Morgunblaðið - 28.01.2014, Blaðsíða 18

18 FRÉTTIRViðskipti | Atvinnulíf
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 28. JANÚAR 2014
FRÉTTASKÝRING
Hörður Ægisson
hordur@mbl.is
Draga má í efa að Íbúðalánasjóður
(ÍLS) sé best til þess fallinn að leysa
hið félagslega hlutverk þegar kemur
að lánveitingum á fasteignamarkaði.
Þrátt fyrir að í sumum tilfellum kunni
að vera til staðar markaðsbrestur –
þar sem ákvörðun verðs og framboðs
er ekki skilvirk – vegna skorts á sam-
keppni á íbúðalánamarkaði þá sé til-
raun ríkisins til að leiðrétta þann
brest „í besta falli afar óskilvirk leið“.
Raunar mætti varpa fram þeirri
spurningu hvort „bein íhlutun rík-
isins á almennum húsnæðislána-
markaði við núverandi aðstæður sé
óþörf“.
Þetta kemur fram í skýrslu ráð-
gjafa- og greiningarfyrirtækisins
Analytica sem var unnin að beiðni
verkefnastjórnar um framtíðarskipan
húsnæðismála og Morgunblaðið hef-
ur undir höndum. Gert er ráð fyrir að
hún skili tillögum sínum til rík-
isstjórnarinnar í næsta mánuði.
Telja skýrsluhöfundar að efast
megi um að félagslegt hlutverk ÍLS
sé nægilega skýrt skilgreint og af-
markað. Hægt sé að leysa það með
svonefndri alþjónustukvöð – t.d. að
bjóða sömu lánakjör óháð búsetu eða
lánshlutfalli upp að ákveðnu marki –
hvort sem hún sé lögð á stofnun á
borð við Íbúðalánasjóð eða önnur
fjármálafyrirtæki. Hið sama eigi við
um markaðsbrest. Hins vegar sé það
„lykilatriði,“ að sögn skýrsluhöfunda,
að sú alþjónustukvöð sé skýrt skil-
greind og að niðurgreiðsla ríkisins sé
útfærð með hagkvæmum hætti. Á
síðustu árum hefur ríkissjóður þurft
að leggja ÍLS til tæplega 50 milljarða
króna.
Að mati Analytica er ekki sjálfgefið
að stofnun sem eigi að takast á við
markaðsbrest, til dæmis þegar önnur
lánafyrirtæki geta ekki lánað, sé sú
hin sama og sinni einnig hinu fé-
lagslega hlutverki. Þótt Eftirlits-
stofnun EFTA (ESA) hafi fallist á að
tímabundinn markaðsbrestur hafi
ríkt á Íslandi í kjölfar bankahrunsins
þá eru aðstæður með öðrum hætti nú,
en frá ársbyrjun 2012 hafa bankarnir
veitt um 75% allra nýrra fast-
eignalána.
Skýrsluhöfundar benda á að þegar
rætt sé um þann markaðsbrest sem
snýr að lánveitingu til fasteignakaupa
hvar sem er á landinu þá sé ekki sjálf-
gefið að slíkur brestur eigi ávallt við.
„Er markaðsbrestur að lánafyrirtæki
vilji ekki lána til nýbyggingar þegar
vitað er að markaðsvirði bygging-
arinnar verður ekki nema helmingur
byggingarkostnaðar? Það kann að
vera brestur í fasteignamarkaðnum
sem veldur lágu verði en ekki er ljóst
að sá brestur verði leystur með lán-
veitingu.“
Óljóst hagræði heildsölubanka
Í skýrslu Analytica eru nokkrar
sviðsmyndir greindar varðandi fram-
tíðarfyrirkomulag húsnæðismála.
Þannig segir að óljóst sé hvort hag-
ræði af mögulegum stærri skulda-
bréfaútgáfum við stofnun heildsölu-
banka, utan ÍLS, vegi upp kostnað af
starfsemi hans. Stofnun slíks banka
var á meðal tillagna sem starfshópur
um framtíðarhorfur og hlutverk ÍLS
lagði til vorið 2013. Hugmyndin að
baki heildusölubanka er eins konar
alþjónustukvöð og felst réttlætingin í
stærðarhagkvæmni og að nýrri og
minni fjármálafyrirtækjum sé auð-
veldaður aðgangur að íbúða-
lánamarkaði.
Í skýrslu Analytica segir að miðað
„við lágmarkskröfur um styrk bank-
ans, sem að okkar mati eru þær að
hann geti gefið út skuldabréf að and-
virði 180 milljarða, þá þarf að reiða
fram um 5 milljarða í eigið fé“. Árleg-
ur rekstrarkostnaður yrði auk þess
450-500 milljónir.
Forsendur fyrir danska kerfinu
Í greiningu Analytica á danska hús-
næðislánakerfinu, sem Alþýðu-
samband Íslands og fleiri aðilar hafa
talað fyrir, kemur fram að það sé
„margt sem bendir til þess að hægt
sé að innleiða kerfið hérlendis með
góðum árangri“. Þar skipti ekki síst
máli þróun fjármálamarkaðar og
lagaumhverfi húsnæðismála á Íslandi
síðustu ár. Danska kerfið hefur
byggst á því að húsnæðisveðlánum er
miðlað í gegnum sérstaka húsnæð-
isveðlánastofnun. Íbúðarkaupandi
fjármagnar kaupin með húsnæð-
isveðláninu sem er óverðtryggt og
með veði í þeirri eign sem hann kaup-
ir. Lánstíminn er allt að 30 árum og
byggt er á föstum nafnvöxtum til
skemmri eða lengri tíma.
Skýrsluhöfundar Analytica segja
danska kerfið byggt á sterkum
grunni sem hafi staðið af sér miklar
sviptingar í meira en 200 ár. Mikil-
vægur eiginleiki þess er stíft áhættu-
jafnvægi milli útgefinna skuldabréfa
og útlána. Þá er gegnsæi varðandi
lánakjör mikið og geta lántakendur
endurfjármagnað lán hvenær sem er.
Hins vegar er vakin athygli á því í
skýrslu Analytica að skoða þyrfti vel
þær breytingar sem hafa verið gerð-
ar frá 2007, sérstaklega ný lög um
sértryggð skuldabréf þar sem ekki er
gerð sama krafa um stíft áhættu-
jafnvægi og áður.
„Mikilvægt væri að láta nýtt kerfi,“
segir í skýrslu Analytica, „endur-
spegla gildin úr gamla danska kerf-
inu sem að einhverju leyti hafa verið
rofin“ á síðustu árum.
100-200 milljarða meðgjöf
Þrátt fyrir að sameining ÍLS og
Landsbankans gæti virst vænlegur
kostur, líkt og nefnt hefur verið í
tengslum við leiðir til að leysa vanda
Íbúðalánasjóðs, þá telja skýrsluhöf-
undar engin „skýr rök“ standa til
þess að fara í slíka sameiningu frem-
ur en að bjóða einnig öðrum aðilum
starfsemi ÍLS til sölu. Ríkið þyrfti að
greiða Landsbankanum meðgjöf fyr-
ir yfirtöku á þeirri áhættu sem inn-
byggð er í rekstur Íbúðalánasjóðs,
sem gæti legið á bilinu 100-200 millj-
arðar. Slíkri sameiningu myndu
fylgja kostir sem gætu falist í rekstr-
arhagræði og aukinni áhættudreif-
ingu útlána en á móti kemur að sam-
keppni á húsnæðislánamarkaði yrði
minni. Sameinað félag yrði með yfir-
burðastöðu á fasteignalánamarkaði
með um 62% markaðshlutdeild.
Út frá hagfræðilegum og sam-
keppnislegum sjónarmiðum eru því
leiddar að því líkur í skýrslunni að
sala á ÍLS eða lánasafni hans til hæst-
bjóðanda sé álitlegri kostur en sam-
eining við Landsbankann. Þannig
myndu fjármálafyrirtækin alfarið sjá
um að veita almenn húsnæðislán.
Ekki er talið sjálfgefið að halda þyrfti
áfram rekstri ÍLS í þeim tilgangi að
sinna félagslegu hlutverki á íbúða-
lánamarkaði heldur væri möguleiki að
bjóða það út í formi alþjónustukvaðar
til eins eða fleiri fjármálafyrirtækja.
Þá yrði hægt að veita beinar niður-
greiðslur á slíkum lánum frá ÍLS og
yfir í beinar bætur til lántaka.
„Í besta falli afar óskilvirk leið“
Morgunblaðið/ÞÖK
Yfirburðastaða ÍLS er með um 40% allra útistandandi íbúðalána heimila.
 Í skýrslu um framtíðarskipulag húsnæðismála er spurt hvort bein íhlutun ríkisins á almennum íbúða-
lánamarkaði sé óþörf  Danska leiðin talin fær  Ekki mælt með sameiningu ÍLS og Landsbankans
 


   
  
   
  

 




 
  
  

 
 
!"# $% " &'( )* '$*
++,-./
+01-20
+3/-,4
53-10/
+0-,01
+4-4.0
+54-4/
+-++..
+42-/+
+.2-.1
++,-0
+13-+,
+3/-44
5+-3,,
+0-.,/
+4-0+
+50-31
+-++00
+42-0,
+.4-3/
530-++/4
++.-34
+13-2
+3,-34
5+-+3.
+0-.14
+4-025
+50-,.
+-+55+
+44-/4
+.4-,4
Skannaðu kóð-
ann til að sjá
gengið eins og
það er núna á
Miðað við þær sviðsmyndir sem
gera ráð fyrir að starfsemi Íbúða-
lánasjóðs verði hætt í núverandi
mynd, t. d. með sölu á útlánasafni,
þá er ljóst að ríkissjóður þyrfti að
taka á sig umtalsvert tjón við það
að uppgreiðslu- og mótaðila-
áhætta ÍLS yrði innleyst. Ríkið
fengi þannig ekki að fullu greiðslur
vegna skuldbindinga sjóðsins –
útistandandi íbúðabréfa – við sölu
á lánasafninu eða þyrfti að greiða
meðgjöf með ÍLS væri ætlunin að
selja skuldbindingarnar.
Fram kemur í skýrslu Analytica
að uppreiknað framtíðartap sjóðs-
ins gæti að óbreyttu numið allt að
120 milljörðum króna. Þessi upp-
hæð hefur hins vegar lækkað um
50 milljarða sé tekið mið af þeim
vaxtabreytingum sem urðu á ný-
liðnu ári. Áætlar Analytica að
hækkun á veginni meðalávöxt-
unarkröfu íbúðabréfa um 0,45%
ásamt afborgunum hafi lækkað
gagnvirði fjárskulda ÍLS, sem
námu 1.032 milljörðum í árslok
2012, um rúmlega 50 milljarða.
Í fjármögnun ÍLS er því talsverð
vaxtaáhætta og ljóst að meðgjöf
með sjóðnum er mjög háð vaxta-
stigi hverju sinni. Fram kemur í
skýrslu Analytica að miðað við
grófa áætlun sé vaxtanæmi skulda
sjóðsins nálægt 100 milljörðum
fyrir hvert prósent sem vextir
breytast. Þetta þýðir að hækki
markaðsvextir um 1% má gera ráð
fyrir að yfirtökuvirði skuldanna
lækki um allt að 100 milljarða og
að sama skapi hækki þær um sömu
upphæð ef vextir lækka um 1%.
120 milljarða framtíðartap ÍLS
UPPREIKNAÐ TAP LÆKKAÐI UM 50 MILLJARÐA ÁRIÐ 2013
mbl.is
alltaf - allstaðar
Tökum að okkur trjáklippingar,
trjáfellingar og stubbatætingu.
Vandvirk og snögg þjónusta.
Sími 571 2000
www.hreinirgardar.is