Morgunblaðið - 03.05.1992, Síða 17

Sundurtættar svalir á fjölbýlishúsi í Breiðholti. Viðgerð af þessu
tagi kostar gjarnan 300.000-500.000 kr. á íbúð. - Þegar skemmdir
eru komnar á þetta stig, geta þær magnast alveg ótrúlega á milli
ára, segir Ragnar.
fleygt, að lítið sé að marka tilboð.
— Þegar lögð eru fram útboðsgögn
með magntölum, sem boðið er í, er
ljóst að allir eru að bjóða í sama
hlutinn og þá fæst samanburðurinn.
En þegar tilboð liggja fyrir, þarf
að yfírfara þau. Tiboð eru mismun-
andi, ekki vegna þess að verktakar
ætli sér að græða misjafnlega mik-
ið, heldur yfirleitt vegna mismun-
andi tækjabúnaðar, mannafla, verk-
efnastöðu, stjórnunar og fleiri
þátta.
Tilboða er leitað til að komast
að því, hver býður ódýrast og því
er eðlilegast, að lægsta tilboði sé
tekið svo framarlega sem nokkrum
skilyrðum er fullnægt. Tilboðið þarf
að vera þannig, að hægt sé að vinna
verkið fyrir það verð, sem boðið er.
Löggiltur iðnmeistari þarf að bera
ábyrgð á verkinu og æskilegt, að
hann sé í viðgerðadeild Meistara-
og verktakasambands bygggingar-
manna. Verktaki þarf líka að ráða
yfir tækjakosti til að vinna verkið
og hafa reynslu af sambærilegum
verkum. Hann þarf einnig að geta
bent á einhverja aðila, sem hann
hefur unnið fyrir og geta mælt með
honum.
Ragnar telur, að eftirlit skipti
miklu máli. — Eftirlit er nauðsyn-
legt til að tryggja, að öll undirbún-
ingsvinna skili sér og þegar fram-
kvæmdir hefjast, er líka nauðsyn-
legt, að hafa eftirlit með þeim, seg-
ir hann. — Með því er tryggt, að
verkið verði vel unnið og að verið
sé að borga fyrir það sem um var
beðið. Þá þarf að hafa eftirlit með
umgengni á verkstað. Mælingar eru
gerðar á magntölum, reikningar
yfirfamir, verkfundir em haldnir
reglulega með verktökum og íbúð-
areigendum og úttektir fara fram
með reglulegu millibili. í lok verks-
ins fer fram lokauppgjör á því og
Loftborum er gjarnan beitt við að brjóta niður skemmdir, en stund-
um eru þær komnar á það stig, að fljótvirkast er að nota sleggjur.
fá góða verktaka og hafa gott eftir-
lit á verkum, segir hann.
En hvar á þá að byrja? — í upp-
hafi þurfa húseigendur að verða sér
úti um ráðgjafa til að gera úttekt
á húsinu, segir Ragnar. - Slík út-
tekt þarf að framkvæmast af tækni
mönnum, með reynslu og þekkingu
á þessu sviði. í slíkri úttekt þarf
að koma fram, hvernig ástandið er,
hvað er til úrbóta, hvað viðgerðir
kosta og hvort eða hvernig er hægt
að dreifa þeim á nokkur ár.
Þegar ákvörðun liggur fyrir, er
næsta skrefið að bjóða út verkið.
Ráðgjafi húseigenda útbýr þá
úboðsgögn, sem eru grundvöllur
verksins, en í þeim eru settir fram
skilmálar um framkvæmd þess.
Útboð eru ýmist opin eða lokuð.
Opin útboð eru auglýst og hveijum
sem er heimilt að gera tilboð. Þó
verður að krefjast þess, að löggiltir
iðnmeistarar undirriti tilboð. Þegar
útboð eru lokuð, er aðeins völdum
verktökum leyft að bjóða í verk.
Þá verður að gæta þess, að aðeins
meistarar bjóði, sem góð reynsla
er af.
En er eitthvað til í því, að við-
gerðaverktakar séu bæði óhæfír og
svikulir? — Slíkir verktakar eru
vissulega til, segir Ragnar. — Þeim
fer þó fækkandi. Sumir finna þó
alltaf leiðir til þess að verða sér út
um verk. Sem betur fer eru þó til
mörg alvöru verktakafyrirtæki hér.
Þau hafa haldið sama mannskap
árum saman og þannig byggt upp
þekkingu og reynslu meðal starfs-
manna sinna. Þau hafa einnig bætt
tækjakost sinn með árunum, t. d.
komið sér upp lyftubúnaði og há-
þrýstitækjum, svo að nokkuð sé
nefnt. Það eru því vissulega starf-
andi hér ýms fyrirtæki í þessari
grein, sem standast fullkomlega
nútíma kröfur.
Það hefur líka margt breyzt í
þessari grein. í stað þess að unnið
sé að viðhaldsverkefnum að sumar-
lagi eingöngu er nú unnið að þeim
allan ársins hring og vegna ástands-
ins á nýbyggingamarkaðnum hafa
margir hæfir byggingaverktakar
snúið sér að viðhalds og viðgerða-
vinnu.
ítarleg útboðslýsing
nauðsynleg
Ragnar víkur næst að útboðs-
gögnun og segir: — Þau þurfa að
innihalda ýmis atriði. í útboðslýs-
ingu þarf að tilgreina, hvert verkið
er, hvar og hvenær skuli skila inn
tilboðum, hvaða kröfur eru gerðar
til verktaka, hvenær eigi að vinna
verkið, hvaða tryggingar skuli
leggja fram, hvernig greiðslum er
háttað, hvernig gengið skuli um
staðinn og hvernig vinnubrögð skuli
almennt vera og fl. í verklýsingum
er öllum þáttum lýst í smáatriðum.
Sagt er til um, hvernig verkið skuli
unnið, hvað efni skuli notuð og
hvemig hver verkþáttur er mældur
upp.
En fara ekki öll verk fram úr
áætlun? — Tilboðsskráin inniheldur
magntölur verksins, segir Ragnar.
— I viðgerðar og viðhaldsverkum
er í mörgum tilfellum erfitt að
meta magn nákvæmlega. Því verða
oft frávik frá upphaflegum magn-
tölum. Dæmi eru um, að frávik
hafi verið yfir 100% en nú til dags
eru gerðar þær kröfur, að í heild
séu þessi frávik ekki meiri en
15-20%. En þá má ekki gleyma
því, að frávikin geta oft verið á
hinn veginn, því að það gerist ekki
sjaldan, að verk eru ódýrari en
kostnaðaráætlunin sagði fyrir um.
En því heyrist ekki ósjaldan
innan árs frá því að verki lýkur, fer
síðan fram ábyrgðarúttekt á því.
Ef einhveijir gallar koma í ljós, er
verktaki kvaddur á staðinn til að
bæta úr þeim.
Gífurlega viðhaldsverkefni
framundan
— Á undanförnum árum hefur
fólk verið að vakna til vitundar um,
að nauðsynlegt og eðlilegt sé, að
viðhalda verðmæti eigna sinna, sag-
ir Ragnar að lokum. — Talið er,
að eðlilegt viðhald húsa liggi á bil-
inu 0,5-1,5% af verðmæti þess á
ári. Ef tekið er dæmi af íbúð að
verðmæti 7 millj. kr., þá er eðlilegt
að á hveiju ári fari kr. 35.000 og
allt upp í 105.000 kr. í viðhald.
Islenzk hús eru mörg tiltölulega
ný og meiri hluti þeirra byggður
eftir 1960. Þörfin á því að halda
þeim við, hefur því ekki verið jafn
áþreifanleg og ella. Hér eru t.d. til
hús, sem ekki hefur verið gert neitt
við í 20 ár. En nú fer viðhaldsþörf-
in að segja til sín fyrir alvöru.
Vegna aldurs og vanrækslu er við-
hald á íslenzkum húsum víða orðið
að knýjandi nauðsyn, sem húseig-
endur geta ekki lengur horft fram
hjá.
,ÁSBYRGI,
Borgartúni 33, 105 Reykjavík.
INQILEIFUR ^NARSSON, lögg. fastsall. SÖLUMAÐUR: Örn Stefánsson.
623444 623444
Sfmatfmi frá kl. 12.00-14.00
Snæland — einstakl.
: 31,9 fm einstaklíb. í kj. Verð 2,5 millj.
SetbergshlíÖ — 2ja
Fullb. 64,9 fm endaíb. á jaröhæð.
Glæsil. útsýni. Verð 7,2 millj.
Álfholt - Hfj.
Skemmtil. 61,8 fm íb. á 1. hæð. Selst
tilb. u. trév. og máln., sameign fullfrág.
Verð aðeins 5,5 m.
Flókagata — bílsk.
2ja herb 45,5 fm góð kjíb. í þríbh. ásamt
40 fm bílsk. Laus. Verö 4,9 millj.
Miðvangur — 2ja
Góð 56,8 fm íb. á 3. hæð. Suðursv.
Stórkostl. útsýni. Húsvörður. Verð 5,8
millj. Áhv. 2,7 millj. byggsjóður.
Háaleitisbraut — 2ja
Góð 49,2 fm íb. á 2. hæð (endaíb.) í'
fjölbh. Bílskréttur. Verð 5,1 millj.
Kríuhólar — laus
2ja herb. 45 fm falleg, nýstandsett íb.
á 3. hæð. Laus strax. Verð 4,7 millj.
Seljavegur — 2ja
2ja herb. ca 50 fm risíb. í fjórbh. Verð
4,1 millj.
Rauöarárstígur - 2ja-3ja
78,65 fm íb. á 3. hæð sem afh. tilb.
u. trév., sameign fullfrág. Stæöi í
bilskýli. Verð 6,7 millj.
Ofanfeíti — 3ja
Vönduö 3ja herb. íb. é jeröh. Allt
sér. Verð 8,7 mlllj.
Asparfell — útsýni
90 fm 3ja herb. íb. á 5. hæö. þvherb.
á hæðinni. Verð 6,2 millj.
Réttarholtsvegur — raðh.
100 fm raðhús á tveimur hæðum. Laust
strax. Verð 7,7 millj.
Mosfellsbær — einb.
286 fm steinsteypt eldra einbh. é tveim-
ur hæðum ásamt tvöf. bílsk. Húsið er
mikið endurn., heitt vatn (5 mínl.) fylg-
ir. 1300 fm lóð. Verð 12,0 millj.
Setbergshlíð - einb.
238,4 fm lallegt einbhús viö
Þórsberg. íbhæö er 167,5 tm og
innb. tvöf. bílsk. i kj. 78,9 fm.
Frábært útsýnl. Sórstök elgn og
glæsíleg. Verö 16,7 millj. Áhv.
veðd. kr. 630 þús.
Holtsbúð — einb.
Gott viölagasjhús á einni hæö ásamt
bílsk. 3 svef nherb. Stór lóö. V. 12,0 m.
Kársnesbraut — einb.
Nýl. 159,4 fm einbhús á tveimur hæö-
um ásamt 31,3 fm bílsk. Vandaöar innr.
Glæsil. útsýni. Verð 18,0 millj.
Fagrihjalli — raðh.
Glæsil. 180 fm raöhús ásamt btlsk. é
góöum útsýnisstað.
Skeiðarvogur — raðhús
155,8 fm raöhús m/séríb. í kj. Verð
11,0 millj.
Engjasel - 3ja
Falleg 83,9 Im ib. á 1. hæö.
Fllsar, parket. byggsj. eldra ker Áhv. 3,0 millj. fi. Verö6,8millj.
Hörgshlfð - jarðhæð
Rúmg. 94,7 fm jaröhæö I nýju þribhúsi
ásamt bílskúr. Ib. selst tllb. u. trév. með
sameign fullfrág. Verö 8,6 millj.
4ra—5 herb.
Eyjabakki
4ra herb. 101,2 1m íb. é 3. hæö.
Þvottah. innaf Ib. Áhv. húsbréf
og langtimalán ca 3,7 millj. Verö
6,8 mlllj.
Engjasel - útsýni
Mjög góð 4ra herb. 105 fm ib. á
1. hæð ásamt staaði í bilskýll.
Farket. Vandaðar innr. Glæsíl. úts.
Heiðarsel - raðh.

11 lftiliVJ
= -=--T=J|= \a 1 k

.u — —
200 fm endaraöhús á tveimur hæðum. Innb. bíjsk. ca. 26 fm m. háum innkoyrslud. Vandaöar JP-lnnr. Verö 13,8 millj.
Rauðagerði — tvíb.
Hraunbær - 4ra
4ra herb. 91,3 fm göö ib. á 2.
hœð. Nýeldhúsinnr. Nýlr skápar.
Verö 7,5 millj. Laus 1. mai.
írabakki - 4ra
Göð 4ra hert). S>. é 3. hæö. GlæsB.
útaýnl. Afh. fljótl. Verö 7,2 millj.
Hraunbær — 4ra
99,6 fm góð íb. á 3. hæð. Parket é
stofu, eldhúsi og gangi. Góö eign. Mik-
iö útsýni. Bein sala eöa skipti á raö-
eöa elnbh. í Árbæjarhv. Verð 7,3 millj.
Glæsil. 2ja íb. hús á tveimur hæðum
samt. um 40Ö fm. Á efri hæð eru m.a.
3 svefnherb., 2 saml. stofur, arinstofa
og sólstofa m/heitum potti. Á neðri
hæö er m.a. stór forst., stórt hol, tómst-
herb. m/saunabaði, 1 svefnherb. og
stór, innb. bílsk. Einnig er á neöri hæö
skemmtil. 2ja herb. íb. m/sórinng. Lóö
er fullfrág. m/skemmtil. gróðri.
Hital. er i stéttum og I bílaplani. Verö
28,0 millj. Seljandi getur lánað allt aö
10,0 millj. til 20 ára.
Kirkjuteigur — ris
4ra herb. björt og skemmtil. íb. í fjórbh.
Mikið útsýni. Verð 7,1 millj.
Bæjarhraun — verslun
Mjög gott 135 fm verslhúsn. Til afh.
strax. Verð kr. 7,7 millj.