Þjóðviljinn - 04.05.1988, Blaðsíða 5

Húsnæðis vandinn
fleiri töfralausnir
Þessi grein er hin fyrsta af þremur.
í þeim verður fjallað um húsnæðis-
málin frá ýmsum hliðum. Kaupgeta
fólks fer stöðugt minnkandi. Því
valda háir vextir og skortur á lánsfé.
„Nýja“ húsnæðislánakerfið hefur
verið afskrifað. Frjálsum verðbréfa-
markaði er ætlað að leysa það af
hólmi ef marka má nýjustu tillögur. í
fyrstu greininni er einkum fjallað um
þessi mál. í síðari greinunum verður
drepið á ýmis afmörkuð vandamál
og helstu hugmyndir sem komið
hafa fram í húsnæðismálum að und-
anförnu.
Núverandi húsnæðiskerfi sem gjarnan hefur verið kallað „nýja" hús-
næðiskerfið er skömmtunar- eða biðraðakerfi. Fólk,sem hyggur á
húsnæðiskaup verður að láta skrá sig á biðlista nokkrum árum áður en
kaup fara fram.
Mjög heit umræða hefur verið
um húsnæðismál undanfarinn
hálfan áratug. Frá 1983 hafa
menn leitað lausna á húsnæðis-
vanda sem áður var óþekktur hér
á landi. Á undanförnum árum
hafa ráðamenn töfrað fram
hverja allsherjarlausnina á fætur
annarri. f árslok 1983 gerði þá-
verandi ríkisstjórn „stórátak" til
að leysa húsnæðisvandann í eitt
skipti fyrir öll. Sú lausn dugði
skammt og vandamálin hrönnuð-
ust upp næstu ár. 1 september
1986 var tekið í notkun það hús-
næðislánakerfi sem við búum nú
við. Með því átti enn að gera stór-
átak og framkvæma allsherjar
endurskipulagningu á húsnæð-
ismálum. betta kerfi er almennt
nefnt „nýja húsnæðiskerfið".
Umræður um húsnæðismálin
hafa að miklu leyti snúist um það
síðan. „Nýja kerfið leysti ekki
þau vandamál sem því var ætlað.
Það hefur aftur á bóginn skapað
enn ný vandamál. Nú nýverið
hefur nefnd á vegum félagsmála-
ráðuneytisins sett fram hugmynd
að enn einni allsherjarlausn á
fjármögnun húsnæðismála. Urn-
ræðan mun því væntanlega enn
um sinn snúast um allsherjar-
lausnir.
„Nýja“ húsnæðis-
kerfið
„Nýja“ húsnæðiskerfið er í
raun skömmtunar- eða biðraða-
kerfi. Fólk sem hyggur á húsnæð-
iskaup verður að láta skrá sig á
biðlista nokkrunt árum áður en
kaup fara frarn. Kerfið líkist
einna helst því sem gerist í
sumum kommúnistaríkjum. Með
því er gerð tilraun til að leysa
lánamál húsnæðismarkaðarins
með opinberu lánsfé. Svo
óheppilega vildi til að það var
tekið í notkun skömmu fyrir al-
þingiskosningar. Stjórnarflokk-
arnir áttu af þeim sökunt erfitt
með að laga ágalla kerfisins án
þess að setja ofan í kosningabar-
áttunni. Til þess að bjarga kerf-
inu hefði þurft að endurskoða
það í upphafi árs 1987. Það var
ekki gert. Fyrir einu ári sendi
Húsnæðisstofnun ríkisins út bæk-
ling til kynningar á „nýja“ kerf-
inu. Til dæmis unt bjartsýni
manna ntá nefna eftirfarandi til-
vitnun. „Þaer breytingar sem ver-
ið er að gera í húsnæðismálum
þjóðarinnar eru mjög róttækar.
Markmið þeirra er að Island telj-
ist til þeirra þjóðfélaga, þar sem
almenningi er gcrt klcift að
eignast þak yfir höfuðið án þess
að leggja lífshamingjuna að
veði.“ I bæklingnum var þeirri
fullyrðingu að kerfið væri að
springa vegna skorts á lánsfé
svarað á eftirfarandi hátt: „Þegar
á heildina er litið hefur fjöldi um-
sókna reynst svipaður því sem var
áætlað“. Þessi ummæli eru at-
hyglisverð nú þegar ekki er
lengur um það deilt að kerfið sé
stórgallað. Suntir telja að það sé í
raun ónýtt. Biðtími eftir lánum er
kominn upp í 4 til 5 ár. Talið er að
sjöunda hver fjölskylda í landinu
verði á biðlista um næstu áramót.
Megingalli kerfisins er að það
gefur umsækjenduni meiri fyrir-
heit en það getur staðið undir. í
dag hrekkur allt ráðstöfunarfé
Byggingarsjóðs ríkisins tæplega
fyrir lánum til þeirra sem eru að
kaupa sína fyrstu eign. Biðtíminn
sem nú þegar er orðinn mjög
langur mun af þeim sökum enn
lengjast næsta hálfa áratuginn.
Kerfið hefur vissulega sína kosti.
Áðurnefndir ágallar yfirgnæfa þá
hins vegar. Háværar raddir vilja
leggja það niður og taka upp nýtt
gjörbreytt kerfi.
Aðkallandi
vandamál
í fyrra spenntist fasteignaverð
upp úr öllu valdi. Fasteignaverð í
upphafi þessa árs jafnaðist á við
það sem hæst hafði mælst áður.
Þá voru greiðslukjör á fasteigna-
markaði slæm. Við þessar að-
stæður fóru of margir út í kaup. Á
yfirstandandi ári, 1988, má
reikna með að nýr hópur fólks
lendi í greiðsluvandamálum.
Söluverð mun að öllum líkum
lækka á föstu verðlagi þegar líður
á árið. Launahækkanir halda
ckki á við verðbólgu. Fólk sem
lendir í greiðsluerfiðleikum mun
því upplifa erfiðleika vegna mis-
gengis launa og verðlags. Bygg-
ingarsjóð ríkisins skortir fé til að
mæta þessum vanda. Einnig má
reikna með að nokkur hundruö
fjölskyldur sem í venjulegu ár-
ferði hefðu keypt sína fyrstu íbúð
í ár verði að fresta kaupunum.
Liðlega 2000 umsækjendur munu
fá lán úr Byggingarsjóði ríkisins í
ár. Það er innan við helmingur
þeirra sem kaupa eða byggja í
meðalári. Mikil og vaxandi
vöntun er á leiguíbúðum. Ætla
má að á hverju ári skapist þörf
fyrir 250 leiguíbúðir eingöngu
vegna þess að því fólki fjölgar
sem ekki ræður við að kaupa sér
húsnæði. Sum þessara vanda-
niála eru afleiðing „nýja" hús-
næðislánakerfisins.
Minnkandi
kaupgeta
Kaupgeta unga fólksins fer
stöðugt minnkandi. Því valda að-
allega þrír þættir. Hækkun raun-
vaxta, skortur á lánsfé og óhag-
stætt skattakerfi. Mjög er nú
þrýst á stjórnvöld að hækka vexti
af lánum úr Byggingarsjóði ríkis-
ins. Þeir eru 3,5%. Vextir af öðr-
um lánum sem húsnæðiskaup-
endum standa til boða eru enn
hærri. Ætla rná að meðalvextir
fólks sem nú er að kaupa sína
fyrstu eign séu ekki lægri en 5%.
Nýjustu tillögur gera ráð fyrir
enn hærri vöxtum. Sennilega
hækka vextir af lánum úr opin-
bera lánakerfinu upp í 8% í lok
ársins. Þá verða meðalvextir hús-
næðiskaupenda ekki lægri en
8,5%. Hin svonefnda „sjálfseign-
arstefna“ í húsnæðismálum mun
ekki standa af sér svo háa vexti.
Undanfarin ár hefur þeim fækk-
að sem ráða við að kaupa sína
eigin íbúð. Þessi þróun mun
halda áfram. Talið er að 85%-
Stefán
Ingólfsson
skrífar
90% íslendinga búi í eigin hús-
næði. Þær kynslóðir sem á næstu
árum þurfa að afla sér húsnæðis
geta ekki vænst þess að fleiri en
75‘/« þeirra búi í eigin húsnæði.
Eftirspurn eftir leiguhúsnæði er
þegar orðin rnikil. I lún á enn eftir
að aukast. Ilúsaleiga hefur hækk-
að mikið. Margir reyna af þeint
sökunt að kaupa sér húsnæði
jafnvel þó þeir hafi tæplega bol-
magn til þess. Þeir lenda í
greiðsluerfiðleikum, gefast upp á
kaupunum og tapa oft öllum
eigurn sínunt.
Óhagstætt
skattakerfi
Breytingar, sem gerðar hafa
verið á skattakerfinu undanfarin
ár, hafa verið húsbyggjendum
óhagstæðar. Sanranburður við
grannlöndin er orðinn óhagstæð-
ur. Húsnæðiskaupandi í Dan-
mörku greiðir að líkum nálægt
2,0% lægri raunvexti af lánum
sínum þegar tekið hcfur verið til-
lit til skatta en kaupandi hér á
landi. I raun er þessi samanburð-
ur enn óhagstæðari því hér á landi
getur hver einstaklingur einungis
notið húsnæðisbóta í 6 ár. Miklar
breytingar hafa orðið á högum
húsnæðiskaupenda á síðustu
árum. Ungt fólk scnr er að kaupa
sína fyrstu eign nýtur nú hclmingi
minni skattalækkunar en gerðist
fyrir áratug. Þá er ótalinn gríðar-
lega mikill verðbólguhagnaður
sem kaupendur nutu. Verðbólg-
an var lengst af 6% til 7% hærri
en vextirnir.
Fjárstreymi
til Reykjavíkur
„Nýja" húsnæðislánakerfið
hefur opnað augu manna fyrir því
að fé lífeyrissjóðanna rennur í
fjárfestingar í Reykjavík. Margir
hafa bent á þá staðreynd að þrír
fjórðu af lánum úr Byggingar-
sjóði ríkisins renni til íbúðakaupa
á höfuðborgarsvæðinu en einung-
is helmingur af iðgjöldum lí’f-
eyrissjóðanna komi þaðan.
Megnið af útlánum Byggingar-
sjóðs er fé lífeyrissjóðanna. Fé af
landsbyggðinni rennur því til
íbúðakaupa í Reykjavík. Munur-
inn er sennilega um 1500 miljónir
á þessu ári. Þessi tilflutningur fjár
er þó ekki tilkominn með nýja
húsnæðislánakerfinu. Kannanir
sem gerðar voru fyrir daga þess
sýndu að fólk utan af landi kaupir
20% af öllurn íbúðum sem seldar
eru á höfuðborgarsvæðinu. Það
fékk áður lán sín beint frá lífeyris-
sjóðnum. Flestir eru að flytja til
Reykjavíkur en einnig er Ijóst að
landsbyggðarmenn hafa lengi
fjárfest í fasteignum í Reykjavík.
Taliö er að um 2 þúsund íbúðir í
Reykjavík séu í eigu utanbæjar-
manna. Það þýðir að tuttugasta
hver fjölskylda á landsbygginni á
íbúð í Reykjavík.
Enn nýtt
húsnæðis-
lánakerfi
Ymsar hugmyndir eru uppi um
að breyta „nýja“ húsnæðislána-
kerfinu. Þær sem mestrar hylli
njóta eru þó enn sem komið er
ekki úthugsaðar. í raun eru þær
hugnryndir sem fram hafa komiö
álíka vel rökstuddar og það kerfi
var á sínum tíma sem nú er dæmt
ónýtt. Mun erfiðara er að gera
breytingar á núverandi kerfi en
menn hafa áður átt við að venjast
viö endurskoðun húsnæðismála.
í bókunr Húsnæðisstofnunar
ríkisins eru nú þegar skráðir hátt í
11 þúsund urnsækjendur á bið-
lista. Þeir hafa þegar öðlast
lánsrétt samkvæmt gildandi
lögum. Ef standa á við fyrirheit
senr þeim hafa verið gefin þarf að
útvega nálægt 25 mil jarða króna í
lán áður en nýtt kerfi verður
tekið í notkun. Nýtt kerfi verður
af þeinr sökum tæplega að raun-
veruleika fyrr en í tíð næstu ríkis-
stjórnar. Til þess aö kerfið geti
komið fyrr í gagnið verður að
svipta nokkur þúsund fjölskyldur
lánsrétti eða fá þær til að falla frá
honum. Það veröur væntanlega
að gera með því að lækka fjárhæð
lánanna og hækka vexti. Þær til-
lögur sem helst eru til unrræðu
miða að því að tekið verði upp
svonefnt skiptibréfakerfi. Kerfið
byggist á því að Byggingarsjóður
ríkisins hætti að lána til kaupa á
eldra húsnæði. í stað þess leiti
kaupendur og scljcndur notaðs
íbúðarhúsnæðis eftir fjármagni á
frjálsum verðbréfamarkaði og í
bankakerfinu. Stuöningur ríkis-
ins felst í útgáfu ríkistryggðra
skiptibréfa. Ef þessi leið verður
farin verður að gera gagngerar
endurbætur á félagslega húsnæð-
iskerfinu. í þeim löndum sem
byggja húsnæðismál sín á svipuð-
um forsendum og hugmyndirnar
gera ráð fyrir búa ekki fleiri en
65% fólks í eigin húsnæði. Þó eru
mörg þeirra með skattakerfi sem
er mun hagstæðara húsbyggjend-
um en það kerfi sem við búurn við
auk þess að vextir eru lægri. Þess-
ar tilögur boða því í raun form-
legt fráhvarf frá „sjálfseignar-
stefnunni'1. Þeim þarf að fylgja
eftir með öflugri aðgerðum í fé-
lagslega kerfinu en gerðar hafa
verið um árabil.
í næstu grein verðurfjallað um
vandamál landsbyggðarinnar, háan
byggingarkostnað og óhagstæð
greiðslukjör á fasteignamarkaði.
Einnig verður lýst þeim vanköntum
sem eru á því að láta verðbréfa-
markaðinn um að fjármagna
húsnæðismarkaðinn.
Stefán Ingólfsson, verkfræðingur
Miðvikudagur 4. maí 1988 ÞJÓÐVILJINN - SÍÐA 5