Morgunblaðið - 06.01.1995, Síða 2

2 B FÖSTUDAGUR 6. JANÚAR 1995
MORGUNBLAÐIÐ
Markaðurinn
Breytíngar i húsnæó-
isnaálum vló áramót
Ný húsaleigulög, lög um fjöleignarhús, húsaleigu-
bætur og fjölgun gjalddaga á húsnæðislánum
koma til framkvæmda á þessu ári. Grétar J.
Guðmundsson gerir hér grein fyrir, hvaða breyt-
ingar þetta hefur í för með sér.

Fas t-
eigna-
sölur
Agnar Gústafsson 7
Ás 8
Ásbyrgi 10
Berg 21
Borgareign 15
Borgir 9
Eignaborg 15
Eignamiðlunin 3
Eignasalan 7
Fasteignamark. 4
Fasteignamiðstöðin 12
Fasteignamiðlun 17
Fjárfesting 7-9
Fold 1 1
Framtíðin 17
Garður 10
Gimli 6-7
Hátún 20
Hóll 22
Hraunhamar 5
Húsakaup 10
Húsvangur 13
Kjörbýli 23
Kjöreign 19
Laufás 16
Óðal 14
SEFhf. 16
Séreign 9
Setrið 17
Skeifan 24
Stakfell 20
Þingholt 14
Töluverðar breytingar verða í
húsnæðismálum á því ári sem
hafið er. Af því sem nú þegar ligg-
ur fyrir má nefna að ný húsaleigu-
lög og ný lög um fjöleignarhús
hafa tekið gildi. Á
árinu verða í
fyrsta skipti
greiddar húsa-
leigubætur. Gjald-
dagar í húsnæðis-
lánakerfinu verða
mánaðarlega í
stað ársfjórðungs-
lega áður. Ekki
kæmi á óvart ef væntanlegir kjara-
samningar á vinnumarkaði muni
koma til með að hafa í för með sér
enn fleiri breytingar í húsnæðismál-
um er líða tekur á árið. Húsnæðis-
mál hafa víðtæk áhrif á kjör al-
mennings, hvort sem um er að
ræða íbúðareigendur, kaupendur
byggjendur eða leigjendur. Því er
ekki undarlegt að þau komi inn í
viðræður um kjarasamninga.
Ný húsaleigulög
Nýju húsaleiguiögin leysa af
hólmi eldri lög frá árinu 1979.
Margt er líkt með þeim en sumt
breytist. Nefna má að ákvæði um
sérstaka fardaga eru felld niður en
uppsagnarfrestur er hins vegar
lengdur. Sett verður á fót sérstök
kærunefnd húsaleigumála, sem
bæði leigjendur og leigusalar geta
leitað til, og ætlað er að skila álits-
gerðum varðandi deilumál og vafa-
atriði sem upp kunna að koma.
Húsnæðisnefndir taka við hlutverk-
um húsaleigunefnda áður. Þær
skulu veita leiðbeiningar um ágrein-
ingsefni leigjenöa og leigusala og
leitast við að sætta slíkan ágrein-
ing. Skýrar er kveðið á um húsa-
leigumiðlanir og starfsemi þeirra.
Ný lög um fjöleignarhús
Við gildistöku nýrra laga um fjöl-
eignarhús féllu úr gildi lög um íjöl-
býlishús frá árinu 1976. Brejdingin
er fyrst og fremst sú, að hin nýju
lög eru mun ítarlegri en þau eldri.
Hugtakið fjöleignarhús er nýtt og
á við um öll hús sem skiptast í sam-
eign og a.m.k. tvo séreignarhluta í
eigu mismunandi aðila. Það nær
jafnt yfir fjölbýlishús, raðhús, at-
vinnuhúsnæði og húsnaeði til ann-
arra nota. Hin nýju lög gera það
að verkum að húsfélög verða að
breyta ýmsum atriðum, svo sem
varðandi skiptingu á kostnaði, hús-
sjóðsgjöldum o.fl. Eins og varðandi
hin nýju húsaleigulög þá verður
sett á laggimar sérstök kærunefnd,
sem eigendur geta leitað til með
ágreiningsmál og fengið rökstutt
álit.
Með lögum um húsaleigubætur
er í fyrsta skipti hér á landi jafnað-
ur munur á milli íbúðareigenda og
leigjenda. íbúðarkaupendur og hús-
byggjendur hafa lengi vel haft for-
gang fram yfir leigjendur hvað
varðar aðstoð hins opinbera. Vaxta-
bætur hafa verið greiddar úr ríkis-
sjóði til að auðvelda íbúðarkaup og
húsbyggingar. Með tilkomu húsa-
leigubóta eru leigjendur aðstoðaðir
á samsvarandi hátt.
Fjölgun gjalddaga
Frá og með áramótum verða öll
ný skuldabréf byggingarsjóðanna
og húsbréfadeildar með tólf gjald-
dögum á ári. Jafnframt hefur greið-
endum eldri lána Byggingarsjóðs
ríkisins frá og með 1. september
1986, Byggingarsjóðs verkamanna
frá og með 1. júlí 1980 og greiðend-
um fasteignaveðbréfa húsbréfa-
deildar verið gefinn kostur á mán-
aðarlegum afborgunum. Fjölmargir
íbúðareigendur hafa á hveijum tíma
óskað eftir mánaðarlegum afborg-
unum af húsnæðislánum sínum. Sú
ráðstöfun að fjölga gjalddögum í
húsnæðislánakerfinu mun án efa
auðvelda mörgum að fá betri yfir-
sýn yfir fjármál sín. Hins vegar er
hætt við að þeir sem eru með mörg
húsnæðislán, e.t.v. allt að fimm eða
sex, muni ekki notfæra sér þann
kost að fjölga gjalddögum, því
kostnaður fylgir ijölguninni.
Fleiri breytingar?
Afkoma almennings og ástand á
húsnæðismarkaði hafa gagnkvæm
áhrif. Erfitt atvinnuástand og minni
greiðslugeta dregur t.d. úr sölu
dýrra íbúða en getur jafnframt auk-
ið eftirspurn eftir ódýrari íbúðum.
Þannig getur það gerst, að fleiri
lendi í greiðsluerfiðleikum en þeir
einir, sem verða fyrir því að
greiðslugeta þeirra minnki. Stöðug-
leiki á húsnæðismarkaði eykur jafnt
öryggi íbúðareigenda, kaupenda,
byggjenda og leigjenda. Þess vegna
má gera ráð fyrir að húsnæðismál
verði hluti af væntanlegum kjara-
samningum aðila vinnumarkaðar-
ins, og að fleiri breytingar í hús-
næðismálum séu væntanlegar.
Húsaleiga
ÖH álivæói um ffar-
daga feffld nióur
eftir Grétor J.
Guðmundsson
Húsbréfaviðskipti
Hjá okkur nýtur þú ávallt
hagstæðs verðs
og góðrar ráðgjafar
í húsbréfaviðskiptum.
Vettvangur húsbréfaviðskipta.
L 9
Landsbanki LANPSBRÉF HF.
íslands Löggilt veröbréfafyrirtæki.
Bankl allra landsmanna Aðili að Veröbréfaþingi Islands.
Landsbréf hf. eru viðskiptavaki húsbréfa
skv. sérstökum samningi við Húsnæðisstofnun ríkisins.
Forgangsréttur leigjenda iek
ur nú ttíl allra leigusamnlnga
NÝ húsaleigulög gengu í gildi um
áramótin. Helztu breytingar frá
fyrri lögum eru þær, að forgangs-
réttur leigjendatekur nú til allra
leigusamninga, en áður gilti hann
aðeins um tímabundna samninga.
Jafnframt eru öll ákvæði um far-
daga felld niður. Til þess að þetta
leiði ekki til verri réttarstöðu leigj-
enda, er uppsagnarfresturinn jafn-
framt lengdur. Ennfremur er sett
á stofn sérstök kærunefnd húsa-
leigumála, sem bæði leigjendur og
leigusalar geta leitað til.
Nýju húsaleigulögin eru um
margt skýrari en gömlu lögin
og það er auðvitað til bóta, sagði
Jón Kjartansson, formaður Leigj-
endasamtakanna, er hann var
sjiurður álits á nýju iögunum. —
Eg held samt, að lögin muni ekki
hafa nein áhrif á leigumarkaðinn
fyrir íbúðarhúsnæði, þar sem það
er enginn róttæk breyting á þeim
frá fyrri lögum. Helzta breytingin
er sú, að fardagaákvæðin, sem áður
voru, falla nú niður og í staðinn
kemur gagnkvæmur 6 rhánaða upp-
sagnarfrestur.
— Ég tel þó, að það verði erfitt
fyrir leigjendur að halda fast við
þennan uppsagnarfrest, ef þeir
þurfa að fara úr íbúð áður en leigu-
tíma lýkur út af starfi eða öðrum
perónulegum ástæðum, sagði Jón
ennfremur. — Því finnst mér það
röng hugsun, að hafa uppsagnar-
frestinn þarna gagnkvæman. Jafn-
framt finnst mér sá forgangsréttur
leigjenda, sem til staðar var sam-
kvæmt fyrri lögum, ekki nægilega
vei tryggður samkvæmt nýju lögun-
um.
Skattlagning húsaleigu-
bóta ranglát
Jón kvaðst álíta, að tilhneiging
yrði til þess að hækka húsaleigu á
þeim forsendum, að nú fá leigjend-
ur húsaleigubætur. — Enn hef ég
þó ekki orðið var við mikla breyt-
ingu til hækkunar, sagði Jón. —
Það fólk, sem býr of þröiígt, rdmir
nú að stækka við sig og taka á^eigu
dýrara húsnæði og gerir þa ráð
fyrir, að húsaleigubæturnar greiði
mismuninn. En margir vara sig
ekki á því, að húsaleigubæturnar
eru skattlagðar, sem að mínu mati
er afar ranglátt. Mér skilst, að
skatturinn verði tekinn af húsa-
leigubótunum síðustu mánuði árs-
ins og þá kann svo að fara, að
bæturnar nægi í sumum tilvikum
ekki fyrir skattinum.
Jón kvaðst álíta, að það ætti eft-
ir að valda miklum vandkvæðum,
að húsaleigulögin og þó einkum
lögin um húsleigubætumar hefðu
ekkert verið kynnt. — Ég óttast
það, að margir verði fyrir fjárhags-
legu tjóni sökum skorts á kynningu
þessara laga, sagði hann. — Sam-
kvæmt lögunum á félagsmálaráðu-
neytið að kynna þau, en það hefur
ekki sinnt þessu verkefni.
Jón kvað eftirspurn eftir leigu-
húsnæði vera að aukast og hún
væri meiri nú en á sama tíma í
fyrra. — Húsaleigubæturnar eiga
eftir að auka á eftirspurn eftir
leiguhúsnæði, þar sem fólk gerir
sér vissar vonir vegna bótanna,
sagði hann. Ég er ekki heldur frá
því, að fleiri muni reyna að selja,
sem eiga i erfiðleikum með að halda
íbúðum sínum, til þess að komast
út á leigumarkaðinn.
Að sögn Jóns hefur húsaleiga að
mestu staðið í stað í haust og það,
sem af er vetri. — Það hefur verið
aðeins tilhneiging til þess að hækka
hana en gengið illa, þar sem mark-
aðurinn hefur ekki tekið við neinni
hækkun, sagði hann að lokum. —
Sömuleiðis eru nokkur dæmi um
leigusala, sem hafa ætlað að hækka
húsaleiguna út af holræsagjaldinu,
en það veitir að sjálfsögðu engum
heimiid til þess að breyta ieigu-
samningi.