Morgunblaðið - 13.10.1991, Blaðsíða 10

aagsrer.-rT? BBga S3B W?
arrarires? -B S m
*-•' fWBjíl £- - nro
- «»crxj E3 mn
■ÍTrnTBi Efma :g,iflt( -, .jflns, -j; S i—• sr. -
^■■IjfRl B!
■ "!■ nfimiB Egp'
11 -nrw,
BVarlega áætlað tara um
1,5 milljarðar króna at hós-
brétalánum í aðra neyslu en
íbúðakaup í ár.
BAðgerðir télagsmálaráð-
herra tilkomnar vegna mikils
hrýstings trá tiármálaráðu-
neytinu.
BSynjanirálánum hata
aukist um rúmlega 1.000
milli áranna 1090 og 1991.
BHOsbréfalánin hafa lítil
sem engin áhrif haft á raun-
vaxtahækkanir, segir Sigurður
B. Stefánsson hjá VÍB.
eftir Friðrik Indriðason
Félagsmálaráðherra gaf í vik-
unni út reglugerð sem miðar að
því að reyna að minnka þensluna
sem nú er í húsbréfakerfinu. Þessi
þensla hefur að mati stjórnvalda
áhrif á vexti hérlendis enda mun
Húsnæðisstofnun lána út á þriggja
ára tímabili, það er 1990-1992, um
60 milljarða króna, þar af mun
umfang húsbréfakerfisins á þess-
um árum nema um 33 milljörðum
króna. Samkvæmt heimildum
Morgunblaðsins var ákvörðun fé-
lagsmálaráðherra tekin vegna
mikils þrýstings frá fjármálaráðu-
neytinu sem neitaði að samþykkja
nýjan flokk húsbréfa nema til ein-
hverra aðgerða yrði gripið.
Brúttóútlán Húsnæðisstofnunar-
innar 1990 námu 19,2 milljörðum
króna, í ár er áætlað að stofnunin
láni 23,7 milljarða króna og á
næsta ári 18,9 milljarða króna. A
föstu verðlagi hafa útlán Hús-
næðisstofnunar aukist úr 10,8
milljörðum króna árið 1987 í 23,7
i ár en umfang fasteignaviðskipta
hefur ekki nándar nærri aukist
að sama skapi. Samkvæmt upplýs-
ingum frá Fasteignamati ríkisins
var heildarfjöldi kaupsamninga
4.720 árið 1987 en í fyrra nam
þessi fjöldi 4.966. Því er ljóst að
hluti af þessum lánum er notaður
sem neyslulán, varlega áætlað um
1,5 milljarður króna í ár. Munur
þessi skýrist að öðru leyti af því
að meira fé er nú varið til félags-
lega íbúðakerfisins, greiðsluerfið-
leikalána o.fl. Yngvi Orn Kristins-
son formaður húsnæðismála-
stjórnar segir þó Ijóst að húsbréfa-
lán séu í einhverjum mæli notuð
sem neyslufjármagn en erfitt sé
að meta umfang þess.
f þeim 15 milljörðum
króna sem áætlað er að
umfang húsbréfakerfis-
ins verði í ár eru 2,5-3
milljarðar vegna
greiðsíuerfiðleikalána og
um 2,7 milljarðar eru til-
komnir vegna lána til nýbygginga
sem tekin voru upp í nóvember á
síðasta ári. Til að meta hversu há
upphæð af þessum 15 milljörðum fer
í aðra neyslu en ekki kaup á íbúðum
má gefa sér að um helmingur upp-
hæðarinnar eða 7,5 milljarðar er
seldur á verðbréfamörkuðum en
helmingur er notaður í áframhald-
andi íbúðakaup eða sem sparnaður.
Þau lán sem fara beint á verðbréfa-
markað eru greiðsluerfiðleikalánin
og nýbyggingarlánin. Miðað við
ávöxtunarkröfuna 8,7% sem gefur
23% afföll á bréfunum eru þau seld
fyrir tæplega 6 milljarða króna á
mörkuðunum. Af þeirri upphæð eru
bréfin vegna greiðsluerfiðleikalána
seld fyrir um 2,1 milljarð króna og
nýbyggingabréfin fyrir sömu upp-
hæð. Þar að auki verður að draga
frá lán vegna bráðabirgðaákvæðis 1
að upphæð 100 milljónir. Eftir standa
um 1,5 milljarðar króna sem notaðir
eru í annað en íbúðakaup.
Aðgerðir ráðherra of
seint komnar fram
Aðgerðum félagsmálaráðherra er
ætlað að draga úr umfangi húsbréfa-
kerfísins um 4-5 milljarða króna á
næstu 15 mánuðum. Spumingin er
hvort þetta markmið náist þegar
haft er í huga að helstu breytingar
sem gerðar eru á kerfinu eru að
hámarkslán eru lækkuð úr 9,7 millj-
ónum í 5-6 milljónir og þak sett á
greiðsluerfiðleikalán við 2,5 milljónir.
Nú eru meðallán hvað notaðar íbúðir
varðar rétt undir 3 milljónum króna,
og hvað nýjar íbúðir varðar 3,6 millj-
ónir. Af lánum í heild frá upphafi
hafa aðeins 11% verið yfír 5 milljón-
ir króna. Meðalán vegna greiðsluerf-
iðleika eru nú 2,9 milljónir króna.
Ákvörðun félagsmálaráðherra kom
mjög á óvart en hún var tekin í fram-
haldi af miklum þrýstingi frá fjár-
málaráðuneytinu sem neitaði að sam-
þykkja nýjan flokk húsbréfa ef ekki
væri gripið til einhverra aðgerða til
að draga úr umfangi húsbréfakerfís-
ins. Samkvæmt heimildum Morgun-
blaðsins mun það einnig hafa ráðið
nokkru um afstöðu félagsmálaráðu-
neytisins að forráðamenn þar telja
það spursmál hvort eðlilegt sé að
ríkisvaldinu beri yfir höfuð skylda
til að ábyrgjast svo háar upphæðir
sem hámark bréfanna gat orðið fyrir
breytinguna í síðustu viku.
Sigurbjöm Gunnarsson deildar-
stjóri hjá Landsbréfum sem eru við-
skiptavaki segir að þessar aðgerðir
séu of seint fram komnar og betra
hefði verið að þær hefðu komið fram
strax og kerfíð fór í gang.
„Það er engin spurning að fjár-
magnsmarkaðurinn þoldi ekki þá
holskeflu af húsbréfum sem helltist
yfír hann þegar kerfið var opnað í
maí í fyrra,” segir Sigurbjörn. „Þetta
er meðal annars einn þáttur þess að
vextir eru of háir hérlendis. Það er
enginn sem keppir við húsbréfin í
dag á þessum markaði hvað kjör
fyrir fjárfesta varðar.”
Um 2% raunvaxtahækkun
Raunvaxtahækkunin á verðbréfa-
markaðinum hérlendis frá því sl.
sumar og þar til nú nemur um 2%
en það eru ekki allir sammála um
hversu stóran þátt húsbréfakerfið á
í þessari hækkun. Sigurður B. Stef-
ánsson framkvæmdastjóri Verðbréf-
amarkaðar íslandsbanka segir að
hann telji að húsbréf hafí verið mun
meiri þolendur en gerendur í þessari
hækkun.
„Við verðum að fara nokkuð aftur
í tímann, fyrir daga húsbréfakerfis-
ins og líta á þróunina sem varð,”
segir Sigurður B. Stefánsson. „Á
þeim tíma átti öll fjármögnun hús-
næðiskerfísins sér stað í gegnum
opinbera lánasjóði án áhrifa frá fjár-
magnsmarkaðinum þar sem stjórn-
völd tóku ákvarðanir um vextina.
Meginbreytingin sem verður með til-
komu húsbréfakerfisins er að færa
þessi viðskipti úr höndum hins opin-
bera í hendur markaðarins þar sem
verð ræðst af framboði og eftirspurn
og það er af hinu góða. Þetta hefur
þrátt fyrir allt tekist nokkuð vel og
á félagsmálaráðherra heiður skilið
fyrir.”
Sigurður segir að þegar athugaðar
eru hinar dýpri sveiflur sem verða á
fjármagnsmarkaðinum í fyrrasumar
sé útilokað að rekja þær beint til
húsbréfakerfsins. Þessar breytingar
eru þær helstar að mjög hratt dregur
úr spamaði hjá fólki almennt og
stærri hluti tekna þess fer í neyslu
með samsvarandi aukningu innflutn-
ings og viðskiptahalla. Þetta leiði
hratt til 2% raunvaxtahækkunnar á
fjármagnsmarkaðinum. Á þessum
tíma eru húsbréfín að koma inn á
markaðinn og þau eru aðeins lítið
brot af honum. Á heildina litið var
veltan á verðbréfamarkaðinum í
fyrra 160 milljarðar króna þannig
að húsbréfin voru innan við 5% af
honum. Því hefði þessi sveifla farið
af stað hvort sem húsbréfín voru til
staðar eða ekki. Það sem gerist er
að ávöxtunarkrafa húsbréfa hækkar
fyrst sl. haust þar sem kaupendur
eru svo fáir að þessum bréfum, í
raun að mestu leyti lífeyrissjóðir.
Húsbréfín eru hinsvegar mjög sýni-
legur hluti þessa markaðar þar sem
einstaklingar eiga í hlut og fjölmiðlar
fylgjast grannt með þeim. Hækkun
á ávöxtunarkröfu þeirra sem verður
til að reyna að selja þau meira leiðir
svo til að aðrir fylgja í kjölfarið.
Bréfin seld á erlendum
markaði
Starfshópur á vegum félagsmála-
ráðherra vinnur nú að úttekt á hús-
bréfakerfinu. í bráðabirgðaáliti sem
hópurinn sendi frá sér í sumar kem-
ur m.a. fram að hópurinn telur að
sala húsbréfa til erlendra aðila gæti
haft jákvæð áhrif á húsbréfakerfið
og leitt til lækkunnar vaxta á al-
mennum lánamarkaði. Er talið rétt
að athuga þennan möguleika gaum-
gæfílega.
í áliti hópsins kemur fram a_ð hann
telur að reglur Seðlabanka Islands
um stuðning við viðskiptavaka ríkis-
verðbréfa séu ófullnægjandi og að
nauðsynlegt sé að stuðla enn fremur
að því að viðskiptavakar verði fleiri
en verið hefur. Síðan segir: „Rætt
hefur verið um mikilvægi þess að
bankar fengju að telja húsbréf til
lausafjár á sama hátt og spariskírt-
eini ríkissjóðs, sem Seðlabankinn
hefur nú heimilað. Hinsvegar vill
starfshópurinn benda á vankanta
þess að sú ákvörðun stendur einung-
is til næstu áramóta. Lausafjárstaða
banka er jafnan verst í upphafi árs.
Því er nauðsynlegt að ákvörðunin
nái til mars eða apríl á árinu 1992.”
Sigurbjöm Gunnarsson hjá Lands-
bréfum segir að Landsbankinn liggi
nú með um einn milljarð króna bund-
inn í húsbréfum og hafi ekki áhuga
á að auka þar við. Sem stendur er
jafnvægi í kaupum og sölu húsbréfa
hjá Landsbréfum, það er jafnmikið
fer út og kemur inn þegar ávöxtunar-
krafan er 8,7% sem þýðir tæplega
23% afföll á bréfunum. í síðasta
mánuði fór ávöxtunarkrafan í 9%
sem er hið mesta frá upphafi. Kaup-
endur húsbréfa eru að langstærstum
hluta lífeyrissjóðir sem kaupa
70-80% allra bréfanna en bankar og
einstaklingar kaupa 20-30%. Sigur-
björn segir að lífeyrissjóðir hafi til
skamms tíma verið skyldaðir til að
verja 18% af ráðstöfunarfé sínu til
kaupa á húsbréfum en sökum þess
hve kjörin hafa verið góð á þeim að
undanfömu hafa einstakir sjóðir eytt
meira í húsbréfakaup en þessu hlut-
falli nemur.
Greiðslumat í tísku
Lög um húsbréfakerfið voru sam-
þykkt á Alþingi í maí 1989 en síðan
var kerfíð tekið upp í áföngum, sá
fyrsti var 15. nóvember 1989. Þá
gátu einungis þeir sem höfðu sótt
um og biðu eftir lánum úr almenna
lánakerfinu frá 1986 sótt um hús-
bréfalán. Afgreiðslan var þá bundin
við kaup á notuðu húsnæði. Húsbréf-
akerfið var síðan opnað í maí 1990
fyrir alla sem vilja kaupa notað hús-
næði og 15. nóvember 1990 var kerf-
ið opnað fyrir nýbyggingar. Alþingi
samþykkti síðan breytingu á lögum
um húsbréfakerfið í lok síðasta árs
og var þá heimilað að hækka láns-
hlutfallið úr 65% í 75% til þeirra sem
era að eignast sína fyrstu íbúð. Jafn-
framt var heimilað að nota húsbréf
til endurbóta á húsnæði og til aðstoð-
ar íbúðareigendum sem eiga í
greiðsluerfíðleikum. Lokað verður
fyrir greiðsluerfiðleikalánin nú um
næstu áramót.
Þegar skoðaðar eru ýmsar töluleg-
ar upplýsingar um húsbréfakerfið
kemur margt forvitnilegt í Ijós. Þar
má m.a. sjá að synjanir á lánum
Húsnæðisstofnunar hafa aukist úr
704 árið 1990 og í rúmlega 1.800
það sem af er þessu ári. Sigurður
Geirsson deildarstjóri húsbréfadeild-
ar segir að þessar synjanir séu eink-
um tilkomnar vegna þess að fólk sem
fengið hefur greiðslumat hjá stofn-
uninni hefur ekki nýtt sér þetta mat
til húsnæðiskaupa. „Greiðslumat
virðist hafa verið mjög í tísku í fyrra
og maður heyrði það vissulega á
skotspónum að enginn væri rnaður
með mönnum nema hann hefði feng-
ið greiðslumat hjá okkur,” segir Sig-
urður. í máli hans kemur frafn að
af þessum 1.800 synjunum séu um
1.000 tilkomnar vegna þessa. Síðan
koma um 300 synjanir vegna þess
að viðkomandi skilaði ekki inn full-
nægjandi gögnum en aðrar ástæður
era m.a. að umsóknir hafa verið
dregnar til baka, greiðsluerfiðleika-
lán leysa ekki vanda viðkomandi o.fl.
Það vekur einnig athygli að upp-
hæð meðallána hefur stöðugt farið
lækkandi frá því að kerfinu var kom-
ið á. í janúar 1990 var meðallánið
að upphæð 3,7 milljónir í húsbréfa-
kerfinu en í júlí í ár var þessi upp-
hæð komin niður í tæplega 2,8 millj-
ónir króna. Sigurður segir að þeir
hafi ekki neinar haldbærar skýringar
á þessari þróun en sú tilgáta hefur
verið sett fram að þeir sem fóra út
í dýrari íbúðakaup hafí ekki átt kost
á lánum til þeirra í gamla kerfínu
og hafi því komið sterkt inn í hópinn