Arkitektúr og skipulag - 01.12.1988, Page 53

Eru íslenskar fasteignir að
H RYNJA?
Inotástandi sínu verður bygging fyrir álagi af ýmsum toga
sem veldur öldrun og sliti á einstökum byggingarefnum,
innréttingum eða jafnvel heilum byggingarhlutum.
Alag á bygginguna getur stafað af ytri þáttum, t.d. veður-
fari og umhverfi, eða innri þáttum, s.s. umgengni og notkun.
Alaginu má skipta í venjulegt álag og óvænt álag. Undir
venjulegt álag falla allir þættir sem annaðhvort er kveðið á um
í reglugerð eða stöðlum (t.d. álagsstöðlum) eða sjá mátti fyrir
frá byrjun. Dæmi um slíkt álag eru t.d. vindálag og jarð-
skjálftaálag samkvæmt staðli og almenn áraun á húsið vegna
notkunar á meðan forsendur eru óbreyttar.
Ovænt álag er t.d. álag vegna náttúruhamfara eða ef breyt-
ingar á umhverfi (nýbyggingar o.fl.) breyta aðstæðum þannig
að hætta á vindsveipum vex eða hætta á áfoki verður óvenju-
mikil. Álag getur einnig orðið óvænt vegna breyttrar notkunar
á húsi, t.d. ef skóla er breytt úr einsettum skóla í tvísettan eða
íbúðarhúsnæði er breytt í dagheimili. í báðum tilvikum yrði
áraun á bygginguna hraðari og meiri heldur en gera mátti ráð
fyrir í byrjun.
Flokkun og skilgreining viðhaldsaðgerða
Þar sem gerðar eru viðhaldsáætlanir og reynt að skipuleggja
viðhaldsaðgerðir hafa þróast ákveðin hugtök sem tengjast því
hvernig og hvort aðgerðirnar eru skipulagðar. Fyrst er að
nefna skipulagt viðhald en það greinist í fyrirbyggjandi við-
hald og kerfisbundið viðhald. í annan stað er rætt um óvænt
viðhald.
Skipulagt viðhald felur í sér að skipulagt er að einhverju
marki fyrirfram hvaða hlutir eru lagfærðir og í hvaða röð.
Skipulagningin getur byggst á þvf að vitað sé um endingu
byggingarefna við ákveðnar aðstæður. Síðan er gengið að
ákveðnum hlutum með vissu millibili og fá þeir sitt viðhald
eða endurnýjun vegna þess að vitað er um endinguna og þeim
því ekki treyst lengur. Skipulagning af þessu tagi er gjarna
kölluð fyrirbyggjandi viðhald.
Kerfisbundið viðhald byggist hins vegar á skipulagðri upp-
lýsingasöfnun um ástand ákveðinna mannvirkja og gæti t.d.
farið þannig fram að eftirlitsmaður skoðaði mannvirkið með
ákveðnu jöfnu millibili, mæti ástand þess og skráði kerfis-
bundið þá þætti sem þörfnuðust lagfæringar. Framkvæmdir
yrðu síðan skipulagðar á grundvelli þessarar úttektar.
Eins og oft vill verða um skilgreiningar eru ekki hrein skil
milli fyrirbyggjandi viðhalds og kerfisbundins viðhalds, t.d.
getur kerfisbundið viðhald verið fyrirbyggjandi að því marki
að þar er fylgst með byggingarefnum og er þá hægt að skipta
um eða gera við áður en þau gefa sig að ráði.
Óvænt viðhald kemur til vegna skyndilegra bilana,
skemmda eða skemmdarverka. Dæmi: rúðubrot, sprungin
vatnsleiðsla o.s.frv. Að öllu jöfnu er óvænt viðhald þess eðlis
að gera þarf strax við bilunina. Óvænt viðhald verður tæpast
skipulagt en reynt er að gera áætlanir um slíkan kostnað með
hliðsjón af reynslutölum. Einnig ættu skipulagðar viðhaldsað-
gerðir að minnka hættuna á því, a.m.k hvað varðar skyndileg-
ar bilanir á byggingunum sjálfum.
Eftir þeim upplýsingum sem fyrir liggja virðist kostnaður
skiptast nokkuð jafnt á skipulagt viðhald og óvænt. (Byggt á
takmörkuðum upplýsingum).
Auk þess sem áður er talið flokka menn viðhaldsaðgerðir
innan hvers hóps í viðhald og endurbyggingu. Algeng skil-
greining er sú að viðhald sé viðgerð eða endurnýjun á bygg-
ingarefni með sömu efnisgæðum og voru í upphafi. Séu hins
vegar notuð betri efni er aðgerðin skilgreind sem endurbygg-
ing. Aðrir vilja hins vegar skilgreina viðhald sem viðgerð á
ákveðnum byggingarhluta en kalla það endurbyggingu þegar
einhverjum hluta hans er skipt út fyrir nýjan, óháð því hvort
betra efni er sett í staðinn eða ekki. Endurbygging hefur svo
að sjálfsögðu víðtækari merkingu.
Kostnaður við viðhaldsaðgerðir
Þar sem við höfum ekki nægar innlendar upplýsingar um við-
haldskostnað verðum við að láta nægja að mynda okkur grófa
hugmynd um hugsanlegan kostnað. Samkvæmt erlendum
upplýsingum er áætlað að árlegur viðhaldskostnaður liggi á
bilinu 1,5 til 5% af stofnkostnaði bygginga. Algengt virðist þó
að miða við um 2%.
Ef litið er á vísitölu fjölbýlishúss gefa þessi 2% u.þ.b. kr.
750.000 á ári í viðhaldskostnað. Það samsvarar kr. 75.000 í
ARKITEKTÚR OG SKIPULAG