Morgunblaðið - 16.05.1996, Blaðsíða 16

16 D FIMMTUDAGUR 16. MAÍ 1996
MORGUNBLAÐIÐ
Atvinnuhúsnæði
Allt eins líklegt, að húsaleiga
hækki í takt við verðbólgu
Húsaleiga fyrir atvinnuhúsnæði
hefur yfírleitt staðið í stað að
undanfömu, en nú má sjá merki
um að hún fari hækkandi. Hér
fjallar Magnús Sigurðsson
um leigu á atvinnuhúsnæði í
viðtali við Olaf Þ. Gylfason
hjá Hagvangi, en þar hefur
nýlega verið gerð ítarleg
leigukönnun á stærstum hluta
höfuðborgarsvæðisins.
ÓLAFUR Þ. Gylfason stjórnmálafræðing-
ur stjórnaði húsaleigukönnun Hagvangs á
atvinnuhúsnæði.
HÚSALEIGA fyrir atvinnuhús-
næði hefur verið að hækka
að undanfömu. Því valda
m. a. hækkanir á bygggingavísitölu,
en flestir leigusamningar um at-
vinnuhúsnæði eru bundnir við hana.
Á undanfömum árum hefur bygg-
ingavísitalan staðið mjög í stað og
húsaleigan þar af leiðandi líka. Á
tímabilinu janúar-apríl í ár hefur
þessi vísitala hins vegar stigið skref
upp á við og hækkað úr 205,50 stig-
um í 209,70. Þetta er um 2% hækk-
un.
Byggingavísitalan er gefin út fjór-
um sinnum á ári, það er í janúar,
apríl, júlí og október og breytingar
á henni eru miðaðar við þær breyt-
ingar, sem orðið hafa á síðustu þrem-
ur mánuðum á undan með þeim fyrir-
vara þó, að vísitalan fyrir næsta
tímabil er fundin út einum mánuði
fyrirfram. Byggingavísitalan fyrir
apríl-júní í ár var þannig reiknuð út
í marz og miðuð við verðlag þess
mánaðar.
Hækkanir á húsaleigu vegna
breytinga á vísitölu eru hins vegar
ekki annað en breytingar til sam-
ræmis við verðlagsþróunina á hveij-
um tíma. Litlar breytingar til hækk-
unar hafa hins vegar orðið á leigu-
grunninum sjálfum, 'að minnsta kosti
að því er varðar atvinnuhúsnæði.
Þegar nýir leigusamningar eru gerð-
ir eða eldri samningar endurskoðað-
ir, ræður verðlagsþróunin ekki öllu
um leigugrundvöllinn. Breytingar á
framboði og eftirspum á atvinnuhús-
næði skipta þar einnig miklu máli.
Algeng leiga á góðu skrifstofuhús-
næði er nú 500-700 kr. á mánuði
fyrir fermetrann og 350-450 kr. fyr-
ir fermetrann á iðnaðarhúsnæði.
Leigan getur samt verið all mismun-
andi og hún fer ekki bara eftir hús-
næðinu heldur einnig eftir staðsetn-
ingu þess.
Hækkandi verðlag
— Verðbólgumælingar benda til
þess, að verðlag fari hækkandi og
húsaleiga mun vafalítið hækka í kjöl-
farið, segir Ólafur Þ. Gylfason, hjá
markaðsdeild Hagvangs. Hagvangur
gerir á hveiju ári húsaleigukönnun
fyrir atvinnuhúsnæði og er hún ný-
komin út fyrir þetta ár. Olafur stjóm-
aði þessari könnun, en sjálfur er
hann stjórnmálafræðingur að mennt.
— Markmiðið með þessari könnun
er að safna á einn stað sem ítarleg-
ustum upplýsingum um húsaleigu
fyrir atvinnuhúsnæði í Reykjavík,
Kópavogi og Hafnarfirði, segir Ólaf-
ur. — Þær upplýsingar, sem liggja
til grundvallar niðurstöðum þessarar
könnun, eru fengnar frá þeim mörgu
fyrirtækjum, sem tóku þátt í könnun-
inni. Auk þess voru upplýsingar
fengnar frá öðrum leigusölum og
leigjendum, bæði einkaaðilum og
opinberum stofnunum, en samtals
byggist könnunin á liðlega 500 leigu-
samningum.
Niðurstöður þessarar könnunar
em gefnar út í skýrsluformi og þeir
sem áhuga hafa, geta keypt þessa
skýrslu. Hún kostar nú 28.000 kr.
með virðisaukaskatti, en þeir sem
tóku þátt í könnuninni, fá hana með
20% afslætti. Að sögn Ólafs er meiri
áhugi á könnuninni nú en nokkru
sinni áður.
— Það var 15-20% aukning á
svörun í könnuninni í ár, en þar sem
svo stutt er síðan könnuninni lauk,
vitum við að sjálfsögðu ekki enn,
hvernig hún á eftir að seljast, segir
Ólafur. Hann segir marga geta hag-
nýtt sér þessa könnun Hagvangs.
Mörgum er í mun að vita, hvort þeir
eru að greiða háa eða lága húsaleigu
miðað við aðra. Þá eru valkostirnir
skoðaðir og finnist leigutökum húsa-
„leigan of dýr, þá flytja þeir sig á
annan stað til þess að komast í ódýr-
ari húsaleigu eða þeir endursemja
um húsaleigu á því húsnæði, þar sem
þeir voru fyrir. Fyrirtækin geta líka
þurft að flytja af öðrum ástæðum
og þá þurfa stjórnendur þeirra einnig
að semja um húsaleigu að nýju.
Að sögn Ólafs er mikill munur á
leigu fyrir jarðhæðir og efri hæðir.
— Við samanburð á leigu á verzlunar-
húsnæði, sem að öllu jöfnu er á jarð-
hæð og skrifstofuhúsnæði, sem er
yfirleitt á efri hæðum, sést að húsa-
leiga á jarðhæð getur verið ríflega
tvöföld leiga húsnæðis á efri hæðum,
segir Ólafur. — Stærð húsnæðis hef-
ur líka verulega áhrif á húsaleigu.
Nær undantekningarlaust er húsa-
leigan hlutfallslega hæst fyrir leigu-
húsnæði, sem er innán við 100 ferm.
Kringlan með
algera sérstöðu
— Það er ekki mikill munur á
húsaleigu fyrir verzlunarhúsnæði
eftir hverfum, en þó með vissum
undantekningum, heldur Ólafur
áfram. — Kringlan hefur algera sér-
stöðu, en þar er leigan miklu hærri
en annars staðar, enda húsnæðið þar
frábrugðið öllu öðru verzlunarhús-
næði á höfuðborgarsvæðinu. Há hú-
saleiga þar virðist því ekki hafa mik-
il áhrif á húsaleigu á verzlunar- og
þjónustuhúsnæði á öðrum stöðum.
Annars staðar er leigan mjög
áþekk og ekki um neinn umtalsverð-
an mun að ræða nema þegar komið
er út fyrir borgarmörkin, en bæði í
Kópavogi og Hafnarfirði er leigan
lægri en í höfuðborginni sjálfri.
Það er samt ekki hægt að alhæfa
neitt um leiguverðið. Það eiga sér
stöðugt stað einhveijar breytingar á
því frá einum tíma til annars. Því
má sjá dæmi um verulegar breyting-
ar ýmist til hækkunar eða lækkunar
a leigu, sem sýna glöggt, að húsa-
leiga er ávallt breytingum háð.
Að sögn Ólafs hefur sú þróun
haldið áfram, að iðnaðarsvæðin fær-
ast til í borginni. — Ásókn verzlunar-
fyrirtækja inn á iðnaðarsvæði hefur
í för með sér, að iðnfyrirtækin hopa
burt, segir hann. — Þau treysta sér
ekki til að greiða sömu húsaleigu og
verzlunarfyrirtækin, sem eru yfirleitt
reiðubúin til þess að greiða mun
hærri leigu.
Múlahverfí er gott dæmi um þessa
þróun. Þar voru áður mörg iðnfyrir-
tæki, sem síðan fluttu sig inn á
Skeifusvæðið. Nú hafa þau svo aftur
flutt sig til upp í Höfða, en verzlunar-
fyrirtæki haslað sér völl á Skeifu-
svæðinu, sem er orðið að miklu og
vaxandi verzlunarsvæði. Svipuð þró-
un hefur líka átt sér í Hálsahverfinu