Morgunblaðið - 01.06.2004, Page 30

30 C ÞRIÐJUDAGUR 1. JÚNÍ 2004 MORGUNBLAÐIÐ
H
lutverk banka í
fjármögnun fast-
eignakaupa hefur
verið mikið undan-
farin ár. Verð á
íbúðarhúsnæði hef-
ur haldizt hátt og
hámarkslán Íbúðalánasjóðs oft ekki
dugað til að greiða kaupverðið nema
að hluta. Eigi fólk sjálft ekki því
meira eigið fé, þarf að leita til banka
og annarra lánastofnana eins og líf-
eyrissjóða.
Þar við bætist, að þeir sem byggja
sjálfir, fá ekki lán hjá Íbúðalánasjóði
fyrr en þeir eru komnir með fokhelt
hús og það kostar að sjálfsögðu mik-
ið fé að koma húsinu í það ástand.
Þáttur banka í fjármögnun húsnæð-
iskerfisins hefur því verið mikill að
undanförnu og sennilega meiri en
margir gera sér grein fyrir.
Blaðamaður Morgunblaðsins
sneri sér til Frjálsa fjárfestingar-
bankans og spurðist fyrir um lána-
möguleika og lánskjör hjá bankan-
um fyrir fólk í fasteignahugleiðing-
um. Fyrir svörum urðu þeir Kristinn
Bjarnason, framkvæmdastjóri
Frjálsa fjárfestingarbankans, og Ei-
ríkur Óli Árnason, deildarstjóri hjá
bankanum.
Allt upp í 80% lán
„Til þess að mæta þörfum fólks í
fasteignahugleiðingum hefur Frjálsi
fjárfestingarbankinn jafnt og þétt
verið að auka lán sín á undanförnum
árum, bæði til húsbygginga og íbúð-
arkaupa,“ segir Kristinn Bjarnason,
en hann er viðskiptafræðingur að
mennt og hefur starfað hjá Frjálsa
fjárfestingarbankanum í 8 ár. „Við
lækkuðum lægstu vexti okkar ný-
lega úr 5,95 niður í 5,4%, sem er mik-
il lækkun, og við lánum allt upp í
80%, bæði á undan og á eftir lánum
Íbúðalánasjóðs.
Við lánum fólki sem er að byggja
einbýlishús fyrir sjálft sig eða að
kaupa. Við lánum einnig til kaupa á
einstökum íbúðum í fjölbýlishúsum,
bæði notuðum og nýjum, og að sjálf-
sögðu byggingaraðilum sem eru að
byggja til að selja, allt upp í stærstu
fjölbýlishús, en margir af nýbygg-
ingaraðilunum eru í viðskiptum hjá
okkur.“
Framundan er mikil breyting á
lánakerfi Íbúðalánasjóðs, en bein
peningalán leysa húsbréfin af hólmi
1. júlí nk. Öllum breytingum fylgir
nokkur óvissa og ýmsar spurningar
vakna í hugum fólks í fasteignahug-
leiðingum af þeim sökum. Á eftir-
spurn á íbúðum enn eftir að aukast
og verð enn eftir að hækka?
Þessari spurningu svarar Kristinn
Bjarnason á þann veg, að ekki verði
um neina stórfellda breytingu á fast-
eignamarkaði að ræða, er peninga-
lánin taka við af húsbréfunum. „Ég
tel ekki, að það verði nein holskefla á
fasteignamarkaðnum í kjölfar þess-
arar breytingar og enn sem komið er
virðist fólk ekki byggja mikið á þess-
um nýju lánum í kauptilboðum sín-
um," segir Kristinn.
„Við höfum þó séð tilboð, þar sem
fólk bíður eftir peningaláni frá
Íbúðalánasjóði og setur það inn í til-
boðið. Einhverjir eru því farnir að
gera ráð fyrir þessum lánum í
greiðslutilhögun sinni og telja, að á
þeim verði mun lægri vextir. En það
veit enginn fyrir víst, hvað vextir á
þeim verða háir. Þessi skuldabréfa-
flokkur verður boðinn út og það
verður markaðurinn, sem ákveður
vextina.
Lækkandi ávöxtunarkrafa á hús-
bréfum, sem endurspeglast í hækk-
andi yfirverði, hefur virkað sem inn-
spýting á fasteignamarkaðinn.
Það kæmi mér ekki á óvart, ef það
drægi aðeins – að minnsta kosti í bili
– úr þeim krafti og umsvifum, sem
einkennt hafa markaðinn. Fólk er
hrætt við breytingar og vill kaupa
núna og ljúka því, áður en lánabreyt-
ingin gengur í garð. Það er mikil og
löng reynsla komin á húsbréfin og
fólk hefur því yfirsýn yfir hlutina
eins og þeir eru nú en veit ekki hvað
tekur við.
Það má því gera ráð fyrir, að það
komi eitthvert hik í markaðinn, á
meðan fólk er að átta sig á breyting-
unni.
En það má alveg eins búast við, að
verð á íbúðarhúsnæði hækki, þar
sem fólk fær ekki lengur það yfir-
verð sem nú er á húsbréfunum og vill
þá fá hærra verð í staðinn.
Samt er engin ástæða til annars en
að vera bjartsýnn á markaðinn.
Fram er komið, að fasteignaverð
hækkaði að meðaltali um 2,5% milli
marz og aprílmánaðar á höfuðborg-
arsvæðinu og um 13,4% á síðustu 12
mánuðum.
Eftirspurn er nú mikil og bygg-
ingaverktakarnir telja sig sjá fram á
mikla eftirspurn næstu tvö árin að
minnsta kosti. Margir þeirra eru því
núna ákaft að leita sér að lóðum, en
það er mikill lóðaskortur á markaðn-
um.
Þeir vilja helzt geta byrjað strax
til þess að geta selt á jafn háu verði
og fæst nú, en enginn veit með vissu,
hvernig ástandið verður, þegar
lengra er litið fram í tímann.“
Mikill sveigjanleiki
„Við getum veitt fólki lán með
lánstíma frá 1 viku og upp í 40 ár,“
segir Eiríkur Óli Árnason, sem nú
hefur orðið. Hann er löggiltur fast-
eignasali og starfaði áður á fast-
eignasölunni Ásbyrgi í þrjú ár sem
sölustjóri. „Það var mjög lærdóms-
ríkur tími og ég öðlaðist mikla
reynslu, sem kemur mér að góðu
gagni í dag," segir hann.
„Aðstæður fólks eru afar mismun-
andi, hvað varðar greiðslugetu, veð-
hæfni og hvers konar eignir það er
að kaupa," heldur Eiríkur Óli áfram.
„Það verður því að byrja á því að
skoða öll þessi atriði og það má
segja, að lán og lánskjör séu klæð-
skerasaumuð eða sérsniðin að þörf-
um og getu hvers og eins lántak-
anda,“
Eiríkur Óli segir óskir fólks líka
afar mismunandi. Lántakandinn vill
kannski fá lán með léttri greiðslu-
byrði næstu 5–10 ár af því að hann er
að koma sér fyrir. Hann er ef til vill
að koma úr skóla og þarf að byrja á
því að kaupa sér innbú og bíl en gerir
sér raunhæfar vonir um hærri tekjur
eftir eins og fimm ár og getur þá tek-
ið á sig þyngri greiðslubyrði en nú.
„Léttari greiðslubyrði fyrstu árin
getur hentað sumum," segir Eiríkur
Óli. „Því bjóðum við upp á lán, þar
sem ekki þarf að greiða afborgunar-
þáttinn fyrstu 5–10 árin af lánstím-
anum. Greiðslubyrðin er þá mjög létt
til að byrja með en þyngist síðar, er
hagur lántakans hefur vænkazt og
hann á betra með að standa undir
henni.“
Vextir bankans eru líka mismun-
andi, 5,40–7,25% á verðtryggðum
lánum, en vaxtakjör eru metin í
hverju tilviki fyrir sig og vextir ráð-
ast af heildarveðsetningu eignar og
áhættumati. „Það er ljóst, að áhætt-
an er minni, ef lánið er tryggt með 1.
veðrétti á undan Íbúðalánasjóði en
meiri ef lánið kemur á eftir," segir
Eiríkur Óli. „Vaxtakjörin taka mið af
þessu og því geta þau verið mjög
mismunandi. Vextir eru jafnframt
breytilegir og miðast við vaxtakjör á
hverjum tíma og geta því breytzt án
fyrirvara.“
„Það er áberandi að fólk nú á dög-
um, ekki hvað sízt unga fólkið, vill fá
Horft yfir austurhluta Grafarholts. Frjálsi fjárfestingarbankinn hefur tekið mikinn þátt í þeirri miklu uppbyggingu, sem átt hefur sér stað í Grafarholti.
Sérsníða þarf fasteignalán að þörfum
Aðstæður fólks eru mis-
munandi hvað varðar
greiðslugetu, veðhæfni
og hvers konar eign það
hyggst kaupa. Fast-
eignalán þurfa því framar
öðru að taka mið af að-
stæðum lántakenda.
Magnús Sigurðsson
kynnti sér fasteignalán
Frjálsa fjárfestingar-
bankans.
Eiríkur Óli Árnason deildarstjóri og Kristinn Bjarnason, framkvæmdastjóri Frjálsa fjárfestingarbankans.
Fasteignalán
fjárfestingar b
Frjálsi fjárfestingarbankinn hefur aðsetur í Ármúla 13a. Bankinn hefur jafnt og
þétt verið að auka lán sín á undanförnum árum til húsbygginga og íbúðarkaupa.
Kaupverð: 15.000.000 Kjör Greiðslubyrði á mán. Veðsetning
Útborgun 1.500.000
Húsbréf 40 ár 9.200.000 5,1% 44.973 61%
Frjálsi fjárfestingarb. 550.000 6,75% 3.318 65%
Viðbótarlán 40 ár 3.750.000 5,3% 18.834 90%
Alls 15.000.000 67.125
Ekki er líklegt að viðkomandi fá fullt viðbótarlán. Ef við miðum við 2,5 m.kr.
Útborgun 1.500.000
Húsbréf 40 ár 9.200.000 5,1% 44.973 61%
Frjálsi fjárfestingarb. 1.800.000 6,75% 10.860 73%
Viðbótarlán 40 ár 2.500.000 5,3% 12.556 90%
Alls 15.000.000 68.389
Ef viðkomandi á ekki kost á viðbótarláni getur dæmið litið eftirfarandi út:
Útborgun 3.000.000
Lán frá Frjálsa fb. 40 ár 1.300.000 5,40% 6.617 8,7%
Ný húsbréf 40 ár 9.200.000 5,10% 44.973 70%
Lán frá Frjálsa fb. 40 ár 1.500.000 7,25% 9.595 80%
Alls 15.000.000 61.185
eða .....
Útborgun 3.000.000
Ný húsbréf 40 ár 9.200.000 5,10% 44.973 61%
Lán frá Frjálsa fb. 40 ár 2.800.000 7,25% 17.911 80%
Alls 15.000.000 62.884
eða .....
Útborgun 3.000.000
Lán frá Frjálsa fb. 40 ár 12.000.000 6,25% 68.129 80%
Alls 15.000.000 68.129
Ef þau vilja ekki fara í greiðslumat eða standast það ekki
Útborgun 3.750.000
Lán frá Frjálsa fb. 40 ár 11.250.000 6,25% 63.871 75%
Alls 15.000.000 63.871