stemma stigu við veikingu á gengi
krónunnar. Taldi nefndin að reglu-
bundin sala bankans á gjaldeyri
við opnun markaða, sem hófst um
miðjan september, hafi aukið dýpt
og bætt verðmyndun. „Taldi nefnd-
in að þessar aðgerðir hefðu átt þátt
í að gengi krónunnar hélst nokkuð
stöðugt milli funda,“ segir í fundar-
gerðinni. – hae
Ekki tilefni
til kröftugri
viðbragða 
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
MARKAÐURINN
2 2 . O K T Ó B E R 2 0 2 0 F I M M T U D A G U R12 F R É T T I R ∙ F R É T T A B L A Ð I Ð