Morgunblaðið - 19.04.1996, Blaðsíða 20

20 D FÖSTUDAGUR 19. APRÍL 1996
MORGUNBLAÐIÐ
Húsin í landinu - aldur
þeirra og ástand
Nýbyggingar hafa til
þessa verið langmest
áberandi í byggingar-
iðnaðinum, en nú mun
viðhalds fara að gæta
meira samfara sam-
drætti í nýbyggingum,
segja verkfræðingarnir
Björn Marteinsson og
Benedikt Jónsson.
Þetta mun valda breyt-
ingu á byggingariðnað-
inum sem atvinnugrein.

Wfmmmmm
Morgunblaðið/Árni Sæberg
HÖFUNDAR greinarinnar, verkfræðingarnir Benedikt Jónsson og Björn Marteinsson.
Aþessari öld hafa landsmenn
svö til alveg endurnýjað
þann húsakost sem til var
í landinu um síðustu aldamót og
til viðbótar byggt mikið vegna
fólksfjölgunar og breyttra þjóðfé-
lagshátta. Fólksfjölgun, flutningur
fólks úr dreifbýli í þéttbýli og
minnkandi íjölskyldustærð, sam-
fara óskum um aukið rými á hvern
einstakling, hefur kallað á veruleg-
ar nýbyggingarframkvæmdir. A
sama tíma hefur þörf fyrir atvinnu-
húsnæðí og opinbert húsnæði vax-
ið mikið.
Vegna þessa hefur aukning í
húsakosti verið mjög mikil síðustu
áratugi og meðalaldur húsnæðis
því fremur lágur hérlendis. I land-
inu eru nú alls til tæplega 108
þúsund byggingar að meðtöldu
íbúðar- og atvinnuhúsnæði, útihús
í sveitum undanskilin, alls 78,9
milljónir rúmmetra. Fasteignamat
Sigurberg Guðjónsson, hdl,
Sæmundur H. Sæmundsson, sölustjóri,
Halldór Már Sæmundsson, sölufulltrúi.
Suðurlandsbraut 16 (3. hæð), 108 Rvík.
Sími 588 8787, fax 588 8780
Opnunartímar virka da
Langholtsvegur Faiieg 2-3ja
herbergja risfbúð á þessum eftir-
sótta stað. Yfir fbúðinni er mann-
gengt ris sem er panelklætt og
teppalagt. Hér borgar sig að skoða
strax. Verð 5,4 m. 122
írabakki Góð 3ja herb. íbúð í fallegu
sambýli. Parket á stofu, eldhúsi og for-
stofu. Tvennar svalir.Verð 6,2 m. 120
Lundarbrekka Kópav. Fai-
leg 3ja herbergja íbúð á 3 hæð í fjöl-
býli. Góð sameign, sér inngangur.
Verð 6,9 m. 111
Furugerði Falleg 70 fm íbúð á jarð-
hæð í fjölb. Parket á gólfum. Sér garður.
m. Skipti möguleg á 4ra herb. íbúð I
sama hverfi. Verð 6,8 m. 105
Gnoðarvogur Falleg 70 fm íbúð
á annarri hæð. Fallegt baðherbergi.
Góð eign á einum besta stað í bænum.
Stutt I alla þjónustu. Verð 6,7 m.
Vönduð eign. 100
Austurbrún Vorum að fá í sölu
neðri hæð I þríbýlishúsi, samtals 110
fm auk bílskúrs sem er 40 fm. Góður
staður. Verð aðeins 9,5 m. 124
ga 9-18, laugardaga 11
Vantar allar
stærðir
og gerðir eigna
á skrá
vegna mikillar
eftirspurnar
Barmahlíð Mjög falleg 4ra herb.
tbúð við Barmahlíð. Öll ný uppgerð.
Það borgar sig að skoða þessa.
Verð 6,9 m. 114
Rauðalækur Vorum að fá í sölu
góða hæð á Lækjunum. Skiptist í tvær
stofur, hol, eldhús, bað, hjónaherbergi
og forstofuherbergi m/sér snyrtingu.
Þvottahús á hæðinni. Verð 8,1 m. 116
Skaftahlíð 4ra herbergja falleg
íbúð á 3. hæð. Stærð 104 fm þrjú
svefnherbergi og stór stofa. Tvennar
svalir. Góður staður. Hagstæð lán 3,3
m. Verð 8,7 m. 115
Langholtsvegur 4-5 herb. ris-
hæð í þríbýlishúsi. Sér inngangur, góð
eign á góðum stað í borginni. Verð 7,4
m 101
Álfheimar Góð 4ra herb. íbúð á
l.hæð í fjölbýli.Stærð 96 fm. Frábær
staðsetning. Stutt f alla þjónustu. Verð
7,2 m. 104
14, sunnudaga 12-14
Dalsel Fallegt raðhús á tvelmur
hæðum. Stærð 156 fm 4 svefnherb.
Góð stofa og eldhús. Stæði í bíl-
geymslu. Þessa eign borgar sig að
skoða strax. Verð 11,3 m. 113
Ásgarður Raðhús sem er tvær hæð-
Ir og kjallari samtals 129 fm. Skiptlst í 3-
4 svefnherbergi, stofu, eldhús, bað, rúm-
góða forstofu, þvottahús, lítil snyrting og
geymsla í kjallara. Frábær sólbaðs- og
grillaðstaða í garði. Verð 8,3 m. 110
Skipasund Einbýlish. sem verið
er að breyta í tvær íbúðir. Heildar
stærð er um 140 fm ásamt 30 fm bfl-
skúr. Góð staðsetning.
Verð 12,0 m 117
Kambahraun Hverag. Ðnbýiis-
hús á einni hæð samtals 134 fm auk bíl-
skúrs sem er 48 fm Falleg lóð með heit-
um potti. Húsið er á einum besta stað (
Hveragerði. Skipti á minni eign í Reykja-
vík. Verð 9,2 123
Brautarholt 290 fm húsnæði á
3.hæð sem skiptist í danssal, eldhús,
bar, fatahengi, snyrtingu og stórar
útisvalir. Upplýsingar og teikningar hjá
H-Gæði. Verð: Tilboð. 109
VSKOÐUM SAMDÆGURS - EKKERT SKOÐUNARGJALD/
þessa húsnæðis er alls 850 millj-
arðar, en endurstofnverðið (metinn
nýbyggingarkostnaður) er alls
1.495 milljarðar.
Byggingarmagn í rúmmetrum á
mismunandi tímabilum er sýnt í
línuriti. Af línuritinu sést ljóslega
hversu nýlegar byggingar lands-
manna eru, en meðalaldur þeirra
er um 29 ár. Ennfremur sést að
aðrar byggingar heldur en íbúðar-
byggingar hafa verið meira en
helmingur alls byggingarmagns
undanfarin 30 ár. Nýbyggingar
hafa til þessa verið langmest áber-
andi í byggingariðnaðinum en nú
mun viðhalds bygginga fara að
gæta meira, samfara samdrætti í
nýbyggingum frá því sem mest
var.
Þetta mun valda breytingu á
byggingariðnaðinum sem atvinnu-
grein þar sem verksvið, efnisnotk-
un og verklag þurfa að taka mið
af breyttu hlutverki. Varðandi
framkvæmd alla og til að tryggja
áframhaldandi verðmæti fasteign-
anna, skiptir ennfremur mjög
miklu máli fyrir húséigendur og
þjóðarbúið í heiid að umráðamenn
húsnæðis geri sér grein fyrir
hvemig viðhaldsþörf mannvirkja
verði best háttað og hversu mikil
íjárþörf fylgir aðgerðunum.
Mismunandi
viðhaldsþörf
Ending og viðhaldsþörf er mis-
munandi eftir byggingarhlutum,
byggingarefnum og aldri bygginga
en er einnig háð fyrra viðhaldi.
Lélegt eða rangt viðhald getur haft
áhrif á endingu byggingar þannig
að endurbyggingar sé þörf fyrr en
ella. Athuganir á ástandi húsa,
umfangi viðhalds og viðhaldskostn-
aði hafa aðeins verið gerðar að
óverulegu leyti, og því óljóst hve
viðhaldsþörf mannvirkja er mikil
eða kostnaðarsöm hérlendis.
Á Norðurlöndunum er iðulega
miðað við að viðhaldskostnaður
nemi að jafnaði 1-5% af nýbygg-
ingarkostnaði á ári, neðri mörkin
fyrir íbúðarhúsnæði í einkaeign,
efri mörk fyrir sumt opinbert hús-
næði. Raunveruleg fjárþörf til við-
halds einstakra húsa dreifist vita-
skuld ójafnt milli ára þar sem við-
haldsþörf er lítil í nýju húsi en vex
svo með hækkandi aldri þess.
Þegar skoðaður er fjöldi bygg-
inga, t.d. öll hús í landinu saman,
myndi þessi sveifla jafnast nokkuð
út þar sem húsin eru af mismun-
andi aldri, en ójöfn aldursdreifing
húsa hérlendis flækir samt málið
nokkuð. Höfundar þessarar grein-
ar gerðu árið 1988 lauslega tilraun
til að meta væntanlegan viðhalds-
kostnað hérlendis og kom niður-
staðan mörgum á óvart þar sem
allt benti til að áðurnefndar erlend-
ar viðmiðunartölur geti einnig átt
við hérlendis.
Miðað við þessi mörk yrði við-
haldskostnaður allra bygginga
landsmanna á bilinu 15-75 millj-
arðar á ári, reiknað yfir endingar-
tíma húsanna. Viðhaldskostnaður
íbúðarhúsnæðis að nýbyggingar-
verðmæti 10 milljónir yrði t.d. að
jafnaði 100-200 .þúsund á ári.
Margir hafa velt því fyrir sér
hversu ábyggileg þessi viðmiðun
sé fyrir íslensk hús, m.a. með tilvís-
un til þess að byggingar hérlendis
séu mjög vandaðar og ekki sé því
að vænta samsvarandi viðhalds og
tíðkast erlendis.
Á móti má nefna að ytra álag
hér (vegna veðurfars) er mikið, og
sennilega meira heldur en á hinum
Norðurlöndunum. Ljóst er að með
vaxandi viðhaldi mannvirkja er
ástæða til að kanna viðhaldsþörf
og athuga hvernig haga beri skipu-
lagi viðhaldsaðgerða.
Félagsvísindastofnun HÍ gerði
1992 viðhorfskönnun meðal hús-
eigenda, iðnaðarmanna og hönn-
uða og er þar að finna mjög fróð-
legar upplýsingar. I úttektinni eru
húseigendur m.a. spurðir um
hveiju viðhaldskostnaður sé talinn
nema á ári hvetju. Fram kemur
að af 144 aðspurðum húseigendum
telja 52% þeirra árlega viðhalds-
þörf íbúðarhúsnæðis vera innan við
50 þúsund krónur og 24% að hún
liggi á bilinu 50-150 þúsund, en
6% telja kostnað vera meiri.
Uppgefinn viðhaldskostnaður
mannvirkja endurspeglar lágan
meðalaldur húsnæðis hérlendis,
auk þess að kostnaðurinn kann að
vera vantalinn. Viðhaldskostnaður
á bilinu 50-150 þúsund á ári sam-
svarar um 0,6-2% af nýbyggingar-
verðmæti íbúðar eða allt að 1% af
hliðstæðu verðmæti sérbýlis, en
þessi kostnaður mun hækka með
vaxandi aldri húsnæðis.
Gífurleg verð-
mæti í húfi
Miðað við heildarfjárfestingu í
byggingum, reynslu af viðhalds-
þörf erlendis frá og þessar fyrstu
nálganir á viðhaldskostnaði hér-
lendis er augljóst að gífurleg verð-
mæti eru í húfi. Brýnt er að greina
þarfir markaðarins, t.d. hvaða
þekkingar er þörf hjá húseigendum
og framkvæmdaaðilum og hvert
verður umfang þessa þáttar bygg-
ingariðnaðarins.
í þessum tilgangi er nú unnið
að rannsóknarverkefni með heitinu
„Ástand mannvirkja og viðhalds-
þörf“ hjá Rannsóknastofnun bygg-
ingariðnaðarins með styrk frá
Húsnæðisstofnun og Rannsóknar-
ráði íslands. Til þess að meta
væntanlegt umfang viðhaldsþarfar
þarf að vera þekking fyrir hendi
varðandi magn byggingarefna,
aldur þeirra og ástand og afla
þekkingar varðandi viðhaldsþörf
almennt.
Upplýsinga um þessi atriði hefur
verið safnað við ástandskönnun
mannvirkja, þar sem skoðuð hafa
verið alls 214 hús en 224 magntek-
in á Reykjavíkursvæðinu og jafn-
framt haft samband við eigendur
þeirra húsa. Húsin voru valin af