Helgarpósturinn - 17.06.1987, Qupperneq 28

Helgarpósturinn - 17.06.1987, Qupperneq 28
ÍBÚÐARKAUPENDUR VARAÐIR VIÐ YFIRTÖKU HÚSNÆÐISLÁNA 1974-1977: : D 10% RAUNVÖXIUM HLUTAVERÐTRYGGÐ LÁN 1974-1977 ERU ÞANNIG AÐ ÓVERÐ- TRYGGÐI HLUTINN GREIÐIST Á FÁEINUM ÁRUM. VIÐ EIGENDA- SKIPTI YFIRTAKA KAUPENDUR ÞÁ LÁN SEM BERA 9,75% RAUNVEXTI. NIÐUR- STAÐA STARFSHÓPS HÚSNÆÐIS- STOFNUNAR VAR AÐ EKKI BÆRI AÐ LÆKKA VEXTINA HELDUR HORFA FRAMHJÁ EIGENDASKIPTUNUM. eftir Friðrik Þór Guðmundsson im Smart Á húsnæðismarkaðinum eru í gangi um tuttugu þúsund húsnæðisstjórnarlán frá árunum 1974—1977, sem eru svo óhagstœö uiö eigendaskipti ogyfirtöku að innan Hús- nœöismálastofnunar er talið rétt að vara íbúðarkaup- endur við þeim og talið réttmætt að vegna þungrar greiðslubyrðar þeirra ætti að taka sérstaklega tillit til þess í kaupsamningum með lækkuðu kaupverði. Um þessi lán og slíkar kringumstæður hefur verið rætt innan stofn- unarinnar, í tengslum við þann möguleika að vextir yrðu lækkaðir á þessum lánum. En þá fyrst verða lánin óhag- stæð að til eigendaskipta komi því greiðslubyrðin verður þyngri eftir því sem á líður og var það niðurstaða stofn- unarinnar að líta bæri á lán þessi óháö slíkum eigenda- skiptum. Jafnframt hefur komið til tals innan stofnunar- innar að í auglýsinga- og kynningarherferð hennar yrði athygli kaupenda vakin á þessum lánum, en hingað til hefur stjórnendum stofnunarinnar ekki þótt það vera sitt hlutverk, heldur fasteignasalanna. Um er að ræða 30% og 40% verð- tryggð lán Byggingasjóds ríkisins frá júlí 1974 til og með apríl 1978. Þau bera í dag 9, 75% nafnvexti og voru veitt til 15, 26 og 33 ára. 1984 var samþykkt bráðabirgðaákvæði í lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins þess efnis, að ríkisstjórninni væri heimilt að fengnum tillögum frá Húsnæðismálastjórn að lækka vexti af hlutaverðtryggðum lánum Bygg- ingasjóðsins sem veitt voru á árun- um 1974—1979 og þá í því skyni að samræma greiðslubyrðina og lán þau er í gildi væru við vaxtalækkun- ina. Þessi leið skyldi farin í stað skuldbreytingar. Stofnunin myndaði sérstakan starfshóp um þessi mál. Starfshópur þessi, sem einhliða var skipaður sérfræðingum „kerfisins", þ.e. frá stofnuninni og ráðuneytinu, komst að þeirri niðurstöðu, sem var stofnuninni mest í hag. Hann áætl- aði „raunávöxtun" lánanna allan tímann miðað við ákveðnar for- sendur (svo sem 24% verðbólgu). Var komist að þeirri niðurstöðu og tekin um það ákvörðun í stjórn stofnunarinnar í febrúar 1985 að lækka bæri vexti á 60% verðtryggð- um lánum úr 9,75% í 2,8%. Ekki var talin ástæða til að lækka vexti á lánum sem eru með 30% og 40% verðtrygg- ingu — um 20.000 lán sem fyrr segir — þar sem „raunávöxtun þessara lána þegar litið er til alls lánstímans er yfirleitt lægri en fullverðtryggðra lána með 2,25 vöxtum og meira að segja neikvæð í mörgum tilfellum", eins og segir í greinargerð Hús- næðisstofnunar frá því 31. mars síð- astliðinn, þegar ítrekað og endan- lega var tekin ákvörðun um að vext- ir á 30% til 40% verðtryggðum lán- um yrðu ekki lækkaðir. Þar segir enn fremur: ,,... eitt einkenni hlutfallslegrar verðtryggingar er að óuerðtryggdi hlutinn huerfur á fáum árum. Eftir það tekur verðhækkunarstuðull þessara lána nánast sömu hækkun- um og verðhækkunarstuðull full- verðtryggðra lána. Það er því ekki sama frá hvaða sjónarhóli litið er á þessi lán. Frá sjónarhóli þess sem er upprunalegur lántaki eru lánskjörin ekki verri en þau sem gilda um lán veitt eftir 1. júlí 1979. En dæmið lít- ur ekki þannig út gagnvart þeim sem kaupa íbúð í dag með áhvílandi lánum, sem eru 30% og 40% verð- tryggð. Par sem óverötryggdi hlut- inn er aö mestu horfinn eru þessir aöilar aö greiða raunvexti sem eru aö nálgast nafnvextina eða 9,75%. Hins vegar telur starfshópurinn að líta beri á lán þessi frá sjónarhóli Byggingasjóðs ríkisins óháö eig- endaskiptum á íbúðum, sem á hvíla hlutfallslega verðtryggð lán. Bráða- birgðaákvæðið eigi því að túlka þannig, að þegar talað er um greiðslubyrði sé átt við greiðslu- byrði allan lánstímann en ekki greiðslubyröi hvers og eins ef eig- endaskipti veröa." (Undirstr. — fþg). Frá sjónarhóli Húsnæðisstofnun- ar er ef tii vill eðlilegast að ákveða þessa túlkun á bráðabirgðaákvæð- inu um vaxtalækkun. Ef stofnunin hefði talið rétt að lækka vexti og um leið taka tillit til þeirra breytinga sem verða óhjákvæmilega við eig- endaskipti reiknaði starfshópurinn með því að tekjutap stofnunarinnar yrði 65—75 milljónir króna miðað við lækkun vaxta úr 9,75% í 2,8% en að það yrði 55—65 milljónir ef vextirnir lækkuðu í 3,5%. Þessi ákvörðun kemur hins vegar afar illa út fyrir þá sem yfirtaka þessi lán, ef þeir þá vita ekki af því hversu óhag- stæð yfirtakan er og fá þar af leið- andi ekki tekið tillit til þess í kaup- verði. Sigurður E. Guömundsson, forstjóri Húsnæðisstofnunar, og Hilmar Þórisson skrif- stofustjóri eru erlendis um þessar mundir og varð því fyrir svörum um þessi mál Helgi Guðmundsson, lög- fræðingur stofnunarinnar, og stað- festi hann málið í öllum atriðum. „Þetta kemur vissulega heldur ver út fyrir þá sem kaupa þessar eignir síðar og má segja að það þurfi að vekja athygli fólks á því, sem er að kaupa eignir með svona lánum áhvílandi. Fasteignasalar ættu í rauninni að veita upplýsingar um að þetta séu ekki beint hagstæðustu lánin, þar sem seinni hluti lánstíma- bilsins er mun óhagstæðari en sá fyrri. Þessi lán koma mjög þokka- lega út fyrstu árin en þyngjast eftir því sem líður á lánstímabilið. En um 60% verðtryggðu lánin lék enginn vafi, það var ekki stætt á öðru en að lækka vextina á þeim, það var mjög erfitt fyrir menn að greiða þau lán þegar tók að líða á tímabilið, þótt ekki kæmi til eigendaskipta," sagði Helgi og ítrekaði að áreiðanlega væri full þörf á að vekja athygli þeirra sem eru að kaupa fasteignir með þessum lánum áhvílandi á að taka þetta inn í samningsgerðina. „Við höfum auglýst mikið og það er ekki fráleitt að við tökum þetta inn í okkar upplýsingarit en eins og er má kannski segja að það standi fast- eignasölunum næst, þeir eru með puttana á þessu. Það var ákvörðun okkar að líta á þessi mál óháð eig- endaskiptum, enda er það upphaf- legi viðsemjandinn sem tekur lánið og í rauninni hann sem á þá að skila sínum ágóða við söluna til þess sem hann semur við, t.d. með því að selja aðeins ódýrar. En það stendur til hjá stofnuninni að gefa út ítarlegri kynningarrit og mér finnst persónu- lega að þetta sé eitt af þeim atriðum sem þarf að taka upp í tengslum við ráðgjöf við kaupsamninga. Við er- um kannski ekki að tala um veruleg- ar upphæðir, en auðvitað munar hér einhverju," sagði Heigi enn fremur. Nú þegar umsóknir um lán frá Húsnæðisstofnun hafa aldrei verið fleiri eftir dulda eftirspurn hin síðari ár gefur augaleið að nánast á hverj- um degi er verið að undirrita kaup- samninga með þessum lánum áhvíl- andi, án þess að yfirtakendur átti sig á því, að um er að ræða lán þar sem óverðtryggði hlutinn er horfinn og restin með raunvexti upp á 9,75%! Víða um lan d hafa vaknað upp nokkrar áhyggjur yfir kjör- um þessara lána og hefur HP fregnað af hópi fólks á Hvolsvelli og Seyöisfiröi og víðar, sem hefur gert samanburð á lánum sínum og leitað til Húsnæðisstofnunar um skýring- ar. Þannig ritaði Kristján Hálfdánar- son á Hvolsvelli til félagsmálaráðu- neytisins í maí 1986 eftir slíkan sam- anburð og kynnti hann í bréfi sínu fjögur dæmi, sem ollu honum og fé- lögum hans heilabrotum. Dœmi 1: Lán sem var útborgað í þremur áföngum, í febrúar og ágúst 1977 og febrúar 1978, samtals 23.000 krónur, var með ársgreiðslu í fyrra upp á 28.819,30 krónur. Dœmi 2: Lán sem var útborgað i fjórum áföngum, í desember 1977, jánúar og júní 1978 og júní 1979, samtals 36.000 krónur (13 þúsund- um hærra en í dæmi 1), var með árs- greiðslu í fyrra upp á 23.346,60 krónur (eða 5.472,70 krónum lægri en í dæmi 1). Dœmi 3: Lán sem var útborgað í þremur áföngum, í desember 1977, júní og desember 1978, samtals 27.000 krónur, (4 þúsund kr. hærra en í dæmi 1), var með ársgreiðslu í fyrra upp á 22.894 krónur (5.925,30 krónum lægra en í dæmi 1). Dœmi 4: Lán sem tekið var 1980 í einu lagi, samtals 80 þúsund krónur, var með ársgreiðslu í fyrra upp á 25.192 krónur. Allt eru þetta sambærileg dæmi að því leyti að öll eru þau til 26 ára, en á hinn bóginn er verðtryggingar- hlutfallið mismunandi. í dœmi 1 er um 40% verðtryggingu að ræða, í dœmi2 60% verðtryggingu, í dœmi 3 er 40% verðtrygging á fyrsta áfanga en 60% verðtrygging á síðari áföngunum og í dœmi 4 er um 100% verðtryggingu að ræða. Saman- burðurinn á milli dæma 1 og 2 er sérstaklega athyglisverður. Ofangreind dæmi sýna að lægsta lánsfjárhæðin ber hæstu afborgun. Einnig vil ég benda á það, að lán sem voru tek- in á árunum 1978—1979 fengu lækkaða vaxtaprósentu 1985 úr 9,75% í 2,8% sagði Kristján í bréfi sínu og benti á að nokkrir íbúar á Hvolsvelli hefðu sótt um breytingu á á kjörum lána á húseignum sínum í júní 1984, en hefðu þá, tveimur ár- um síðar eða í maí 1986, ekki enn fengið svar. En í lok júlí sendi Hilm- ar Þórisson skrifstofustjóri Hús- næðisstofnunar Kristjáni svar. Hilm- ar vísaði í samþykkt stjórnar stofn- unarinnar frá því 22. júlí, þar sem stendur að í kjölfar ákvörðunar fé- lagsmálaráðherra 9. júlí um lækkun vaxta á hlutaverðtryggðum lánum hefði stofnunin falið starfshópi, sem myndaður var í þessu skyni vorið 1985, að gera úttekt á stöðu þessara mála. „Ef í Ijós kemur að kjör þess- ara lána eru verri en fullverð- tryggðra, þá verði vextir lækkaðir. Vaxtalækkunin mundi þá gilda frá og með gjalddögunum 1. nóvember og 1. maí 1986.“ En Húsnæðisstofnun komst sem fyrr segir að þeirri niðurstöðu að hvað lán varðar, eins og lán Krist- jáns, væru þau miðað við greiðslu- tímabilið allt jafn hagstæð ef ekki hagstæðari en fullverðtryggð lán með 2,25% vöxtum. En svo sem sjá má af samanburði á láni Kristjáns (dæmi 1) og 60% verðtryggðu láni að meðaltali ári síðar (dæmi 2) þá ber hærra og upprunalega meira verðtrygga lánið nú mun lægri árs- greiðslu, vegna þess að 60% lánin nutu vaxtalækkunar en ekki 30% og 40% verðtryggðu lánin að neinu leyti. Nú koma þessi íán með fullum þunga á lántakendur eftir fremur létta greiðslubyrði framan af. Og þá ekki ófreistandi fyrir þá sem hafa slík lán að selja eignir sínar nú til að losna við hina þungu greiðslubyrði síðari hluta tímabilsins og koma henni yfir á aðra, áður en Hús- næðisstofnun og fasteignasalar vekja opinberlega athygli á því hversu óhagstæð yfirtaka á þessum lánum er! „Það getur vel verið að lán mitt sé hagstætt, en vitaskuld er súrt að horfa upp á mun hærra lán bera mun lægri ársgreiðslu. En þó ég megi ef til vill vel við una þá gildir það ekki um þá sem eru að kaupa í dag og munu bera þungann af þessu, þeir sem taka yfir þessi lán. Ég hef reynt að fræðast um þessi mál, en í kerfinu rekst maður alls staðar á veggi. Mér finnst full ástæða til að hleypa af stað umræðu ef það yrði til að málið yrði endurskoðað í þágu þeirra sem yfirtaka lánin. í mínum huga dugar ekki einhliða mat frá starfshópi, sem átti engan talsmann úr hópi húseigenda, heldur einungis úr því kerfi sem yrði fyrir tekjutapi við vaxtalækkunina," sagði Krist- ján. 28 HELGARPÓSTURINN

x

Helgarpósturinn

Direct Links

Hvis du vil linke til denne avis/magasin, skal du bruge disse links:

Link til denne avis/magasin: Helgarpósturinn
https://timarit.is/publication/47

Link til dette eksemplar:

Link til denne side:

Link til denne artikel:

Venligst ikke link direkte til billeder eller PDfs på Timarit.is, da sådanne webadresser kan ændres uden advarsel. Brug venligst de angivne webadresser for at linke til sitet.