Bæjarblaðið - 15.09.1979, Page 6

1.0. Lög um húsaleigusamninga.
Síðastliðið vor gengu í gildi ný
lög um húsaleigusamninga, nánar
tiltekið lög nr. 44/1979 frá 1.
júní s.á., en þau leystu af hólmi
ófullkomin eldri lög um húsa-
leigu frá 1943. Verður að telja
lagasetningu þessa meiriháttar
réttarbót, þar sem í lögunum er
tekið á ýmsum nauðsynlegum
þáttum, sem til þessa hefur ekki
verið að finna í lögum. Má segja
að heildaryfirbragð laganna sé
aukinn réttur leigutaka, þó án
þess að gengið sé af ósanngirni
á rétt leigusala. Er lögunum skipt
í 16 kafla, er aftur greinast í 79
lagagreinar.
2.0 Gildissvið laganna.
Samkvæmt 1. grein laganna
gilda þau um samninga, sem
tjalla um afnot af húsi eða hluta
af húsi gegn endurgjaldi og jafn-
fram um afnot húsnæðis skv.
vinnusamningi eða viðauka við
hann, einnig fjalli samningur um
land, sem nýta á í tengslum við
afnot af húsnæði, svo sem sum-
arbústaðalönd. Lögin taka hins
vegar ekki til samninga um af-
not á landi til landbúnaðar og
ekki um samninga hótela, gisti-
húsa og sambærilegra aðila við
gesti sína svo og orlofsheimili
sem leigð eru til skamms tíma.
3.0 Gerð leigumála.
Gert er að skilyrði að leigu-
málar um húsnæði séu gerðir
skriflegir. Hefur félagsmálaráðu-
neytið látið gera sérstök eyðu-
blöð fyrir leigumála um íbúðar-
húsnæði og skulu þau m.a. liggja
frammi á skrifstofum sveitar-
félaga (Bæjarskrifstofunni á
Akranesi) almenningi til afnota.
Vanræki aðilar að gera skrifleg-
an leigumála eða nota óstað-
fest eyðublöð við gerð hans
gilda öll ákvæði laganna um rétt-
arsamband þeirra. Ákveðst þá
t.d. upphæð leigunnar sú fjár-
hæð sem leigusali getur sýnt
fram á að leigutaki hafi sam-
þykkt. Er því þýðingarmikið að
strax í upphafi sé getið allra
smáatriða í skriflegum leigumála.
Allar breytingar á leigumála eða
viðbætur við hann, sem heimilar
eru samkvæmt lögunum, skulu
og gerðar skriflegar og skráðar
á leigumálann sjálfan.
4.0. Samningstorm félagsmála-
ráðuneytisins.
Samningsform það, sem félags
málaráðuneytið hefur látið gera
um leigu íbúðarhúsnæðis er 4
blaðsíður og skiptist i 13 tölu-
liði, er allir taka mið af megin-
þáttum húsaleigulaganna nýju.
Þó að samningsformið sé skýrt
og næsta auðskilið er rétt að
staldra aðeins við þau atriði,
sem helst horfa til nýmælis.
4.1 Tímabundinn leigumáli. For-
leiguréttur.
Hvað leigutímann snertir er
gerður greinarmunur á því, hvort
um tímabundna leigu er að ræða
eða ótímabundna. Þegar um
tímabundinn leigumála er að
ræða verður að koma fram, hvert
upphaf leigutímans sé og hvenær
því Ijúki (eitt ár, tvö eða fleiri).
Leigutímanum lýkur þá án sér-
stakrar uppsagnar. Leigusali
verður þó eigi síðar en einum
6
mánuði og lengst þrem mánuð-
um áður en leigutíminn er út-
runninn að senda leigutaka skrif-
lega tilkynningu um að hann
hyggist ekki framlengja leigumál-
ann. Annars telst hafa stofnast
til ótímabundins leigumála með
aðilum um húsnæðið.
Það atriði sem kannski vegur
hér hvað þyngst, er forleigurétt-
ur leigutaka á hinu leigða að
leigutíma loknum, þegar um
tímabundinn leigusamning er að
ræða. Verður leigutaki að senda
leigusala skriflega tilkynningu
um að hann ætli að nota forleigu-
rétt sinn eigi síðar en innan 10
daga frá því er honum barst til-
kynning leigusala um að hann
hyggist ekki framlengja leiguna.
Framlengist leigumálinn þá jafn-
langan tíma og hinn upphaflegi
samningur gilti, en þó ekki lengur
en eitt ár hverju sinni. Leigusali
getur þó í slíku tilviki valið milli
þess, hvort gerður skuli nýr
tímabundinn samningur eða hinn
tímabundni samningur breytist í
ótímabundinn samning. Hafi
tímabundinn samningur verið
framlengdur tvisvar í röð eða
oftar hefur leigutaki rétt til
ótímabundins samnings nema
sérstakar ástæður mæli því í
mót. Réttur til forleigu fellur
hins vegar niður, ef leigusali
lætur íbúðarhúsnæðið í té til af-
nota til a.m.k. eins árs, skyld-
menni í beina línu, kjörbörnum
eða fósturbörnum, systkinum
sínum og börnum þeirra eða
tengdaforeldrum eða tekur íbúð-
arhúsnæðið til afnota fyrir sjálf-
an sig. Þá gildir forleiguréttur
ekki, ef hið leigða íbúðarhús-
næði er í sama húsi og leigusali
býr í sjálfur. Telji leigusali Ieigu-
taka ekki hafa forleigurétt af
framangreindum ástæðum verður
hann innan 10 daga frá því er
forleiguréttar var óskað að gera
leigutaka skriflega grein fyrir
því. Sé ekki aðhafst af hálfu
leigusala hvað þetta snertir
stofnast til ótímabundins leigu-
mála með aðilum um hið leigða
4.2 Ótímabundinn leigumáli. —
Uppsögn.
Þegar leigusamningur er
ótímabundinn geta báðir aðilar
hans sagt upp samningnum, sem
þó verður að gerast með sann-
anlegum hætti. Er uppsagnar-
frestur á einstökum herbergjum,
geymsluskúrum og þessháttar
húsnæði, sem ekki er atvinnu-
húsnæði, einn mánuður, þrír
mánuðir á íbúðum og minnst 6
mánuðir á atvinnuhúsnæði.
Þegar um íbúðarhúsnæði er að
ræða er uppsagnarfrestur af
hálfu leigusala þó 6 mánuðir ef
leigutaki hefur haft íbúð á leigu
í eitt til fimm ár og eins árs upp-
sagnarfrestur hafi leigan varað
lengur en fimm ár. Skal leigutaki
hafa lokið rýmingu og frágangi
íbúðar kl. 13.00 næsta fardag
eftir að uppsagnarfrestur er lið-
inn, en fardagar eru nú 1. júní
og 1. október ár hvert.
Forleiguréttar nýtur því ekki
við, þegar um ótímabundna leigu-
mála er að ræða. Líði hins vegar
mánuður frá því leigutíma lauk
skv. uppsögn, en leigutaki held-
ur áfram að hagnýta hið leigða
þá getur teigutaki krafist þess,
að leigumálinn framlengist ótíma
bundið hafi leigusali ekki skorað
á hann að rýma húsnæðið eftir
að leigutíma var lokið.
4.3 Fjárhæð og greiðsla
leigunnar.
Engin ákvæði er að finna í
lögunum um hámark eða Iágmark
húsaleigu og hafa samningsaðilar
því frjálsar hendur hvað það
snertir. Húsaleiguna skal hins
vegar greiða fyrirfram mánaðar-
lega nema um annað sé sérstak-
lega samið. Er nú óheimilt að
krefjast fyrirframgreiðslu um
lengri tíma en fjórðung umsam-
ins leigutíma. Ef um árs leigu-
samning er að ræða, er því ein-
ungis heimilt að krefjast fyrir-
framgreiðslu um sem samsvarar
3 mánuðum. Væri árið til dæmis
greitt fyrirfram án þess að
gerður væri skriflegur Ieigu-
samningur yrði vafalaust litið
svo á, að til 4 ára leigutíma hefði
stofnast. Jafnvel þó að skrifleg-
ur samningur væri gerður kynni
slíkt að koma til álita, þar sem
lögin eru fortakslaus að þessu
leyti. Að þessu skyldu menn því
sérstaklega gæta.
Um leigufjárhæðin eru engin
ákvæði í hinum nýju lögum svo
sem áður sagði, hún kann að
vera óbreytt út leigutímann eða
breytast til hækkunar t.d. mán-
aðarlega eða ársfjórðungslega.
Ekki er heldur að finna í lögunum
ákvæði um vísitölubindingu
leigufjárhæðar, þó að vitað sé að
slíkt tíðkast í mjög ríkum mæli
hérlendis. Er í slíkum tilvikum
yfirleitt miðað við vísitölu hús-
næðiskostnaðar, ýmist í vísitölu
íbúðarhúsnæðis eða vísitölu at-
vinnuhúsnæðis, en sú síðar-
nefnda er heldur hærri. Er mér
kunnugt um, að ekki er lengur
amast við vísitölubindingum í
húsaleigusamningum af hálfu
Leigjendasamtakanna og Húseig-
endafélags Reykjavíkur, sem
mest fjalla um þessi mál, sé
um að ræða vísitölu húsnæðis-
kostnaðar. Er því líklegt að þær
yrðu að fullu metnar gildar.
Hins vegar yrðu vafalaust með
öllu metin ógild ákvæði sem
miðuðu við vísitölu byggingar-
kostnaðar, eins og nokkuð mun
tíðkast, þó að slík samningsgerð
sé reyndar á undanhaldi.
Komi að því að leigutaki geti
ekki greitt leigufjárhæðina, er
leigusala eftir 7 sólarhringa frá
gjalddaga heimilt að krefjast
hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af
leigunni fyrir hvern byrjaðan
vanskilamánuð, nú 4,5% á mán-
uði. Verði vanefndir verulegar
getur leigusali og krafist rift-
unar leigumála.
4.4. Tryggingarfé.
Meðal nýmæla eru sérstök
ákvæði um tryggingarfé leigu-
taka, en því er ætlað að bæta
skemmdir, sem verða kunna á
leiguhúsnæðinu og leigutaki ber
ábyrgð á. Varðveitir leigusali í
slíkum tilvikum bankabók með
fénu og má aðeins nota það, að
báðir aðilar séu sammála eða að
undangengnum dómi um
greiðsluskyldu. Má upphæð trygg
ingarfjár nema allt að þriggja
mánaða leigu, eins og hún er í
upphafi leigutíma. Greiði leigu-
taki tryggingarfé verður hann
aftur á móti ekki jafnframt kraf-
inn um leigugreiðslur fyrirfram
um Iengri tíma en eins mánaðar.
4.5 Úttekt.
Sérstök ákvæði um úttekt
leiguhúsnæðis er einnig að finna
í hinum nýju Iögum, en með því
er átt við skriflega lýsingu sér-
fróðs manns á ástandi húsnæð-
is í upphafi leigutíma. Er skylt
að láta úttekt fara fram, ef ann-
ar aðili krefst þess. Verði síðar
ágreiningur um, hvort bótaskylt
tjón hafi orðið á húsnæðinu á
leigutímanum, er úttektin lögð
til grundvallar.
4.6. Ástand hins leigða.
Leiguhúsnæði skal við afhend-
ingu vera í því ástandi, sem al-
mennt er talið fullnægjandi mið-
að við fyrirhugaða notkun þess
og staðsetningu. Felst m.a. í
þessu, að húsnæðið sé hreint,
Jón Sveinsson, lögfræðingur:
Húsaleigu-
samningar