Morgunblaðið - 06.11.1990, Page 17

i
f
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 6. NÓVEMBER 1990
17
Enn um húsbréf
skattbyrði. Einnig má færa rök að
því að þjóð sem er ung eigi að
hafa afgang á ríkissjóði og nota
hann til að greiða niður skuldir og
byggja upp eignir og búa þannig í
haginn fyrir þá tíð þegar hlutfall
aldraðra hækkar, sem kailar á út-
gjöld í formi tryggingabóta og upp-
byggingar á heilbrigðiskerfi. Slík
þjóð þyrfti því að hafa nægilega
háa skatta til að mynda slíkan af-
gang.
Skattbyrði og fjárlagahalli
Jafnvel þótt mæld skattbyrði
væri hækkuð vegna mikils vægis
óbeinna skatta (1,5%) og að i ljós
kæmi að hana mætti hækka eitt-
hvað vegna mismunandi lífeyris-
kerfa, t.d. um 1,5% umfram sam-
svarandi hækkun í öðrum löndum,
þá hefði fsland eftir sem áður ver-
ið i lægri helmingi Evrópuríkja
OECD hvað skattbyrði varðar.
Skattbyrðin 1989 hefði verið 3,8%
lægri en í Evrúpubandalaginu, en
margir telja nú nauðsyn að aðlag-
ast því og hafa þó ekki nefnt það
sem sérstakt skattpíningarsvæði.
Þess má geta að 3,8% af landsfra-
meliðslu þessa árs jafngilda nærri
13 milljörðum króna.
Hér á landi hefur um árabii ver-
ið mikili halli á ríkissjóði. Það geng-
ur ekki tii lengdar á sama tíma og
skattbyrði hér á landi er með
lægsta móti. Þessum halla þarf því
að eyða fyrr eða síðar, jafnvel þótt
það kosti skattahækkanir, sérstak-
lega þar sem þjóðin er ung og má
eiga von á meiri útgjöldum í framt-
íðinni.
Það er í sjálfu sér ekkert keppi-
kefli að skattbyrði verði jafnhá og
í Evrópubandalaginu. En hin
ábyrga leið til að koma í veg fyrir
það er að halda aftur aukningu
ríkisútgjalda, en ekki að reka ríkis-
sjóð með halla. Sumir vilja hinsveg-
ar skera niður skatta hvað sem það
kostar. Fyrir þeim eru mælingar
OECD á skattbyrði óþægilegar
staðreyndir, og því bregðast þeir
við af hörku.
Höfundur er efnahagsráðgjafi
fjármálaráðherra.
1 OECD: Revenue Statistics of OECD
Member Countries (1965—1989), París
1990.
2 Sjá K.C. Messere og J.P. Owens,
International Comparisons of Tax
Levels: Pitfalls and Xnsights, OECD
Economic Studies, No. 8 1987
:l Þannig hækkar landsframleiðslan á
markaðsvirði ekki við það að óbeinir
skattar hækka hlutfallslega, heldur við
það að beinir skattar hækka. Þetta er
öfugt við það sem margir halda.
eftir Jóhann Rúnar
Björgvinsson
Yngvi Orn Kristinsson, formaður
húsnæðisstjórnar, gerði nokkrar at-
hugasemdir við grein mína „Húsbréf
og byggingarsjóðir" sem birtist í
Morgunblaðinu 13. október síðast-
liðinn. Þar sem athugasemdir hans
orka tvímælis og þar sem húsnæðis-
mál eru nú mjög til umræðu tel ég
rétt að fara nokkrum orðum um
athugasemdir hans.
Biðraðir
Yngvi ályktar: „Engin ástæða er
til að ætla að tilkoma húsbréfakei'f-
isins muni auka heildareftirspurn
eftir lánsfé til húsnæðismála. 011
fasteignaviðskipti hafa verið fjár-
mögnuð með einum eða öðrum hætti
á undanförnum árum. Ólíklegt er
að íbúðarviðskiptum fjölgi með til-
komu kerfisins." Ef þessi ályktun
er lesin vel kemur í ljós að ekkert
rökrænt samhengi er milli setning-
anna. Hver setning er sjálfstæð full-
yrðing. Fyrstu tvær eru ef til vill
réttar, en sú síðasta getur stangast
á við loforð húsbréfakerfisins um
að eyða öllum biðröðum. En eins
og menn vita þá hefur fjöldi íbúðar-
viðskipta undanfarin ár takmarkast
af lánsfjárframboði Húsnæðisstofn-
unar ríkisins. Þess vegna hafa
myndast biðraðir, þ.e.a.s. eftir-
spurnin hefur verið langt umfram
framboð. í húsbréfakerfinu er hins
vegar gert ráð fyrir að framboðið
mæti eftirspurninni án verulegs bið-
tíma. Þetta gæti þýtt með öðrum
orðum að íbúðarviðskiptin yrðu
fleiri, a.m.k. fyr-st í stað, auk þess
sem meðallánið yrði mun hærra.
Veikleiki húsbréfakerfisins
Þá ályktar Yngvi: „Til eru ýmis
kerfi til íjármögnunar húsnæðis-
lána. Ein tegund þeirra er kerfi þar
sem fjármagns er aflað með sölu
markaðsbréfa. Af þessu kerfi eru
tvö afbrigði. Annað þeirra verkar
með þeim hætti sem Jóhann Rúnar
greinir réttilega frá,“ þ.e.a.s. lána-
sjóður fjármagnar útlán til fast-
eignakaupenda með útgáfu sér-
stakra húsbréfa sem seld eru á fjár-
magnsmarkaði. Þannig fást pening-
ar til útlána. Síðan heldur Yngvi
áfram: „Hin leiðin er kerfi skulda-
bréfaviðskipta þar sem fasteigna-
kaupandi selur lánasjóðnum fast-
eignaveðbréf en fær greitt með
verðbréfi sem hann getur selt á fjár-
magnsmarkaði ef þörf er á. Þessi
leið hefur verið farin hér á landi.
Þessi háttur hefur verið hafður í
Danmörku í 140 ár.. . Enginn
munur er á áhrifum þessara tveggja
leiða á ijármagnsmarkaðinn."
Ég er sammála Yngva að lítill sem
enginn munur sé á þessum leiðum.
í danska húsbréfakerfinu selur
nefnilega annaðhvort lánasjóðurinn
eða lántakandinn húsbréfin á fjár-
magnsmarkaði og aflar þannig pen-
inga til íbúðakaupa. Og nú í seinni
tíð hefur orðið sú breyting á að lána-
sjóðurinn sér að mestu sjálfur um
sölu húsbréfanna fyrir lántakand-
ann seni verður ekkert var við hús-
bréfin. í báðum þessum leiðum er
fyrst höfðað til sparnaðarins og
síðan er fjárfest.
En það er hins vegar rangt hjá
Yngva að þetta sé sú leið sem farin
er hér á landi. Því hér er það ekki
fasteignakaupandinn sem selur
lánasjóðnum fasteignaveðbréf og
fær greitt með húsbréfi heldur fast-
eignaseljandinn. Fjárfestingin á
sér m.ö.o. fyrst stað, síðan er látið
reyna á sparnaðinn. Hér er grund-
vallarmunur á. Menn geta vel
ímyndað sér þær afleiðingar sem
það hefði í för með sér ef spariskír-
teini ríkissjóðs kæmu inní hagkerfið
með svipuðum hætti, þ.e.a.s. ef
ríkissjóður hætti að selja spariskír-
teini á opnum markaði til að fjár-
magna t.d. launagreiðslur, en
greiddi þess í stað launþegum sínum
með spariskírteinum um leið og
hann tryggði að ávallt væri virkur
markaður fyrir þau bréf. Hér eru
með öðrum orðum of margir endar
lausir, en í því felst einmitt veikleiki
húsbréfakerfisins. Góður ásetningur
um hóflegt framboð samrýmist eng-
an veginn þeim ströngu kröfum sem
gerðar eru til peninga- og fjármagn-
skerfis í þróaðri ríkjum.
Svik við húsbréfasparendur
í þriðja lagi ályktar Yngvi: „Það
er því fráleitt að halda fram að
vaxtahækkun á fjármagnsmarkaði,
sem kynni að stafa af miklu fram-
boði húsbréfa, eða annarra verð-
bréfa, sem leiðir til lækkandi gengis
húsbréfa og annarra eigna, séu ein-
hver sérstök svik við eigendur hús-
bréfa.“
í fyrri grein minni benti ég á að
veikleikinn í útfærslu húsbréfakerf-
isins gæti skapað möguleika á svik-
Jóhann Rúnar Björgvinsson
„Hér er á ferðinni mjög-
hættuleg þróun, sem
getur íþyngt verulega
allri peningamála-
stjórnun ef ekki verður
að gætt.“
um við eigendur húsbréfa. Of mikið
framboð af húsbréfum myndi rýra
verðmæti þeirra húsbréfa sem þegar
eru i eigu sparenda. Það sem mestu
skiptir í þessu samhengi er það að-
hald sem byggt er inn í húsbréfa-
kerfið. í danska kerfinu tekur lána-
sjóðurinn eða lántakandinn á sig
afföll húsbréfanna um leið og lána-
viðskiptin eiga sér stað milli þessara
aðila. Þannig verða afföllin snar
þáttur í þessum viðskiptum, í láns-
kjörunum og í samkeppninni á þess-
um lánamarkaði. Þau veita m.ö.o.
framkvæmd kerfisins gott aðhald.
Hér á landi eru húsbréfin ekki
seld á opnum markaði í fyrstu um-
ferð, heldur látin ganga upp í fast-
eignakaup. Með þessari útfærslu
verða afföllin ekki eins sýnileg og
ekki eins tengd lánasjóðnum. Fast-
eignaseljandinn fær greitt með hús-
bréfum og tekur á sig afföllin, sem
hann reiknar að líkindum inn í sölu-
verð fasteignarinnar að hluta til.
Lánasjóðurinn fær í þessari út-
færslu ekki sama aðhald og ef hann
þyrfti sjálfur, eða fyrir hönd lántak-
anda, að selja húsbréfin með afföll-
um til að fjármagna útlánin. Lána-
kjörin verða því nokkuð óljós, og
sömuleiðis samband eftirspurnar og
vaxta. Þá er í húsbréfakerfinu gert
ráð fyrir að framboð af húsbréfum
verði látið mæta eftirspurninni hver
svo sem afföllin verða, þannig að
engar biðraðir myndist.
Hættan við_ þessa útfærslu er
tvenns konar. í fyrsta lagi að eftir-
spurnin eftir lánafyrirgreiðslu verði
of mikil miðað við vilja samfélagsins
til sparnaðar í húsbréfum. Afföllin
gætu því orðið of mikil, en það get-'
ur varla verið markmið opinbera
húsnæðiskerfisins. í öðru lagi að
stjórnvöld, s.s. Seðlabanki, grípi inn
í með kaupum á húsbréfum til að
halda afföllunum innan eðlilegra og
bærilegra marka. En það er í raun-
inni hrein peningaprentun, ef útlán
bankanna eru ekki takmörkuð að
sama skapi. Það er m.ö.o. þessi
óvanalega útfærsla og hið pólitíska
markmið lánasjóðsins, að fullnægja
fyrst og fremst þörfum fasteigna-
kaupenda og uppræta biðraðir, sem
geta valdið því að horft verður fram-
hjá miklum afföllum og hinni sið-
ferðilegu skyldu við eigendur hús-
bréfa. I þessu felst möguleikinn á
svikum við húsbréfasparendur.
Lokaorð
Þessi útfærsla að láta ríkistryggð
markaðsbréf ganga beint upp í fast-
eignakaup eða önnur viðskipti er
vægast sagt mjög óvanaleg í vest-
rænum hagkerfum. í flestum þeirra
eru ríkistryggð markaðsbréf seld á
viðeigandi markaði, þ.e. ijármagns-
markaði, til að afla fjármagns, og
eru þau yfirleitt keypt af sparend-
úm.'Það að troða slíkum markaðs-
bréfum upp á fasteignaseljendur,
sem hafa fyrst og fremst það mótív
að selja fasteignir sínar en ekki að
spara, er undarlegt, en hins vegar
skiljanlegt þar sem með þessari út-
færslu er verið að búa til ígildi pen-
inga.
Ríkissjóður gæti með sama hættj
greitt launþegum sínum með spari-
skírteinum, og ef þau væru í lágum
upphæðum væru þau einnig hentug
í öðrum viðskiptum og fengju þvi
frekara ígildi peninga. Með slíkri
útfærslu í fleiri opinberum viðskipt-
um væri ávallt hægt að fjármagna
halla hins opinbera innanlands.
Enda hafa menn nú þegar gert sér
grein fyrir peningaígildi húsbréf-
anna, því nú liggja fyrir tillögur um
að hækka lánshiutfallið úr 65% í
75%. Auk þess sem leysa á ýmis
önnur vandamál svo sem greiðslu-
erfiðleika íbúðarkaupenda með hjálp
þeirra. Hér er á ferðinni mjög
hættuleg þróun, sem getur íþyngt
verulega allri peningamálastjórnun
ef ekki verður að gætt.
Höfundur er þjóðhagfræðingur.
ÐUR OFAR OÐRUM
-nýir og glæsilegir réttir
■ ' ' z