Helgarpósturinn - 28.05.1982, Page 20

20____________________
eftir Þorgrím Gestsson
_______________________________________Föstudagyr 28. maí 1982 Irjnn
myndir: Valdís Óskarsdóttir línurit: Fasteignamat ríkisins
D
*3i
amm
*mm
9 3 V
nmm
mmm
■■
Gífurlegar sveiflur
En það kemur líka i ljós, að undanfarin
ár hafa sveiflur á ibúðaverði verið ótrúlega
miklar, bæði upp og niður. Það kemur jafn-
framt i ljós, að þrátt fyrir þessar miklu
verðsveiflur og meiri hækkun á ibúðaverði
en sem nemur verðbólgunni, hafa ibúða-
kaup verið lakari fjárfesting en til dæmis
rikistryggð skuldabréf að minnstakosti frá
árinu 1975.
Sé litið á ibúðakaup sem leið til að hagn-
ast á, sem tiðkaðist lengi framan af þess-
um verðbólgutimum, er þvi ljóst, að eina
verulega hagnaðarvonin er hjá fasteigna-
sölunum. Þeir taka sin 1 1/2-2% af endan-
legu söluverði — og fá þaðstrax. Seljandinn
fær útborgunina hinsvegar á einu ári og það
sem eftir er á skuldabréfum til f jögurra ára
með 20% vöxtum. Hvorttveggja gerir að
verkum, að hið endanlega söluverð er langt
frá þvi að vera það sama,þegar upp er stað-
iðpg stendur i kaupsamningnum.
Það er ljóst, aðeftirstöðvar sem greiðast
á fjórum árum með 20% vöxtum brenna
upp i um 50% verðbólgu. En jafnvel útborg-
unin rýrnar á þessu ári sem hún er að reit-
ast inn. Þrátt fyrir það virðist hlutfall út-
borgunar hafa haldist nokkurnveginn
óbreytt, þar til ef til vill nú. Meðaltal út-
borgunar i þeim ibúðum sem seldar voru i
febrúar var 76.9% af kaupverði, sem er
heldur hærra en verið hefur
1 febrúar gerðist lika það, að meðalverð
ibúða var orðið 77.7% hærra um miðjan
mánuðinn en það var nákvæmlega ári fyrr.
Það þýðir að um miðjan febrúar kostaði
meðal ibúð á höfuðborgarsvæðinu 537 þús-
und krónur, en útborgun var þá 398 þúsund
að meðaltali. Þessi „meðalibúð” er milli
þrjú og f jögur herbergi, og þvi er sjálfsagt
erfitt að finna ibúð sem kostar nákvæmlega
þetta. Ef við höldum áfram með þessar töl-
ur má nefna, að frá mars 1981 til mars 1982
varð meðalhækkunin á ibúðarverði um 72%r
en frá mai til mai 64%. Til samanburðar
má geta þess, að frá mai 1980 til mai 1981
varð hækkunin aðeins 43% .
Það er þvi heldur meiri verðbólga i fast-
eignaviðskiptunum en i almennu verðlagi,
og sú verðbólga er ekki bætt með visitölu-
uppbótum á laun. En þó má segja, að fast-
eignasalarnir hafi sina gulltryggingu að þvi
leyti, að enda þótt fátitt sé að húseignir séu
greiddar út i hönd taka þeir sin sölulaun af
endanlegu verði, og það strax.
Málgagn fasteignasala
Sé veltan á fasteignamarkaðnum á þessu
Fasteignasalar og Morgunblaðið
Ef allir skattskyldir ibúar á höfuðborgarsvæðinu legðu saman það sem þeir greiddu i út-
svar á siðasta ári hrykki það aðeins fyrir tæplega helmingi þeirra Ibúða á svæðinu sem
skiptu um eigenduri fyrra.
Ættu útsvarsgreiðendur siðan að borga fasteignasölum höfuðborgarsvæðisins sölulaun
fyrir milligöngu þeirra f þessum viðskiptumtþyrfti tæplega öii þau útsvör sem voru iögð á
Garðbæinga f fyrra. Langstærsti hluti þess skiptist á átta til tfu fasteignasöiur.
Samkvæmt uppiýsingum sem Helgarpósturinn hefur fengið hjá Fasteignamati rfkisins
var veltan á fasteignamarkaðnum liölega einn milljarður króna f fyrra, en þá er vei að
merkja aöeins um að ræða sölu á fbúðum í húsum þar sem eru fleiri en ein ibúð. Einbýlis-
hús og atvinnuhúsnæöi er ekki tekiö með I reikninginn. Af þessari upphæð fengu fasteigna-
salar um 16 milljónir króna miöaö við 1.6% sölulaun til jafnaðar.
Álögð útsvör I sveitarfélögunum nfu á höfuðborgarsvæðinu voru á sama tfma 465
milljónir króna, en Garöbæingar greiddu rúmlega 19 milljónir af þessu, sem hrykkju þá
rúmlega fyrir sölulaununum.
— þeir sem græöa á fasteignaviðskiptum
Þessar tölur sýna, að fasteignaviðskipti
eru gifurlega stór hluti af fjármálalifi
landsins, og séu nýbyggingar og einbýlis-
hús tekin inn i dæmið er um enn hærri tölur
að ræða. Og þegar verðmyndun á ibúðum
er skoðuð grannt kemur i ljós, að verðið
hefurhækkað talsvert meira undanfarin ár
en nemur „opinberri” verðbólgu, misjafn-
lega þó, eftir þvi hvenær árs samanburður-
inn er gerður.
ári framreiknuð írá þvi sem hún var i
fyrra, má reikna með að hún verði um hálf-
ur annar milljarður. Sé miðað við að sölu-
laun fasteignasala séu að meðaltali 1.6%
kemur út úr þvi dæmi, að i hlut þeirra falla
um 24milljónir króna.
Nú er hlutur fasteignasalanna ákaflega
misjafn, allt frá sáralitlu upp i ótrúlegar
upphæðir. Af 75 fasteignasölum, sem eru á
skrá hjá Fasteignamati rikisins, er talið að
Gífurlegar sveiflur
á fasteignaverði
en enginn veit
hvað veldur
Hvenær er hagkvæmast að kaupa fasL-
eignir og hvenær er hagkvæmast að
selja? Þetta er spurning sem margir hafa
einhverntimann velt fyrir sér, en liklega
oftast með litlum árangri. Fasteigna-
markaðurinn á islandi, sérstakiega
höfuðborgarsvæðinu, er óútreiknanlegri
en svo að hægt sé að fylgjast náið með
honum og notfæra sér verðsveiflurnar svo
að gagni sé.
Staðreyndin er nefnilega sú, aö verð á
fasteignum sveiflast svo mikið upp og
niður — aö raungildi vel að merkja — aö
næsta ótrúlegt er. Og það undarlega er, að
það er ómögulegt að skýra þessar verö-
sveiflur nema aö mjög litlu leyti.
Samkvæmt athugunum Fasteignamats
rikisins á söluverði fasteigna (miðað er
viö ibúðir i fjölbýlishúsum, þ.e. húsum
meðfleiri en einni ibúö) var það stöðugt á
niðurleið frá þvi á miðju árinu 1978 þar til
um haustið. Þá tók þaö skyndilega að
hækka og fór stanslaust hækkandi (fyrir
utan lægð i des. '79) þar til i mars 1980. Þá
snar féll verðið og var i lágmarki i april,
en þá snerust málin við. Verðið sveiflaðist
upp og var i hámarki i mai, féll siðan
aftur enn meir þar til það tók að stiga
aftur i júli. 1 október komst verðið aftur i
hámark, hrapaði i desember, og það i
krónutölu, eins og gerðist raunar íika i
verðfallinu i júni/júli.
Allt áriö 1980 var fasteignaverð tiltölu-
lega lágt, en i júni i fyrra tók það skyndi-
lega að risa og náði hámarki i haust. Þá
féll það aftur eins og oftast gerist i desem-
ber. Eftir áramótin steig veröið enn, og
siðustu tölur frá Fasteignamatinu benda
til þess, aö þeirri hækkun hafi lokið i
febrúar. Siðan hefur verðið verið tiltölu-
lega stöðugt, en flestir búast við stökki i
júni eða júli.
Margar kenningar eru uppi um hvaö
veldur þessum sveiflum. Þeir sem best
þekkja til segja þó, að engin kenning hafi
staðist hingað til, og ruglingurinn verði
bara meiri eftir þvi sem menn kynni sér
þessi mál meira.
Ekki einu sinni kenningin um samband
kaupmáttar og fasteignaverðs stenst að
öllu leyti. Þannig má benda á, aö kaup-
máttur var i lágmarki i nóvember 1979,
þegar fasteignaverðið var i hámarki.
Sama gerðist fyrri hluta ársins 1980.
Kaupmátturinn var i lágmarki, en fast-
eignaverðið hækkaöi. Mestu stórmerkin
urðu þó haustið 1980. Þá steig kaupmáttur
launa og hefur aldrei verið hærri siðan.
En fasteignaverðið hrapaði niður úr öllu
valdi.
En þá komu byggingalán til úthlutunar,
bæði til nýs húsnæðis og eldra. Verðið tók
þá að stiga en lækkaði fljótlega aftur. 1