Morgunblaðið - 22.09.2003, Blaðsíða 47

MORGUNBLAÐIÐ MÁNUDAGUR 22. SEPTEMBER 2003 C 47Fasteignir
Sumarhús
Erum með um 20 sumarbú-
staðalóðir á mjög fallegum stað nálagt
Flúðum. Lóðirnar eru frá 0,7-3,7 hekt.
Landið er mjög fallegt og mishæðótt, og
sumar lóðirnar eru með miklu útsýni. Bæði
heitt og kalt vatn + rafmagn. Stutt er á
Flúðir í verslun - golfvöll - sund o.fl. Frekari
upplýsingar á skrifstofu.
Kiðárbotnar í Húsafelli Lítill 44
fm sumarbústaður í Húsafelli sem stendur
innst í botnlanga. Tvö herbergi annað með
fjórum kojum og hitt með stóru rúmi, bað,
eldhús og stofa. Hitatúpa er í bústaðum og
rafmagn, hægt að fá inn heit vatn. GOTT
VERÐ.
Einbýli
Byggðarendi Einbýli Vorum að fá
mjög fallegt einbýli á fráb. stað innst í botn-
langa. 2 útgangar út í góðan garð í rækt.
Búið er að endurnýja mikið í húsinu. Góðar
stofur - arinn o.fl. Eignin getur verið laus
strax. Verð 37,8 millj. eða tilboð.
Rað- og parhús
Torfufell - Raðhús Erum með til
sölu rúmgott raðhús með 6 svefnherbergj-
um. Húsið er á 2 hæðum og er sérinngang-
ur á hvora hæð. Stórt og rúmgott eldhús. Úr
stofu og hjónaherbergi er útgangur út í
skjólgóðan suðurgarð. Verð. 19.5 millj.
4ra herbergja
Seljabraut Mjög góð 4ra herbergja
íbúð ásamt stæði í bílskýli. Þrjú svefnher-
bergi og rúmgóð stofa. Flísar og parket á
gólfum. Gott útsýni úr íbúðinni. Áhv. 6,7
millj húsbr. Verð. 13,2 millj.
Óskalisti
ERT ÞÚ MEÐ RÉTTU EIGN-
INA ?
Við höfum verið beðnir um að leita að allt að
20-30 íbúðum fyrir trausta aðila. Hverfin
sem um ræðir eru Hraunbær - Grafarvogur
- Breiðholt: Bakkarnir - Hóla- og Seljahverfi.
Leitað er eftir 3-4ra herbergja íbúðum.
Frekari upplýsingar er hjá sölufulltrúum
XHÚS.
Er að leita að góðu rað-/par-
húsi í Grafarvogi upp að 23
millj. Frekari uppl. gefur Valdimar gsm:
897-9929. valdi@xhus.is
Við seljum eignina þína og
sjáum um þrif fyrir afhendingu
Xhús býður viðskiptalegt öryggi,
persónulega þjónustu og mikla
eftirfylgni við viðskiptavini
Xhús er fasteignasala með hátt
þjónustustig
Jörð nærri Flúðum Vantar jörð
með um 45 ha landi og góðu húsi. Mjög
góðar greiðslur fyrir réttu eignina. Verð allt
að 23 millj. Uppl. gefur Valdimar gsm:
897-9929. valdi@xhus.is
Traustir verktakar vantar lóðir fyrir
fjölbýlishús eða par/raðhús. Uppl. gefur
Valdimar gsm: 897-9929. valdi@xhus.is
Er að leita að 2-3ja herbergja íbúð í
vestur-, austur- eða Hraunbæ fyrir aðila
sem búinn er að fara í greiðslumat, á verð-
bilinu 7-10 millj. Uppl. gefur Bergur gsm
860 9906 bergur@xhus.is
Vantar góða 2ja herbergja
íbúð á svæði 104-105 eða 108 má
kosta allt upp í 11 millj. Upplýsingar
gefur Valdimar í gsm 897 9929 eða
valdi@xhus.is
Raðhús eða lítið sérbýli Garða-
bæ eða Hafnafirði fyrir allt að 20 millj. Uppl.
gefur Bergur 860-9906 bergur@xhus.is
OPNUNARTILBOÐ
ÁLAKVÍSL - RAÐHÚS
Vorum að fá mjög vel skipulagt og fallegt raðhús á tveim hæðum, með bílskýli.
Glæsilegt nýlegt mahóní-eldhús, stálháfur og ofn, keramikhelluborð. Útgangur úr
stofu út á góða timburverönd með skjólgirðingum. Gott verð 16,5 millj.
FJÖLEIGNARHÚS skiptast lögum
samkvæmt í séreignir, sameign og
sameign sumra. Hverri séreign
fylgir ávallt hlutdeild í sameign við-
komandi húss sem verður ekki frá
henni skilin.
Í lögum um fjöleignarhús eru
ákvæði um rétt til hagnýtingar sam-
eignar og helstu réttindi og skyldur
eigenda því tengt.
Eigandi séreignar í fjöleignarhúsi
hefur ásamt og í félagi við aðra eig-
endur rétt til hagnýtingar þess hluta
hússins sem er sameiginlegur. Þetta
tekur einnig til sameiginlegrar lóðar
og sameiginlegs búnaðar.
Rétturinn nær til sameignarinnar
í heild og takmarkast eingöngu af
hagsmunum og jafn ríkum rétti ann-
arra eigenda. Lögin fjalla annars
sérstaklega um þær takmarkanir og
gert er ráð fyrir að slíkar takmark-
anir sé hugsanlega einnig að finna í
samþykktum og reglum húsfélaga.
Sú mikilvæga regla kemur fram í
lögunum að allir hafa jafnríkan hag-
nýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu
misháar en sá misskilningur er út-
breiddur að sá sem eigi stærri eign-
arhlut í húsi eigi ríkari og meiri rétt
til hagnýtingar.
Takmarkanir á
hagnýtingarrétti
Eins og áður segir mæla lögin sér-
staklega fyrir um þær takmarkanir
sem gera verður á hagnýtingarrétti
einstakra eigenda. Sérhverjum eig-
anda og afnotahafa ber skylda til að
taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til
annarra eigenda og afnotahafa við
hagnýtinguna og fara í hvívetna eftir
reglum og ákvörðunum húsfélags
við afnot hennar.
Óheimilt er að nýta sameiginlegt
húsrými eða lóð til annars en það er
ætlað, t.d. er óheimilt að nota hluta
lóðar sem bílastæði nema sá lóð-
arhluti sé sérstaklega ætlaður til
slíks.
Eigendum og afnotahöfum er
skylt að ganga vel og þrifalega um
sameiginlegt húsrými og lóð en
þetta á einnig við um sameiginlegan
búnað hússins. Þær skyldur eru
lagðar á eigendur að gæta þess sér-
staklega í umgengni sinni að valda
ekki öðrum í húsinu ónæði eða
óþægindum.
Aukinn eða sérstakur réttur til
hagnýtingar sameignar verður ekki
veittur einstökum eigendum eða af-
notahöfum nema allir eigendur
hússins veiti samþykki sitt fyrir því.
Húsreglur
Í fjöleignarhúsalögunum er mælt
fyrir um setningu sérstakra hús-
reglna og er tilgangur þeirra fyrst
og fremst sá að festa í sessi reglur
um umgengni, afnot og hagnýtingu
sameignar. Húsreglur eiga þannig
að vera nánari útfærsla á þeim
reglum laganna sem mælt er fyrir
um hér að ofan og mega þær því ekki
fara í bága við ákvæði laganna.
Fjöleignarhúsalögin gera ráð fyr-
ir að í húsreglum komi tiltekin atriði
fram sem nánar er mælt fyrir um í
lögunum. Til dæmis er gert ráð fyrir
að þær innihaldi bann við röskun á
svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl.
7:00 á morgnana og undanþágur frá
slíku banni.
Ekki er þó gert ráð fyrir að heim-
ilt sé að láta öllum illum látum á öðr-
um tímum sólarhringsins heldur
verða menn þvert á móti að sína eðli-
lega tillitssemi á öllum tímum. Í hús-
reglum er einnig gert ráð fyrir
reglum um hvernig þrifum skuli
háttað og hverjar skyldur eigenda
séu í því efni svo að eitthvað sé
nefnt.
Hagnýting sameiginlegra
bílastæða
Bílastæði á lóðum fjöleignarhúsa
eru sameiginleg og óskipt nema
ákveðið sé í þinglýstum heimildum
að ákveðin bílastæði fylgi ákveðnum
séreignarhlutum. Framanritaðar
reglur um hagnýtingu sameignar
gilda jafnt um bílastæði sem aðra
sameign og geta eigendur ekki til-
einkað sér sérstakan eða aukinn rétt
til hagnýtingar umfram aðra eig-
endur. Þá verður bílastæðum ekki
skipt nema allir eigendur samþykki
og skulu þá gerðar nauðsynlegar
breytingar á eignaskiptayfirlýsingu.
Í reglum fjöleignarhúsalaganna
um húsreglur er gert ráð fyrir að
húsfélög setji sér ákvæði um afnot
sameiginlegra bílastæða. Við setn-
ingu slíkra reglna verður því fyrst
og fremst að útfæra nánari hagnýt-
ingu út frá meginreglum laganna.
Með ákvæðum laganna, um að
bílastæðum verði ekki skipt nema
með samþykki allra eigenda, er fyrst
og fremst horft til formlegra eigna-
skipta með tilheyrandi breytingum á
þinglýstum heimildum. Greinin úti-
lokar ekki að í vissum tilvikum geti
húsfélög með samþykki einfalds eða
aukins meirihluta, tekið bindandi
ákvörðun um einhvers konar óform-
legri og ekki varanlegri afnotaskipt-
ingu. Hugsanlega mætti gera þetta í
húsreglum en hér er þó komið á
grátt svæði og þarf lítið til að slík
ákvörðun eða ráðstöfun útheimti
samþykki allra.
Ráðstöfunarréttur
Að lokum skal á það bent að eig-
anda er á eigin spýtur óheimilt að
framkvæma nokkrar breytingar á
sameign eða helga sér til einkanota
tiltekna hluta hennar. Til dæmis er
óheimilt að nýta sameiginlegt hús-
rými til geymslu persónulegra muna
nema allir eigendur samþykki.
Þá geta eigendur ekki öðlast sér-
stakan rétt til sameignar á grund-
velli hefðar, hvorki eignarrétt né
aukinn afnotarétt.
Hagnýting sameignar
í fjöleignarhúsum
Hús og lög
eftir Hrund Kristinsdóttur,
lögfræðing hjá Húseigenda-
félaginu/huso2@islandia.is
Morgunblaðið/Arnaldur
ingar. Ef kaupsamningi er þinglýst,
þarf ekki að greiða stimpilgjald af af-
salinu. Stimpilgjald kaupsamnings
eða afsals er 0,4% af fasteignamati
húss og lóðar, þ. e. 4.000 kr. af hverri
milljón.
 Skuldabréf – Stimpilgjald skulda-
bréfa er 1,5% af höfuðstóli (heildar-
upphæð) bréfanna eða 1.500 kr. af
hverjum 100.000 kr. Kaupandi greiðir
þinglýsingar- og stimpilgjald útgef-
inna skuldabréfa vegna kaupanna, en
seljandi lætur þinglýsa bréfunum.
 Stimpilsektir– Stimpilskyld skjöl,
sem ekki eru stimpluð innan 2ja mán-
aða frá útgáfudegi, fá á sig stimp-
ilsekt. Hún er 10% af stimpilgjaldi fyr-
ir hverja byrjaða viku. Sektin fer þó
aldrei yfir 50%.
 Skipulagsgjald – Skipulagsgjald er
greitt af nýreistum húsum. Af hverri
byggingu, sem reist er, skal greiða
3‰ (þrjú pro mille) í eitt sinn af
brunabótavirðingu hverrar húseignar.
Nýbygging telst hvert nýreist hús,
sem virt er til brunabóta svo og við-
byggingar við eldri hús, ef virðing-
arverð hinnar nýju viðbyggingar nem-
ur 1/5 af verði eldra hússins. Þetta á
einnig við um endurbætur, sem
hækka brunabótavirðingu um 1/5.
Húsbyggjendur
 Lóðaumsókn – Eftir birtingu aug-
lýsingar um ný byggingarsvæði geta
væntanlegir umsækjendur kynnt sér
þau hverfi og lóðir sem til úthlutunar
eru á hverjum tíma hjá byggingaryf-
irvöldum í viðkomandi bæjar- eða
sveitarfélögum – í Reykjavík á skrif-
stofu borgarverkfræðings, Skúlatúni
2. Skilmálar eru þar afhentir gegn
gjaldi, ef tilbúnir eru. Umsækjendur
skulu fylla út nákvæmlega þar til gert
eyðublað og senda aftur til viðkom-
andi skrifstofu. Í stöku tilfelli þarf í
umsókn að gera tillögu að húshönn-
uði en slíkra sérupplýsinga er þá get-
ið í skipulagsskilmálum og á umsókn-
areyðublöðum.
 Lóðaúthlutun – Þeim sem út-
hlutað er lóð, fá um það skriflega til-
kynningu, úthlutunarbréf og þar er
þeim gefinn kostur á að staðfesta út-
hlutunina innan tilskilins tíma, sem
venjulega er um 1 mánuður. Þar koma
einnig fram upplýsingar um upphæðir
gjalda o.fl. Skilyrði þess að lóðaút-
hlutun taki gildi eru að áætluð gatna-
gerðargjöld o.fl. séu greidd á réttum
tíma. Við staðfestingu lóðaúthlutunar
fá lóðarhafar afhent nauðsynleg
gögn, svo sem mæliblað í tvíriti, svo
og hæðarblað í tvíriti og skal annað
þeirra fylgja leyfisumsókn til bygg-
ingarnefndar, auk frekari gagna ef því
er að skipta.
 Gjöld – Gatnagerðargjöld eru mis-
munandi eftir bæjar- og sveit-
arfélögum. Upplýsingar um gatna-
gerðargjöld í Reykjavík má fá hjá
borgarverkfræðingi en annars staðar
hjá byggingarfulltrúa. Að auki koma
til heimæðargjöld. Þessi gjöld ber að
greiða þannig: 1/10 innan mánaðar frá
úthlutun, síðan 30% sex mánuðum
eftir úthlutun, 30% tólf mánuðum
eftir úthlutun og loks 30% átján
mánuðum eftir úthlutun.
 Framkvæmdir – Áður en unnt er
að hefjast handa um framkvæmdir
þarf framkvæmdaleyfi. Í því felst
byggingaleyfi og til að fá það þurfa
bygginganefndarteikningar að vera
samþykktar og stimplaðar og eft-
irstöðvar gatnagerðargjalds og önnur
gjöld að vera greidd.
Einnig þarf að liggja fyrir bréf um lóð-
arafhendingu, sem kemur þegar
byggingarleyfi er fengið og nauðsyn-
legum framkvæmdum sveitarfélags
er lokið, svo sem gatna- og holræsa-
framkvæmdum.
Í þriðja lagi þarf að liggja fyrir stað-
setningarmæling bygginga á lóð en
þá þarf einnig byggingarleyfi að liggja
fyrir, lóðarafhending að hafa farið
fram og meistarar að hafa skrifað
upp á teikningar hjá byggingarfull-
trúa. Fylla þarf út umsókn um vinnu-
heimtaugarleyfi til rafmagnsveitu og
með þeirri umsókn þarf að fylgja
byggingarleyfi, afstöðumynd sem
fylgir byggingarnefndarteikningu og
umsókn um raforku með undirskrift
rafverktaka og húsbyggjanda.