Fréttablaðið - 19.02.2009, Blaðsíða 41

FIMMTUDAGUR 19. febrúar 2009 25
UMRÆÐAN
Ari Skúlason skrifar
um byggingarstarfsemi
Eins og ég benti á hér í blaðinu fyrir
skömmu, og allir hafa
reyndar mátt vita lengi,
hefur byggingarmark-
aður farið algerlega úr
böndum á höfuðborgar-
svæðinu og nágrenni.
Allt of mikið hefur verið byggt á
undanförnum árum og það með
mjög ómarkvissum hætti. Það á
jafnt við um íbúðarhúsnæði og
atvinnuhúsnæði, en hér er sjón-
um einkum beint að íbúðarhús-
næði.
Ástæður þessa eru margar.
Mikil samkeppni var á milli sveit-
arfélaganna um framboð á bygg-
ingarlóðum, án þess að um nokk-
urt samráð væri að ræða þeirra
á milli. Afkoma í byggingariðn-
aði batnaði í kjölfar mikilla verð-
hækkana á húsnæði og lægri fjár-
magnskostnaðar sem hvatti til að
meira var byggt. Bankar og fjár-
málastofnanir höfðu lengi yfir
nægu fjármagni að ráða og útlán
voru mikil. Úr öllu þessu varð til
mikið spennuástand. Þrátt fyrir
að lóðaframboð væri ríflegt
miðað við þarfir kom upp mikil
umræða um skort á lóðum sem
varð til þess að lóðaverð hækkaði
mikið, sem aftur hækkaði bygg-
ingarkostnað og verðlag ofan á
þær hækkanir sem aðrir þætt-
ir sköpuðu. Eftirspurn eftir hús-
næði var verulega ofmetin, þar
sem bæði einstök sveitarfélög og
byggingafyrirtæki voru að sækja
inn á sama markaðinn. Framboð
á húsnæði var stórlega vanmet-
ið þar sem fjölmörg bygginga-
fyrirtæki og sveitarfélög voru að
uppfylla sömu þarfirnar án inn-
byrðis samráðs. Lengi vel voru
fjármálastofnanir til í að fjár-
magna alla þessa starfsemi, þótt
eitthvað hafi hægt á þegar leið á
árið 2007.
Ljóst hefur verið allt frá 2005
að of mikið íbúðarhúsnæði væri
í byggingu. Ætla má að miðað við
venjulegar aðstæður þurfi í kring
um 1.500 nýjar íbúðir árlega inn
á markaðinn á höfuðborgar-
svæðinu til þess að anna venju-
legri eftirspurn sem verður til
vegna fólksfjölgunar og annarra
lýðfræðilegra þátta. Flutningar
fólks, bæði af landsbyggðinni og
frá útlöndum trufla þessa mynd
eitthvað, en ekki mikið. Á árunum
2003-2007 var að meðaltali lokið
við byggingu um 1900 íbúða á ári
og yfir 2.000 síðustu 3 árin. Opin-
berar tölur fyrir 2008 liggja ekki
fyrir, en ætla má að talan fyrir
2008 sé nokkuð fyrir neðan 2.000.
Því verður auðvitað ekki neitað
að tímabundin og mikil fjölgun
útlendinga varð til þess að menn
höfðu minni áhyggjur af of miklu
framboði en ella hefði orðið. Því
má segja að mat á því hversu
mikið húsnæði þyrfti að byggja
hafi af einhverju leyti smitast af
þeirri bjartsýni sem ríkti á öllum
sviðum. Þau sjónarmið eru líka
uppi að þessi mikla uppbygging á
síðustu árum hafi komið niður á
gæðum bæði húsnæðis og byggð-
ar og muni hafa neikvæð áhrif á
þróun næstu ára.
Staðan á byggingarmarkaði
er nú erfið, við eigum nokkurra
ára lager af húsnæði og tilbún-
um lóðum. Framkvæmdir eru í
algeru lágmarki og eftirspurn
eftir nýjum íbúðum nær engin.
Markaðurinn er í rauninni hel-
frosinn og það mun taka langan
tíma að koma eðlilegu ástandi á
aftur. Breytingar á mörgum þátt-
um þarf til þess að ástandið batni,
þar nægir að nefna lægri verð-
bólgu, lægra vaxtastig, auknar
tekjur og atvinnu og betri lána-
möguleika. Ég held hins vegar
að við þurfum að nota tímann
til þess að læra af reynslunni og
koma skipulags- og byggingamál-
um þannig fyrir að mistök eins og
þessi endurtaki sig ekki.
Einn mikilvægasti liðurinn í
úrbótum hlýtur að vera stóraukið
samstarf milli sveitarfélaganna
á höfuðborgarsvæðinu um skipu-
lag og uppbyggingu og jafnvel
eitt skipulagsvald fyrir
allt svæðið. Stóraukið
samstarf og sameigin-
leg stefnumörkun hlýt-
ur að auka upplýsingar
og yfirsýn fyrir alla sem
starfa á þessum mark-
aði. Þannig væri hægt
að miða lóðaframboð
við áætlaðar þarfir (og
kannski rúmlega það) og
hægt yrði að huga betur
að gæðamálum af ýmsu
tagi. Byggingafyrirtæki hefðu þá
nákvæmar upplýsingar um hve
mikið yrði stefnt að því að byggja
í fyrirsjáanlegri framtíð og fjár-
málafyrirtæki hefðu sömuleiðis
nokkuð góðar upplýsingar til að
ganga út frá við lánveitingar til
framkvæmda.
Samt sem áður er mikilvægt að
ekki verði komið á nýju ráðstjórn-
arkerfi í kring um þessi mál og
það skiptir afar miklu að sam-
keppnisþáttum sé gert hátt undir
höfði við fyrirkomulag skipulags-
og byggingarmála. Við megum
ekki stuðla að kerfi þar sem stærð
fyrirtækja, tengsl þeirra eða pól-
itík ráði því hvaða fyrirtæki fá
verkefni og hver ekki. Heilla-
vænlegast er að útboðstæknin sé
notuð á þessu sviði eins og annars
staðar í byggingariðnaði. Starfs-
aðferðir þurfa að vera einfaldar,
heiðarlegar og gegnsæjar.
Miklu máli skiptir að allt starf
í kring um skipulag verði eins
vandað og framast er unnt. Þar
koma til ýmsir þættir sem skipta
máli fyrir alla hagkvæmni eins
og skynsamleg landnotkun, vega-
lengdir, umferðarskipulag, gæði
byggðar o.s.frv. sem ég hef ekk-
ert komið inn á. Varðandi skipu-
lag atvinnusvæða skiptir líka
máli að fyrirtæki viti hvers kyns
starfsemi verði umhverfis þau til
frambúðar. Sé litið á fjármála-
lega hluta málsins ætti sameig-
inlegt skipulag að geta orðið til
þess að verulega dragi úr hættu á
því að fjárfest verði umfram eðli-
legar og skynsamlegar þarfir. Sé
gengið markvisst út frá spám um
íbúafjölgun og aðra lýðfræðilega
þætti á að vera hægt að áætla
þarfir fyrir íbúðarhúsnæði á full-
nægjandi hátt, ekki bara magn
heldur líka samsetningu sem
hentar þörfum miðað við aldur,
fjölskyldugerðir, tekjustig o.s.frv.
En til þess að þetta sé mögulegt
þarf mun meira samstarf á milli
sveitarfélaganna í skipulagsmál-
um eða sameiginlegt skipulag.
Með traustu og vönduðu skipu-
lagi verður allur eftirleikur
öruggari. Byggingarfyrirtæki
geta gengið að öruggum upplýs-
ingum um framboð lóða og skipu-
lagt sig eftir því, fjármálastofn-
anir munu hafa allt aðra yfirsýn
og tekið ákvarðanir í samræmi
við það og endanlegir kaupendur,
bæði einstaklingar og fyrirtæki,
ættu að geta gengið að traustum
upplýsingum um hvaða möguleik-
ar eru í boði hverju sinni og við
hverju sé að búast.
Höfundur er hagfræðingur og
starfar hjá Landsbankanum.
Endurskoða þarf skipulag og byggingarstarfsemi
ARI SKÚLASON
FLUG OG GISTING Í EINA NÓTT FRÁ AÐEINS 17.150 KR.*
FLUGFELAG.IS
SKEMMTUM OKKUR
INNANLANDS