Morgunblaðið - 24.10.2018, Qupperneq 14

BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Seðlabankinn varar í nýrri greiningu
við afleiðingum þess fyrir markað
með atvinnuhúsnæði og íbúðir ef
bakslag verður í hagkerfinu.
Fjallað er um málið í ritinu Fjár-
málastöðugleiki sem kom út í gær.
Segir þar að hröð hækkun raun-
verðs atvinnuhúsnæðis undanfarin
misseri, sérstaklega á höfuðborgar-
svæðinu, sé áhættuþáttur. Það sé
orðið hátt „miðað við flestar tengdar
hagstærðir og í sögulegu samhengi“.
„Hátt verð eykur líkur á verð-
lækkun komi bakslag í efnahagslífið
en sveiflur í verði atvinnuhúsnæðis
hafa leikið stórt hlutverk í fjármála-
kreppum víða um heim. Útlán sem
veitt hafa verið fasteigna- og bygg-
ingafyrirtækjum eru nú um fimmt-
ungur útlána viðskiptabankanna
þannig að verðlækkun atvinnuhús-
næðis gæti haft áhrif á bankana.“
Bent er á að í lok september hafði
verðvísitala atvinnuhúsnæðis hækk-
að um tæp 18% að raungildi á einu
ári samanborið við 9,9% ári áður.
Vitnar um hagsveifluna
„Um síðustu áramót skulduðu
fasteignafélög innlendum viðskipta-
bönkum um 306 milljarða króna.
Jafnframt eru lífeyrissjóðir eigend-
ur stórs hluta af útgefnum markaðs-
skuldabréfum og hlutafjár fasteigna-
félaganna þriggja sem skráð eru á
markað. Íslenskir sparifjáreigendur
og heimili hafa því ótvíræðan hag af
því að ekki byggist upp óhófleg
áhætta tengd markaði með atvinnu-
húsnæði,“ segir þar m.a.
Þessi greining vekur athygli með
hliðsjón af því að eftir kreppur taka
markaðir með skuldabréf, hlutabréf
og íbúða- og atvinnuhúsnæði jafnan
við sér í þessari röð. Það er því vís-
bending um hvar hagkerfið er statt í
hagsveiflunni að verð á atvinnuhús-
næði skuli þykja áhyggjuefni.
Greinendur Seðlabankans hafa
einnig áhyggjur af íbúðamarkaði.
„Þegar saman fara hátt verð, mikil
velta og auknar íbúðaskuldir eins og
nú, aukast líkur á að kerfisáhætta
tengd íbúðamarkaði byggist upp. Því
er æskilegt að bæði kaupendur fast-
eigna og lánveitendur hafi gætni og
hófsemi að leiðarljósi við fasteigna-
kaup og fjármögnun þeirra.“
Á hinn bóginn kemur fram í Fjár-
málastöðugleika að heildarskuldir
einstaklinga með íbúðaskuldir hafa
farið lækkandi sem hlutfall af eign-
um (sjá graf). Hlutfallslega mun
færri skulda nú t.d. yfir 100% af
eignum en gerðu árin 2009 og 2010.
Þá hafa íbúðaskuldir á hvern ein-
stakling í skuldsettu húsnæði hækk-
að óverulega frá 2015. Greiningin
nær til ársins 2018 og leiðir í ljós að
íbúðaskuldirnar voru svipaðar 2015
og 2018 (sjá graf). Þær minnkuðu
2016-17 en eru að aukast á ný.
Færri búa í eigin húsnæði
Samtímis hefur einstaklingum
sem ekki eiga íbúð fjölgað mikið.
„Samkvæmt tölum Hagstofu Ís-
lands hefur skattgreiðendum sem
eiga íbúð fjölgað um 7 þúsund síðast-
liðin 10 ár en einstaklingum sem eiga
ekki fasteign hefur fjölgað um 31
þúsund. Hlutfall skattgreiðenda í
eigin húsnæði hefur því lækkað um
rúmar 6 prósentur á tímabilinu og
var 58% í árslok 2017. Hlutfall ein-
staklinga með íbúðalán hefur lækkað
svipað og var 42% árið 2017,“ segir
þar m.a. Gæti þetta bent til að efna-
hagshrunið hafi ýtt undir þá þróun
að fólk búi ekki í eigin húsnæði.
Samkvæmt greiningu í Fjármála-
stöðugleika voru skuldir allra íbúða-
eigenda sem hlutfall af virði fast-
eigna tæp 30% í lok árs 2017. Hafði
þetta hlutfall ekki verið jafn lágt á
þessari öld. Það hafði hækkað lítil-
lega á miðju þessari ári.
„Vöxtur í skuldsetningu íbúðaeig-
enda virðist því enn sem komið er
hóflegur þrátt fyrir mikla aukningu í
húsnæðisauði heimilanna … Síðast-
liðin 3 ár hefur hrein eign heimilanna
vaxið hratt og munar þar mest um
hækkun fasteignaverðs, lægri skuld-
setningu og aukinn sparnað. Svig-
rúm heimilanna til aukinnar skuld-
setningar hefur því aukist mikið.“
Líkt og með atvinnuhúsnæðið eru
sett fram varnaðarorð varðandi
íbúðarhúsnæðið. „Ef slaki myndast
skyndilega í þjóðarbúskapnum á
sama tíma og framboð nýbygginga
eykst mikið geta bæði fasteignafélög
og byggingafyrirtæki lent í mótbyr.“
Fasteignakaupendur sýni gætni
 Seðlabankinn segir auknar líkur á að kerfisáhætta tengd íbúðamarkaði byggist upp  Kaupendur og
bankar fari því varlega  Skuldastaða íbúðaeigenda batnar  Atvinnuhúsnæði hækkar mikið í verði
Húsnæðisstaða og íbúðaskuldir 1997-2018
Á hvern einstakling í skuldsettu húsnæði, á verðlagi 2017
200
160
120
80
40
0
’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18
Fjöldi (þús.) Milljónir kr.
15
12
9
6
3
0
Heimild: Hagstofa Íslands
og Seðlabanki Íslands
Íbúðaskuldir Fjöldi íbúðareigenda
Fjöldi einstaklinga sem ekki eiga íbúð
Raunverð atvinnuhúsnæðis* 1997-2018
Vísitala, 1. ársfj. 1997 = 100 Ársbreyting
Heimild: Hagstofa Íslands og Þjóðskrá Íslands
350
300
250
200
150
100
50
0
60%
45%
30%
15%
0%
-15%
-30%
-45%
’97 ’98 ’99 ’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18
Ársbreyting Vísitala raunverðs
*Verðvísitala atvinnuhúsnæðis á höfuðborgar-
svæðinu, raunvirt með vísitölu neysluverðs
Skuldir heimila 2000-2018*
Sem hlutfall af virði fasteigna og vergri landsframleiðslu (VLF)
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
’00 ’01 ’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17 ’18
Veðsetningarhlutfall % af VLF
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Heimild: Hagstofa Íslands
og Seðlabanki Íslands
Veðsetningarhlutfall, allir íbúðaeigendur
Skuldir heimila með veð í húsnæði Aðrar skuldir
*júní 2018
Skuldsetning einstaklinga með íbúðalán
2002-2017, eftir skuldsetningarhlutfalli, milljarðar kr. á verðlagi 2017
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
’02 ’03 ’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ’15 ’16 ’17
Heimild: Hagstofa Íslands
og Seðlabanki Íslands
Skuldsetningarhlutfall (heildarskuldir/heildareignir):
<50% 50-70%
70-100%
100-125%
>125%
14 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 24. OKTÓBER 2018
Ármúla 24 - s. 585 2800
LJÓS Í ÚRVALI
Höfundar nýs Fjármálastöðugleika
Seðlabankans telja verðþróun á at-
vinnuhúsnæði áhyggjuefni.
Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita,
segir aðspurður
ekkert benda til
bólumyndunar á
þeim markaði.
„Það er dálítið
sérstakt að ræða
um að við séum að
nálgast bólu-
markað fyrir at-
vinnuhúsnæði.
Staðreyndin er sú
að hvorki leigu-
verð né söluverð
stendur undir kostnaði við byggingu
atvinnuhúsnæðis í dag, nema í undan-
tekningartilfellum.
Verðið enn undir kostnaði
Það er fyrst hægt að tala um bólu-
myndun á markaði þegar annaðhvort
söluverð eða leiguverð er komið vel
yfir byggingarkostnað. Verðið er enn
ekki komið á þann stað. Ef menn
skoða tölur úr rekstri Reita, þá eigum
við tæplega 460.000 fermetra af at-
vinnueignum og virði fjárfestinga-
eigna er um 140 milljarðar. Þetta er
rétt um 300.000 krónur á fermetra.“
Höfundar Fjármálastöðugleika
skrifa að hátt verð á atvinnuhúsnæði
auki líkur á verðlækkun, komi til bak-
slags í hagkerfinu.
Guðjón segir mögulegt að verð á
atvinnuhúsnæði kunni að lækka á ein-
hverjum svæðum, í ákveðnum teg-
undum eigna eða á ákveðnum eigna-
söfnum sem keypt voru of dýru verði
á árum áður og séu nú að skipta um
hendur. „Það kæmi mér hins vegar á
óvart ef hægt væri að alhæfa þetta
um markaðinn með atvinnuhúsnæði í
heild. Ég tek ekki undir það.“
Gjöldin hafa hækkað mikið
Guðjón segir aðspurður að fast-
eignagjöld séu orðin þungur baggi
fyrir fasteignafélögin.
„Þau eru nú tæplega 20% af veltu
okkar fyrirtækis en voru áður en að-
ferðafræðinni var breytt 2012/2013 í
kringum 11-12%, þannig að sannar-
lega hefur rekstrarkostnaður fast-
eignafélaga hækkað eftir því sem
fasteignagjöld hafa hækkað. Menn ná
ekki að setja þetta út í verðlag einn,
tveir og þrír. Það mun taka einhver
ár,“ segir Guðjón. Hann segir að-
spurður þessi áhrif eiga eftir að koma
fram að fullu. „Ég held því fram að
áhrif hækkana á fasteignasköttum
séu ekki komin fram í leiguverði
nema að litlu leyti,“ segir Guðjón.
Engin merki um
bólu á markaði
 Forstjóri Reita gagnrýnir greiningu
Guðjón
Auðunsson