Helgarpósturinn - 14.02.1985, Side 8

HP greinir nánar frá ólöglegu fasteignasölunum
LEPPAR RRU ÞEIR
Helgarpósturinn staðhæfði í síð-
asta biaði, að í Reykjavík og ná-
grenni væru starfandi 27 fasteigna-
sölur, sem væru reknar á fölskum
forsendum. Aðferðin sem notuð er
felst í því sem kallað er leppun.
Leppun er það fyrirbæri þegar við-
skiptafræðingur, lögfræðingur eða
löggiltur fasteignasali iætur skrifa
sig fyrir rekstri fasteignasöiu án
þess að koma að öðru leyti nálægt
rekstri hennar.
Yfirleitt hafa þessir menn aðsetur
annars staðar en sjálf fasteignasalan
er til heimilis og í slíkum tilvikum
velkist enginn í vafa um hvað er á
seyði.
Á hinn bóginn eru örfá tilfelli, þar
sem lögmaður hefur aðsetur í sama
húsi og fasteignasalan eða jafnvel á
sömu hæð. Þá vandast málið. Lepp-
ar viðkomandi fyrir fasteignasöluna
með því að skipta sér ekkert af
rekstri, upplýsingamiðlun og viðtöi-
um við kaupendur og seljendur
o.s.frv,? Fer hann einungis yfir
samninga en lætur aðra um að
semja þá? Er viðkomandi einungis á
staðnum til þess að uppfylla ákvæði
laga um, að löggiltur aðili standi fyr-
ir fasteignasölunni, en stundar að
öðru leyti önnur störf, þótt á sama
stað sé?
Þessum atriðum var gefinn sér-
stakur gaumur, þegar HP birti grein
sína um óiögiega fasteignasala.
Þrátt fyrir hringingar og hótanir
um málssókn og bráðskrýtna aug-
lýsingu frá Almennu fasteignasöi-
unni, Laugavegi 18, í Morgunblað-
inu þriðjudaginn 12. febrúar, þar
sem greinarhöfundur HP er kallað-
ur rógberi o.s.frv., þá hefur niður-
staða athugunar okkar ekki breyzt.
Helgarpósturinn stendur viö þá
stadhœíingu sína, að í Reykjavík séu
reknar 27 ólöglegar fasteignasölur.
Aö auki höfum við sterkan grun um,
að í þennan hóp mœtti bœta þremur
fasteignasölum og eru þœr þá orðn-
ar 30 talsins eða tveimur fleiri en
eru í Félagi fasteignasala. Við dróg-
um úr fremur en hitt.
Hvað er „staður”?
Kjarni málsins er þessi:
í lögum um fasteignasölu segir í 9.
grein, að „leyfi til fasteignasöiu er
bundið við nafn og veitir leyfishafa
rétt til þess að kalla sig fasteigna-
sala.“ í 3. grein sömu laga segir, að
„þeir, sem hafa fengið leyfi til fast-
eignasölu. . . skulu hafa opna
skrifstofu á þeim stað er leyfið er
veitt.“ Hafþór Ingi Jónsson, hdl.,
framkvæmdastjóri Lögmannafélags
íslands var skrifaður fyrir fasteigna-
sölu hér í bæ þar til í fyrra á sama
tíma og hann gegndi núverandi
starfi. Hann ritar grein í Morgun-
blaðið í gær, þar sem hann gerir
m.a. orðið „staður" að umræðuefni
og vill skilja það þannig, að löggjaf-
inn hafi átt við lögsagnarumdæmi.
Ef litið er í Alþingistíðindi frá 1938
segir í athugasemd við ofangreinda
3. grein núgildandi laga:
„Ákvæði þetta er sett til þess að
tryggja það, að þeir, er falið hafa
fasteignasala fasteign til sölu, eigi
jafnan greiðan aðgang að umboðs-
manni sínum, ef á þarf að halda. Er
ætlazt til að lögreglustjóri haldi skrá
yfir heimilisfang skrifstofa, eða fylg-
ist með því á annan hátt.
Þetta ákvæði verður ekki skilið á
annan veg en þann, að átt sé við
skrifstofuna sjálfa og markmið laga-
greinarinnar sé, að skrifstofan sé á
sama stað og fasteignasalan.
Undir þessa túlkun tekur Þórður
S. Gunnarsson hrl. sem hefur unn-
ið sérstaka álitsgerð um þessi mál.
Hann segir:
„í samræmi við megintilgang 1.
47/1938 verður skrifstofan eða
starfsstöðin að vera á sama stað og
skrifstofa fasteignasölunnar.
Með því að athuga málfarslega
notkun orðsins „staður" er nán-
ast út í hött að halda því fram að
átt sé við lögsagnarumdæmi.
„Hann býr á þessum stað" eða
„Hann starfar á þessum stað“ þýðir
ekki að hann búi eða starfi í þessu
lögsagnarumdæmi, heldur t.d. búi á
staðnum Reykjavík eða starfi í Húsi
verzlunarinnar.
Þá má t.d. benda á að Hafnar-
fjarðarbær og Seltjarnarnes eru
tveir staðir, en í sama lögsagnarum-
dæminu.
Síðan segir Þórður um margþætt-
ar starfsskyidur fasteignasalans.og
er vert að gefa þessum atriðum
gaum í ljósi leppunarvandamálsins:
Fasteignasalar eiga að
stunda fasteignasölu!
„Hann verður að hafa umsjón og
eftirlit með þeim fasteignaviðskipt-
um er fyrirtækið annast, vera til við-
tals fyrir viðskiptamenn, stjórna
upplýsingaöflun og upplýsingamiðl-
un, yfirfara samninga og önnur
skjöl. Ég vil í þessu sambandi undir-
strika að í íslenskum lögum er engin
heimild fyrir víðtæku framsali fast-
eignasala á starfsskyldum sínum í
hendur aðstoðarmanna. Ég er hins
vegar jafnframt þeirrar skoðunar að
ekki sé laganauðsyn í því að fast-
eignasali sé meðeigandi í fasteigna-
sölufyrirtæki en vísa til þess er að
framan greinir um tengsl fasteigna-
sala og fasteignasölu."
Með þessum orðum er Þórður
Gunnarsson hæstaréttarlögmaður
að benda á, að skyldur fasteignasala
(leyfishafans), sem stundum er bara
leppur úti í bæ eða á næstu skrif-
stofu, séu víðtækari en svo, að þær
séu einvörðungu fólgnar í því að
ganga frá samningum og vera við-
staddir löggerninga. Samandregið
er Þórður að segja, að skráður fast-
eignasali (lögmaður, viðskiptafræð-
ingur eða löggiltur fasteignasali)
eigi að stunda starf sitt og seija fast-
eignir og vitanlega eigi viðskipta-
vinir fasteignasölunnar að eiga
greiðan aðgang að viðkomandi en
ekki einhverjum sölumanni einung-
is.
Hér er rétt að tiifæra aðra máls-
grein 6. greinar frumvarps til nýrra
fasteignalaga:
„Fasteignasala er skylt að tii-
kynna dómsmálaráðuneyti, hvar
starfsstöð hans sé, en hann getur að-
eins haft eina starfsstöð." (undirstr.
HP). Hér er tekið af skarið um það,
að lögmenn geti ekki leppað fyrir
fasteignasölur. Þeir verða að vera á
staðnum, á skrifstofunni.
Eins og Þórólfur Halldórsson, lög-
fræðingur hjá Eignamiðluninni,
bendir á í viðtali við HP í dag, er
ábyrgð fasteignasala gríðarleg, þar
sem þeir eru að höndla með aleigu
fólks. Slíkt verður ekki gert með
vinstri hendinni og neytendur
verða að geta treyst fasteignasölum.
Og það er einmitt þess vegna sem
gerðar eru ákveðnar kröfur til þess
að fasteignasala geti talizt lögmæt.
í þessu sambandi nægir að vitna í
greinargerðina, sem fylgdi núgild-
andi lögum um fasteignasölu. Þar
segir m.a.:
„Hinsvegar eru samningar um
kaup og sölu fasteigna, með tilliti til
hinna miklu verðmæta, sem hér er
um að ræða, einir hinir þýðingar-
mestu, sem gerðir eru manna í milli
hér á landi, og virðist því full ástæða
fyrir löggjafann að láta sig það
nokkru skipta, hverjir geri sér at-
vinnu að því að gæta hagsmuna
manna við þessa löggerninga."
Af þessu er morgunljóst, að þing-
menn á þessum árum hafa talið fulla
ástæðu til þess að sjá svo um, að
hver sem væri gæti ekki stundað
þessi mikilvægu viðskipti. Enda seg-
ir síðan í sömu greinargerð:
„Fasteignasalar not-
færa sér vanþekkingu
aðilja“
„Hafa orðið nokkur brögð að því,
einkum hin síðari ár, að fasteigna-
salar hafa notað sér vanþekkingu
aðilja við húsakaup til þess að hagn-
ast á því sjálfir, eða aðstoðað annan
aðilja á kostnað hins. Eru jafnvel
dæmi til þess, að sæmilega efnaðir
menn hafi misst aleigu sína fyrir til-
stilli hinna svokölluðu fasteigna-
sala.“
Nú á dögum er fólk mun öruggara
í fasteignaviðskiptum en árið 1938,
en samt skjóta alltaf upp kollinum
dæmi um einstaklinga, sem hafa
orðið illa úti í fasteignaviðskiptum.
Eitt þeirra vandamála, sem upp
hafa komið er sú leið manna að fara
í kringum lögin og fá menn úti í bæ
til að leppa fasteignasöluna. Sigga
langar til að selja hús og til þess að
geta gert það með löglegum hætti á
yfirborðinu fær hann Jón vin sinn
úr skóla til að leppa fyrirtækið, því
Jón er nefnilega lögfræðingur. Síð-
an fer Siggi að selja. Eftir hálft ár
gefst hann upp á fyrirtækinu og þá
geta kaupendur og seljendur legið í
því. Þá vaknar spurningin um
ábyrgð, sem ekki er alltaf jafnauð-
svarað.
Reynt aö setja undir
lekann 1976
Leppunarvandinn hefur verið til
umræðu hérlendis af og til mörg
undanfarin ár, en lítið verið gert. Þó
var reynt að leggja ríkari áherzlu á
ábyrgð fasteignasala með lagabreyt-
ingu árið 1976.
Það ár sendi þáverandi fulltrúi
Lögreglustjórans í Reykjavík, Pétur
Kr. Hafstein sýslumaður, öllum fast-
eignasölum í Reykjavík bréf dagsett
8. september 1976, þarsem vakin er
athygli á eftirfarandi breytingu á
fasteignalögunum:
„Skyit er að geta þess í öllum
skjölum varðandi fasteignakaup,
svo sem kauptilboðum, kaupsamn-
ingum, skuldabréfum og afsölum,
hver hafi samið skjöl þessi, og skal
geta nafns og nafnnúmers. Enn-
fremur skulu þeir, sem fasteignavið-
skipti annast, geta nafns síns í aug-
lýsingum, eins þótt viðskiptin séu
rekin í nafni skrásetts firma."
Með þessari lagabreytingu er ver-
ið að tryggja það, að í auglýsingum
komi fram, að iöggiltur aðilji standi
að fasteignasölunni. Þannig er aug-
8 HELGARPÓSTURINN