Morgunblaðið - 16.04.2014, Page 16

BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Svonefnd hattalán sparisjóðanna og
Íbúðalánasjóðs gerðu tekjulágum
einstaklingum kleift að kaupa fast-
eignir á tímabilinu frá desember
2004 til ársloka 2005 með mikilli veð-
setningu. Þá veittu sparisjóðirnir lán
til tekjulágra sem fengu ekki fyrir-
greiðslu annars staðar á árunum
2006 til 2008, eða þegar raunverð
fasteigna náði sögulegum hæðum.
Raunverðið varð hæst í október 2007
en tók svo að lækka fram að hruninu.
Svo lækkaði það meira.
Þetta má lesa út úr skýrslu rann-
sóknarnefndar Alþingis um spari-
sjóðina en þar er rifjað upp að við-
skiptabankarnir hafi byrjað að lána
til fasteignakaupa á fyrsta veðrétti
haustið 2004 og án hámarks, ólíkt því
sem gilti hjá Íbúðalánasjóði.
Um þessi umskipti segir orðrétt í
sparisjóðaskýrslunni:
„Margir fasteignaeigendur kusu
að endurfjármagna húsnæði sitt og
mörg lán hjá Íbúðalánasjóði voru
greidd upp, en þau voru með lakari
kjörum en hjá bönkunum. Íbúða-
lánasjóður sat því uppi með mikið
laust fé í kjölfarið. Viðskiptavinir
sparisjóðanna sóttust eftir að taka
sambærileg lán og bankarnir buðu
og sparisjóðirnir töldu sig þurfa að
svara samkeppninni,“ segir þar m.a.
Viðbótarlán frá sjóðunum
Til þess að vinna aftur markaðs-
hlutdeild sína til baka gerðu spari-
sjóðirnir og Íbúðalánasjóður með sér
samning sem snerist um kaup á
greiðsluflæði af íbúðalánum sem
áttu að uppfylla reglur ÍLS.
Undir hann féllu svokölluð „hatta-
lán“ sem voru í boði frá desember
2004 en með þeim gátu íbúðakaup-
endur nýtt sér hámarkslán Íbúða-
lánasjóðs fyrst, en áttu síðan mögu-
leika á láni frá sparisjóðunum til
viðbótar við það, á öðrum veðrétti.
Voru slík lán í boði til ársloka 2005.
Frá og með ársbyrjun 2006 gátu
lántakar fengið viðbótarlán hjá
sparisjóðum ofan á lán frá Íbúða-
lánasjóði. Ólíkt hattalánunum kom
Íbúðalánasjóður ekki að þeim lánum.
Í skýrslunni segir að frá lokum árs
2003 til loka árs 2005 hafi útlán
sparisjóðanna farið úr 131 milljarði
króna í 235 milljarða. Hlutur fast-
eignalána er ekki tilgreindur.
„Á sama tíma seldu sparisjóðirnir
greiðsluflæði af fasteignalánum og
skuldabréf með veði í fasteignalán-
um fyrir 42 milljarða króna. Samn-
ingarnir við Íbúðalánasjóð áttu því
stóran þátt í að fjármagna þessa út-
lánaaukningu, en ósagt skal látið
hvort sparisjóðirnir hefðu getað út-
vegað fjármagn til þessa með öðrum
hætti,“ segir í skýrslunni en höfund-
ar hennar leggja að öðru leyti ekki
mat á áhrif þessara lána á fasteigna-
markaðinn. Má álykta að þau hafi átt
einhvern þátt í raunverðshækkunum
á tímabilinu. Tekjulágir fengu kaup-
getu sem þeir hefðu ella ekki haft.
Þeir sem seldu þeim fasteignir gátu
keypt stærri eignir og svo framvegis.
Eins og rakið er hér til hliðar höfðu
stóru bankarnir skrúfað fyrir útlán,
enda væri ofgnótt lánsfjár.
Lánin uppfylltu ekki skilyrði
Samningur sparisjóðanna og
Íbúðalánasjóðs um samstarf við veit-
ingu íbúðalána gilti frá 6. desember
2004. Honum var sagt upp af hálfu
Íbúðalánasjóðs 28. ágúst 2009. Nýtti
ÍLS sér ákvæði í samningunum og
leysti hin undirliggjandi skuldabréf
til sín. Fóru þau þá út af efnahags-
reikningi sparisjóðanna og skuldin,
sem þar hafði staðið á móti, fór með.
Soffía Guðmundsdóttir, sviðsstjóri
einstaklingssviðs hjá Íbúðalánasjóði,
sagði í samtali við rannsóknarnefnd
Alþingis um sparisjóðina að lána-
söfnin að baki hattalánum hefðu ekki
uppfyllt þau skilyrði sem sett voru í
samningunum.
„Þetta áttu að vera mjög góð lán í
þessum söfnum og samsetningin átti
að vera fín og falla betur að þeim
reglum sem Íbúðalánasjóður hefur
verið að lána eftir, svo sem með tilliti
til hámarkslánsfjárhæðar, veðhlut-
falls og að lána eingöngu til fast-
eignakaupa. Það hefur svo komið í
ljós að sett voru inn fleiri lán en þau
sem uppfylltu þessi skilyrði, þar eru
lánsveð og fleiri lán sem hefðu ekki
átt að vera,“ sagði Soffía.
Tekjurnar lægri en gjöldin
Athygli vekur að í sparisjóða-
skýrslunni kemur fram að sparisjóð-
irnir höfðu lítinn ábata af lánunum
sem veitt voru frá ársbyrjun 2006 og
fram að hruni.
Annars vegar var um að ræða
lánasamninga sem fólu í sér gegn-
umstreymi greiðslna frá lántaka til
sparisjóðs og frá sparisjóði til Íbúða-
lánasjóðs. Hins vegar var um að
ræða skuldabréf sem sparisjóðirnir
og Sparisjóðabankinn höfðu gefið út
til Íbúðalánasjóðs. „Skuldabréfin …
voru með 4,5% vöxtum en fasteigna-
lánasöfnin að baki skuldabréfunum
voru með 4,15% eða 4,20% vöxtum
samkvæmt ákvæðum skuldabréf-
anna. Sparisjóðirnir höfðu því lægri
vaxtatekjur af fasteignalánunum en
þeir greiddu í vaxtagjöld til Íbúða-
lánasjóðs,“ segir í skýrslunni.
Stefán Sveinbjörnsson, fyrrver-
andi forstöðumaður fyrirtækjasviðs
Sparisjóðs Mýrasýslu, lýsti sam-
keppninni á fasteignamarkaði svo:
„Það var ekkert vitað hvernig ætti
að fjármagna þetta þegar byrjað var
að veita íbúðalán á lágum vöxtum.
En fljótlega kom í ljós að Íbúðalána-
sjóður var tilbúinn að koma að fjár-
mögnun á þessu fyrir banka og
sparisjóði. Ég sá ekki af hverju
Íbúðalánasjóður væri að fara út í
þessa fjármögnun fyrir banka og
sparisjóði þar sem hann var kominn í
samkeppni við sjálfan sig.“
Skýrsluhöfundar vilja að því sé
haldið til haga að Íbúðalánasjóður
tók alla áhættu af fasteignalánunum
og þar með mögulegt tap vegna
þeirra. En ÍLS tapaði sem kunnugt
er miklu á efnahagshruninu.
„Hattalán“ þöndu fasteignabólu
 Samstarf sparisjóða og Íbúðalánasjóðs gaf tekjulágum kost á hærri lánum en þeim hefði ella boðist
 Sparisjóðirnir hófu stórsókn þegar stóru bankarnir töldu að fasteignamarkaðurinn væri að ofhitna
Morgunblaðið/Golli
Blaðran sprungin Þessi parhús stóðu auð og óseld í desember 2008. Loftið
var þá farið úr mestu fasteignabólu Íslandssögunnar. Fengu margir lánað.
Sniðgengu aðvaranir
frá endurskoðendum
Fram kemur í sparisjóðaskýrslunni
að á árunum fyrir bankahrunið hafi
margir sjóðir aukið eignarhlut sinn
í verðbréfum, þvert á aðvaranir
endurskoðenda. Á árunum fyrir fall
bankanna 2008 hafi kjarna-
starfsemi sparisjóðanna ekki skilað
þeirri afkomu sem að var stefnt.
„Þótt endurskoðendur hefðu uppi
varnarorð héldu stjórnendur spari-
sjóðanna engu að síður áfram á
sömu braut og fyrr,“ segir í skýrsl-
unni og er svo tekið dæmi af endur-
skoðunarskýrslu vegna endurskoð-
unar ársreiknings Sparisjóðs
Svarfdæla fyrir 2007:
„Kostnaður í hlutfalli af hreinum
rekstrartekjum er 58,5% en á árinu
2006 var sama hlutfall 15,1%. Ef
áhrif gengishagnaðar og hlut-
deildar í afkomu Icebank hf. á
hreinar rekstrartekjur eru færð út
kemur í ljós að þetta hlutfall er
148,4% á árinu 2007 samanborið við
103,9% á fyrra ári og hækkar því
umtalsvert milli ára. Grunnrekstur
sparisjóðsins, þ.e. útlánastarfsemin
og þjónustan henni tengd, stendur
því ekki undir rekstrarkostnaði.“
Höfundar skýrslu rannsóknar-
nefndarinnar skrifa að þrátt fyrir
athugasemdirnar í endurskoðunar-
skýrslu Sparisjóðs Svarfdæla hafi
verðbréfaeign sparisjóðsins sem
hlutfall af heildareignum aukist úr
30,1% á árinu 2005 í 54,1% 2007.
„Þvert á þessar viðvaranir var
eignarhlutur sparisjóðsins í Ice-
bank hf. aukinn á árinu 2007 og
færður úr flokknum eignarhlutir í
hlutdeildarfélögum yfir í veltubréf.
Um var að ræða óskráða hluta-
bréfaeign, en í lok ársins 2008 var
hluturinn metinn verðlaus og því
færður í gegnum rekstrarreikning-
inn sem tap upp á 671 milljón kr.
Þrátt fyrir varnaðarorð endurskoð-
andans fjárfesti sjóðurinn fyrir 340
milljónir króna í VBS fjárfestingar-
banka hf. á árinu 2007 og í Saga
Capital hf. fyrir 345 milljónir kr.“
VBS var tekið yfir af Fjármála-
eftirlitinu vorið 2010. Saga Capital
veitti í árslok 2007 rúmlega 100
stofnfjáreigendum lán í tengslum
við stofnfjáraukningu í Sparisjóði
Svarfdæla.
Morgunblaðið/Skapti
Höfuðstöðvar Fyrrverandi höfuð-
stöðvar Saga Capital á Akureyri.
16 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ MIÐVIKUDAGUR 16. APRÍL 2014
Rifjað er upp í sparisjóðaskýrsl-
unni að eftir 2006 fóru bank-
arnir „að draga sig í hlé á
fasteignalánamarkaði þegar
teikn voru á lofti um verulega of-
hitnun á húsnæðismarkaðinum“.
„Sparisjóðirnir gripu þá tækifær-
ið til þess að auka markaðs-
hlutdeild sína með fulltingi
Íbúðalánasjóðs og tóku einnig að
lána verktökum sem bankarnir
höfðu neitað.“
Á öðrum stað í sparisjóða-
skýrslunni segir að „þess voru
mörg dæmi að sparisjóðir lán-
uðu fasteignafélögum að fullu
fyrir kaupum á fasteign gegn
veði í eigninni sjálfri“. Má ætla
að það hafi ýtt undir þenslu.
„Veðhlutföll voru oft komin upp
fyrir 100% áður en komið var
fram á árið 2008.“
Fram kemur í skýrslunni Nauð-
syn eða val? Verðtrygging, vextir
og verðbólga eftir Ásgeir Jóns-
son, Sigurð Jóhannesson og
Valdimar Ármann, sem kom út í
september 2012, að bankarnir
höfðu dregið töluvert úr veit-
ingum verðtryggðra lána þegar
kom fram á árið 2006 og hafi
verið nær alveg hættir að lána
verðtryggð lán þegar kom fram á
árið 2008. „Íbúðalánasjóður tók
þá við keflinu,“ segir þar.
Töldu hættu
á ofhitnun
STÓRU BANKARNIR DRÓGU
ÚR LÁNVEITINGUM
Morgunblaðið/Golli
Ármúli 32 | 108 Reykjavík | Sími 568 1888 | www.parketoggolf.is
Brooklyn Pine
Stærð: 8x243x2200mm