Morgunblaðið - 27.09.2018, Blaðsíða 10

10 MORGUNBLAÐIÐ FIMMTUDAGUR 27. SEPTEMBER 2018FRÉTTIR
Verkfærasalan - Síðumúla 11 - Dalshrauni 13 - 560-8888 - www.vfs.is
Hörku herslulyklar frá
©The Financial Times Limited 2014. Öll réttindi áskilin. Ekki til endurdreifingar, afritunar eða endurritunar með neinum hætti. Öll ábyrgð á þýðingum er Morgunblaðsins og mun Financial Times ekki gangast við ábyrgð á þeim.
Af síðum
Þeir sem kaupa og selja fasteignir
eru eins og andhverfan á skilgrein-
ingu Oscars Wilde á bölsýnis-
manni: þeir vita hvers virði allt er,
en vita ekki hvað nokkur hlutur
kostar.
Allir sem sýsla á fasteignamark-
aði eru mjög uppteknir af fræði-
legum verðmatsaðferðum, hvort
sem í hlut eiga verktakar, bankar,
fasteignasalar, tryggingafélög eða
venjulegt fólk í leit að heimili. En,
eins og allir vita sem hefur ein-
hvern tíma legið á að selja fast-
eign, þá er það eina sem segir til
um virði fasteignar hve mikið ein-
hver annar er tilbúinn að borga
fyrir hana. Og sú upphæð ræðst
enn að mestu leyti af duttlungum
tveggja náskyldra tilfinninga:
græðgi og ótta.
Gjörbreytt nálgun
Frumkvöðlar á sviði gríðar-
gagnagreiningar (e. big data) segj-
ast núna geta gjörbreytt því
hvernig fasteignir eru verðmetnar,
svo að þessu sviði muni svipa
minna til listforms og eiga meira
skylt við vísindi. Með því að reikna
verðmat út af meiri hraða og ná-
kvæmni, byggt á risastórum
gagnasöfnum, segjast þeir geta
hjálpað öllum að eiga í fasteigna-
viðskiptum með fastara land undir
fótum. Og ef allir aðilar markaðar-
ins eru betur upplýstir þá ætti
markaðurinn sem heild að hegða
sér með skynsamlegri hætti og
verða skilvirkari.
Fyrirtæki sem sérhæfa sig í að
verðmeta fasteignir, s.s. Home-
track í Bretlandi, hafa svo árum
skiptir liðsinnt bönkum með því að
reikna út virði íbúðarhúsnæðis
nærri því í rauntíma. Fyrir vikið
hafa bankarnir náð að draga úr
kostnaði og bæta þjónustu við við-
skiptavini með skjótfengnari
ákvörðunum um veitingu fast-
eignalána, og stundum að niður-
staða liggur fyrir á innan við
tveimur mínútum.
Hollenska sprotafyrirtækið
GeoPhy hefur sett sér það risa-
stóra markmið að geta verðmetið
fasteignir alls íbúðar- og atvinnu-
húsnæðis í heiminum, nánast í
rauntíma. „Það agalega flökt sem
er á fasteignaverði stafar af skorti
á upplýsingum,“ segir Teun van
den Dries, stofnandi GeoPhy. „Við
stefnum að því að koma á stöðugu
upplýsingastreymi.“
GeoPhy byrjaði á því að verð-
meta allar þær 8,6 milljónir fast-
eigna sem eru í Hollandi. Til þess
notaði fyrirtækið fasteignaskrá
stjórnvalda, bætti við gögnum um
öll skráð viðskipti með fasteignir
og blandaði svo saman við nokkur
hundruð gagnasöfn til viðbótar,
þar á meðal gervihnattamyndir. Í
dag nær kerfi GeoPhy líka yfir
48,5 milljónir fasteigna í Bretlandi
og 147 milljónir eigna í Bandaríkj-
unum. Fyrirtækið vill bjóða þjón-
ustu sína á heimsvísu en gæti rek-
ið sig á að í sumum löndum er
gagnaframboðið takmarkað, s.s. í
Kína.
Veltir 12 milljörðum dala
Eins og stendur starfa um
82.000 manns við það að verðmeta
fasteignir, bara í Bandaríkjunum,
og veltir greinin um 12 milljörðum
dala árlega. Gæti þetta orðið enn
eitt svið atvinnulífsins þar sem
fólki verður smám saman skipt út
fyrir vélar. Sum stærstu verðmats-
félögin eru þegar farin að gera til-
raunir með sjálfvirkt mat, bæði
vegna lægri kostnaðar, tíðari og
áreiðanlegri gagnaöflunar, og
minni hættu á svikum.
Sem dæmi þá kaupir Fannie
Mae mánaðarlega verðmat af
GeoPhy fyrir þær 19 milljónir fast-
eigna sem undir sjóðinn heyra.
Fram að því hafði bandaríska fast-
eignalánastofnunin gert þessa út-
reikninga á þriggja ára fresti.
Fasteignasérfræðingar segja að
mikilvægi sjálfvirks fasteignamats
muni ekki koma almennilega í ljós
fyrr en í næstu efnahagssveiflu.
Sum verðmatsfyrirtækin viður-
kenna það, undir fjögur augu, að
sú aðferðafræði sem greinin reiðir
sig á sé enn í þróun, en batni í sí-
fellu með nýjum gögnum.
Eðli málsins samkvæmt er erf-
iðara að verðmeta atvinnuhúsnæði
því minna liggur á lausu af gögn-
um um leiguskilmála og tekju-
streymi. Þá getur fjárhagsstaða
eiganda húsnæðisins og aðgangur
hans að fjármagni skipt miklu máli
fyrir útreikninga á verði.
Broadgate-hverfið í London er
sláandi dæmi um hve mjög verð
fasteigna getur sveiflast. Mark-
aðurinn fyrir atvinnuhúsnæði var
enn að ná áttum eftir fjármála-
kreppuna þegar fasteignafélagið
British Land seldi Blackstone
helminginn af byggingasvæðinu á
77 milljónir punda (og losaði sig í
leiðinni við helminginn af útistand-
andi skuldum vegna Broadgate
sem þá námu 2,1 milljarði punda).
Fjórum árum síðar seldi Black-
stone þennan sama hlut til GIC í
Singapúr á 1,7 milljarða punda.
Tækni sem lofar góðu
Phil Clark, yfirmaður fasteigna-
fjárfestinga hjá Kames Capital,
segir að sjálfvirkt verðmat fast-
eigna lofi góðu, en að umgangast
þurfi þessa nýju tækni af varkárni.
„Það er ekkert til sem heitir Nir-
vana,“ segir hann.
Verðmat fasteigna mun alltaf
byggjast á bæði dómgreind þess
sem metur og úrvinnslu gagna.
Eignir í algjörum sérflokki, t.d.
verslunarhúsnæði af bestu sort við
eftirsóttar götur, sem skipta ekki
um eigendur nema á 30 ára fresti,
er mjög snúið að meta með sjálf-
virkum aðferðum því að gagna-
punktarnir eru svo fáir. Fjárfestar
munu líka vilja fá greinargóða út-
skýringu á hvað það er sem ræður
verðmatinu. „Það mun allaf verða
þörf fyrir matsmenn. Sá markaður
sem við störfum á er ekki bundinn
við tölvuskjá,“ segir Clark.
Kannski er stóra spurningin
hvort betri aðferðir við verðmat
fasteigna muni leiða til þess að
markaðurinn taki að hegða sér
með rökréttari hætti. Í skýrslu um
bandarísku fasteignabóluna færði
hagfræðingurinn Dean Baker rök
fyrir því að það hefði þurft „maka-
lausan trassaskap“ til að taka ekki
eftir þeirri sögulegu hækkun fast-
eignaverðs sem átti sér stað á tí-
unda áratugnum. En samt fór ból-
an framhjá fólki, og endaði með
því að á fjögurra ára tímabili
gufuðu upp 8.000 milljarðar dala
sem fólk taldi sig eiga í fasteignum
sínum. Stundum er það raunin að
enginn er jafn blindur og sá
sem vill ekki sjá.
Tölvurnar taka að sér fasteignamatið
Eftir John Thornhill
Hollenskt fyrirtæki beitir
nú tölvutækninni til að
verðmeta milljónir fast-
eigna um heim allan.
Þróunin kann að leiða til
þess að mat af þessu tagi
verði að mestu úr höndum
fólks og færist inn í gríðar-
stór gagnasöfn sem
meti heilu fasteigna-
markaðina í rauntíma.
AFP
GeoPhy verðmetur milljónir eigna í hverjum einasta mánuði, m.a. fyrir fasteignalánasjóðinn Fannie Mae í Bandaríkjunum.