Arkitektúr og skipulag - 01.12.1988, Blaðsíða 56

kostnað við hverja íbúð hússins. Ef reynt er að meta hvort
þessi kostnaður sé raunhæfur er rétt að líta á hugsanlegt við-
hald hússins og áætla hve oft hver hluti þarfnast viðhalds. Par
sem ekki er vitað um raunverulega endingu verður að líta á
þetta sem mjög grófa viðmiðun.
Áætlaður viðhaldskostnaður
fjölbýlishúss f 100 ár
1. Málun utanhúss u.þ.b. 10 sinnum:
10 x stofnkostn. kr. 4.700.000,-
2. Steypuviðgerðir - áætlaðar kr. 2.000.000,-
3. Skipt um gler og glugga
á u.þ.b. 35 ára fresti:
2,86 x stofnkostnaður kr. 4.500.000,-
4. Útihurðir endurnýjaðar
á u.þ.b. 40 ára fresti:
2.5 x stofnkostn. kr. 1.300.000,-
5. Innréttingar endurnýjaðar
á u.þ.b. 25 ára fresti:
4 x stofnkostnaður kr. 17.000.000,-
6. Gólfefni endurnýjuð
á u.þ.b. 20 ára fresti:
5 x stofnkostnaður kr. 6.600.000,-
7. Málun innanhúss
á u.þ.b. 5 ára fresti:
20 x stofnkostnaður kr. 28.800.000,-
8. Þakklæðning og þakviðgerð:
1.5 x stofnkostnaður kr. 2.700.000,-
9. Hita-, vatns- og frárennslis-
lagnir: Ein endurnýjun kr. 1.300.000,-
10. Hreinlætistæki endurnýjuð
þrisvar: 3 x stofnkostnaður kr. 1.900.000,-
11. Raflagnir endurnýjaðar:
2.5 x stofnkostnaður kr. 4.200.000,-
12. Lóð: Ein endurnýjun kr. 1.500.000,-
Viðhaldskostnaður í 100 ár samtals kr. 76.500.000,-
Ofangreindar tölur eru allar miðaðar við margfeldi af stofn-
verði viðkomandi liða í húsinu, þannig að vegna viðhalds-
kostnaðar væri ekki óeðlilegt að hækka þær um 25-30%. Sam-
kvæmt því verður heildarkostnaður við áætlað viðhald 96 til
100 milljónir króna eða árlegur viðhaldskostnaður kr. 960 þús.
til ein milljón. Að sjálfsögðu er umdeilanlegt hvort ending
byggingarefnanna er eins og sýnt er hér að framan - hún gæti
verið lengri eða styttri, auk þess að verulega vantar á að list-
inn sé tæmandi. Eigi að síður er hér fengin vísbending um að
hugsanlega megi gera ráð fyrir árlegum viðhaldskostnaði sem
nemur 2-3% af stofnkostnaði.
Ef haldið er áfram með þennan útreikning og litið á at-
vinnu- og íbúðarhúsnæði á íslandi í heild má áætla samkvæmt
fyrrgreindu dæmi að heildarkostnaður við viðhald bygginga
gæti orðið kr. 12.792 millj. á ári, miðað við lægstu upphæðina,
en kr. 17.057 millj. miðað við þá hæstu.
Hugsanlega greiðum við ekki þessar upphæðir í dag fyrir
viðhald á húsum okkar. Ástæðurnar eru eflaust þær að hús á
íslandi eru yfirleitt nýleg. Ef litið er á aldursdreifingu ís-
lenskra húsa til ársins 1986 (fbúðar- og atvinnuhúsnæði) kem-
ur eftirfarandi í ljós:
8.587,20 þúsund m3 eða 17,7% eru eldri en 30 ára
10.798,70 þúsund m3 eða 22,3% eru 20 til 30 ára
16.208,90 þúsund m3 eða 33,4% eru 10 til 20 ára
12.916,60 þúsund m3 eða 26,6% eru yngri en 10 ára
Samkvæmt þessu er um 60% húsnæðis 20 ára og yngra en
u.þ.b. 82% 30 ára og yngra. Þetta segir okkur að viðhaldsþörf
húsnæðis eigi eftir að stóraukast á næstu 20 árum. Á hinn bóg-
inn er ekki enn séð hvort kostnaðurinn verður meiri eða
minni en áætlað var hér að framan.
Þættir sem hafa áhrif á viðhaldsþörf
Álag á byggingu, hvort sem um er að ræða ytra eða innra
álag, veldur sliti, þ.e. öldrun á byggingunni. Hraði öldrunar-
innar ræðst augljóslega af álaginu en einnig af hönnun og
framkvæmd á byggingartíma.
í hönnun er kveðið á um gerð og lögun byggingar, upp-
byggingu og efnisnotkun. í hönnuninni er einnig tekið mið af
notkun hússins og staðsetningu. Við hönnunina eru því teknar
ákvarðanir sem munu ráða miklu um síðari viðhaldsþörf. Góð
hönnun ein sér mun alltaf minnka viðhaldsþörfina og almennt
gildir að vönduð efni sem jafnframt eru oft fremur dýr hafa
lengri endingartíma heldur en þau ódýrari. Á hönnunarstigi
þarf því að vera ljóst hvort leggja eigi áherslu á sem minnstan
viðhaldskostnað þar sem slíkt mun væntanlega krefjast eitt-
hvað dýrari hönnunar og byggingarefna. Þetta er þó ekki ein-
hlítt þar sem oft má stuðla að tiltölulega litlum viðhaldskostn-
aði með einfaldri uppbyggingu og efnisnotkun. Slíkar lausnir
henta þó ekki alltaf né falla að tísku og tíðaranda.
Þegar hús er hannað skiptir enn fremur máli að valdar séu
lausnir sem heppnast nokkuð örugglega í framkvæmd án þess
að gerðar séu óheyrilegar kröfur til aðstæðna eða fram-
kvæmdaraðila.
Byggingarframkvæmdin sjálf ræður jafnframt miklu um
endanleg gæði, og því áríðandi að meðhöndlun efnis og vinnu-
brögð öll séu eins góð og kostur er.
Viðhaldsþörf - viðhaldsaðgerðir
Tæpur helmingur alls húsnæðis á íslandi er byggður fyrir 1960,
og því ekki óeðlilegt að viðhaldsþörf sé allnokkur. Á árunum
eftir 1963 jukust byggingar í landinu til muna og á árunum
1972-1978 var árleg aukning á byggðu húsnæði tæplega tvöföld
á við það sem gerðist kringum 1960. Viðhaldsþörf sumra húsa
sem byggð eru eftir 1960 er veruleg umfram það sem vænta
mátti, og er orsakanna annars vegar að leita í misheppnaðri
hönnun og framkvæmd, hins vegar í lélegra byggingarefni
heldur en vonir stóðu til. Sem dæmi um það fyrrnefnda nægir
að nefna þökin, en þak er sá byggingarhlutinn sem verðúr fyr-
ir mestu ytra álagi. Upp úr 1960 voru byggð mörg hús með
nánast eða alveg flöt þök sem mörg hver hafa reynst við-
haldsfrek. Á seinni árum eru mörg dæmi um að þök séu lek
þótt halli sé sæmilegur þegar notuð er báruð málmklæðning
(oft með kantaðri báru). Ótrúlega mörg dæmi eru um vand-
ræði af þéttingu raka í þökum. Sem dæmi um síðarnefnda at-
riðið má nefna að viðhaldsþörf bygginga frá árunum 1965-1980
er mjög mikil vegna lítils veðrunarþols steypu og alkalíverk-
unar.
Ýmis málningarvinna er sennilega algengust af öllum við-
haldsaðgerðum en ætla má að eigendur eða notendur húsnæð-
is sjái sjálfir um verulegan hluta þeirrar vinnu. Annað algengt
viðhald, t.d. steypu- og þakviðgerðir og skipti á gleri og
gluggakörmum, er fremur í höndum fagmanna.
Endurnýjun og viðhald innanhúss, t.d. á lögnum, gólfefnum
og innréttingum, er sennilega talsvert, en lætur lítið yfir sér.
Af ofanskráðu má vera ljóst að viðhaldsþörf húsa mun auk-
ast á næstu árum, samfara hækkandi meðalaldri húsnæðis.
Þess er þó tæpast að vænta að eðli viðhaldsaðgerðanna muni
breytast samfara auknum umsvifum. ■
Björn Marteinsson
Benedikt Jónasson
ARKITEKTÚR OG SKIPULAG