Morgunblaðið - 13.10.1990, Blaðsíða 14

14
MORGUNBLAÐIÐ LAUGARDAGUR 13. OKTÓBER 1990
Húsbréf og byggingarsjóðir
eftir Jóhann Rúnar
Björgvinsson
Höfuðmarkmið húsnæðiskerfis
hins opinbera hlýtur fyrst og
fremst að vera að auðvelda þegn-
um landsins öflun húsnæðis, en
það gerir hið opinbera með þrenns
konar hætti. Með rekstri fjármögn-
unarkerfis sem auðveldar fjár-
ögnun fasteignakaupa, með þátt-
töku í kostnaði við öflun húsnæðis,
pg með byggingu leiguhúsnæðis.
í þessari grein verður farið nokkr-
um orðum um þau almennu skil-
yrði sem húsnæðiskerfi hins opin-
bera býr við.
Fjármögnunarkerfi
Auðveldun á Ijármögnun felst í
því að hið opinbera setur á laggirn-
ar ijármögnunarkerfi sem reynir
að fullnægja þörfum fasteigna-
kaupenda á sem bestan hátt miðað
við ákveðin skilyrði. Það lánar
háar fjárhæðir til mjög langs tíma,
þannig að greiðslubyrði fasteigna-
kaupenda verði viðráðanleg. Eini
takmarkandi þátturinn í siíku hús-
næðislánakerfi er aðgangur þess
að fjármagni til endurlána. Hafi
það nægan aðgang að íjármagni
er auðvelt að fullnægja flestum
þörfum fasteignakaupenda.
Sé aðgangurinn hins vegar-tak-
markaður verður húsnæðislána-
kerfið að sjálfsögðu að taka mið
af því. I raunveruleikanum ræðst
fjáröflun húsnæðislánakerfisiris
fyrst og síðast af sparnaði þjóðar-
búsins og þeim vöxtum sem lána-
kerfið er tilbúið til að bjóða. Ef
sparnaðurinn S þjóðarbúinu vex
og/eða ef húsnæðislánakerfið er
reiðubúið að greiða hærri vexti en
aðrir aðilar hagkerfisins vex að-
gangurinn þess að ijármagni.
Við ljármögnun útlána getur
húsnæðislánakerfið bæði samið við
einstaka fjármagnseigendur um
kaup á skuldabréfum þess, s.s.
lífeyrissjóðina, eða selt skuldabréf-
in beint á opnum markaði og þann-
ig fjármagnað lánin til fasteigna-
kaupenda. En það sem setur sölu
skuldabréfa husnæðislánakerfis-
ins, eða hinum svonefndu húsbréf-
um, fyrst og fremst skorður er
eins og áður segir sparnaðar-
hneigðin í þjóðfélaginu, því ekki
er hægt að gefa út fleiri skulda-
bréf en sparnaðareftirspurn þeirra
gefur tilefni til, nema það hafi
áhrif á raunvirði þeirra til lækkun-
ar. Sparnaðurinn skapar með öðr-
um orðum meginforsenduna fyrir
þeirri ijárfestingu sem á sér stað
í þjóðfélaginu, og ræðst sá sparn-
aður af tekjum fólks og vaxtastigi
hagkerfisins.
Núverandi húsnæðiskerfi
Eins og lesa má í skýrslu Ríkis-
endurskoðunar um ijárhagsstöðu
byggingarsjóðanna hefur ’86-lána-
kerfið eða Byggingarsjóður ríkis-
ins lánað til um 4.000 íbúða á ári
síðustu þijú árin. Meðallánið hefur
verið um það bil 2,1 milljón króna
á íbúð á júní verðlagi 1990. Heild-
arútlán Byggingarsjóðs ríkisins
hafa því verið rúmlega 8 milljarða
króna á ári. Að Byggingarsjóði
verkamanna meðtöldum hafa
heildarútlán byggingarsjóðanna
hækkað úr 10 milljörðum króna
árið 1987 í 12 milljarða króna árið
1989 á júní verðlagi 1990. Um 93%
af íjármögnun útlána ársins 1989
komu frá lífeyrissjóðum lands-
manna.
Húsbréfakerfið hóf göngu sína
15. nóvember 1989 með útgáfu á
1. flokki húsbréfa að heildarfjár-
hæð 2 milljarða króna og vom
nafnvextir bréfanna ákveðnir
5,75%. Þessi fyrsti flokkur hús-
bréfa mun hafa klárast í ágústlok
síðastliðinn. Hinn 1. ágúst höfðu
alls borist 2.745 umsóknir til hús-
bréfakerfisins. Þar af höfðu 2.102
fengið „umsagnir“ og 437 fast-
eignaveðbréf voru afgreidd. Laus-
leg áætlun bendir til þess að með-
allán í húsbréfakerfinu sé í kring-
um 3 milljónir króna á júní verð-
lagi. Af þessu má ráða að fjárþörf
Byggingarsjóðs ríkisins mun auk-
ast um 50%, þ.e. úr rúmlega 8
milljörðum króna á ári í ríflega 12
milljarða króna, ef lánaijöldinn
verður óbreyttur frá ’86-kerfinu.
Ef hins vegar lánsfjárþörf sjóðsins
verður svipuð og nú verða um 30%
færri lánaumsóknir afgreiddar í
húsbréfakerfinu.
Veikleiki húsbréfakerfisins
Frá hagfræðilegu sjónarmiði er
grundvallarmunur á húsbréfakerf-
inu hér á landi og húsbréfakerfum
annarra landa. Munurinn liggur í
eftirfarandi: Erlend húsbréfakerfi
fjármagna útlán til fasteignakaup-
enda með útgáfu sérstakra hús-
bréfa, sem seld eru á viðeigandi
markaði, þ.e. fjármagnsmarkaði.
Þannig fást peningar til útlána.
Með þessari útfærslu er fyrst höfð-
að til sparnaðarins í þjóðarbúinu
með sölu á húsbréfum. Síðan er
sparnaðinum ráðstafað til fast-
eignakaupa. Þannig verður ijár-
festingin aldrei meiri en sparnað-
urinn gefur tilefni til miðað við
skynsamlega og eðlilega vaxtaþró-
un-,
í íslenska húsbréfakerfinu eru
húsbréf ekki seld í fyrstu umferð
á fjármagnsmarkaði fyrir peninga,
sem síðan eru lánaðir fasteigna-
kaupendum. Nei, í því kerfi greiðir
fasteignakaupandinn fasteignina
með húsbréfum að hluta til. Með
þessari útfærslu, á ijárfestingin sér
fyrst stað. Síðan er látið reyna á
hvort sparnaðurinn í þjóðarbúinu
verði nægjanlegur til að mæta
þeirri fjárfestingu miðað við skyn-
samlega og eðlilega vaxtaþróun.
Hér vantar því nauðsynlega tak-
markandi þátt í útfærslu húsbréfa-
kerfisins, sem draga á úr líkum á
afföllum og verðbólguáhrifum sem
geta komið til ef fjárfestingin verð-
ur of mikil miðað við sparnaðinn.
Hér er um grundvallaratriði að
ræða í útfærslunni. Góður ásetn-
ingur um hóflegt framboð af hús-
bréfum samrýmist engan veginn
þeim ströngu kröfum sem gerðar
eru til peninga- og fjármálakerfis
í þróaðri ríkjum. Engum er fengið
slíkt (útgáfu-) vald nema það sam-
ræmist vel viðurkenndum leikregl-
um, því allar líkur benda til þess
að það verði misnotað fyrr eða
síðar.
Ein af mörgum óæskilegu af-
leiðingum þessa veikleika í út-
færslu húsbréfakerfisins er mögu-
leikinn á svikum við húsbréfaspa-
rendur. Of mikið framboð af hús-
bréfum myndi rýra verðmæti
þeirra húsbréfa sem þegar eru í
Jóhann Rúnar Björgvinsson
„Veikleiki húsbréfa-
kerfisins getur orðið
mikill skaðvaldur í
íslensku efnahagslífi.“
eigu sparenda. Þannig getur þessi
útfærsla komið aftan að sparend-
um. Ef þeir vildu losa sig við bréf-
in yrði það aðeins gert með meiri
afföllum. Ahrifin eru svipuð og á
peningaeign fólks ef peningaprent-
un verður of mikil. Virði hennar
rýrnar.
Að sjálfsögðu er ekki hægt að
galdra neinar biðraðir burt á
skömmum tíma. Fjárfestingin í
landinu hlýtur alltaf að taka mið
af sparnaðinum í þjóðfélaginu (ef
gert er ráð fyrir að ekki séu tekin
erlend lán). Því er ekki hægt að
lána hærri ijárhæð en sala hús-
bréfa gefur tilefni til. Ef framboð
fasteignakaupenda á veðskulda-
bréfum til húsnæðislánakerfisins
er mun meira en eftirspurn eftir
húsbréfum á íjármagnsmarkaði,
miðað við skynsamlega og eðlilega
vaxtaþróun, verða biðraðir að sjálf-
sögðu til staðar. Með tímanum
koma biðraðirnar til rneð að stytt-
ast, en þær hafa meðal annars
myndast vegna niðui'greiðslu
vaxta í núverandi lánakerfi. En
auðvitað er hægt að uppræta bið-
raðir á mjög skömmum tíma með
mjög háum raunvöxtum, en það
er ekki markmið húsnæðiskerfis
hins opinbera. Það þarf að vinna
sig hægt og sígandi út úr því ójafn-
vægi sem ríkir í húsnæðismálum
með skynsamlegri og eðliiegri
langtíma vaxtaþróun að leiðarljósi.
Kostnaðarþátttaka
í hinum vestrænum velferð-
arríkjum hefur hið opinbera tekið
ríkan þátt í kostnaði fasteigna-
kaupenda með margvíslegum
hætti til að auðvelda þeim öflun
húsnæðis. Slík þátttaka hefur eink-
um verið með þeim hætti að fast-
eignakaupendur hafa notið vaxta-
og húsnæðisfrádráttar í gegnum
skattkerfið, niðurgreiðslu á vöxt-
um í gegnum húsnæðislánakerfi,
og beinna framlaga í formi vaxta-
bóta og húsnæðisstyrkja.
í ’86-kerfinu er hugsunin sú að
ríkissjóður greiði með ríkisfram-
lögum vaxtamuninn milli inn- og
útlána þess lánakerfis. Því meiri
vaxtamunur því hærra ríkisfram-
lagið. Eða eins og segir í greina-
gerð með frumvarpi þess kerfis.
„Þörfin fyrir framlag ríkissjóðs
ræðst þegar fram í sækir ekki ein-
ungis af lánsijárþörfinni heldur
ekki síður af vaxtaniðurgreiðsl-
unni. Hún er svo aftur háð vaxta-
muninum á teknum lánum og.yeitt-
um og muninum á endurgreiðsl-
utíma lánanna. Verði hér um veru-
legan mun að ræða í vöxtum og
tíma og niðurgreiðslan því mikil
kallar það sem fyrr segir á vax-
andi framlag ríkissjóðs“.
í húsbréfakerfinu er hugsunin
hins vegar sú að ríkissjóður greið-
ir niður vextina eftir á með vaxta-
bótum og þá aðeins föstu vextina,
þ.e.a.s. fasteignakaupandinn fær
ekki greitt upp í afföllin af húsbréf-
um sem líklega reiknast inn f fast-
eignaverðið. Hann greiðir með öðr-
um orðum föstu vextina af veð-
skuldabréfunum sem hann selur
Húsnæðisstofnun, en fær síðan
vaxtabætur upp í þær vaxta-
greiðslur. Hvort lánakerfið tekur
meiri þátt í kostnaði fasteigna-
kaupenda er ekki ljóst á þessu stigi
þar sem húsbréfakerfið hefur ekki
komið í stað ’86-kerfisins nema
Þorsteinn Gylfason:
Lærdómsritin tvítug
Upphaflega var ætlunin að
Lærdómsrit Bókmenntafélagsins
kæmu að jafnaði út eitt á ári eða
svo. Nú eru þau tuttugu og sex
og tvítug að aldri. Þrjú hin nýj-
ustu — Lof heimskunnar, Mann-
gerðir og Saga tímans — komu
út núna í sumar. Sem ritstjóri
þessara bóka frá öndverðu er ég
auðvitað að rifna af montni. Og
mér þykir ekki úr vegi að segja
sögu þeirra á tvítugsafmælinu.
Því bækur eiga sér örlög eins og
sagt var í fornöld.
Vorið 1962 var ég nítján ára
að aldri að hefja heimspekinám
við Harvardháskóla í Cambridge,
Massachussetts. Eitt námskeið-
anna sem ég tók hét Hugmynda-
saga 20stu aldar, og var kennar-
inn H. Stuart Hughes, prófessor
í sagnfræði og atkvæðamikill
vinstri sinnaður stjórnmálamaður.
Hann ætlaðist einkum til þess af
okkur nemendum sínum að við
læsum frumheimildir þessarar
hugmyndasögu: Afstæðiskenn-
inguna eftir Einstein og Um sál-
greiningu eftir Freud og einar
tuttugu bækur aðrar, auk þess
sem við tileinkuðum okkur yfir-
litsrit hans sjálfs sem heitir Vit-
und og samféjag (Consciousness
and Society). Ég reif þessar bæk-
ur í mig eins og hungraður úlfur.
Og ég sór þess eið að ef ekki
þessar bækur þá skyldu að
minnasta kosti svona bækur koma
út á íslandi til að seðja þar al-
mennt hungur sem ég gat ekki
ímyndað mér að væri minna en
mitt hafði reynzt.
Nú var ég að byija harðneskju-
legt háskólanám, og auk þess að
gefa út tímaritið Jörð með vini
mínum Sverri Hólmarssyni og
þýðingu á Endurtekningunni eftir
Sören Kirkegaard. Hvorttveggja
kom á forlagi Ragnars. í Smára
eins og fleiri vonlaus varningur á
þeirri tíð. Það varð því ekki fyrr
en 1968 að ég tók að hugsa af
alvöru um bókaflokkinn góða, sem
mig hafði nú dreymt um í sex ár,
en þá settist ég að í Reykjavík til
að semja og flytja Hannesar Árna-
sonar fyrirlestra um heimspeki í
Háskóla íslands. Ragnar bauðst
auðvitað til að gefa allt saman
út. Þó nú væri. Þó meira væri.
Og ég réð menn til verka: fyrstan
Jón Sigurðsson nú iðnaðarráð-
herra til að þýða Iðnnki okkar
daga eftir Galbraith. (Þegar til
kom var Jón farinn til náms í
Englandi þegar þýða þurfti bókina
svo að Guðmundur Magnússon
síðar háskólarektor og nú prófess-
or tók verkið að sér.)
Einn góðan veðurdag býður
Ragnar mér í hádegismat á Hótei
Borg grafalvarlegur í bragði.
Hann var að koma frá bankastjór-
um. Þeir höfðu verið ennþá alvar-
legri. Þar réð mestu gífurlegt fé
sem Ragnar hafði fest í eftirprent-
unum á málverkum íslenzkra list-
málara. Þessar eftirprentanir eru
nú kunnar hveiju mannsbarni á
íslandi, en voru það ekki þá svo
að Ragnar riðaði á barmi gjald-
þrots. Og afleiðingarnar blöstu
við: hann varð að hætta við þetta
og hitt, meðal annars við bóka-
flokkinn sem annars var orðinn
honum jafnkær og mér. Hann
sagði mér að tala við Almenna
bókafélagið. Og það gerði ég. Ég
gerði skriflega áætlun, lista yfir
bækur, þýðendur ogforspjallshöf-
unda, yfirlýsingar um ýtrustu
gæðakröfur sem gerðar yrðu til
allrar vinnu að bókunum, þar á
meöal ströngustu ritstjórn. Al-
menna bókafélagið velti vöngum
mánuðum saman. Þá var vinur
minn Ólafur Jónsson bókmennta-
fræðingur nýlega tekinn þar til
starfa sem bókmenntaráðunautur
og ritstjóri Félagsbréfa. Fyrir vik-
ið fékk ég fréttir af því jafnt og
þétt hvernig mönnuny litist á
bókaflokkinn og mig. I fæstum
orðum voru skoðanir mjög skipt-
ar. Á endanum kom afsvar: þetta
mundi aldrei borga sig.
Um þessar mundir dró til
tíðinda í Hinu íslenzka bók-
menntafélagi. Gerðar voru tvær
stjórnbyltingartilraunir í félaginu
og heppnaðist hin síðari. Þá lét
Einar Ólafur Sveinsson prófessor
af forsetastörfum en við tók ung-
ui' lögfræðingur, Sigurður Líndal
þá hæstaréttarritari en nú próf-
essor. Eitt af fyrstu verkum Sig-
urðar á forsetastóli var að ráða
nýjan ritstjóra Skírnis í stað Hall-
dórs Halldórssonar prófessors og
varð þar fyrir valinu jafnvel yngri
maður en Sigurður. Sá var ein-
mitt Ólafur Jónsson, starfsmaður
Almenna bókafélagsins.
Ég hygg það hafi verið á fyrsta
eða öðrum fundi þeirra Ólafs og
Sigurðar að Ólafur sagði Sigurði
frá bjástri mínu við bókaflokkinn
sem enginn vildi sjá. Sigurður
bauð mér að drekka með Sér kaffi
í Norræna húsinu. Þá þafði ég
aldrei hitt hann fyrr. Ég sýndi
honum öll mín gögn og flutti ein-
hver brot úr fyrri predikunum um
fyrirtækið, sýnu þreytulegar en
fyrr. Eftir hálftíma sagði hann:
„Ég gef þetta út!“ Og það gei'ði
hann.
Haustið 1969 kom í Skírni lítil
greinargerð eftir mig og hét
„Nokkur orð um nýjan bóka-
flokk“. Þar stóð á einum stað að
í þessum nýja flokki yrðu einkum
lærdómsrit en ekki fagrar bók-
menntir. Ragnar Jónsson hæsta-
réttarlögmaður sem sat lengi í
fulltrúaráði Bókmenntafélagsins
hnaut af einhveijum ástæðum um
orðið „lærdómsrit" og hafði orð á
því við Sigurð í. síma að þetta
væri ágætt orð. Ég man ekki
hvor okkar Sigurðar fékk hug-
ljómunina: þarna var nafnið kom-
ið á flokkinn.
Haustið 1970 komu út fyrstu
fimm lærdómsritin (tvö af þeim
hafa verið endurprentuð einu sinni
og eitt tvisvar). Útkomudaginn
var veglegt viðtal við okkur Sig-
urð í Morgunblaðinu. Kvöldið eft-
ir héldum við Sigurður og Ólafur
Jónsson upp á þessi tímamót með
umtalsverðri víndrykkju heima
hjá mér. Sigurður fór tiltölulega
sneíhma heim af vinnusemi sem
þjakar hann til þessa dags. Við
Öli sátum. Klukkan fimm um
morguninn hringdi síminn og
ókunnug rödd spurði eftir Þor-
steini Gylfasyni.' Þetta var sjó-
maður á Húsavík á leið á sjó í
morgunsárið. Hann hafði lesið
viðtalið við okkur Sigurð í flýti.
Þar talaði ég á einum stað um
Bókasafn Þjóðvinafélagsins sem
heita má fyrirrennari Lærdóms-
ritanna, og nefndi það að bókin
Sókrates sem hefði meðal annars
að geyma varnarræðu Sókratesar
væri í þeim flokki. Sjómaðurinn
skildi það svo að Sókrates væri í
okkar flokki, og vildi biðja mig
að senda sér hana þegar í stað.
Ég leiðrétti misskilninginn en lof-
aði þessum manni að gefa út
Sókrates, og meira að segja í
heilu lagi því að Þjóðvinafélags-
bókin væri stórlega stytt. Iiann
lét það gott heita, og sagðist
mundu gefa dóttur sinni þessa bók
í fermingargjöf. Bókin heitir
Síðustu dagar Sókratesar og kom
út 1972. Ég vona að hún hafi náð
fermingunni. Svo má nefna að
hún er til þessa dags metsölubók-
in meðal Lærdómsrita Bók-
menntafélagsins.