Morgunblaðið - 06.01.1995, Síða 18

18 B FÖSTUDAGUR 6. JANÚAR 1995
MORGUNBLAÐIÐ
Lög um fjöleígnar-
híis ffela í sér
miklai' réttarbætur
MEÐ lögum um fjöleignarhús, sem
gengu í gildi um áramót, urðu mikil
þáttaskil á því sviði. Þessi lög leysa
af hólmi eldri lög um fjölbýlishús,
sem voru knöpp og oft fáorð og létu
mörgu ósvarað. Nýju lögin eru mjög
ítarleg og þar er tekið á flestu því,
sem fjöleignarhús varðar. Lögin má
því nota sem handbók, því að þar á
að vera hægt að fínna svör við flest-
um þeim spurningum, sem varða
fjöleignarhús. Lög sem þessi þurfa
líka að vera afar skýr og aðgengi-
leg, því að þau snerta daglegt líf
mikinn Qölda fólks, eignir þess og
hagsmuni. Eigendur í fjöleignarhús-
um þurfa nokkurn veginn að geta
gengið að því sem vísu, hver réttindi
þeirra eru og hvaða skyldur þeir beri.
Löggjöf á þessu sviði þarf að vera
þannig úr garði gerð, að hinn
almenni borgari geti sjálfur á eigin
spýtur og án lögfræðiaðstoðar áttað
sig á réttarstöðu sinni, sagði Sigurður
Helgi Guðjónsson
hæstaréttarlög-
maður og fram-
kvæmdastjóri Hús-
eigendafélagsins í
viðtali við Morgun-
blaðið, en hann er
aðalhöfundur
eftir Magnús þesssara laga. —
Sígurðsson Stundum eru þetta
einu lögin, sem venjulegt fólk les og
kynnir sér um dagana. OnrfUr iög eru
því gjaman framandi og fjaríæg. Því
valdi ég þann kost/að taka ýmsar
skýringar inn í lagatextann sjálfan.
— Það krefst töluverðs félags-
þroska að eiga eign í fjöleignarhúsi
og sú tillitssemi og það umburðar-
lyndi, sem þetta sameignarfyrirkomu-
lag kallar á, hefur stundum setið eft-
ir hér á Iandi og jafnvel gleymzt,
sagði Sigurður Helgi ennfremur. —
Margir vilja einblýna um of á eignar-
réttinn og þá bara á sinn eiginn og
fara hamförum í skjóli hans en
gleyma einatt þeim kvöðum og skyld-
um gagnvart sameigendum, sem
þessum eignarrétti fylgja.
Enda þótt þetta eignarfyrirkomu-
lag sé bæði gamalt og rótgróið hér á
landi, þá virðast samskipti eigenda
að mörgu leyti vera vanþróaðri hér
en með öðrum þjóðum og tregða til
þess að fara að viðteknum reglum í
samskiptum og sambýli er hér nokkuð
landlæg. Hér virðast hvers kyns brot
Lögin eru ítarleg og þau má nota sem handbók,
segir Sigurður Helgi Guðjónsson hrL, sem telur
það brýnt, að sem flestir kynni sér lögin vel.
SIGURÐUR Helgi Guðjónsson hrl., framkvæmdastjóri Húseig-
endafélagsins, er aðalhöfundur hinna nýju laga um fjöleignarhús.
og vanefndir á þessum vettvangi vera
miklu tíðari og meira vandamál en í
nágrannalöndum okkar.
Fjöleignarhús í stað
fjölbýlishúsa
Heitið fjöleignarhús er nýyrði í
málinu og nokkuð framandi við
fyrstu sýn. Gildissvið nýju laganna
er þó nokkum veginn það sama og
gömlu laganna. En hvers vegna þótti
nauðsynlegt að taka upp þetta nýja
heiti. Var gamla heitið fjölbýlishús
ekki fullgott, en það hefur verið not-
að um margra áratuga skeið og unn-
ið sér mikla festu í málinu?
— Heitið fjöleignarhús er nýyrði,
bæði í almennu máli og lagamáli,
segir Sigurður Helgi. — Ymsum hef-
urþótt það framandi ogjafnvel óþjált
og ankannalegt og til þess fallið að
snúa út úr því og hafa það í flimting-
um. En ég álít, að það verði þó bara
fyrst í stað og áður en fólk venst
því og áttar sig á merkingu þess.
Eftir fyrstu kynni verður þetta orð
fólki tungutamt og sjálfsagt.
— Rétt er að taka fram, að hug-
takið fjölbýlishús verður vitaskuld
notað áfram og heldur gildi sínu, þar
sem það á við, heldur Sigurður Helgi
áfram. — Heitið fjöleignarhús hefur
hins vegar miklu víðtækari merkingu
og er alls ekki ætlað að koma í þess
stað. En fjölbýlishúsalögin, sem
gengu úr gildi nú um áramótin, giltu
um margs konar hús, sem fráleitt
geta talizt fjölbýlishús, svo sem at-
vinnuhúsnæði, blandað húsnæði, rað-
hús og jafnvel gripahús eins og hest-
hús. Heitið fjölbýlishús er því rang-
nefni eða að minnsta kosti villandi,
hvað þau hús varðar.
Heitið fjölbýlishús gefur líka ranga
hugmynd um gildissvið laganna í
öðru tilliti. Orðið fjölbýli vísar til
búsetu, en það er ekki búsetan, sem
hér skiptir máli, heldur hvernig
eignaraðildinni er háttað. í gömlu
lögunum voru líka víða notuð orðin
íbúð og íbúðareigandi, en þau eiga
að sjálfsögðu ekki við um atvinnhús-
næði, hvað þá heldur hesthús og
önnur gripahús.
Ég tel heitið fjöleignarhús vera
gott orð og henta vel í þessu skyni.
Það er mjög lýsandi um þetta eignar-
form og þau atriði, sem máli skipta
og því ágætur samnefnari fyrir þau
margvíslegu hús, sem lögin taka til.
Ég er því sannfærður um, að þetta
hugtak muni skjóta rótum, bæði í
almennu máli og lagamáli.
I nýju lögunum eru ýmis grund-
vallarhugtök rækileg skilgreind og
skýrð, sem sum hver þóttu óljós og
á reiki samkvæmt eldri lögum. Þar
má nefna hugtök eins og “HÚS“,
“SÉREIGN", “SAMEIGN" og
“SAMEIGN SUMRA“. En þurfti að
skilgreina jafn sjálfsagt og almennt
hugtak eins og hús upp á nýtt?
. — Sumum hefur fundizt það
skondið og jafnvel fáránlegt að skil-
greina þurfi svo sjálfsagt fyrirbæri
og hús, segir Sigurður Helgi. — En
hús er skilgreint í lögunum af brýnni
þörf. Mörg deilumál og erfið álita-
efni, sem komu upp á tíma fjölbýlis-
húsalaganna, stöfuðu einmitt af því,
að hugtakið hús var ekki skilgreint
þar. Það var m, a. deilt um, hvort
hvert stigahús væri hús í skilningi
láganna eða hvort sambygging fleiri
stigahúsa teldist eitt hús. Gömlu lög-
in sögðu það eitt, að viðhald á húsi
að utan væri sameiginlegt, en létu
þess að engu getið, hvað væri hús í
því sambandi. Oft hefur því risið
mikill vafi um þetta atriði, t. d. varð-
andi viðhald á göflum og á þaki.
Skilgreiningunni á húsi í lögunum
er ætlað að leysa vandamál af þessu
tagi.
Skýrari reglur um séreignina
I lögunum er ennfremur að finna
nákvæma upptalningu á því, hvað
fellur undir séreignina og lögfestar
eru skýrari og fyllri reglur um ráð-
stöfunar- og hagnýtingarrétt eig-
anda yfir séreigninni, um skyldu
hans til að halda eign sinni við og
um úrræði húsfélagsins, ef hann
vanrækir þá skyldu. — Tekið er á
ýmsum álitaefnum, sem reynzt hafa
óþrjótandi þrætuefni, segir Sigurður
Helgi. — Þar má nefna breytingar á
hagnýtingu íbúðarinnar, eins og þeg-
ar atvinnustarfsemi er sett þar á
laggirnar. Enn má nefna skiptingu
séreignar í fleiri eignarhluta, bílskúra
og ráðstöfun þeirra, eignartilfærslu
innan hússins o. fl. Hnykkt er á
skyldu eigenda til að halda séreign
sinni við og húsfélagi veittur íhlutun-
arréttur, ef út af er brugðið.
— Frelsi fólks til atvinnustarfsemi
í fjölbýlishúsum eru settar meiri
skorður en áður með þessum nýju
lögum, enda hefur atvinnustarfsemi
í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar,
verið óþijótandi tilefni til deilna,
heldur Sigurður Helgi áfram. — Hér
vegast á þeir hagsmunir eigandans
að geta hagnýtt sér eign sína á þann
veg, sem honum sýnist og hagsmun-
ir annarra eigenda af því að fá notið
sinna eigna í friði í samræmi við
það, sem þeir máttu reikna með frá
upphafi.
Með nýju lögunum er miðað við
það sem meginreglu, að breyting á
hagnýtingu íbúða sé alltaf háð sam-
þykki annarra eigenda, ýmist allra,
ef breyting er veruleg eða einfalds
meiri hluta miðað við fjölda og hlut-
fallstölur, ef hún telst ekki veruleg.
Þó er komið til móts við viðkomandi
eiganda með því að hindra, að aðrir
eigendur geti synjað um samþykki á
ómálefnalegum grundvelli, enda þótt
um verulega breytingu á hagnýting-
unni sé að tefla.
Um hunda- og kattahald í fjöleign-
arhúsum gilda ákveðnar takmarkan-
ir samkvæmt hinum nýju lögum. Ef
það er leyft, eiga reglur um það að
koma fram í húsreglum. Til þess
þarf samþykki allra eigenda. Þegar
hús skiptist í aðgreinda hluta, nægir
þó samþykki þeirra eigenda, sem
hafa sameiginlegan inngang, stiga-
gang eða annað sameiginlegt hús-
rými.
— Það var hvergi fjallað um ráð-
stöfun bílskúra í gömlu lögunum og
virðist það hreinlega hafa gleymzt,
heldur Sigurður Helgi áfram. — Af
þessum sökum hafa bílskúrar og
ráðstöfun þeirra verið' heit og tíð
deiluefni. Nú er mál að linni og með
nýju lögunum lögfest sú meginregla,
að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum
út fyrir húsið og undanskilja þá við
sölu á íbúð, nema eigandinn eigi
aðra íbúð í húsinu. Þó er heimilt að
ráðstafa bílskúrum á milli ijöleignar-
húsa, þegar svo stendur á, að bílskúr-
ar standa á sameiginlegri lóð þeirra,
en slíkt fyrirkomulega þekkist nú
orðið all víða.
Það verður að teljast mjög óeðli-
legt, að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss
séu í eigu manna út í bæ, sem reka
þar jafnvel atvinnustarfsemi, auk
þess sem það hefur í för með sér
margvísleg óþægindi og flækjur
varðandi lóðarréttindi og þáttöku í
húsfélagi. Við þessu þarf að stemma
stigu og þessi rök þykja vega þyngra
en hagsmunir eigenda af því að hafa
ftjálsan ráðstöfunarrétt á bílskúrum
sínum.
Nýmæli varðandi sameignina
Hugtakið sameign er líka skil-
greint mjög nákvæmlega í nýju lög-
unum og þar tekið á ýmsum atriðum,
sem þótt hafa óljós til þessa eins og
t. d. gluggum, svölum, lögnum og
göflum. Það ef sérstaklega áréttað
í lögunum, að einstakir íbúðareigend-
ur geti ekki helgað sér til einkanota
hluta af sameigninni, en tilburðir í
þá veru hafa verið talsvert algengir.
í lögunum eru nýmæli um heimild-
ir eigenda til að gera sérstakar ráð-
stafanir varðandi sameign til þess
að afstýra tjóni og til að ráðast í
nauðsynlegar viðgerðir, þegar húsfé-
lag fæst ekki til athafna. — Þessi
heimild byggist á því, að eigandi
þurfi ekki að una því, að sameign
hússins níðist niður vegna vanrækslu
á viðhaldi, þegar húsfélagið eða aðr-
ir eigendur vilja ekki heijast handa
um eða synja um nauðsynlegt sam-
starf og skella skollaeyrum við öllum
tilmælum, segir Sigurður Helgi.
í lögunum er að finna ítarleg
ákvæði um húsfélög og valdsvið
þeirra, en reglur laganna um sameig-
inleg málefni eru að nokkru leyti
frábrugðnar því, sem gilti samkvæmt
eldri lögum.
, — Það skal tekið fram til árétt-
ingar, að ákvarðanir um sameiginleg
málefni skal taka á húsfundum, þar
sem allir eigendur hafa átt þess kost
að mæta og taka þátt í umræðum,
ákvörðun og atkvæðagreiðslu, segir
Sigurður. — Þannig er sá háttur
ekki í samræmi við fyrirmæli lag-
anna, sem stundum er hafður á, að
ganga á milli eigenda með plagg og
yfirlýsingu um einhver sameiginleg
málefni, sem eigendum er ætlað að
samþykkja hver í sínu lagi með und-
irritun sinni eða synja. Gildir einu
þótt sá meiri hluti hafi samþykkt,
sem tilskilinn er til viðkomandi
ákvörðunar innan húsfélagsins. Þessi
háttur getur því aðeins gengið, að
allir undirriti og samþykki, því að