Fréttablaðið - 10.07.2019, Blaðsíða 23

Við höfum fundið
fyrir því að fjár-
mögnunarleiðir fyrir
íbúðauppbyggingu á höfuð-
borgarsvæðinu eru orðnar
þrengri.
Jónas Þór Þorvaldsson, fram-
kvæmdastjóri Kaldalóns
Jónas Þór Þorvaldsson, framkvæmdastjóri Kaldalóns, segist vænta þess að skráning félagsins á First North markaðinn muni auðvelda því fjármögnun fyrir framtíðarvöxt. Félagið muni vaxa umtalsvert eftir skráninguna. FRÉTTABLAÐIÐ/STEFÁN
Greiðslur fyrir lóðina
í Vogabyggð velta á
framvindu hverfisins
Dótturfélag Kaldalóns keypti
byggingarrétt á lóðum í Voga-
byggð af systurfélagi fast-
eignaþróunarfélagsins Festis á
síðasta ári. Aðaleigendur Festis
eru hjónin Ólafur Ólafsson, sem
er gjarnan kenndur við Samskip,
og Ingibjörg Kristjánsdóttir.
Markaðurinn greindi fyrst frá
og vísaði meðal annars í bréf
skrifstofu eigna og atvinnuþró-
unar Reykjavíkurborgar þar sem
fram kom að kaupverð bygg-
ingarréttarins á fjórum lóðum
í Vogabyggð væri alls um 1,5
milljarðar króna og 60 prósent
kaupverðsins yrðu greidd með
íbúðum í Urriðaholti.
Í ársreikningi Kaldalóns fyrir
árið 2018 er fjárfesting félags-
ins í lóð í Vogabyggð bókfærð
á kostnaðarverði, eða um 111
milljónir króna. Þá segir að í
kaupsamningnum séu auk þess
kvaðir um greiðslu 531 milljónar
króna eftir því sem hverfinu
vindur fram, og afhendingu
eigna í Urriðaholti.
hækka hlutaféð í 3,7 milljarða áður
en félagið verður skráð. Aðspurður
útilokar Jónas Þór ekki aðra hluta-
fjáraukningu á næstu misserum ef
félagið ræðst í ný og stór verkefni.
Hins vegar sé skráningunni ætlað
fyrst og fremst að styðja undir
útgáfu skuldabréfa og skapa mark-
að fyrir hlutabréf í félaginu.
„Við væntum þess að skráningin
verði mikilvæg fyrir félagið hvað
fjármögnunarleiðir varðar og þar
með samkeppnishæfni okkar á
byggingamarkaðinum. Það er ekki
svo erfitt að fjármagna fyrsta veð-
rétt, þessi hefðbundna veðfjár-
mögnun, þó svo að kjörin geti verið
mismunandi. En þú þarft mikla
fjármögnun fyrir það sem vantar
upp á og ef þú ætlar að skapa hag-
ræði í innkaupum og öðru. Þessi
fjármögnun kemur núna að miklu
leyti frá hluthöfum en með skrán-
ingunni munum við eiga auðveld-
ara með að útvega skuldabréfafjár-
mögnun.“
Er stefnan síðan sett á aðalmark-
aðinn?
„Skráning á First North getur
auðvitað virkað sem stökkpallur
en það þyrfti ýmislegt að koma til
áður en við færum á aðalmarkað. Í
núverandi mynd er félagið kannski
of lítið fyrir aðalmarkaðinn en um
leið og við höfum tekið fyrsta skref-
ið með skráningu á First North þá
verður mun auðveldara að stækka
Vesturbugt Fjöldi íbúða: 176 Stærð: 27.600 m2
Vogabyggð Fjöldi íbúða: 273 Stærð: 41.000 m2
Hafnarbraut Fjöldi íbúða: 78 Stærð: 12.800 m2
Grandatorg Fjöldi íbúða: 70 Stærð: 8.140 m2
Hnoðraholt Fjöldi íbúða: Í skipulagi Stærð: 5 hektarar
Bakkabraut Fjöldi íbúða: 120 Stærð: 20.500 m2
Urriðaholt Fjöldi íbúða: 89 Stærð: 20.360 m2
✿ Fasteignaþróunarverkefni Kaldalóns árið. Gjaldþrot WOW air var stór
þáttur í þessu en auðvitað var vitað
að horfurnar væru að versna löngu
áður en félagið féll. Það hefði slæm
áhrif á ferðaþjónustuna sem aftur
hefði slæm áhrif á íbúðamarkaðinn.
Sérstaklega miðsvæðis í Reykjavík
þar sem talsvert framboð er í augna-
blikinu.
Fjármálastofnanir hafa hert skil-
yrðin, til dæmis með því að lækka
lánshlutföllin, eins og eðlilegt er.
Þessi þróun hefur síðan haft þau
áhrif að það er verið að hefja fram-
kvæmdir á færri og færri íbúðum.
Tölur síðustu mánaða sýna að það
er verið að hefja framkvæmdir á
færri íbúðum á hverjum ársfjórð-
ungi miðað við árið á undan. Það er
talsvert í pípunum sem er að klárast
en uppbyggingin sjálf er aftur farin
að dragast saman.“
Þá nefnir Jónas Þór að árið 2018
hafi verið eina árið frá fjármála-
hruninu þar sem byggðar voru fleiri
íbúðir en meðaltal síðustu 40 ára.
„Flestum ber saman um að það
hafi safnast upp 4-7 þúsunda íbúða
skortur jafnt og þétt frá hruni. Þessi
uppsafnaði húsnæðisskortur er
mjög alvarlegur ef við gefum okkur
það að Íslendingar vilji ekki allir
búa í foreldrahúsum um fertugt.
Ég held að það sé enginn spenntur
fyrir því. En þá er spurning hvernig
þessar 4-7 þúsund íbúðir eiga að
vera. Í mínum huga er ljóst að þær
mega ekki vera óþarf lega stórar
eins og flestar íbúðir sem hafa verið
byggðar á síðustu árum. Meðal-
stærðin fyrir hrun var um 120-130
fermetrar en hún þarf að vera 80-90
fermetrar eða jafnvel nær 60-70 fer-
metrum.“
Jónas Þór hefur mikla og víð-
tæka reynslu í þróun og uppbygg-
ingu fasteigna á höfuðborgarsvæð-
inu. Hann var framkvæmdastjóri
fasteignaþróunarfélagsins Festis
árin 2015-2018 og þar áður fram-
kvæmdastjóri fasteignafélagsins
Landfesta árin 2008-2014. Þá var
hann áður framkvæmdastjóri
Fasteignafélagsins Stoða og stýrði
jafnframt fasteignafélaginu Atlas
ejendomme á árunum 2005-2007.
Spurður um horfurnar á fasteigna-
markaðinum segir Jónas Þór að þær
séu mismunandi eftir stærð fast-
eigna og svæðum.
„Ég hef lengi fylgst með markað-
inum og það er eitt sem hefur haft
ansi mikil áhrif. Það er stefnan
sem Reykjavíkurborg tók varðandi
Airbnb sem hefur dempað verð-
hækkanir á miðbæjarsvæðinu. Það
var skyndilega ekki hægt að vera
með þess konar íbúðir nema á skil-
greindum aðalgötum og það varð til
þess að fullt af íbúðum varð að fara
inn á almenna markaðinn. Gjald-
þrot WOW air og fækkun ferða-
manna bættist síðan ofan á það.
Annars staðar á höfuðborgarsvæð-
inu voru verðhækkanir ekki háðar
þessum þáttum í jafn miklum mæli.
Þar sjáum við jafnvel fram á áfram-
haldandi mildar verðhækkanir
í ljósi kostnaðarhækkana vegna
kjarasamninga og gengisveikingar.“
Er áhyggjuefni fyrir Kaldalón að
fasteignamarkaðurinn sé að kólna?
„Nei, verkefnin eru til nokkurra
ára og eftirspurnin eftir meðal-
stórum og litlum íbúðum ætti að
vera sæmilega hagfelld. Ég á ekki
von á því að meðalstórar íbúðir
gefi eftir á góðum stöðum fyrir utan
miðbæinn. Hins vegar vitum við að
gengisveikingar og launahækkanir
munu þrýsta kostnaðinum upp og
þess vegna þurfum við að hafa
okkur alla við.“
Hvað geta sveitarfélög tekið til
bragðs til þess að liðka fyrir upp-
byggingu og fasteignaviðskiptum?
„Skipulagsmálin eru alltof þung.
Þau eru óskilvirk, taka alltof langan
tíma og hlaða kostnaði ofan á verk-
efni. Það er oft verið að gera meiri
kröfur en ástæða er til. Auðvitað
er ákveðin jafnvægislist að byggja
metnaðarfulla byggð og halda
kostnaðinum lágum á sama tíma.
Skipulagsyfirvöld þurfa að passa sig
að ganga ekki of langt í því að bæta
við kröfum um ásýnd byggðarinnar
og annað sem felur í sér umtalsverð-
an kostnað,“ segir Jónas Þór.
félagið. Það verður auðveldara að fá
inn aðila sem eru kannski í öðrum
uppbyggingarverkefnum og sjá hag
sinn í því að fá bréf í Kaldalóni og
vinna að uppbyggingu verkefna
með okkur. Það má reikna með því
að Kaldalón muni vaxa umtalsvert
eftir skráningu.“
Hver er framtíðarsýn Kaldalóns?
Verður áfram einblínt á íbúðaupp-
byggingu?
„Fókusinn verður áfram á íbúða-
uppbyggingu. Það er langtímaþörf
og eftirspurn eftir ákveðinni teg-
und af íbúðarhúsnæði og við ætlum
að vera með mátulega sneið af þeirri
köku. En við sjáum tækifæri í þeirri
innviðauppbyggingu sem fyrir-
huguð er á næstu árum. Hvenær
það verður og hver aðkoma okkar
að þessum verkefnum verður á
hins vegar eftir að koma í ljós,“ segir
Jónas Þór. Spurður hvers konar inn-
viðaverkefni komi til greina nefnir
hann samgöngumannvirki eins og
vegbúta og gangagerð sem dæmi.
„Þetta veltur líka á því hvernig
ríkisstjórnin ber sig í þessum
málum. Innviðamál hafa verið
mikið í umræðunni án þess að
mikið gerist enda er ágreiningur á
þinginu og innan ríkisstjórnarinnar
um hvaða leiðir séu bestar í þessum
efnum. Hvenær þetta verður komið
á hreint, eftir sex mánuði eða þrjú
ár, verður að koma í ljós en maður
skyldi ætla að þetta væri á næsta
leiti.“
Óvissa skapaðist um framtíð
uppbyggingar í Vesturbugt í vor
eins og Viðskiptablaðið greindi
frá. Framkvæmdir áttu að hefjast
um mitt síðasta ár en fjármögnun
verkefnisins hefur ekki gengið eftir.
Reykjavíkurborg veitti félaginu
Vesturbugt sex mánuði til viðbótar
við þann frest, sem kveðið er á um
í samningum, í von um að ástand á
fasteigna- og fjármagnsmörkuðum
batni.
Fjármögnun Vesturbugtar var
á lokastigi þegar viðskiptabanki
Vesturbugtar dró til baka vilyrði
fyrir fjármögnun verkefnisins. Var
þá gengið til samninga við Kviku
banka og síðastliðið haust var til-
kynnt að bankinn myndi afla fram-
kvæmdafjármagns til verkefnisins.
Jónas Þór segir að verið sé að vinna
að fjármögnun verkefnisins og
hann sé vongóður um að hún muni
ganga eftir á næstu misserum. Segir
hann mikilvægt að hafa í huga að
Vesturbugtarverkefnið mun koma
í sölu eftir þrjú til fjögur ár og telur
hann að þá verði markaðsaðstæður
góðar fyrir slíkar íbúðir.
Er orðið erfiðara að fjármagna
uppbyggingu?
„Við höfum fundið fyrir því að
fjármögnunarleiðir fyrir íbúðaupp-
byggingu á höfuðborgarsvæðinu
eru orðnar þrengri. Þetta hefur gerst
jafnt og þétt síðasta eina og hálfa
MARKAÐURINN 7M I Ð V I K U D A G U R 1 0 . J Ú L Í 2 0 1 9
1
0
-0
7
-2
0
1
9

0
5
:1
1
F
B
0
4
0
s
_
P
0
2
6
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
2
3
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
1
5
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
0
s
_
P
0
1
8
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
2
3
6
5
-E
4
E
0
2
3
6
5
-E
3
A
4
2
3
6
5
-E
2
6
8
2
3
6
5
-E
1
2
C
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
6
A

F
B
0
4
0
s
_
9
_
7
_
2
0
1
9
C
M
Y
K