Helgarpósturinn - 17.06.1987, Page 28

ÍBÚÐARKAUPENDUR
VARAÐIR VIÐ
YFIRTÖKU
HÚSNÆÐISLÁNA
1974-1977:
: D 10%
RAUNVÖXIUM
HLUTAVERÐTRYGGÐ
LÁN 1974-1977 ERU
ÞANNIG AÐ ÓVERÐ-
TRYGGÐI HLUTINN
GREIÐIST Á FÁEINUM
ÁRUM. VIÐ EIGENDA-
SKIPTI YFIRTAKA
KAUPENDUR ÞÁ LÁN
SEM BERA 9,75%
RAUNVEXTI. NIÐUR-
STAÐA STARFSHÓPS
HÚSNÆÐIS-
STOFNUNAR VAR AÐ
EKKI BÆRI AÐ LÆKKA
VEXTINA HELDUR
HORFA FRAMHJÁ
EIGENDASKIPTUNUM.
eftir Friðrik Þór Guðmundsson
im Smart
Á húsnæðismarkaðinum eru í gangi um tuttugu þúsund
húsnæðisstjórnarlán frá árunum 1974—1977, sem eru
svo óhagstœö uiö eigendaskipti ogyfirtöku að innan Hús-
nœöismálastofnunar er talið rétt að vara íbúðarkaup-
endur við þeim og talið réttmætt að vegna þungrar
greiðslubyrðar þeirra ætti að taka sérstaklega tillit til þess
í kaupsamningum með lækkuðu kaupverði. Um þessi lán
og slíkar kringumstæður hefur verið rætt innan stofn-
unarinnar, í tengslum við þann möguleika að vextir yrðu
lækkaðir á þessum lánum. En þá fyrst verða lánin óhag-
stæð að til eigendaskipta komi því greiðslubyrðin verður
þyngri eftir því sem á líður og var það niðurstaða stofn-
unarinnar að líta bæri á lán þessi óháö slíkum eigenda-
skiptum. Jafnframt hefur komið til tals innan stofnunar-
innar að í auglýsinga- og kynningarherferð hennar yrði
athygli kaupenda vakin á þessum lánum, en hingað til
hefur stjórnendum stofnunarinnar ekki þótt það vera sitt
hlutverk, heldur fasteignasalanna.
Um er að ræða 30% og 40% verð-
tryggð lán Byggingasjóds ríkisins
frá júlí 1974 til og með apríl 1978.
Þau bera í dag 9, 75% nafnvexti og
voru veitt til 15, 26 og 33 ára. 1984
var samþykkt bráðabirgðaákvæði í
lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins
þess efnis, að ríkisstjórninni væri
heimilt að fengnum tillögum frá
Húsnæðismálastjórn að lækka vexti
af hlutaverðtryggðum lánum Bygg-
ingasjóðsins sem veitt voru á árun-
um 1974—1979 og þá í því skyni að
samræma greiðslubyrðina og lán
þau er í gildi væru við vaxtalækkun-
ina. Þessi leið skyldi farin í stað
skuldbreytingar. Stofnunin myndaði
sérstakan starfshóp um þessi mál.
Starfshópur þessi, sem einhliða var
skipaður sérfræðingum „kerfisins",
þ.e. frá stofnuninni og ráðuneytinu,
komst að þeirri niðurstöðu, sem var
stofnuninni mest í hag. Hann áætl-
aði „raunávöxtun" lánanna allan
tímann miðað við ákveðnar for-
sendur (svo sem 24% verðbólgu).
Var komist að þeirri niðurstöðu og
tekin um það ákvörðun í stjórn
stofnunarinnar í febrúar 1985 að
lækka bæri vexti á 60% verðtryggð-
um lánum úr 9,75% í 2,8%.
Ekki var talin ástæða til að
lækka vexti á lánum sem eru
með 30% og 40% verðtrygg-
ingu — um 20.000 lán sem fyrr segir
— þar sem „raunávöxtun þessara
lána þegar litið er til alls lánstímans
er yfirleitt lægri en fullverðtryggðra
lána með 2,25 vöxtum og meira að
segja neikvæð í mörgum tilfellum",
eins og segir í greinargerð Hús-
næðisstofnunar frá því 31. mars síð-
astliðinn, þegar ítrekað og endan-
lega var tekin ákvörðun um að vext-
ir á 30% til 40% verðtryggðum lán-
um yrðu ekki lækkaðir. Þar segir
enn fremur:
,,... eitt einkenni hlutfallslegrar
verðtryggingar er að óuerðtryggdi
hlutinn huerfur á fáum árum. Eftir
það tekur verðhækkunarstuðull
þessara lána nánast sömu hækkun-
um og verðhækkunarstuðull full-
verðtryggðra lána. Það er því ekki
sama frá hvaða sjónarhóli litið er á
þessi lán. Frá sjónarhóli þess sem er
upprunalegur lántaki eru lánskjörin
ekki verri en þau sem gilda um lán
veitt eftir 1. júlí 1979. En dæmið lít-
ur ekki þannig út gagnvart þeim
sem kaupa íbúð í dag með áhvílandi
lánum, sem eru 30% og 40% verð-
tryggð. Par sem óverötryggdi hlut-
inn er aö mestu horfinn eru þessir
aöilar aö greiða raunvexti sem eru
aö nálgast nafnvextina eða 9,75%.
Hins vegar telur starfshópurinn að
líta beri á lán þessi frá sjónarhóli
Byggingasjóðs ríkisins óháö eig-
endaskiptum á íbúðum, sem á hvíla
hlutfallslega verðtryggð lán. Bráða-
birgðaákvæðið eigi því að túlka
þannig, að þegar talað er um
greiðslubyrði sé átt við greiðslu-
byrði allan lánstímann en ekki
greiðslubyröi hvers og eins ef eig-
endaskipti veröa." (Undirstr. — fþg).
Frá sjónarhóli Húsnæðisstofnun-
ar er ef tii vill eðlilegast að ákveða
þessa túlkun á bráðabirgðaákvæð-
inu um vaxtalækkun. Ef stofnunin
hefði talið rétt að lækka vexti og um
leið taka tillit til þeirra breytinga
sem verða óhjákvæmilega við eig-
endaskipti reiknaði starfshópurinn
með því að tekjutap stofnunarinnar
yrði 65—75 milljónir króna miðað
við lækkun vaxta úr 9,75% í 2,8%
en að það yrði 55—65 milljónir ef
vextirnir lækkuðu í 3,5%. Þessi
ákvörðun kemur hins vegar afar illa
út fyrir þá sem yfirtaka þessi lán, ef
þeir þá vita ekki af því hversu óhag-
stæð yfirtakan er og fá þar af leið-
andi ekki tekið tillit til þess í kaup-
verði.
Sigurður E. Guömundsson,
forstjóri Húsnæðisstofnunar,
og Hilmar Þórisson skrif-
stofustjóri eru erlendis um þessar
mundir og varð því fyrir svörum um
þessi mál Helgi Guðmundsson, lög-
fræðingur stofnunarinnar, og stað-
festi hann málið í öllum atriðum.
„Þetta kemur vissulega heldur
ver út fyrir þá sem kaupa þessar
eignir síðar og má segja að það þurfi
að vekja athygli fólks á því, sem er
að kaupa eignir með svona lánum
áhvílandi. Fasteignasalar ættu í
rauninni að veita upplýsingar um að
þetta séu ekki beint hagstæðustu
lánin, þar sem seinni hluti lánstíma-
bilsins er mun óhagstæðari en sá
fyrri. Þessi lán koma mjög þokka-
lega út fyrstu árin en þyngjast eftir
því sem líður á lánstímabilið. En um
60% verðtryggðu lánin lék enginn
vafi, það var ekki stætt á öðru en að
lækka vextina á þeim, það var mjög
erfitt fyrir menn að greiða þau lán
þegar tók að líða á tímabilið, þótt
ekki kæmi til eigendaskipta," sagði
Helgi og ítrekaði að áreiðanlega
væri full þörf á að vekja athygli
þeirra sem eru að kaupa fasteignir
með þessum lánum áhvílandi á að
taka þetta inn í samningsgerðina.
„Við höfum auglýst mikið og það er
ekki fráleitt að við tökum þetta inn
í okkar upplýsingarit en eins og er
má kannski segja að það standi fast-
eignasölunum næst, þeir eru með
puttana á þessu. Það var ákvörðun
okkar að líta á þessi mál óháð eig-
endaskiptum, enda er það upphaf-
legi viðsemjandinn sem tekur lánið
og í rauninni hann sem á þá að skila
sínum ágóða við söluna til þess sem
hann semur við, t.d. með því að selja
aðeins ódýrar. En það stendur til hjá
stofnuninni að gefa út ítarlegri
kynningarrit og mér finnst persónu-
lega að þetta sé eitt af þeim atriðum
sem þarf að taka upp í tengslum við
ráðgjöf við kaupsamninga. Við er-
um kannski ekki að tala um veruleg-
ar upphæðir, en auðvitað munar
hér einhverju," sagði Heigi enn
fremur.
Nú þegar umsóknir um lán frá
Húsnæðisstofnun hafa aldrei verið
fleiri eftir dulda eftirspurn hin síðari
ár gefur augaleið að nánast á hverj-
um degi er verið að undirrita kaup-
samninga með þessum lánum áhvíl-
andi, án þess að yfirtakendur átti sig
á því, að um er að ræða lán þar sem
óverðtryggði hlutinn er horfinn og
restin með raunvexti upp á 9,75%!
Víða um lan d hafa vaknað upp
nokkrar áhyggjur yfir kjör-
um þessara lána og hefur HP
fregnað af hópi fólks á Hvolsvelli og
Seyöisfiröi og víðar, sem hefur gert
samanburð á lánum sínum og leitað
til Húsnæðisstofnunar um skýring-
ar. Þannig ritaði Kristján Hálfdánar-
son á Hvolsvelli til félagsmálaráðu-
neytisins í maí 1986 eftir slíkan sam-
anburð og kynnti hann í bréfi sínu
fjögur dæmi, sem ollu honum og fé-
lögum hans heilabrotum.
Dœmi 1: Lán sem var útborgað í
þremur áföngum, í febrúar og ágúst
1977 og febrúar 1978, samtals
23.000 krónur, var með ársgreiðslu
í fyrra upp á 28.819,30 krónur.
Dœmi 2: Lán sem var útborgað i
fjórum áföngum, í desember 1977,
jánúar og júní 1978 og júní 1979,
samtals 36.000 krónur (13 þúsund-
um hærra en í dæmi 1), var með árs-
greiðslu í fyrra upp á 23.346,60
krónur (eða 5.472,70 krónum lægri
en í dæmi 1).
Dœmi 3: Lán sem var útborgað í
þremur áföngum, í desember 1977,
júní og desember 1978, samtals
27.000 krónur, (4 þúsund kr. hærra
en í dæmi 1), var með ársgreiðslu í
fyrra upp á 22.894 krónur (5.925,30
krónum lægra en í dæmi 1).
Dœmi 4: Lán sem tekið var 1980 í
einu lagi, samtals 80 þúsund krónur,
var með ársgreiðslu í fyrra upp á
25.192 krónur.
Allt eru þetta sambærileg dæmi
að því leyti að öll eru þau til 26 ára,
en á hinn bóginn er verðtryggingar-
hlutfallið mismunandi. í dœmi 1 er
um 40% verðtryggingu að ræða, í
dœmi2 60% verðtryggingu, í dœmi
3 er 40% verðtrygging á fyrsta
áfanga en 60% verðtrygging á síðari
áföngunum og í dœmi 4 er um 100%
verðtryggingu að ræða. Saman-
burðurinn á milli dæma 1 og 2 er
sérstaklega athyglisverður.
Ofangreind dæmi sýna að
lægsta lánsfjárhæðin ber
hæstu afborgun. Einnig vil
ég benda á það, að lán sem voru tek-
in á árunum 1978—1979 fengu
lækkaða vaxtaprósentu 1985 úr
9,75% í 2,8% sagði Kristján í bréfi
sínu og benti á að nokkrir íbúar á
Hvolsvelli hefðu sótt um breytingu á
á kjörum lána á húseignum sínum í
júní 1984, en hefðu þá, tveimur ár-
um síðar eða í maí 1986, ekki enn
fengið svar. En í lok júlí sendi Hilm-
ar Þórisson skrifstofustjóri Hús-
næðisstofnunar Kristjáni svar. Hilm-
ar vísaði í samþykkt stjórnar stofn-
unarinnar frá því 22. júlí, þar sem
stendur að í kjölfar ákvörðunar fé-
lagsmálaráðherra 9. júlí um lækkun
vaxta á hlutaverðtryggðum lánum
hefði stofnunin falið starfshópi, sem
myndaður var í þessu skyni vorið
1985, að gera úttekt á stöðu þessara
mála. „Ef í Ijós kemur að kjör þess-
ara lána eru verri en fullverð-
tryggðra, þá verði vextir lækkaðir.
Vaxtalækkunin mundi þá gilda frá
og með gjalddögunum 1. nóvember
og 1. maí 1986.“
En Húsnæðisstofnun komst sem
fyrr segir að þeirri niðurstöðu að
hvað lán varðar, eins og lán Krist-
jáns, væru þau miðað við greiðslu-
tímabilið allt jafn hagstæð ef ekki
hagstæðari en fullverðtryggð lán
með 2,25% vöxtum. En svo sem sjá
má af samanburði á láni Kristjáns
(dæmi 1) og 60% verðtryggðu láni
að meðaltali ári síðar (dæmi 2) þá
ber hærra og upprunalega meira
verðtrygga lánið nú mun lægri árs-
greiðslu, vegna þess að 60% lánin
nutu vaxtalækkunar en ekki 30%
og 40% verðtryggðu lánin að neinu
leyti. Nú koma þessi íán með fullum
þunga á lántakendur eftir fremur
létta greiðslubyrði framan af. Og þá
ekki ófreistandi fyrir þá sem hafa
slík lán að selja eignir sínar nú til að
losna við hina þungu greiðslubyrði
síðari hluta tímabilsins og koma
henni yfir á aðra, áður en Hús-
næðisstofnun og fasteignasalar
vekja opinberlega athygli á því
hversu óhagstæð yfirtaka á þessum
lánum er!
„Það getur vel verið að lán mitt sé
hagstætt, en vitaskuld er súrt að
horfa upp á mun hærra lán bera
mun lægri ársgreiðslu. En þó ég
megi ef til vill vel við una þá gildir
það ekki um þá sem eru að kaupa í
dag og munu bera þungann af þessu,
þeir sem taka yfir þessi lán. Ég hef
reynt að fræðast um þessi mál, en í
kerfinu rekst maður alls staðar á
veggi. Mér finnst full ástæða til að
hleypa af stað umræðu ef það yrði
til að málið yrði endurskoðað í þágu
þeirra sem yfirtaka lánin. í mínum
huga dugar ekki einhliða mat frá
starfshópi, sem átti engan talsmann
úr hópi húseigenda, heldur einungis
úr því kerfi sem yrði fyrir tekjutapi
við vaxtalækkunina," sagði Krist-
ján.
28 HELGARPÓSTURINN