Morgunblaðið - 19.01.1992, Blaðsíða 22

22 C MORGUNBLAÐIÐ FASTEIGNIR SUNNUDAGUR 19. JANÚAR 1992
Greiðslngetu-
nuil kaupenda
Ikjölfar ákvörðunar um að taka
upp húsbréfakerfi í fasteigna-
viðskiptum er mat á greiðslugetu,
þeirra sem fyrirgreiðslu með hús-
bréfum óska, orðið nauðsynlegt.
Tilgangurinn er
augljós. Hér er
um ráðgjöf að
ræða sem miðar
að því að væntan-
legir skuldarar
sníði sér stakk
eftir vexti. Svona
ráðgjöf hefði átt
að vera komin
fyrir löngu. Bankar hefðu átt að
eiga langa reynslu að baki í slíkri
ráðgjöf þegar húsbréfakerfið kom
til framkvæmda svo að óþarfi átti
að vera fyrir starfsmenn Hús-
næðisstofnunar ríkisins að „finna
upp hjólið“ í þessu efni. Áður
byggðust allar lánveitingar á ís-
landi á því hvaða tryggingar (veð)
umsækjandi láns gæti veitt. Ein-
ungis var (og er í mörgum tilfellum
ennþá) tekið mið af hvernig sá sem
lánar geti, nánast með hnefarétti,
náð sínum peningum til baka án
tillits til aðstæðna þess sem skuld-
Hvernig er mat á greiðslu-
getu orðið til?
Ljóst varð með tilkomu hús-
bréfakerfisins að veðskuldir kaup-
enda fasteigna hækkuðu verulega,
lánstími styttist og vextir hækk-
uðu. Þar af leiðandi yrði greiðslu-
byrði þyngri en áður. Greiðslu-
byrði af hámarksláni kerfisins var
í upphafi um kr. 50.000.00 á
mánuði. Til að forða væntanlegum
lántakendum frá vanskilum var rík
þörf á að skoða getu þeirra til að
standa undir greiðslum af lánun-
um.
Því var starfsmönnum Hús-
næðisstofnunar falið að búa til
aðferð sem kæmi að notum við
slíkt mat. Nú er ekki tilgangur
minn að kasta rýrð á þetta ágæta
fólk, en eigi að síður ber vinnuað-
ferðin þess merki að hún er komin
frá opinberri stofnun. Stofnun þar
sem einstaklingarnir eru eins og
tennur í tannhjóli eða hlekkir í
keðju, en án ábyrgðar á afleiðing-
um verka sinna.
Takmarkið hlaut því að vera að
búa til aðferð sem væri nánast
skotheld. Hún þurfti að vera al-
gild, hún þurfti að vera nothæf
og helst auðveld í framkvæmd.
Svo auðveld að hver sem væri
gæti beitt henni án langrar og
dýrrar þjálfunar eða reynslu. En
með slíkum kröfum var aðferðin
fyrirfram dæmd til að mistakast.
Það er miklu flóknara mál að
meta greiðslugetu einstaklings en
svo að unnt sé að gera það með
tiltölulega einföldu tölvuforriti
byggðu á frekar fátæklegum for-
sendum.
Upplýsingar sem byggt er á
Umsækjandi um fyrirgreiðslu
húsbréfadeildar þarf að leggja
fram eftirtalin gögn: Síðasta
skattframtal, launaseðla síðustu 3
mánuði, síðustu kvittanir greiðslna
af öllum lánum sem umsækjandi
skuldar. Ef umsækjandi á íbúð
fyrir þarf einnig að sýna veðbókar-
vottorð og brunabótamat hennar.
Þetta er sá viskubrunnur sem aus-
ið er úr. Tölvan er mötuð og
„bingó!“. Matið er klárt.
Ekki er að sjá að aðrir þættir
séu lagðir til grundvallar s.s. hver
sé ferill umsækjanda í íjármálum.
Hvað er hann með stóra fjöl-
skyldu? Býr hann við atvinnuör-
yggi? Er hann heilsuhraustur? Á
hvaða aldri er hann? Er hann í
starfi sem býður upp á stöðuhækk-
un og hækkandi laun eða öfugt?
Sýnir eignastaða hans að honum
hafi haldist vel á aurum eða er
hún byggð á arfi eða eignum sem
hafa orðið til af öðrum orsökum
en vinnuframlagi umsækjandans.
Á meðan mat á greiðslugetu fór
fram í Húsnæðisstofnun ríkisins
var ljóst að þar var ekki til mann-
afli til að „klæðskerasauma“ mat-
ið á alla þá umsækjendur sem
þyrptust að. Þess vegna varð að-
ferðin að vera einföld en algild.
Lánveitingar í eldri lánakerfum
stofnunarinnar fóru líka fram eftir
algildum reglum. Allir voru jafnir
og fengu sömu fyrirgreiðslu hvort
sem þeir þurftu hennar með eða
ekki og hvort sem þeir gátu staðið
undir greiðslubyrðinni eða ekki.
Greiðslumatið flutt út
í banka og sparisjóði
Þegar aðferðin hafði verið próf-
uð í Húsnæðisstofnun um nokkurt
skeið þótti óhætt að sleppa hend-
inni af þessum þætti málsins og
treysta bönkum fyrir matinu.
Disklingar með fomtinu fína voru
sendir í bankana og bankamenn
fengu skyndinámskeið í notkun
þess. Þetta átti að minnka veru-
lega álag á starfsmenn stofnunar-
innar auk þess sem bankarnir
fengu nú nýjan tekjustofn s.s. að
selja matið.
Það er rétt að skjóta því hér
inn, að á meðan matið var ókeypis
í Húsnæðisstofnun gilti það í fjóra
mánuði, en það breyttist í 12
mánuði við gjaldtökuna. Ekki
verður séð hvernig líftími matsins
getur þrefaldast við það eitt, því
ekki hefur orðið vart við neinar
aðrar breytingar eða endurbætur.
Til að minnka álagið á starfs-
menn Húsnæðisstofnunar átti nú
að láta nægja að taka stikkprufur
til að fylgjast með að matið væri
„rétt“ hjá bönkunum. Reyndin
hefur víst orðið sú að starfsmenn
Húsnæðisstofnunar endurvinna
allt matið aftur. Að minnsta kosti
krefst húsbréfadeild, í öllum tilfell-
um, allra fylgigagna sem bankinn
fékk til að vinna greiðslugetumat-
ið, áður en hún samþykkti skulda-
bréfaviðskipti skv. kauptilboðum
sem henni berast.
Stærsti gallinn er þó ef til vill
sá að þegar bankar tóku við þessu
starfi var þeim rétt allt upp í hend-
urnar, forritið, forsendurnar og
aðferðin.
Nú leikur grunur á að nokkur
vanskil séu að verða hjá þeim sem
hafa nýtt húsbréf í fasteignavið-
skiptum. Það var ekki við öðru að
búast. Bankamir hafa ekki verið
gerðir ábyrgir fyrir greiðslugetu-
mati sem þeir láta frá sér. Þar
yppta menn öxlum og segja: „Við
vinnum þetta nákvæmlega eftir
þeim leiðum sem okkur voru
kenndar og fyrir okkur var lagt.“
Það blasir við, hveijum sem sjá
vill, að bankar og sparisjóðir eru
í verulegri samkeppni sín á milli
um viðskipti og sparifé almenn-
ings. Þegar viðskiptamaður kemur
í „bankann sinn“ til að fá mat á
greiðslugetu sinni er það augljóst
markmið bankans að tryggjá sér
áframhaldandi viðskipti þessa ein-
staklings og þess vegna getur ver-
ið tilhneiging til að skera matið
ekki við nögl. Þetta þýðir ekki að
ég sé að væna starfsmenn banka
og sparisjóða um óheilindi nema
það felist ásökun í því að vera
talinn mannlegur. Sveigjanleiki er
þáttur mannlegs eðlis.
Hvernig má bæta kerfið?
Það verður að gera banka og
sparisjóði ábyrga fyrir mati á
greiðslugetu. Það kann að að vera
að matið verði eitthvað dýrara en
það verður að hafa það. Það er
miklu dýrara að gera mistök sem
leiða til vandræða síðar meir. í
Danmörku mun hliðstætt mat
Þingholtsstræti 1 - Rvík
Til sölu fasteignin Þingholtsstræti 1, Rvík.
Um er að ræða jarðhæð, hæð og rishæð,
samtals 467 fm að stærð. Eignin er til
afh. strax. Hagst. langtímalán ca 7,0 millj.
, ÁSBYRGI,
Borgartúni 33, 105 Reykjavík.
INGILEIFUR EINARSSON, lögg. fastsali.
SÖLUMAÐUR: Örn Stefánsson.
® 623444
FYRIRTÆKI
TIL SÖLU
TIL SÖLU
TIL SÖLU
VANTAR - VANTAR
★
★
★
★
★
★
★
★
★
★
★
★
★
Skemmtistaður.
Matvöruverslanir.
Söluturnar.
Efnalaugar.
Bílasölur.
F ramleiðslufyrirtæki.
Heildsölur.
Tískuverslun í Keflavík.
Bátaframleiðsla.
Fiskikaraviðgerðir.
Líkamsræktarstöðvar
Verslun með barnavörur.
Vantar - vantar allar
tegundir fyrirtækja
á skrá.
Skyndibitastaður miðsvæðis í Reykjavík Góður staður sem gefur mikla möguleika. Staðurinn er fullur af fólki og með góða veltu. Verð 10 millj. Upplýsingar aðeins á skrifstofu. Fjársterkur aðili hefur beðið okkur um að útvega fyrirtæki til flutnings út á land. Allt mögul. kemur til greina. Má þurfa 200-300 fm húsn. Verð frá kr. 2,0-8,0 millj. Staðgreiðsla kemur til greina. Upplýsingar aðeins á skrifstofu.
Skyndibitastaður í miðbæ Reykjavíkur. Miklir mögul. Hægt að fá stóran hluta af kaupverði lánaðan til 3ja ára gegn góðum tryggingum. Verð 4,2 millj. Upplýsingar aðeins á skrifstofu. Fjársterkur aðili hefur beðið okkur að útvega ölkrá miðsv. í Reykjavík. Má kosta allt að 17,0 millj. Góðar tryggingar í boði. Upplýsingar aðeins á skrifstofu.
Efnalaug sem er á tveimur stöðum með veltu á aðra milljón. Hluta af kaupverði er hægt að fá á langtímalánum. Upplýsing- ar aðeins veittar á skrifstofu. Vantar dagsöluturn með veltu yfir 1,5 millj. á mán. Fjársterk- ur kaupandi. Upplýsingar aðeins á skrifstofu.

Höfum kaupanda að matvöruverslunum á Stór-Reykjavíkur-

Góð heildsala með gott úrval umboða með ca 70-80 milljón kr. veltu á ári. Er í eigin húsnæði. Stór lager. Upplýsingar aðeins á skrifstofur. svæðinu. Þurfa að vera í 200-300 fm húsnæði.

Vantar allar gerðir fyrirækja á skrá. Skoðum og verðmetum samdægurs.

Stór söiuturn og myndbandaleiga sem er á tveimur stöðum í borginni og hefur yfir 7000 titla, 30-40 myndbandatæki.
Velta ca 4-5 millj. á mán. Upplýsingar aðeins á skrifstofu.
KAUPMIÐLUN FYRIRTÆKJASALA
Laugavegi 51, 3. hæð. Símar: 621150 og 621158. Fax. 621106.