Tíminn - 15.08.1975, Page 10

10_______________TÍMINN___ ___Föstudagur 15. ágúst 1975 Föstudagur 15. dgúst 1975
Reynir Hugason, verkfræðingur:
HÚSNÆÐI FYRIR ALLA
MEÐ VIDRÁDANLEGUM
KJÖRUM
TÍMINN
Þetta hús mun vera byggt af Byggingafélaginu Einhamri, sem hefur byggt mjög ódýrt.
Nú kemur að þeirri stóru
spurningu, sem allir spyrja sig og
aðra en enginn virðist kunna svar
við. Er þetta gullgrafaraæði, sem
rikt hefui. i húsbyggingamálum,
nauðsynlegt og æskilegt? Eru til
einhverjar leiðir til þess að gera
ungu fólki leift að afla sér hús-
næðis á viðráðanlegum kjörum og
án þess að menn sliti sér um aldur
fram og hálf drepi sig af erfiði.
Fram til þess hefur verið rætt um
tvær leiðir aöallega. 1 fyrsta lagi
lækkun byggingakostnaðar og i
öðru lagi verðtryggingu spari-
fjár, svo hægt sé að veita meiri
lán en nú er gert.
Samkvæmt upplýsingum Hús-
næðismálastjórnar er fjármögn-
un byggingasjóðs með afborgun-
um og vöxtum af eldri lánum, að-
eins um 15% af heildarfjár-
veitingum á hverju ári og fer
hlutur þeirrar fjármögnunar
sifellt minnkandi. Að sjálfsögðu
ætti Byggingasjóður rikisins að
standa undir sér sjálfur. Það er
ekkert vit i þvi að láta hús-
byggjendur á þennan hátt eignast
85% af þvi fé sem lánað erút á
A byggingarstað.
hverju ári. Fjármögnun sjóðsins
af hálfu rikisins ætti að vera
þannig að aöeins væri veitt af
fjárlögum fé.sem næmi aukningu
i húsnæðisþörf á hverju ári, af-
gangurinn ætti að koma i formi
vaxta og afborgana af eldri lán-
um. Sama má að visu segja um
aðra sjóði, svo sem Lánasjbð is-
lenzkra námsmanna. Ég sjálfur
hef fengiö þar samtals 700 þús. kr.
að láni, sem hefur haldið mér við
nám i 5 ár. Nú þegar þremur ár-
um áður en ég á að byrja aö
grejða af lánunum, nægja þessir
peningar ekki til þess að halda
manni við nám i 1 ár, hvaö þá
meira. Mér verður þvi varla
skotaskuld úr þvi að greiða náms-
lánið, þegar þar að kemur.
Margir hafa einblint á lækkun
byggingaknstnaðar, sem eina
helztu leiðinatil þess að gera ungu
fólki betur kleift aö komast yfir
eigin ibúð. Min skoðun er, að það
sé ekki svo auðveld leið,ef miðað
er viö þær aðstæöur, sem viö bú-
um viö. Stórvirkar vinnuvélar,
fullkomin byggingatækni, verk-
smiðjuframleiðsla húseininga og
tæknilegar nýjungar eru allt at-
riði sem lækka byggingakostnaö
en gera jafnframt kröfur til þess
að byggt sé i stórum stil, 3-500 hús
á einu bretti eða jafnvel meira.
Þjóðfélagsandinn krefst þess hins
vegarað einstaklingurinn standi i
húsbyggingunum að meira eða
minna leyti sjálfur og þá verður
ekki komið við beitingu neinna
tækninýjunga er máli skipta,
enda húsbyggjandanum i flestum
tilfellum fullkomlega ókunnugt
um, að slikt sé mögulegt. Hann
hefur aðallega sinar tækniupp-
lýsingar frá afgreiðslumönnum i
byggingavöruverzlunum og frá
foreldrum sinum og kunningjum,
sem gengið hafa i gengum eld-
raunina sjálfir.
Ég hef margoft spurt sjálfan
mig þeirra spurninga hvort það
sé nokkurt réttlæti i þvi að menn
fái að halda áfram að byggja yfir
sig húsnæði og taka á sig skulda-
byrðar sem þeir eru ekki
borgunarmenn fyrir. . Litum á
venjulegt fólk, með tekjur sem
svara 1,2 milljónum króna á ári
og 2 börn á framfæri, Hve
miklum peningum getur þetta
fólk safnað á 1 ári? Ég gizka á,
300 þús. kr. i mesta lagi. Það
myndi þvi taka það 20 ár að
eignast fjögurra herbergja ibúð i
blokk, ætti það að greiða hana
fullu verði. t staðinn er ástandiö
þannig, að þessi fjölskylda setur
allt fjármálakerfi sitt úr skorðum
i 6-8 ár til þess að eignast ibúðina,
missir jafnvel sjónir á öllu öðru
en þvi að komast út úr þvi að
eignast húsnæðið, vinnur undir
drep, svikur undan skatti eins og
hægt er og sinnir ekki börnum og
Greín II
1 grein I, sem birt-
ist i Timanum i gær
rakti Reynir Huga-
son ástandið á bygg-
ingamarkaðinum
hér á landi og nefndi
nokkur dæmi i öðr-
um löndum til sam-
anburðar. í þessari
grein lýsir Reynir
þvi „kerfi”, sem
hann telur að geti
fært okkur „húsnæði
fyrir alla með við-
ráðanlegum kjör-
um.”
heimilislifi. Lætur tómstunda-
áhugamál lönd og leið og berst
um á hæl og hnakka, við að halda
i horfinu eða halda sér „fljót-
landi” eins og það er kallaö. Þjóð-
félagið tapar miklum peningum á
þvi. að ungir menn og konur, sem
lært hafa ákveðin sérhæfö störf,
éyða fyrstu 5-10 árum ævi sinnar,
sem ætti að vera frjóasti timinn á
starfsævi þeirra, i að bjástra við
að byggja yfir hausinn á sér, þar
sem nóg er af sérhæfðu starfsliði
til að gera það fyrir það. Þjóð-
félagskerfið er sem sé svo rang-
iega uppbyggt, að þaö er betra
fyrir lækni að vinna við málningu
og naglhreinsun i húsinu hjá sér,
en að vinna að sinni praktik, (svo
ég fari nú út i öfgar),
A þessu er til sú lausn, sem ég
ætla nú að rekja. Ég kýs að setja
hana'upp, sem fullmótað kerfi
eins og hrinda ætti þvi i fram-
kvæmd að vori komanda og sýna
jafnframtfram á afleiðingar þess
á þjóðarandann og verðbólgu-
hugsunarháttinn. Menn verða
auðvitað að hafa i huga, að þetta
er ekki eina leiöin, sem fær er,
heldur ein af mörgum.Hitt er svo
annað mál, að enginn sýnilegur
vilji hefur verið til þess ennþá að
leysa húsnæðisvanda unga
fólksins af hálfu stjórnvalda.
Kerfié
Við skulum hugsa okkur að i
byrjun febrúar næsta árs yrði
auglýst eftir umsóknum um hús-
næði, þar sem greiða ætti 10% af
kostnaðarverði ibúðarinnar viö
samning, en afganginn á 25 árum.
Umsóknarfrestur væri 15.
febrúar-15. april, ár hvert. Svo
lægi fyrir 15. apr. að x margir um
sækjendur væru um 2ja herbergja
ibúðir, sem kosta ættu fullbúnar
3,5 milljónir, y umsækjendur væru
um 3ja herbergja ibúðir, sem
kosta ættu 4,5 milljónir, z um 4
herbergja ibúðir á 5,5 milljónir og
r um einbýlishús á 9 milliónir.
Fyrir lægi þá að summuna x*3,5
+y4,5+z*5,5+r-9 millj—10%
af summunni, sem væri útborg-
unin , vantaði i bygginasjóð
rikisins það ár til þess að fjár-
magna þessar framkvæmdir.
Rikisstjórninni væri nú tilkynnt
það að summuna S milljónir kr.
vantaði i byggingasjóð vegna
framkvæmdanna. Hinn 15. mai
væri þvi ákveðið að gefa út
rikistryggð skuldabréf,
verðtryggð með byggingavisitölu
fyrirallri upphæðinni og þau seld
á frjálsum markaði. Bygging
allra ibúðanna væri siðan boðin út
og rikið tæki siðan hagstæðasta
tilboðinu, mögulega fengi rikið
einhvern ábata af þessu vegna
þess að stórbyggingafyrirt. sæju
sér mögulegt að byggja fyrir
lægra verð en hið auglýsta op-
inbera verð. Auðvitað hirti rikíð
mismuninn, en látum það vera.
tbúðabyggingarnar tækju vart
meira en eitt ár ef sæmilega
tæknilegum vinnubrögðum væri
beitt. Húseiningaverksmiðjur
fengju þannig stórkostlegt
tækifæri til þess að þróast og
myndu geta undirboðið hinn al-
menna handverksmarkað gifur-
lega, ef partiin væru nægilega
stór, sem byggð væru
Stór byggingafyrirtæki eins og
Einhamar, Breiðholt h.f. fengju
þarna einnig gullið tækifæri til
að sýna yfirburði nýrrar
byggingatækni, þar sem ein-
ingarnar yrðu væntanlega nægi-
lega stórar. Skipulagsundir-
búning og frumvinnu mætti jafn-
framt taka úr höndum bæjar-
félaganna og fela byggingafyrir-
tækjunum sjálfum.
Fyrirtækin hefðu nóg rekstrar-
fjármagn, þvi bróðurpartur
byggingakostnaðarins er greidd-
ur beint úr Byggingasjóði
rikisins. Nú er komið að
einstaklingnum, sem pantað
befur sér sina ibúð. Hvernig kem-
ur reikningsdæmið út fyrir hann?
Tökum dæmi um visitöluf jöl-
skylduna, sem hefur 1,2 milljónir
króna i tekjur á ári og á 2 börn og
þarf þvi 4 herbergja ibúð i blokk.
Ibúðin er auglýst á 6 milljónir, út-
borgun er þvi 600 þús. kr., sem er
hverri visitölufjölskyldu kleift að
slá út. Afgangurinn 90%, eða 5,4
milljónir er lánað til 20 ára, með
verötryggðu láni er fylgir
byggingavisitölu. Afborgun af
láninu yrði þvi 270 þús. kr. á ári -+
vextir sem eru 3%, sem gera
fyrsta árið 162 þús kr., en fara
siðan smám saman lækkandi.
Ekki væri hægt að hafa þessi lán
annuitetslán. Heildarafborgunin
væri þvi fyrsta árið 432 þúsund.
kr. eða um 36 þús. kr. á mánuði.
Fjölbýlishús I Breiðholti. (Timamyndir Róbert)
m iPf
M m
¥fj p
mifj jim
TwfPSí
I f | J!
ff?
?Tl IV|

Þetta er það sem það kostar að
kaupa yfir sig húsnæði, eigi að
greiöa raunverulegt verö
ibúðanna.
Ekki er við þvi að búast að það
yrði léttbærara með árunum að
greiða húsnæðiskostnaðinn. væri
þetta form haft á. þvi
kaupgreiðsluvisitalan hefur
aldrei gert betur en aö fylgja
byggingavisitölu, þe. það mætti
búast við þvi að framvegis yrði
það jafnstór hluti launanna sem
færi til greiðslu húsnæðis-
kostnaöar og hann yrði fyrsta
árið. eða 22,5% af árslaunum er
færu i afborganir-, en vextir
minnkuðu hins vegar árlega úr
13,5% af árslaunum i 0% á tuttugu
árum.
Ég skal viðurkenna að þetta
dæmi litur ekkert mjög glæsilega
út við fyrstu sýn. Ef það er hins
vegar borið saman við aðstæður i
Kanada eða Sviþjóð, er þetta
afar svipuð útkoma. Þetta er
heldur ekki nein endanleg lausn.
Hægt væri að taka upp ýmsa aðra
nýbreytni. Bæjarfélögin gætu
tekið upp á þvi að greiða hús-
næðisstyrk til láglaunaf jöl-
skyldna i formi mánaðarlegra
greiðslna, þannig að það yrði t.d.
álitið óeðlilegt að fjölskyldur
greiddu meira árlega i húsnæðis-
kostnað en sem svarar 25% af
árstekjum sinum. Visitölu-
fjölskyldan fengi þvi 432 þús. —
300 þús. = 132 þús. kr. i húsnæðis-
styrk eða um 11 þús. kr. á
mánuði. Raunverulegur hús-
næðiskostnaður yrði þvi 25 þús.
krónur á mánuði, sem er ná-
kvæmlega venjulegt gangverðá 4
herbergja leiguibúð I blokk. Mis-
munurinn er bara sá að i slikum
tilfellum væru menn jafnframt að
eignast húsnæöið og það er ein-
mitt þaðí sem allir leggja svo
mikið upp úr hér á landi.
Að sjálfsögðu eru til aðrar leiðir
til að létta byrðina fyrir þeim.sem
efnaminni va>ru eða ef menn ósk-
uðu el'tir lægri húsnæðiskostnaði.
Nægði t.d. að lengja lánstimann i
25 eða 30 ár. Afborgunjn af slíku
30 ára láni yröi fyrir visitölufjöl-
skvlduna okkar 5,4 milljónir/30 =
180 þús. krónur á ári, eöa 15 þús.
krónur á mánuöi að viðbættum
vöxtum. sem væru fyrsta árið
13.500 kr. á mánuði. Heildarhús-
næðiskostnaðurinn næmi þvi
28.500 kr. Að sjálfsögðu kemur til
viðbótar þessu viðhald á húsinu,
sameignarkostnaður, hiti, ljós
o.s.frv. Fyrir þá sem sæju sér
hag í því mætti bjóða lánið aðeins
til 5 eða 10 ára, en þá yrðu hins
vegar árlegar greiðslur tilsvar-
andi meiri. Útgáfa rikistryggðra
skuldabréfa til mismunandi langs
tima, mundi einnig auka fjöl-
breytni þessarar starfsemi.
Rikistrvggð skuldabréf eru
mjög vel seljanleg, enn sem
komið er a.m.k., og jafn-
góö fjárfesting og steinsteyp-
an. Með þessu móti yrði
lika tryggt að rikið gæti endur-
greitt skuldabréfin þegar að
gjalddaga kemur. Ég get ómögu-
lega séð að betra kerfi sé að verö-
launa þá, sem eru nógu kaldir að
leggja út i ibúðabrask með nú-
gildandi kjörum, með þvi að
greiða að meira eða minna leyti
beint úr vasa skattborgaranna,
minnst 1/3 hluta af ibúðarverð-
inu, sem aldrei endurheimtist og i
morgum tilfellum mun meira. Ef
gert er ráð fyrir að byggt yrði
jafn mikiðárið 1975 og árin á und-
an, t.d. um 2000 ibúðir, mundi
Byggingasjóður rikisins þurfa að
leggja fram 3,4 milljarða eða 1700
þús. á hverja ibúð til þeirra fram-
kvæmda. Ef aðeins 15% af þvi fé
endurheimtist vegna minnkandi
verðgildis peninganna yrðu það
þvi 1445 þús. krónur, sem hver
húsbyggjandi fengi þarna i styrk
á 20 ára bili, eöa 72250 kr. á ári.
Það er þá sá húsnæðisstyrkur,
sem nú er greiddur, óháð
greiðslugetu þeirra sem i hlut
eiga.
Alvarlegur þjóöfélagslegur
misbrestur, sem nú er viðloöandi,
er þetta ofboðslega kapphlaup við
verðbólguna. Ég þykist sjá að
með þessu móti yrði þeim bresti
útrýmt að mestu, menn héldu að
visu áfram að fjárfesta i stein-
steypu, en öllu auðveldara ætti að
vera að koma yfir sig húsnæði, en
nú er.
Gaman er að velta þvi fyrir sér
hver áhrif þetta nýja kerfi hefði á
hinn almenna húsnæðismarkaö.
Ég geri ráð fyrir að húsnæðis-
kostnaður i þessum rikisbyggðu
húsum yrði leiðandi um leigukjör
á hinum almenna húsnæðismark-
aði. Myndu leigukjörá almennum
markaði vera þó nokkuð lægri
en húsnæðiskostnaður visitölu-
fjölskyldunnar i rikisbyggðu
ibúðunum. Annars færu menn að
sjálfsögðu aö hugsa sig tvisvar
um, hvort þeir ættu að leigja eða
kaupa rikisbyggt. Hinn almenni
byggingamarkaður gæti án vand- v
kvæða þrifizt samhliða þessu
kerfi I núverandi mynd og þeir
sem það kysu, gætu byggt upp á
gamla mátann. Hætt er viðað
minni spámenn meðal bygginga-
meistara yrðu aö taka upp aukna
hagræðingu og gera hagkvæm
innkaup, bæta stjórnun og taka
upp betri tæknibúnað ef þeir ætl-
uðu að lifa i samkeppni viö stóru
byggingafélögin.
Rétt er að minna á það,
að húseiningaverksmiðjur
veröa að leggja 20% söluskatt
á framleiðslu sina; eins og
málum er nú háttáð. Þetta
hefur i för með sér að hús-
einingaverksmiðjur eiga i erfið-
leikum með að halda samkeppn-
isstöðu sinni viö núverandi skil-
yrði.entekst það þó.Yrðu þessar
kvaðir atnumdar færi ibúðaverð
greinilega niður um 20%. Fyrir
visitölufjölskylduna okkar, þýddi
þetta lækkun úr 6 milljónum i 4,8
milljónir, eða lækkun á afborgun-
um miðað við 20 ára lán úr 270
þús. i 216 þús. krónur, eöa um 54
þús. krónur, vextir á fyrsta ári
lækkuöu úr 162 þús. krónum i
129600 eða um 32400 kr. Mánaðar-
legur húsnæðiskostnaður myndi
þvi lækka um 7200 kr. á mánuöi
aðeins við aö afnema söluskatt-
inn. Geta má þess,að rikið tapaði
þó engum skatttekjum sem um-
talsverðar eru, vegna þess að svo
litill hluti ibúða er byggður úr
húseiningum. Það væri aðeins ef
verksmiðjunum yxi fiskur um
hrygg, sem þessi kostnaður
sparaðist húsbyggjandanum.
Reikna má með að einfaldar aö-
geröir, svo sem stöðlun glugga,
hurða, eldhúsinnréttinga, skápa,
einangrunar o.s.frv.,eitt útaf fyrir
sig, gæti sparað byggingakostnað
sem nemur minnst 10% af
heildarverði ibúða. Þá fer nú
þetta nýja kerfi,sem ég er að reka
áróðurfyrir að verða býsna girni-
legt, þvi að þá er húsnæðis-
kostnaður kominn niður i 26 þús. á
mánuði i 20 ár. Þessari aðferð við
lausn húsnæðisvandans fylgir
engin streita, hvorki fyrir hús-
byggjandann þ.e. byggingafyrir-
tækin, né þá sem kaupa. Hver og
einn getur helgað sig þeirri sér-
grein,sem hann er menntaður i og
lifið öðlast önnur og háleitari
markmiö en það eitt að koma
þaki yfir höfuðið.
Viölagasjóöshús úr tré í Breiöholtinu.