Tíminn - 15.08.1975, Blaðsíða 11

Tíminn - 15.08.1975, Blaðsíða 11
10_______________TÍMINN___ ___Föstudagur 15. ágúst 1975 Föstudagur 15. dgúst 1975 Reynir Hugason, verkfræðingur: HÚSNÆÐI FYRIR ALLA MEÐ VIDRÁDANLEGUM KJÖRUM TÍMINN Þetta hús mun vera byggt af Byggingafélaginu Einhamri, sem hefur byggt mjög ódýrt. Nú kemur að þeirri stóru spurningu, sem allir spyrja sig og aðra en enginn virðist kunna svar við. Er þetta gullgrafaraæði, sem rikt hefui. i húsbyggingamálum, nauðsynlegt og æskilegt? Eru til einhverjar leiðir til þess að gera ungu fólki leift að afla sér hús- næðis á viðráðanlegum kjörum og án þess að menn sliti sér um aldur fram og hálf drepi sig af erfiði. Fram til þess hefur verið rætt um tvær leiðir aöallega. 1 fyrsta lagi lækkun byggingakostnaðar og i öðru lagi verðtryggingu spari- fjár, svo hægt sé að veita meiri lán en nú er gert. Samkvæmt upplýsingum Hús- næðismálastjórnar er fjármögn- un byggingasjóðs með afborgun- um og vöxtum af eldri lánum, að- eins um 15% af heildarfjár- veitingum á hverju ári og fer hlutur þeirrar fjármögnunar sifellt minnkandi. Að sjálfsögðu ætti Byggingasjóður rikisins að standa undir sér sjálfur. Það er ekkert vit i þvi að láta hús- byggjendur á þennan hátt eignast 85% af þvi fé sem lánað erút á A byggingarstað. hverju ári. Fjármögnun sjóðsins af hálfu rikisins ætti að vera þannig að aöeins væri veitt af fjárlögum fé.sem næmi aukningu i húsnæðisþörf á hverju ári, af- gangurinn ætti að koma i formi vaxta og afborgana af eldri lán- um. Sama má að visu segja um aðra sjóði, svo sem Lánasjbð is- lenzkra námsmanna. Ég sjálfur hef fengiö þar samtals 700 þús. kr. að láni, sem hefur haldið mér við nám i 5 ár. Nú þegar þremur ár- um áður en ég á að byrja aö grejða af lánunum, nægja þessir peningar ekki til þess að halda manni við nám i 1 ár, hvaö þá meira. Mér verður þvi varla skotaskuld úr þvi að greiða náms- lánið, þegar þar að kemur. Margir hafa einblint á lækkun byggingaknstnaðar, sem eina helztu leiðinatil þess að gera ungu fólki betur kleift aö komast yfir eigin ibúð. Min skoðun er, að það sé ekki svo auðveld leið,ef miðað er viö þær aðstæöur, sem viö bú- um viö. Stórvirkar vinnuvélar, fullkomin byggingatækni, verk- smiðjuframleiðsla húseininga og tæknilegar nýjungar eru allt at- riði sem lækka byggingakostnaö en gera jafnframt kröfur til þess að byggt sé i stórum stil, 3-500 hús á einu bretti eða jafnvel meira. Þjóðfélagsandinn krefst þess hins vegarað einstaklingurinn standi i húsbyggingunum að meira eða minna leyti sjálfur og þá verður ekki komið við beitingu neinna tækninýjunga er máli skipta, enda húsbyggjandanum i flestum tilfellum fullkomlega ókunnugt um, að slikt sé mögulegt. Hann hefur aðallega sinar tækniupp- lýsingar frá afgreiðslumönnum i byggingavöruverzlunum og frá foreldrum sinum og kunningjum, sem gengið hafa i gengum eld- raunina sjálfir. Ég hef margoft spurt sjálfan mig þeirra spurninga hvort það sé nokkurt réttlæti i þvi að menn fái að halda áfram að byggja yfir sig húsnæði og taka á sig skulda- byrðar sem þeir eru ekki borgunarmenn fyrir. . Litum á venjulegt fólk, með tekjur sem svara 1,2 milljónum króna á ári og 2 börn á framfæri, Hve miklum peningum getur þetta fólk safnað á 1 ári? Ég gizka á, 300 þús. kr. i mesta lagi. Það myndi þvi taka það 20 ár að eignast fjögurra herbergja ibúð i blokk, ætti það að greiða hana fullu verði. t staðinn er ástandiö þannig, að þessi fjölskylda setur allt fjármálakerfi sitt úr skorðum i 6-8 ár til þess að eignast ibúðina, missir jafnvel sjónir á öllu öðru en þvi að komast út úr þvi að eignast húsnæðið, vinnur undir drep, svikur undan skatti eins og hægt er og sinnir ekki börnum og Greín II 1 grein I, sem birt- ist i Timanum i gær rakti Reynir Huga- son ástandið á bygg- ingamarkaðinum hér á landi og nefndi nokkur dæmi i öðr- um löndum til sam- anburðar. í þessari grein lýsir Reynir þvi „kerfi”, sem hann telur að geti fært okkur „húsnæði fyrir alla með við- ráðanlegum kjör- um.” heimilislifi. Lætur tómstunda- áhugamál lönd og leið og berst um á hæl og hnakka, við að halda i horfinu eða halda sér „fljót- landi” eins og það er kallaö. Þjóð- félagið tapar miklum peningum á þvi. að ungir menn og konur, sem lært hafa ákveðin sérhæfö störf, éyða fyrstu 5-10 árum ævi sinnar, sem ætti að vera frjóasti timinn á starfsævi þeirra, i að bjástra við að byggja yfir hausinn á sér, þar sem nóg er af sérhæfðu starfsliði til að gera það fyrir það. Þjóð- félagskerfið er sem sé svo rang- iega uppbyggt, að þaö er betra fyrir lækni að vinna við málningu og naglhreinsun i húsinu hjá sér, en að vinna að sinni praktik, (svo ég fari nú út i öfgar), A þessu er til sú lausn, sem ég ætla nú að rekja. Ég kýs að setja hana'upp, sem fullmótað kerfi eins og hrinda ætti þvi i fram- kvæmd að vori komanda og sýna jafnframtfram á afleiðingar þess á þjóðarandann og verðbólgu- hugsunarháttinn. Menn verða auðvitað að hafa i huga, að þetta er ekki eina leiöin, sem fær er, heldur ein af mörgum.Hitt er svo annað mál, að enginn sýnilegur vilji hefur verið til þess ennþá að leysa húsnæðisvanda unga fólksins af hálfu stjórnvalda. Kerfié Við skulum hugsa okkur að i byrjun febrúar næsta árs yrði auglýst eftir umsóknum um hús- næði, þar sem greiða ætti 10% af kostnaðarverði ibúðarinnar viö samning, en afganginn á 25 árum. Umsóknarfrestur væri 15. febrúar-15. april, ár hvert. Svo lægi fyrir 15. apr. að x margir um sækjendur væru um 2ja herbergja ibúðir, sem kosta ættu fullbúnar 3,5 milljónir, y umsækjendur væru um 3ja herbergja ibúðir, sem kosta ættu 4,5 milljónir, z um 4 herbergja ibúðir á 5,5 milljónir og r um einbýlishús á 9 milliónir. Fyrir lægi þá að summuna x*3,5 +y4,5+z*5,5+r-9 millj—10% af summunni, sem væri útborg- unin , vantaði i bygginasjóð rikisins það ár til þess að fjár- magna þessar framkvæmdir. Rikisstjórninni væri nú tilkynnt það að summuna S milljónir kr. vantaði i byggingasjóð vegna framkvæmdanna. Hinn 15. mai væri þvi ákveðið að gefa út rikistryggð skuldabréf, verðtryggð með byggingavisitölu fyrirallri upphæðinni og þau seld á frjálsum markaði. Bygging allra ibúðanna væri siðan boðin út og rikið tæki siðan hagstæðasta tilboðinu, mögulega fengi rikið einhvern ábata af þessu vegna þess að stórbyggingafyrirt. sæju sér mögulegt að byggja fyrir lægra verð en hið auglýsta op- inbera verð. Auðvitað hirti rikíð mismuninn, en látum það vera. tbúðabyggingarnar tækju vart meira en eitt ár ef sæmilega tæknilegum vinnubrögðum væri beitt. Húseiningaverksmiðjur fengju þannig stórkostlegt tækifæri til þess að þróast og myndu geta undirboðið hinn al- menna handverksmarkað gifur- lega, ef partiin væru nægilega stór, sem byggð væru Stór byggingafyrirtæki eins og Einhamar, Breiðholt h.f. fengju þarna einnig gullið tækifæri til að sýna yfirburði nýrrar byggingatækni, þar sem ein- ingarnar yrðu væntanlega nægi- lega stórar. Skipulagsundir- búning og frumvinnu mætti jafn- framt taka úr höndum bæjar- félaganna og fela byggingafyrir- tækjunum sjálfum. Fyrirtækin hefðu nóg rekstrar- fjármagn, þvi bróðurpartur byggingakostnaðarins er greidd- ur beint úr Byggingasjóði rikisins. Nú er komið að einstaklingnum, sem pantað befur sér sina ibúð. Hvernig kem- ur reikningsdæmið út fyrir hann? Tökum dæmi um visitöluf jöl- skylduna, sem hefur 1,2 milljónir króna i tekjur á ári og á 2 börn og þarf þvi 4 herbergja ibúð i blokk. Ibúðin er auglýst á 6 milljónir, út- borgun er þvi 600 þús. kr., sem er hverri visitölufjölskyldu kleift að slá út. Afgangurinn 90%, eða 5,4 milljónir er lánað til 20 ára, með verötryggðu láni er fylgir byggingavisitölu. Afborgun af láninu yrði þvi 270 þús. kr. á ári -+ vextir sem eru 3%, sem gera fyrsta árið 162 þús kr., en fara siðan smám saman lækkandi. Ekki væri hægt að hafa þessi lán annuitetslán. Heildarafborgunin væri þvi fyrsta árið 432 þúsund. kr. eða um 36 þús. kr. á mánuði. Fjölbýlishús I Breiðholti. (Timamyndir Róbert) m iPf M m ¥fj p mifj jim TwfPSí I f | J! ff? ?Tl IV| Þetta er það sem það kostar að kaupa yfir sig húsnæði, eigi að greiöa raunverulegt verö ibúðanna. Ekki er við þvi að búast að það yrði léttbærara með árunum að greiða húsnæðiskostnaðinn. væri þetta form haft á. þvi kaupgreiðsluvisitalan hefur aldrei gert betur en aö fylgja byggingavisitölu, þe. það mætti búast við þvi að framvegis yrði það jafnstór hluti launanna sem færi til greiðslu húsnæðis- kostnaöar og hann yrði fyrsta árið. eða 22,5% af árslaunum er færu i afborganir-, en vextir minnkuðu hins vegar árlega úr 13,5% af árslaunum i 0% á tuttugu árum. Ég skal viðurkenna að þetta dæmi litur ekkert mjög glæsilega út við fyrstu sýn. Ef það er hins vegar borið saman við aðstæður i Kanada eða Sviþjóð, er þetta afar svipuð útkoma. Þetta er heldur ekki nein endanleg lausn. Hægt væri að taka upp ýmsa aðra nýbreytni. Bæjarfélögin gætu tekið upp á þvi að greiða hús- næðisstyrk til láglaunaf jöl- skyldna i formi mánaðarlegra greiðslna, þannig að það yrði t.d. álitið óeðlilegt að fjölskyldur greiddu meira árlega i húsnæðis- kostnað en sem svarar 25% af árstekjum sinum. Visitölu- fjölskyldan fengi þvi 432 þús. — 300 þús. = 132 þús. kr. i húsnæðis- styrk eða um 11 þús. kr. á mánuði. Raunverulegur hús- næðiskostnaður yrði þvi 25 þús. krónur á mánuði, sem er ná- kvæmlega venjulegt gangverðá 4 herbergja leiguibúð I blokk. Mis- munurinn er bara sá að i slikum tilfellum væru menn jafnframt að eignast húsnæöið og það er ein- mitt þaðí sem allir leggja svo mikið upp úr hér á landi. Að sjálfsögðu eru til aðrar leiðir til að létta byrðina fyrir þeim.sem efnaminni va>ru eða ef menn ósk- uðu el'tir lægri húsnæðiskostnaði. Nægði t.d. að lengja lánstimann i 25 eða 30 ár. Afborgunjn af slíku 30 ára láni yröi fyrir visitölufjöl- skvlduna okkar 5,4 milljónir/30 = 180 þús. krónur á ári, eöa 15 þús. krónur á mánuöi að viðbættum vöxtum. sem væru fyrsta árið 13.500 kr. á mánuði. Heildarhús- næðiskostnaðurinn næmi þvi 28.500 kr. Að sjálfsögðu kemur til viðbótar þessu viðhald á húsinu, sameignarkostnaður, hiti, ljós o.s.frv. Fyrir þá sem sæju sér hag í því mætti bjóða lánið aðeins til 5 eða 10 ára, en þá yrðu hins vegar árlegar greiðslur tilsvar- andi meiri. Útgáfa rikistryggðra skuldabréfa til mismunandi langs tima, mundi einnig auka fjöl- breytni þessarar starfsemi. Rikistrvggð skuldabréf eru mjög vel seljanleg, enn sem komið er a.m.k., og jafn- góö fjárfesting og steinsteyp- an. Með þessu móti yrði lika tryggt að rikið gæti endur- greitt skuldabréfin þegar að gjalddaga kemur. Ég get ómögu- lega séð að betra kerfi sé að verö- launa þá, sem eru nógu kaldir að leggja út i ibúðabrask með nú- gildandi kjörum, með þvi að greiða að meira eða minna leyti beint úr vasa skattborgaranna, minnst 1/3 hluta af ibúðarverð- inu, sem aldrei endurheimtist og i morgum tilfellum mun meira. Ef gert er ráð fyrir að byggt yrði jafn mikiðárið 1975 og árin á und- an, t.d. um 2000 ibúðir, mundi Byggingasjóður rikisins þurfa að leggja fram 3,4 milljarða eða 1700 þús. á hverja ibúð til þeirra fram- kvæmda. Ef aðeins 15% af þvi fé endurheimtist vegna minnkandi verðgildis peninganna yrðu það þvi 1445 þús. krónur, sem hver húsbyggjandi fengi þarna i styrk á 20 ára bili, eöa 72250 kr. á ári. Það er þá sá húsnæðisstyrkur, sem nú er greiddur, óháð greiðslugetu þeirra sem i hlut eiga. Alvarlegur þjóöfélagslegur misbrestur, sem nú er viðloöandi, er þetta ofboðslega kapphlaup við verðbólguna. Ég þykist sjá að með þessu móti yrði þeim bresti útrýmt að mestu, menn héldu að visu áfram að fjárfesta i stein- steypu, en öllu auðveldara ætti að vera að koma yfir sig húsnæði, en nú er. Gaman er að velta þvi fyrir sér hver áhrif þetta nýja kerfi hefði á hinn almenna húsnæðismarkaö. Ég geri ráð fyrir að húsnæðis- kostnaður i þessum rikisbyggðu húsum yrði leiðandi um leigukjör á hinum almenna húsnæðismark- aði. Myndu leigukjörá almennum markaði vera þó nokkuð lægri en húsnæðiskostnaður visitölu- fjölskyldunnar i rikisbyggðu ibúðunum. Annars færu menn að sjálfsögðu aö hugsa sig tvisvar um, hvort þeir ættu að leigja eða kaupa rikisbyggt. Hinn almenni byggingamarkaður gæti án vand- v kvæða þrifizt samhliða þessu kerfi I núverandi mynd og þeir sem það kysu, gætu byggt upp á gamla mátann. Hætt er viðað minni spámenn meðal bygginga- meistara yrðu aö taka upp aukna hagræðingu og gera hagkvæm innkaup, bæta stjórnun og taka upp betri tæknibúnað ef þeir ætl- uðu að lifa i samkeppni viö stóru byggingafélögin. Rétt er að minna á það, að húseiningaverksmiðjur veröa að leggja 20% söluskatt á framleiðslu sina; eins og málum er nú háttáð. Þetta hefur i för með sér að hús- einingaverksmiðjur eiga i erfið- leikum með að halda samkeppn- isstöðu sinni viö núverandi skil- yrði.entekst það þó.Yrðu þessar kvaðir atnumdar færi ibúðaverð greinilega niður um 20%. Fyrir visitölufjölskylduna okkar, þýddi þetta lækkun úr 6 milljónum i 4,8 milljónir, eða lækkun á afborgun- um miðað við 20 ára lán úr 270 þús. i 216 þús. krónur, eöa um 54 þús. krónur, vextir á fyrsta ári lækkuöu úr 162 þús. krónum i 129600 eða um 32400 kr. Mánaðar- legur húsnæðiskostnaður myndi þvi lækka um 7200 kr. á mánuöi aðeins við aö afnema söluskatt- inn. Geta má þess,að rikið tapaði þó engum skatttekjum sem um- talsverðar eru, vegna þess að svo litill hluti ibúða er byggður úr húseiningum. Það væri aðeins ef verksmiðjunum yxi fiskur um hrygg, sem þessi kostnaður sparaðist húsbyggjandanum. Reikna má með að einfaldar aö- geröir, svo sem stöðlun glugga, hurða, eldhúsinnréttinga, skápa, einangrunar o.s.frv.,eitt útaf fyrir sig, gæti sparað byggingakostnað sem nemur minnst 10% af heildarverði ibúða. Þá fer nú þetta nýja kerfi,sem ég er að reka áróðurfyrir að verða býsna girni- legt, þvi að þá er húsnæðis- kostnaður kominn niður i 26 þús. á mánuði i 20 ár. Þessari aðferð við lausn húsnæðisvandans fylgir engin streita, hvorki fyrir hús- byggjandann þ.e. byggingafyrir- tækin, né þá sem kaupa. Hver og einn getur helgað sig þeirri sér- grein,sem hann er menntaður i og lifið öðlast önnur og háleitari markmiö en það eitt að koma þaki yfir höfuðið. Viölagasjóöshús úr tré í Breiöholtinu.

x

Tíminn

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Tíminn
https://timarit.is/publication/50

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.