Dagblaðið Vísir - DV - 11.10.2019, Side 14

14 11. október 2019FRÉTTIR
PINNAMATUR
V e i s l u r e r u o k k a r l i s t !
Bjóðum uppá fjölda tegunda
PINNAMATS OG TAPASRÉTTA
Hólshraun 3, 220 Hafnarfjörður / S 555 18 10 og 565 1810 / veislulist@veislulist.is / veislulist.is
Afgreitt á einnota fötum, tilbúið fyrir veisluna
HRINGDU OG PANTAÐU Í SÍMA 555 1810
9 hlutir til að hafa í huga á leigumarkaðinum
DV svarar algengum spurningum um leiguhúsnæði
Í
vikunni var greint frá því að
þinglýstum húsaleigusamn-
ingum hafi fjölgað mikið á
milli ára, eða um 47 prósent.
Málum sem lenda inni á borði hjá
Leigjendaaðstoðinni hefur einnig
fjölgað á milli ára og mörg þeirra
mála hafa endað fyrir kærunefnd
húsamála. Því er ekki úr vegi að
skoða nokkrar algengar spurn-
ingar sem valdið geta deilum
milli leigusala og leigjenda.
Hverju þarf að huga að
áður en íbúð er leigð út?
Það er mjög mikilvægt að taka
ástand eignarinnar vel út áður en
hún er leigð út. Ef slíkt misferst þá
er hætt við því að vonlaust verði
að fá skemmdir bættar úr hendi
leigjanda. Þessu hafa margir
brennt sig á. Ástandsskoðun
við lok leigutíma hefur takmark-
að gildi ef ekkert liggur fyrir um
ástand eignarinnar við upphaf
leigutíma. Allur vafi þar á er síð-
an túlkaður leigjandanum í hag
svo hér er gífurlega mikilvægt fyr-
ir væntanlega leigusala að tryggja
réttindi sín með góðri og ítarlegri
úttekt.
Hvað ef samningur er ekki
skriflegur?
Samkvæmt húsaleigulögum eiga
leigusamningar um húsnæði að
vera skriflegir. Þetta þýðir þó ekki
að leigjendur sem ekki hafa gert
skriflegan samning séu réttinda-
lausir. Þvert á móti. Ef enginn
skriflegur samningur er til staðar
þá telst samt hafa komist á samn-
ingur, ótímabundinn með hálfs
árs uppsagnarfresti. Leigufjár-
hæð þessa óskráða ótímabundins
samnings er sú fjárhæð sem hægt
er að sanna að leigjandi hafi sam-
þykkt. Til dæmis gæti slíkt talið
sannað með millifærslu leigjanda
á mánaðarlegri leigu.
Má leigusali ráðstafa
tryggingarfé að vild?
Stutta svarið er nei, það má hann
ekki. Leigusalar eiga að halda
tryggingarfé til haga á sérreikn-
ingi sem má ekki vera bundinn.
Einnig skal leigusali velja reikn-
ing sem ber eins hagkvæma vexti
og völ er á. Leigjandinn á svo rétt
á að fá vextina greidda út sam-
hliða tryggingunni við lok leigu-
tíma.
Leigusali má heldur ekki ráð-
stafa tryggingarfé að vild, jafn-
vel þótt hann telji leigu í vanskil-
um eða að leigjandi hafi valdið
skaðabótaskyldu tjóni á hinu
leigða. Hann þarf alltaf að leita
samþykkis leigjanda eða úrskurð-
ar um bótaskyldu frá þar til bæru
dómsvaldi.
Við lok leigutíma hefur leigu-
sali lögákveðinn frest til að gera
kröfu í tryggingarfé, fjórar vikur
frá skilum húsnæðis. Ef slíkt er
ekki gert innan þess frests þá hef-
ur leigusali glatað tækifæri sínu
á þessu úrræði og skal tafarlaust
skila leigjanda öllu tryggingarfé
ásamt vöxtum.
Má leigusali hafa aðgang
að íbúð á leigutíma?
Á meðan leigjandi býr í leigu-
húsnæði þá nýtur hann stjórnar-
skrárvarinnar friðhelgi heimilis.
Leigusali má því ekki vaða inn í
húsnæði eins og hann vill. Hann
á þó rétt á aðgangi ef ráðast þarf
í einhverjar viðgerðir og eins ef til
stendur að sýna eignina mögu-
legum leigjendum eða kaupend-
um. Þessi réttur á samt aðeins við
ef sex mánuðir eða minna er eftir
af leigutímanum.
Leigusali þarf þó að hafa fyrst
samband við leigjendur og gefa
þeim eða umboðsmanni þeirra
kost á að vera viðstaddir.
Eiga leigjendur að borga í
hússjóð?
Hér þarf að skoða hvað er inn-
ifalið í mánaðarlegu hússjóðs-
gjaldi. Í fjölbýlishúsum er hiti
gjarnan sameiginlegur og því
hluti af hússjóðsgjaldi. Þenn-
an hluta gætu leigjendur þurft
að greiða. Hins vegar þurfa þeir
ekki að greiða þann hluta gjalds-
ins sem telst sem sameiginlegur
kostnaður húsfélagsins. Þar und-
ir fellur til dæmis hiti og rafmagn
í sameign, viðhald lyftubúnaðar,
kostnaður vegna framkvæmda,
gjald í framkvæmdarsjóð og svo
framvegis.
Einnig þarf að skoða hvort
leigjandi og leigusali hafi sérstak-
lega samið um að sá fyrrnefndi
greiði hússjóðsgjald. Þarf þá að
tilgreina það sérstaklega í leigu-
samning.
Þarf að þinglýsa samningi?
Aðeins er hægt að þinglýsa leig-
usamning ef hann er skriflegur.
Ef í samningi er samið um ein-
hvers konar frávik frá húsaleig-
ulögum þá er nauðsynlegt að
þinglýsa honum til að samningur
haldi gildi gagnvart mögulegum
þriðja manni, svo sem kaupanda
eignarinnar. Eins er þinglýsing
grundvöllur þess að hægt sé að
sækja um húsaleigubætur.
Hvað ef leiguhúsnæði er
selt á leigutíma?
Ef leigusali selur eign sem er í
útleigu án þess að segja leig-
usamningi upp fyrst þá held-
ur samningurinn gildi sínu þrátt
fyrir söluna. Nýr eigandi tekur
þá við hlutverki leigusala sam-
kvæmt gildandi samningi. Hins
vegar gildir annað ef eignin er
seld á nauðgunarsölu eða ef leig-
usali missir íbúðina vegna gjald-
þrots. Þá fellur leigusamningur-
inn úr gildi.
Sambúðarslit eða skilnað-
ur á leigutíma?
Ef leigjendur í sambúð eða hjú-
skap skilja á leigutíma þá er það
ekki þannig að annar aðilinn
geti einhliða sagt samningnum
upp. Samkvæmt húsaleigulögum
á öðrum hvorum aðila að vera
heimilt að ganga inn í leigusamn-
inginn og taka við honum.
Hvaða reglur gilda um
uppsögn leigusamnings
og uppsagnarfrest?
Samningur er tímabundinn:
Tímabundnum leigusamningi
lýkur við lok leigutíma án þess
að leigusali þurfi sérstaklega að
tilkynna að ekki verði af áfram-
haldandi leigu. Hins vegar ef
tímabundnum leigusamningi
lýkur, leigjandi heldur áfram að
borga leigu og leigusali tekur við
leigugreiðslum athugasemda-
laust næstu tvo mánuðina, þá telst
vera kominn á nýr ótímabundinn
samningur sem þarf þá sérstak-
lega að segja upp samkvæmt regl-
um þar um.
Samningur er ótímabund-
inn: Ótímabundnum samningi
þarf að segja upp með viðeig-
andi uppsagnarfresti. Fresturinn
er þrír mánuðir ef um leiguher-
bergi er að ræða en sex mánuð-
ir ef um íbúðarhúsnæði er að
ræða. Í undantekningartilvikum
er hægt að semja um skemmri
uppsagnarfrest á íbúðarhúsnæði,
eða þrjá mánuði, en slíkt á aðeins
við ef leigusali er fyrirtæki eða fé-
lag sem ekki er rekið í hagnaðar-
skyni. Þar undir falla til dæmis fé-
lagsbústaðir og stúdentagarðar. Í
gegnum tíðina hefur borið á því
að í ótímabundnum leigusamn-
ingum séu ákvæði um skemmri
uppsagnarfrest en tilgreind-
ur er í húsaleigulögum. Þar sem
húsaleigulög eru ófrávíkjanleg
lög þá hafa slík ákvæði ekki gildi
gagnvart leigjanda ef skemmri
uppsagnarfrestur er honum ekki í
hag. Hins vegar er aðilum að sjálf-
sögðu frjálst að semja sín á milli
í sátt og samlyndi um skemmri
frest en tilgreindur er í samningi.
n
Erla Dóra
erladora@dv.is