Morgunblaðið - 05.02.2019, Blaðsíða 10

BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Reykjavíkurborg hyggst auðvelda
húseigendum að fá samþykktar
aukaíbúðir í húsnæði sínu. Með því
gæti samþykktum leiguíbúðum
fjölgað. Meðal annars er rætt um
aukaíbúðir og bílskúra í þessu efni.
Um leið fjölgar leigusölum. Því
vaknar spurning-
in hvernig leigu-
tekjurnar eru
skattlagðar.
Fyrirkomulag
skattlagningar er
einfalt ef íbúðirn-
ar eru ein eða
tvær. Séu þær
fleiri en tvær
eykst flækju-
stigið.
Á vef ríkis-
skattstjóra segir að frá og með 1.
janúar 2016 sé ekki greiddur fjár-
magnstekjuskattur af 50% af
tekjum af útleigu íbúðarhúsnæðis til
búsetu leigjanda. Fjármagnstekju-
skattur er nú 22%. Af þessu leiðir að
greiddur er 11% skattur af heildar-
tekjum af húsaleigu. Hafi húseig-
andi til dæmis 100 þúsund í leigu-
tekjur á mánuði, eða 1.200 þúsund á
ári, greiðir hann 11%, eða 132 þús-
und, í skatt vegna leigunnar. Með
því heldur hann eftir 1.068 þúsund
krónum af ársleigunni. Ekki er
heimilaður frádráttur á móti leigu-
tekjum.
Greiddar árið eftir
Alexander G. Eðvardsson, sér-
fræðingur á skatta- og lögfræðisviði
KPMG, segir aðspurður að þetta
fyrirkomulag sé einfalt í fram-
kvæmd. Leigutekjurnar séu taldar
fram í skattframtali og skattur
greiddur við álagningu fyrir viðkom-
andi skattaár. Greiðslan fari fram á
tímabilinu frá júní til des. árið eftir.
Á vef ríkisskattstjóra segir jafn-
framt að frá 1. janúar 2018 sé al-
menna reglan sú að tekjur manna af
útleigu íbúðarhúsnæðis, frístunda-
húsnæðis eða annars húsnæðis, m.a.
þar sem gisting er boðin gegn
endurgjaldi, teljist stafa af atvinnu-
rekstri eða sjálfstæðri starfsemi.
Frá því séu þrjár undantekningar
og ef þær séu uppfylltar teljist
tekjurnar til fjármagnstekna utan
rekstrar.
Veittar eru undantekningar ef
leigusali er sjálfur að leigja og getur
dregið leigugjöld frá leigutekjum og
ef útleigan telst til heimagistingar,
samkvæmt lögum um veitingastaði,
gististaði og skemmtanahald.
Sé um að ræða útleigu á íbúðar-
húsnæði sem fellur undir húsaleigu-
lög, enda séu hinar sérgreindu út-
leigðu fasteignir ekki fleiri en tvær,
telst það líka til undantekninga. Séu
þær fleiri en tvær fellur það úr gildi.
Alexander segir aðspurður að ef
viðkomandi aðili er með þrjár eignir
eða fleiri í útleigu teljist útleigan
vera orðin atvinnustarfsemi. „Þá
þarf að gera rekstrarreikning. Allt
viðhald, fasteignagjöld, vaxtagjöld
og annað sem tengist rekstrinum er
þá frádráttarbært á móti leigu-
tekjum. Hagnaður er þá skattlagður
eins og launatekjur. Skatturinn get-
ur verið annaðhvort 37% eða 46%,
eftir því hvað viðkomandi hefur
miklar aðrar launatekjur,“ segir
Alexander sem reiknaði að beiðni
Morgunblaðsins út hversu miklir
slíkir skattar geta verið.
Gjöldin frádráttarbær
Miðað er við að leigusali eigi þrjár
eignir og leigi hverja út á 220 þús-
und á mánuði. Leigutekjur eru því
660 þúsund á mánuði eða 7,92
milljónir á ári.
Þar sem um rekstur er að ræða
eru gjöld frádráttarbær frá tekjum.
Þetta er sýnt hér á grafi en til frá-
dráttar eru fasteignagjöld, viðhald,
afskriftir og fjármagnskostnaður.
Að sögn Alexanders er hér miðað við
að hver leigueining kosti 40 milljónir
og þær þrjár samtals 120 milljónir.
Áætlaður hagnaður af útleigunni er
984 þúsund. Skattlagningin er því
363 þúsund eða 455 þúsund eftir því
hvort greiddur er 37% eða 46%
tekjuskattur.
Þar með er hins vegar ekki öll
sagan sögð. Þannig mynda afskriftir
frestaðan skattstofn. Hann er í
þessu ímyndaða dæmi 2,4 milljónir á
ári. Þessi skattstofn safnast upp og
greiðist skatturinn þegar rekstri er
hætt, eða eignirnar seldar. Uppsafn-
aður skattstofn er því samanlagðar
afskriftir á rekstrartímanum.
Á einu ári væru greiddar 887 þús-
und og 1.110 þúsund af 2,4 milljóna
króna skattstofni. Þ.e.a.s. 37% eða
46% tekjuskattur.
Afskriftirnar eru reiknaðar sem
hlutfall af upphaflegu matsvirði
eignarinnar. Hækki markaðsverð
hækkar skattstofninn og skatt-
greiðslur við sölu aukast. Í dæminu
hér er matsverð eignanna 120 millj-
ónir. Hækki markaðsverðið í 150
milljónir verður mismunurinn, 30
milljónir, því líka skattskyldur.
Þessar 30 milljónir væru í flestum
tilvikum ekki skattskyldar ef hús-
eigandinn væri ekki í atvinnurekstri.
Tekjuskatturinn bætist við
Hins vegar þyrfti að greiða tekju-
skatt af þessum 30 milljónum við
sölu eignanna umfram þann skatt-
stofn sem hefur myndast vegna ár-
legra afskrifta. „Það hangir því yfir
mönnum skattgreiðsla þegar þeir
hætta útleigu sem telst til atvinnu-
rekstrar,“ segir Alexander. Hann
bendir á að tæknilega eigi afskriftir
að bæta upp virðisrýrnun sem verð-
ur við notkun. Hins vegar hafi fast-
eignaverð almennt farið hækkandi.
Misjafnir skattar á leiguíbúðir
 Séu einstaklingar með fleiri en tvær eignir í útleigu greiða þeir 37% eða 46% tekjuskatt af tekjum
 Annars borga þeir 11% skatt  Reykjavíkurborg hyggst greiða fyrir því að fólk leigi út aukaíbúðir
Tekjur*
Húsaleiga 7.920.000
Gjöld**
Fasteignagjöld 240.000
Viðhald húsnæðis 396.000
Afskriftir 2.400.000
Fjármagnskostnaður 3.900.000
6.936.000
Hagnaður af útleigu 984.000
Skattlagning í lægra skattþrepi*** 363.490
Skattlagning í hærra skattþrepi 455.002
Frestaður tekjuskattur
Matsverð fasteignar 120.000.000
Bókfært verð í árslok 117.600.000
Skattstofn 2.400.000
Skattur þegar hann kemur til greiðslu
Skattlagning í lægra skattþrepi*** 886.560
Skattlagning í hærra skattþrepi 1.109.760
Skattur af útleigu á íbúðarhúsnæði
Skattskylda af útleigu íbúðarhúsnæðis sem telst atvinnurekstur
*M.v. 3 x 220.000 kr. mánaðar-
leigu, alls 660.000 kr./mán.
**Fasteignagjöld: 0,2% af
matsverði (120.000.000).
Viðhald; áætlað 5% af tekjum.
Afskriftir: 2% af matsverði
(heimilt að afskrifa 1-3% á ári).
Fjármagnskostnaður: m.v. 50% lán
með 6,5% vöxtum, óverðtryggt.
***Lægra skattþrep: 36,94%.
Hærra skattþrep: 46,24%.
Morgunblaðið/Baldur
Miðborgin Einstaklingar sem leigja út íbúðir þurfa að greiða misjafnlega
háa skatta eftir því hvort útleigan telst til atvinnurekstrar eður ei.
Alexander G.
Eðvardsson
10 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 5. FEBRÚAR 2019
HUSQVARNA
Brilliance 75Q
Verð: 214.900 kr.
HUSQVARNA Opal 690Q
Verð: 134.900 kr.
PFAFF Expression 720
Verð 199.900,-
HUSQVARNA
Brilliance 80
Verð: 549.900 kr.
Nýjar
saumavélar
„Orsök strandsins var óvarleg sigl-
ing á viðsjárverðu svæði og örugg
siglingaleið ekki tryggð,“ segir í
skýrslu siglingasviðs Rannsóknar-
nefndar samgönguslysa um strand
farþegabátsins Austra við Skorey,
austan Stykkishólms 27. desember
2017. Nefndin átelur að haffæris-
skírteini hafi verið útrunnið og lög-
skráning í ólagi. Í sérstakri ábend-
ingu vegna strandsins ítrekar
nefndin að ekki eru öll rafræn sigl-
ingakort viðurkennd sem öruggur
siglingabúnaður, en í skýrslunni er
m.a. fjallað um rafræna kortagrunna
og sjókort.
Austri lét úr höfn í Stykkishólmi
um kl. 13.10 í skoðunarferð með sjö
farþega og ungbarn. Á siglingunni til
baka var siglt meðfram og austur
fyrir Skorey, austur af Stykkishólmi,
þar sem Austri strandaði um kl.
14.15 Við strandið slasaðist einn far-
þeginn lítillega en sauma þurfti
nokkur spor á höfði hans.
Mikill viðbúnaður var vegna
strandsins og voru björgunarsveitir
á Snæfellsnesi ræstar út ásamt
fjölda skipa á svæðinu og þyrlu
Landhelgisgæslunnar. Þegar fyrstu
aðilar komu á vettvang var leki kom-
inn að bátnum en farþegarnir voru
þá komnir í gúmmíbjörgunarbát
ásamt skipstjóra.
Farþegaskipið Særún kom fyrst á
vettvang og var ákveðið að draga
gúmmíbjörgunarbátinn að Arnari
SH sem kominn var á vettvang. Sök-
um þess hversu hátt var upp í það
skip var gúmmíbjörgunarbáturinn
dregin að Særúnu og fólkið tekið þar
um borð. Ekki reyndist þörf fyrir að-
stoð þyrlu. Um kl. 15 var allt fólkið,
sem var orðið kalt, komið um borð í
farþegaskipið Særúnu sem sigldi
með það til Stykkishólms þar sem
það fékk aðhlynningu og læknis-
hjálp. Um kl. 15.15 dró Sjöfn SH 707
Austra á flot.
„Óvarleg sigling á
viðsjárverðu svæði“
 Rafræn siglingakort eru ekki öll við-
urkennd sem öruggur siglingabúnaður
Strandaði Sjöfn SH 707 dró far-
þegabátinn Austra af strandstað og
síðan til hafnar í Stykkishólmi.