Morgunblaðið - 06.01.1995, Blaðsíða 18

Morgunblaðið - 06.01.1995, Blaðsíða 18
18 B FÖSTUDAGUR 6. JANÚAR 1995 MORGUNBLAÐIÐ Morgunblaðið/Kristinn Lög iim fjöleignar- liíis fela í sér miklar réttarbætur MEÐ lögum um fjöleignarhús, sem gengu í gildi um áramót, urðu mikil þáttaskil á því sviði. Þessi lög leysa af hólmi eldri lög um fjölbýlishús, sem voru knöpp og oft fáorð og létu mörgu ósvarað. Nýju lögin eru mjög ítarleg og þar er tekið á flestu því, sem fjöleignarhús varðar. Lögin má því nota sem handbók, því að þar á að vera hægt að finna svör við flest- um þeim spurningum, sem varða fjöleignarhús. Lög sem þessi þurfa líka að vera afar skýr og aðgengi- leg, því að þau snerta daglegt líf mikinn fjölda fólks, eignir þess og hagsmuni. Eigendur í fjöleignarhús- urh þurfa nokkurn veginn að geta gengið að því sem vísu, hver réttindi þeirra eru og hvaða skyldur þeir beri. Löggjöf á þessu sviði þarf að vera þannig úr garði gerð, að hinn almenni borgari geti sjálfur á eigin spýtur og án lögfræðiaðstoðar áttað sig á réttarstöðu sinni, sagði Sigurður Helgi Guðjónsson hæstaréttarlög- maður og fram- kvæmdastjóri Hús- eigendafélagsins í viðtali við Morgun- blaðið, en hann er aðalhöfundur eftir Mognús þesssara laga. — Sigurðsson Stundum eru þetta einu lögin, sem venjulegt fólk les og kynnir sér um dagana. OnríUr lög eru þvi gjarnan framandi og fjaríæg. Því valdi ég þann kost/að taka ýmsar skýringar inn í lagatextann sjálfan. — Það krefst töluverðs félags- þroska að eiga eign í fjöleignarhúsi og sú tiliitssemi og það umburðar- lyndi, sem þetta sameignarfyrirkomu- lag kallar á, hefur stundum setið eft- ir hér á landi og jafnvel gleymzt, sagði Sigurður Helgi ennfremur. — Margir vilja einblýna um of á eignar- réttinn og þá bara á sinn eiginn og fara hamförum í skjóli hans en gleyma einatt þeim kvöðum og skyld- , um gagnvart sameigendum, sem þessum eignarrétti fylgja. Enda þótt þetta eignarfyrirkomu- lag sé bæði gamalt og rótgróið hér á landi, þá virðast samskipti eigenda að mörgu leyti vera vanþróaðri hér en með öðrum þjóðum og tregða til þess að fara að viðteknum reglum í samskiptum og sambýli er hér nökkuð landlæg. Hér virðast hvers kyns brot Lögin eru ítarleg og þau má nota sem handbók, segir Sigurður Helgi Guðjónsson hrl., sem telur það brýnt, að sem flestir kynni sér lögin vel. SIGURÐUR Helgi Guðjónsson hrl., frámkvæmdastjóri Húseig- endafélagsins, er aðalhöfundur hinna nýju laga um fjöleignarhús. og vanefndir á þessum vettvangi vera miklu tíðari og meira vandamál en í nágrannalöndum okkar. Fjöleignarhús í stað fjölbýlishúsa Heitið fjöleignarhús er nýyrði í málinu og nokkuð framandi við fyrstu sýn. Gildissvið nýju laganna er þó nokkurn veginn það sama og gömlu laganna. En hvers vegna þótti nauðsynlegt að taka upp þetta nýja heiti. Var gamla heitið fjölbýlishús ekki fullgott, en það hefur verið not- að um margra áratuga skeið og unn- ið sér mikla festu í málinu? — Heitið fjöleignarhús er nýyrði, bæði í almennu máli og lagamáli, segir Sigurður Helgi. — Ymsum hef- ur þótt það framandi og jafnvel óþjált og ankannalegt og til þess fallið að snúa út úr því og hafa það í flimting- um. En ég álít, að það verði þó bara fyrst í stað og áður en fólk venst því og áttar sig á merkingu þess. Eftir fyrstu kynni verður þetta orð fólki tungutamt og sjálfsagt. — Rétt er að taka fram, að hug- takið fjölbýlishús verður vitaskuld notað áfram og heldur gildi sínu, þar sem það á við, heldur Sigurður Helgi áfram. — Heitið fjöleignarhús hefur hins vegar miklu víðtækari merkingu og er alls ekki ætlað að koma í þess stað. En fjölbýlishúsalögin, sem gengu úr gildi nú um áramótin, giltu um margs konar hús, sem fráleitt geta talizt fjölbýlishús, svo sem at- vinnuhúsnæði, blandað húsnæði, rað- hús og jafnvel gripahús eins og hest- hús. Heitið fjölbýlishús er því rang- nefni eða að minnsta kosti villandi, hvað þau hús varðar. i Heitið fjölbýlishús gefurlíka ranga hugmynd um gildissvið laganna í öðru tilliti. Orðið fjölbýli vísar til búsetu, en það er ekki búsetan, sem hér skiptir máli, heldur hvercúg eignaraðildinni er háttað. I gömlu lögunum voru líka víða notuð orðin íbúð og íbúðareigandi, en þau eiga að sjálfsögðu ekki við um atvinnhús- næði, hvað þá heldur hesthús og önnur gripahús. Ég tel heitið fjöleignarhús vera gott orð og henta vel í þessu skyni. Það er mjög lýsandi um þetta eignar- form og þau atriði, sem máli skipta og því ágætur samnefnari fyrir þau margvíslegu hús, sem lögin taka til. Ég er því sannfærður um, að þetta hugtak muni skjóta rótum, bæði í almennu máli og lagamáli. I nýju lögunum eru ýmis grund- vallarhugtök rækiieg skilgreind og skýrð, sem sum hver þóttu óljós og á reiki samkvæmt eldri lögum. Þar má nefna hugtök eins og "HÚS", "SÉREIGN", "SAMEIGN" og "SAMEIGN SUMRA". En þurfti að skilgreina jafn sjálfsagt og almennt hugtak eins og hús upp á nýtt? . — Sumum hefur fundizt það skondið og jafnvel fáránlegt að skil- greina þurfi svo sjálfsagt fyrirbæri og hús, segir Sigurður Helgi. — En hús er skilgreint í lögunum af brýnni þörf. Mörg deilumál og erfið álita- efni, sem komu upp á tíma fjölbýlis- húsalaganna, stöfuðu einmitt af því, að hugtakið hús var ekki skilgreint þar. Það var m, a. deilt um, hvort hvert stigahús væri hús í skilningi laganna eða hvort sambygging fleiri stigahúsa teldist eitt hús. Gömlu lög- in sögðu það eitt, að viðhald á húsi að utan væri sameiginlegt, en létu þess að engu getið, hvað væri hús í því sambandi. Oft hefur því risið mikill vafi um þetta atriði, t. d. varð- andi viðhald á göflum og á þaki. Skilgreiningunni á húsi í lögunum er ætlað að leysa vandamál af þessu tagi. Skýrari reglur um séreignina I lögunum er ennfremur að finna nákvæma upptalningu á því, hvað fellur undir séreignina og lögfestar eru skýrari og fyllri reglur um ráð- stöfunar- og hagnýtingarrétt eig- anda yfir séreigninni, um skyldu hans til að halda eign sinni við og um úrræði húsfélagsins, ef hann vanrækir þá skyldu. — Tekið er á ýmsum álitaefnum, sem reynzt hafa óþrjótandi þrætuefni, segir Sigurður Helgi. — Þar má nefna breytingar á hagnýtingu íbúðarinnar, eins og þeg- ar atvinnustarfsemi er sett þar á laggirnar. Enn má nefna skiptingu séreignar í fleiri eignarhluta, bílskúra og ráðstöfun þeirra, eignartilfærslu innan hússins o. fl. Hnykkt er á skyldu eigenda til að halda séreign sinni við og húsfélagi veittur íhlutun- arréttur, ef út af er brugðið. — Frelsi fólks til atvinnustarfsemi í fjölbýlishúsum eru settar meiri skorður en áður með þessum nýju lögum, enda hefur atvinnustarfsemi í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar, verið óþrjótandi tilefni til deilna, heldur Sigurður Helgi áfram. — Hér vegast á þeir hagsmunir eigandans að geta hagnýtt sér eign sína á þann veg, sem honum sýnist og hagsmun- ir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði í samræmi við það, sem þeir máttu reikna með frá upphafi. Með nýju lögunum er miðað við það sem meginreglu, að breytíng á hagnýtingu íbúða sé alltaf háð sam- þykki annarra eigenda, ýmist allra, ef breyting er veruleg eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og hlut- fallstölur, ef hún telst ekki veruleg. Þó er komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra, að aðrir eigendur geti synjað um samþykki á ómálefnalegum grundvelli, enda þótt um verulega breytingu á hagnýting- unni sé að tefla. Um hunda- og kattahald í fjöleign- arhúsum gilda ákveðnar takmarkan- ir samkvæmt hinum nýju lögum. Ef það er leyft, eiga reglur um það að koma fram í húsreglum. Til þess þarf samþykki allra eigenda. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta, nægir þó samþykki þeirra eigenda, sem hafa sameiginlegan inngang, stiga- gang eða annað sameiginlegt hús- rými. ¦ — Það var hvergi fjallað um ráð- stöfun bílskúra í gömlu lögunum og virðist það hreinlega hafa gleymzt, heldur Sigurður Helgi áfram. — Af þessum sökum hafa bílskúrar og ráðstöfun þeirra verið' heit og tíð deiluefni. Nú er mál að linni og með nýju lögunum lögfest sú meginregla, að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum út fyrir húsið og undanskilja þá við sölu á íbúð, nema eigandinn eigi aðra íbúð í húsinu. Þó er heimílt að ráðstafa bílskúrum á milli fjöleignar- húsa, þegar svo stendur á, að bílskúr- ar standa á sameiginlegri lóð þeirra, en slíkt fyrirkomulega þekkist nú orðið all víða. Það verður að teljast mjög óeðli- legt, að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss séu í eigu manna út í bæ, sem reka þar jafnvel atvinnustarfsemi, auk þess sem það hefur í för með sér margvísleg óþægindi og flækjur varðandi lóðarréttindi og þáttöku í húsfélagi. Við þessu þarf að stemma stigu og þessi rök þykja vega þyngra en hagsmunir eigenda af því að hafa frjálsan ráðstöfunarrétt á bílskúrum sínum. Nýmæli varðandi sameignina Hugtakið sameign er líka skil- greint mjög nákvæmlega í nýju lög- unum og þar tekið á ýmsum atriðum, sem þótt hafa óljós til þessa eins og t. d. gluggum, svölum, lögnum og göflum. Það er sérstaklega áréttað í lögunum, að einstakir íbúðareigend- ur geti ekki helgað sér til einkanota hluta af sameigninni, en tilburðir í þá veru hafa verið talsvert algengir.' í lögunum eru fiýmæli um heimild- ir eigenda til að gera sérstakar ráð- stafanir varðandi sameign til þess að afstýra tjóni og til að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir, þegar húsfé- lag fæst ekki til athafna. — Þessi heimild byggist á því, að eigandi þurfi ekki að una því, að sameign hússins níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi, þegar húsfélagið eða aðr- ir eigendur vilja ekki hefjast handa um eða synja um nauðsynlegt sam- starf og skella skollaeyrum við öllum tilmælum, segir Sigurður Helgi. í lögunum er að finna ítarleg ákvæði um húsfélög og valdsvið þeirra, en reglur laganna um sameig- inleg málefni eru að nokkru leyti frábrugðnar því, sem gilti samkvæmt eldri lögum. , — Það skal tekið fram til árétt- ingar, að ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á húsfundum, þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu, segir Sigurður. — Þannig er sá háttur ekki í samræmi við fyrirmæli lag- anna, sem stundum er hafður á, að ganga á milli eigenda með plagg og yfirlýsingu um einhver sameiginleg málefni, sem eigendum er ætlað að samþykkja hver í sínu lagi með und- irritun sinni eða synja. Gildir einu þótt sá meiri hluti hafi samþykkt, sem tilskilinn er til viðkomandi ákvörðunar innan húsfélagsins. Þessi háttur getur því aðeins gengið, að allir undirriti og samþykki, því að

x

Morgunblaðið

Beinir tenglar

Ef þú vilt tengja á þennan titil, vinsamlegast notaðu þessa tengla:

Tengja á þennan titil: Morgunblaðið
https://timarit.is/publication/58

Tengja á þetta tölublað:

Tengja á þessa síðu:

Tengja á þessa grein:

Vinsamlegast ekki tengja beint á myndir eða PDF skjöl á Tímarit.is þar sem slíkar slóðir geta breyst án fyrirvara. Notið slóðirnar hér fyrir ofan til að tengja á vefinn.