Morgunblaðið - 25.06.2019, Side 10

BAKSVIÐ
Baldur Arnarson
baldura@mbl.is
Frá vorinu 2018 til vorsins 2019
seldust aðeins 39 íbúðir á höfuð-
borgarsvæðinu sem kostuðu 25-30
milljónir og 8 íbúðir á minna en 20
milljónir.
Þetta kemur fram í greiningu
Reykjavík Economics sem byggir á
gögnum frá Þjóðskrá Íslands.
Bendir sú greining jafnframt til
að rúm 77 prósent seldra eigna á
höfuðborgarsvæðinu á þessu ári
kosti undir 55 milljónum króna.
Eins og sjá má á öðru grafinu hér
til hliðar seldist fjöldi eigna á undir
30 milljónum frá vori 2015 til vors
2017. Með hækkandi fasteignaverði
og aukinni eftirspurn hurfu ódýr-
ustu eignirnar svo af markaðnum.
Magnús Árni Skúlason, fram-
kvæmdastjóri Reykjavík Econo-
mics, segir greininguna taka mið af
nýjasta fasteignamati Þjóðskrár.
„Það er einna áhugaverðast
hversu fáar íbúðir seljast í þeim
verðflokki sem talinn er henta ungu
fólki. Frá vorinu 2018 hefur varla
verið hægt að fá íbúð á
höfuðborgarsvæðinu sem kostar
undir 25 milljónum. Það er áhuga-
vert í ljósi þess að árin 2015 og
2016 var meginþorri samninga á því
verðbili. Markaðurinn hefur því
hliðrast til hækkunar og verðið er
almennt hærra.“
Lítið um lyftuhús
Boðað hefur verið að gæði sumra
nýbygginga í miðborg Reykjavíkur
séu meiri en áður hefur þekkst.
Spurður um markaðinn með
nýjar íbúðir í miðborg Reykjavíkur
bendir Magnús Árni á að lítið sé um
lyftuhús á því svæði. Nýju íbúð-
irnar geti því hentað fólki af eftir-
stríðsárakynslóðinni, sem eigi rað-
hús eða sérbýli til að láta upp í
íbúðirnar. Sú kynslóð sé fjölmenn
og því geti eftirspurn úr þessari átt
haft töluverð áhrif.
Þá telur Magnús Árni aðspurður
að framboð 360 nýrra íbúða við
Útvarpshúsið í Efstaleiti skapi
samkeppni við miðborgarreitina.
Með nýju íbúðum á Hlíðarenda og á
Kirkjusandi aukist sú samkeppni
enn frekar. Ljóst sé að nokkurn
tíma muni taka að selja íbúðir á
miðborgarreitunum.
Hann bendir jafnframt á að
niðursveifla í ferðaþjónustu og
fyrirhuguð fjölgun hótelherbergja í
miðborginni geti haft mikil áhrif á
framboð íbúða í miðborginni. Þá
með því að fjöldi íbúða sem verið
hafa í skammtímaleigu til ferða-
manna fari í almenna sölu eða út-
leigu. Þau áhrif hafi mögulega verið
verulega vanmetin við greiningu á
fasteignamarkaði. M.t.t. til þess og
samdráttar í efnahagslífinu sé lík-
legt að hægt verði á nýframkvæmd-
um í miðborginni, eða áhersla lögð
á byggingu ódýrari íbúða en nú eru
í boði. Það geti glætt miðborgar-
markaðinn, og markað með dýrari
íbúðir, ef Seðla-
bankinn lækkar
vexti enn frekar
á morgun. Þrýst
verði á lánastofn-
anir að skila
vaxtalækkunum
til neytenda. Það
séu hagsmunir
fjármálastofnana
sem lánað hafa fé
til uppbyggingar
íbúða í miðborginni að styðja við
fasteignaverðið með hagstæðari
lánakjörum.
Salan gengur hægt
Samkvæmt söluvefjum hefur sala
á nýjum íbúðum á miðborgarreitum
verið hæg undanfarna mánuði.
Sérfræðingur sem Morgunblaðið
ræddi við benti á að um 350 nýjar
íbúðir séu nú í sölu í miðborginni og
að fleiri muni bætast við. Reynslan
af sölu nýrra íbúða í miðborginni
bendi til að það muni taka þrjú ár
að selja slíkan fjölda.
Ari Skúlason, sérfræðingur hjá
Landsbankanum, segist aðspurður
heyra það frá fjármögnunaraðilum
að salan gangi hægt í miðborginni.
„Það getur verið að verðið þyki
hátt og að markaðurinn sé mett-
aður. Þ.e.a.s. að sá hópur fólks sem
hefur áhuga á dýrari eignum í mið-
borginni sé mögulega ekki mikið
stærri en salan er til vitnis um,“
segir Ari.
Spurður hversu langan tíma
muni taka að selja eignirnar í mið-
borginni segir Ari erfitt að segja til
um það. Hins vegar sé rætt um að
verktakar hafi brugðist við hægari
sölu með því að velja ódýrari inn-
réttingar til að lækka verðið.
„Það er hætt við að þeir sem hafa
byggt lúxusíbúðir í miðborginni fái
ekki fullt verð fyrir innréttingarnar
heldur þurfi að selja á sama verði
og hinir sem bjóða nýjar og ódýrari
íbúðir. Með því geta tapast fjár-
munir sem fóru í að búa til lúxus,“
segir Ari sem telur aðspurður að
spurnin eftir lúxusíbúðum í mið-
borginni hafi verið töluvert ofmet-
in.
Ari bendir jafnframt á að mikið
framboð ódýrari leiguíbúða sé að
koma á markaðinn. Sú framboðs-
aukning muni líklega vega gegn
frekari hækkunum á leiguverði.
Það geti svo aftur haft áhrif á sölu-
verð.
Elvar Orri Hreinsson, sérfræð-
ingur hjá Greiningu Íslandsbanka,
segir hæga sölu í miðborginni
benda til mettunar á markaði með
nýjar íbúðir á því svæði.
„Miðborgarálagið gerir það að
verkum að fermetraverðið á nýjum
eignum á því svæði er ansi hátt.
Markhópurinn er því þrengri en
ella. Undanfarið hefur markaðurinn
verið að kalla eftir húsnæði á við-
ráðanlegu verði. Þá meðal annars
fyrir ungt fólk og aðra sem hafa
viljað eignast eigið húsnæði en hafa
ekki geta það. Mikið magn nýbygg-
inga er í pípunum. Samtímis er at-
vinnuleysi að aukast og almennt að
hægja á efnahagslífinu sem dregur
að öðru óbreyttu úr eftirspurn. Í
ljósi þessa verður athyglisvert að
fylgjast með verðþróuninni á næst-
unni. Engu að síður tel ég ólíklegt
að miklar nafnverðslækkanir séu
fram undan. Líklegra er að það eigi
sér stað á markaði með dýrari eign-
ir ef erfitt reynist að losa þær á nú-
verandi verði,“ segir Elvar Orri.
Aðstæðurnar hafi breyst
Hann bendir á að sögulega hafi
verið tímatöf milli framboðs og
eftirspurnar eftir íbúðum á Íslandi.
Sú tímatöf eigi þátt í offramboði
nýrra íbúða í miðborginni.
„Það getur tekið hátt í tvö ár að
klára svona verkefni. Staðan í efna-
hagsmálum er nú hins vegar nokk-
uð ólík þeirri sem var þegar verk-
efnin hófust. Forsendur hafa
breyst. Aðilar sem hafa ekki náð að
selja eignir gætu þurft að horfa til
þess að lækka verð. Það er talsvert
síðan lánastofnanir fóru að gera
ríkari kröfur varðandi lánsfé til
húsnæðisverkefna.“
Hlutfall seldra eigna eftir verðbili
Samkvæmt gagnagrunni vegna fasteignamats 2020
0-
15
15-
20
20-
25
25-
30
30-
35
35-
40
40-
45
45-
50
50-
55
55-
60
60-
65
65-
70
70-
75
75-
80
80-
85
85-
90
90-
95
95-
100
100
+
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
verðbil:
(m.kr.)
0,0 0,1
Hlutfall
kaupsamninga
Uppsafnaðir
kaupsamningar
12,6
7,7
3,8
1,20,7
15,9
77,2%
4,5
2,1 1,5
17,2
6,2
3,4
0,9
11,3
3,7
1,7
5,4
Heimild: Þjóðskrá Íslands
og Reykjavik Economics
Fjöldi seldra eigna eftir verðbili
1.200
1.000
800
600
400
200
0-
15
15-
20
20-
25
25-
30
30-
35
35-
40
40-
45
45-
50
50-
55
55-
60
60-
65
65-
70
70-
75
75-
80
80-
85
85-
90
90-
95
95-
100
100
+
Vor 2015 til vors 2016 Vor 2016 til vors 2017
Vor 2017 til vors 2018 Vor 2018 til vors 2019
Tölur eru fyrir vor 2018 til vors 2019
Heimild: Þjóðskrá Íslands & Reykjavik Economics
1
661
405
201
65
39 832
236
112 79
7
902
verðbil:
(m.kr.)
326
176
48
283
590
193
88
Meðalverð seldra íbúða breytist lítið
 Greining Reykjavík Economics bendir til að 77% seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu kosti undir 55
milljónum, sem er lítil breyting milli ára  Talið er að það taki þrjú ár að selja nýju miðborgaríbúðirnar
Ari
Skúlason
Magnús Árni
Skúlason
Elvar Orri
Hreinsson
10 FRÉTTIRInnlent
MORGUNBLAÐIÐ ÞRIÐJUDAGUR 25. JÚNÍ 2019
Misty
BH 9.990 kr.
Buxur 3.850 kr.
Morgan frá Elomi
Laugavegi 178 | 105 Reykjavík | Sími 551 3366 | Opið virka daga kl. 10-18, lokað á laugardögum í sumar
SAS mun fljúga í dag frá Kaup-
mannahöfn og Ósló til Keflavíkur-
flugvallar samkvæmt áætlun. Af-
greiðslutímar hafa verið staðfestir,
samkvæmt upplýsingum Isavia.
Í gærmorgun var flugi SAS frá
Kaupmannahöfn og Ósló aflýst og
þar með flugi frá Keflavík til borg-
anna. Að sögn Mariam Skovfoged,
blaðafulltrúa flugfélagsins í Dan-
mörku, var fluginu aflýst vegna
tæknilegs vanda. Hún gat í gær
ekki greint nánar frá í hverju sá
vandi fólst.
Allir komnir á völlinn
Sagt var frá því á mbl.is í gær-
morgun að óánægju hafi gætt á
flugvellinum þegar farþegar sem
þangað voru komnir fréttu að ekki
yrði flogið.
Þorbjörg Gísladóttir, landsliðs-
þjálfari unglinga í áhaldafimleikum,
var mætt upp á Keflavíkurflugvöll
þegar hún fékk þær fréttir að flugi
SAS til Kaupmannahafnar hefði
verið frestað. „Ég held bara að allir
sem áttu að fara í þetta flug hafi
verið mættir, þetta var algert kaos,“
segir hún. „Fólk virtist ekki vera
búið að fá þessar upplýsingar held-
ur frétti þetta bara á vellinum.“
Skovfoged biðst afsökunar á
óþægindunum fyrir hönd SAS.
„Þegar við aflýsum flugferðum
reynum við að öllu jöfnu að endur-
bóka ferðir fyrir fólk eða að finna
flöt á því að það komist leiðar sinn-
ar,“ segir hún. Þá reyni flugfélagið
að koma því á framfæri við við-
skiptavini sína í tæka tíð að fluginu
verði aflýst, en það tekst ekki alltaf
og tókst ekki í gær. „Okkur þykir
það leitt,“ segir Skovfoged. Hún
segir að tæknilegi vandinn hafi
komið of seint í ljós til þess að slíku
yrði komið við.
snorrim@mbl.is, helgi@mbl.is
SAS flýgur til Ís-
lands eftir áætlun
 Flug fellt niður vegna tæknivanda
AFP
Flug SAS er búið að leysa vanda-
málin sem stöðvuðu flug til Íslands.