Morgunblaðið - 01.03.2004, Page 30

30 C MÁNUDAGUR 1. MARS 2004 MORGUNBLAÐIÐ
G
era má ráð fyrir, að frum-
varp dómsmálaráðherra
um fasteignasölu, sem
lagt var fram á Alþingi í
haust, verði samþykkt innan
skamms. Með frumvarpinu eru
gerðar ýmsar mikilvægar breyting-
ar og þá einkum með tillliti til þess,
að eigandi einnar fasteignasölunnar
hafði gerzt sekur um fjárdrátt og
svik sem námu talsvert á annað
hundrað millj. kr. að því er talið er,
en dómur hefur ekki verið kveðinn
upp enn í málinu.
Þetta athæfi stóð yfir í alllangan
tíma og varð til þess að margir ein-
staklingar urðu fyrir verulegu tjóni
og fjárhagslegum skakkaföllum af
þessum sökum. Framkomnu frum-
varpi er ætlað, þegar það er orðið
að lögum, að koma í veg fyrir að
þetta endurtaki sig.
Ein mikilvægasta breytingin í
frumvarpinu felst í því, að lagt er
til, að sett verði á fót stjórnsýslu-
nefnd, eftirlitsnefnd Félags fast-
eignasala, sem starfi í tengslum við
félagið og á kostnað þess. Nefndinni
er ætlað að hafa eftirlit með fast-
eignasölum í starfi þeirra og lög-
mönnum, að því leyti sem þeir
stunda fasteignasölu.
Nefndin hefur miklar skyldur til
eftirlits og ríkar heimildir til við-
bragða, ef rökstuddur grunur er um
að fasteignasali hafi brotið af sér í
störfum sínum. Nefndin getur veitt
áminningu og hún getur svipt fast-
eignasala löggildingu hans tíma-
bundið og hún getur líka lokað fast-
eignasölu hans. Þessum
ákvörðunum nefndarinnar má
skjóta til ráðherra sem æðra stjórn-
valds og hann getur ákveðið m. a. að
svipting löggildingar skuli vera var-
anleg.
Eftirlit nefndarinnar á að vera
tvenns konar, það er reglulegt eft-
irlit eigi sjaldnar en þriðja hvert ár
hjá hverjum fasteignasala og eft-
irlit, sem ákveðið er sérstaklega,
ýmist að gefnu tilefni eða ekki. Auk
þess felst eftirlit nefndarinnar í því,
að fasteignasalar eiga að skila til
hennar vottorði löggilts endurskoð-
anda um að meðferð þeirra á fé við-
skiptamanna hafi verið í samræmi
við lög og reglur um vörslufjár-
reikninga.
Íþyngjandi ráðstöfun
Þetta er mikilvæg breyting og
hlýtur að vera íþyngjandi fyrir fast-
eignasala, ekki sízt vegna þess að
gert er ráð fyrir, að þeir standi
sjálfir undir kostnaði við störf eft-
irlitsnefndarinnar. Sú spurning
kemur strax upp, hver er afstaða
Félags fasteignasala. Fyrir svörum
verður Björn Þorri Viktorsson, hdl.
og löggiltur fasteignasali hjá fast-
eignasölunni Miðborg, en hann var
endurkjörinn formaður Félags fast-
eignasala á aðalfundi félagsins í síð-
ustu viku.
„Félag okkar vill ekki láta lög-
festa skilyrðislausa skyldu til þess,
að eftirlitsnefndin skoði alla fast-
eignasala eigi sjaldnar en á þriggja
ára fresti,“ segir Björn Þorri. „Mið-
að við 150 löggilta fasteignasala í
landinu nú, þá þyrfti þessi eftirlits-
nefnd að skoða að meðaltali einn
fasteignasala og starfsemi hans í
hverri viku allt árið um kring. Af
þessu hlýzt gríðarlegur kostnaður,
sem okkur fasteignasölum finnst
fullkomlega óþarfur. Þetta er svona
svipað því og senda slökkviliðið
reglulega út í sveit til þess að
kanna, hvort það sé ekki kviknað í
einhvers staðar.“
„Það má ekki gleyma því, að þessi
mál eru í réttu horfi hjá langstærst-
um hluta fasteignasala,“ heldur
Björn Þorri áfram. „Úrræðin þurfa
hins vegar að vera skýr og það þarf
að vera hægt að bregðast við taf-
arlaust, ef minnsti grunur vaknar
um eitthvað óeðlilegt.
Kostnaðurinn sem af þessu eft-
irliti myndi hljótast væri varlega
áætlað um 20 millj. kr. á ári og eng-
in önnur sérfræðistétt á öllu Íslandi
þarf að undirgangast slíka kvöð.
Það mætti taka stikkprufur og
skoða 10–15 fasteignasölur á hverju
ári, þannig að þetta myndi alltaf
vofa yfir. En það yrði ekki nærri því
eins kostnaðarsamt. Jafnframt
verður að hafa í huga, að kostnaði
við þetta eftirlit geta fasteignasalar
ekki velt annað en út í verðlagið og
sölulaun myndu hækka.
En aukið eftirlit frá því sem nú
er, er að mörgu leyti af hinu góða.
Félag fasteignasala fær eftirlits- og
agavald með meðlimum sínum, en
félagið mun skipa tvo fulltrúa í
þessa eftirlitsnefnd og einn verður
tilnefndur af ráðherra. Þessi nefnd
mun hafa stjórnsýsluvald, sem nær
til allra löggiltra fasteignasala á
landinu, því að jafnframt verður
innleidd skylduaðild að félaginu eins
og nú er hjá Lögmannafélagi Ís-
lands.
En eftirlit þessarar nefndar má
ekki ganga of langt. Ekki má
gleyma því, að við höfum siðareglur
og innan félagsins starfar nú þegar
úrskurðarnefnd, sem tekur á deilu-
málum, sem kunna að koma upp
milli fasteignasala og viðskipta-
manna þeirra. Þó að úrskurðir
hennar séu ekki bindandi, þá hafa
mörg mál leystst í gegnum tíðina á
vettvangi þessarar nefndar.“
Leppun verður bönnuð
Ein meginbreytingin frá núver-
andi lögum felst í því, að sá sem er
með löggildingu á starfsleyfi fast-
eignasölu, verður að vera meiri-
hlutaeigandi að stofunni. Með þessu
er verið að koma í veg fyrir svokall-
aða leppun, sem hefur verið nokkuð
áberandi í þessari grein. Þá er það
einnig mikilvæg breyting, að sölu-
menn mega ekki starfa sem und-
irverktakar á fasteignasölum, held-
ur verða þeir að vera launþegar.
„Meirihlutaeign löggilts fast-
eignasala á að tryggja það að fag-
maður hafi vald yfir rekstrinum,“
segir Björn Þorri. „Jafnframt verð-
ur verktaka bönnuð. Starfsmaður
verður að vera launþegi hjá fast-
eignasalanum, þannig að það verður
vinnuréttarsamband á milli þeirra
til þess að tryggingar hins löggilta
fasteignasala nái yfir starfsmann-
inn.
Auk þess mun þetta skapa meiri
festu í greininni. Starfsmannavelta
er víða mjög hröð. Mönnum er lofað
gulli og grænum skógum, þegar
þeir eru að ráða sig sem verktaka
hjá fasteignasölum, en gefast svo
fljótlega upp, því að oft er ekki svo
mikið upp úr þessu að hafa. Mig
grunar að það séu gjarnan gylli-
vonir, sem fá menn til þess að ráða
sig sem verktaka hjá fasteignasöl-
um og það jafnvel með enga fasta
tryggingu.“
Það er með hreinum ólíkindum,
hvað verktaka og verktakasambönd
hafa verið algeng í þessari grein.
Hjá öðrum sérfræðistéttum er þetta
nánast óþekkt. Við getum litið til
lögfræðinga, endurskoðenda og
lækna. Það er nánast óþekkt að
menn selji þar aðgang að starfsrétt-
indum sínum með þessum hætti.“
Í greinargerð með frumvarpinu
segir, að einsýnt sé að rekstur úti-
búa, sem heimilaður er að vissu
marki samkvæmt gildandi lögum,
hefur farið úr böndum. Tilhneiging-
in hefur verið sú, að útibú í fast-
eignasölu eru í raun sjálfstæð fyr-
irtæki, sem fá að starfa undir
firmanafni annars fyrirtækis og í
skjóli sömu löggildingar. Þá hefur
sú skipan, að einungis megi setja á
fót útibú í öðru sveitarfélagi en því
sem fasteignasala starfar í einnig
verið gagnrýnd og hefur henni ekki
verið fylgt í framkvæmd.
„Útibú eins og þau hafa verið rek-
in í dag, eru í sumum tilfellum en
alls ekki öllum, rekin þannig að á
útibúinu er enginn réttindamaður,“
segir Björn Þorri. „Þar er enga fag-
lega menntun í fasteignasölu að
finna. Sumir vilja segja, að þetta sé
ein tegund leppunar. En afstaða fé-
lagsins hefur verið sú, að hægt eigi
að vera að opna útibú í fasteigna-
sölu en aðeins með því skilyrði, að
það sé tryggt, að það starfi að
minnsta kosti einn löggiltur fast-
eignasali á hverju útibúi. Þetta er
líka neytendamál, því að það er þýð-
ingarmikið fyrir viðskiptvinina, að
það sé til staðar fagþekking á útibú-
um alveg eins og á aðalskrifstof-
unni.
Í rauninni er það afar eðlilegt, að
hægt sé að opna útibú til þess að
fyrirtækin geti stækkað, en þá er
e.t.v. hægt að ná fram hagræðingu í
greininni.“
Meiri menntunarkröfur
„Félag fasteignasala hefur ítrek-
að bent á, að gera verði meiri kröfur
til þeirra, sem fá löggildingu sem
fasteignasalar og þá einkum um
starfsreynslu en líka að bæta þurfi
menntun á námskeiði því, sem er
aðdragandi að prófraun fasteigna-
sala,“ segir Björn Þorri.
„Í frumvarpinu er lögð til 12 mán-
aða starfsreynsla fyrir próftöku, en
félagið leggur til 18 mánaða starfs-
reynslu og einnig 18 mánaða starfs-
reynslu eftir að prófum lýkur, en
áður en löggilding er gefin út.
Það er nauðsynlegt að tryggja
víðtæka starfsreynslu á þessu sviði,
ekki hvað sízt í ljósi þess hve mikils-
verða hagsmuni löggiltur fasteigna-
sali höndlar með og einnig í ljósi
þess, að löggilding til fasteignasölu
veitir leyfishafanum rétt til þess að
ráða til sín ótiltekinn fjölda ófag-
lærðs starfsfólks.
Til samanburðar má nefna kröfur
í ýmsum öðrum starfsgreinum.
Þannig þurfa iðnaðarnenn 3ja–4ra
ára námsvist til þess að fá starfs-
réttindi og því til viðbótar að ljúka
meistaraskólanámi til þess að mega
takast sjálfstætt verkefni á hendur
og hafa sem slíkir mannaforráð í
greininni.“
„Kröfurnar sem gerðar eru til
sérfræðinga eru alltaf að aukast og
það á einnig við um fasteignasölu,“
heldur Björn Þorri áfram.
„Í fasteignasölu hefur fyrirkomu-
lagið verið þannig frá árinu 1986, að
nemendur hafa þurft að sækja
þriggja anna námskeið, sem hefur
verið kvöldnámskeið og fyrir hádegi
á laugardögum og ljúka prófum.
En það eru engar inntökukröfur.
Nemendur þurfa ekki að vera með
grunnskólapróf, framhaldsskólapróf
eða stúdentspróf. Ef nemendurnir
ná að ljúka prófi, hafa þeir aðeins
þurft að sýna fram á 30 daga starfs-
reynslu hjá fasteignasala og sótt
viku námskeið hálfan daginn til þess
að fylgjast með þinglýsingum.
Þetta er að sjálfsögðu algerlega
ófullnægjandi og afar þýðingarmik-
ið, að þessu verði breytt.
Þetta skiptir líka miklu máli fyrir
neytendur, því að fólkið á mark-
aðnum, sem er að höndla með aleigu
sína, á réttláta kröfu á, að það sé
tryggt, að þeir sem annast þessi við-
skipti hafi til þess þekkingu og
reynslu.“
Ágreiningsefnum fækkar
Björn Þorri segir það staðreynd,
að með lögum um fasteignakaup,
sem tóku gildi 2002, þá hefur
ágreiningsefnum út af fasteigna-
kaupum stórlega fækkað. „Í samn-
ingsforminu er kaupendum gert það
alveg ljóst, að til þess að um galla sé
að ræða, þurfa að vera veruleg frá-
vik frá því, sem reikna má með út út
frá aldri eignarinnar,“ segir hann.
„Allar aðfinnslur um raka í veggj-
um, lausa parketlista og annað
minni háttar, sem finna má að eign-
inni, er ekki lengur hægt að bera
fyrir sig. Ég tel, að með þessu sé
ekki um mjög mikla þrengingu á
gallahugtakinu að ræða heldur fyrst
og fremst verið að skýra það.
En fasteignasalar eiga að gæta
hagsmuna beggja aðila og það þýð-
ir, að þeir verða að setja sig inn í
mál af þessu tagi og hjálpa aðilum
að leysa þau, ef þess er nokkur
kostur.“
Mikil framför
„Verði þetta frumvarp að lögum,
þá er það mikil framför,“ sagði
Björn Þorri Viktosson að lokum.
„Réttarvitund fólks er alltaf að
aukast og hún er miklu meiri en hún
var fyrir 30 árum síðan. Fólk gerir
meiri kröfur á öllum sviðum, ekki
síður til fasteignasala sem annarra.
sérfræðinga. Það er bara eðlilegt og
undir þeim kröfum verða við fast-
eignasalar að standa.“
Eiga að tryggja betur hag
seljenda og kaupenda
Frumvarp um fasteignasölu, sem nú er til meðferðar
á Alþingi, hefur vakið talsverða athygli. Magnús
Sigurðsson ræddi við Björn Þorra Viktorsson,
formann Félags fasteignasala, um frumvarpið, sem á
að fá lagagildi 1. júlí nk.
Morgunblaðið/Jim Smart
Í Félagi fasteignasala eru nú um 150 manns. Þessi mynd var tekin á aðalfundi félagsins, sem fram fór á Grand Hótel.
Morgunblaðið/Eggert
Björn Þorri Viktorsson, hdl. og löggiltur fasteignasali hjá Miðborg, var endur-
kjörinn formaður Félags fasteignasala á aðalfundi félagsins í síðustu viku.
magnuss@mbl.is
Frumvarp til nýrra laga um fasteignasölu til meðferðar á Alþingi