Tímarit lögfræðinga - 01.06.2004, Blaðsíða 42

Sem fyrr segir er sambærilegt ákvæði og 2. mgr. 20. gr. kpl. ekki að finna í
nkpl. en hins vegar í 2. mgr. 29. gr. fkpl. í fyrri málsl. 2. mgr. 29. gr. fkpl. er
fjallað um aðgæsluskyldu kaupanda í fasteignakaupum. Þar kemur fram að hafi
kaupandi skoðað fasteign áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu
látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það,
getur kaupandinn ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka
skoðun. í síðari málsl. kemur fram takmörkun í þessum efnum, þ.e. reglan um
réttindamissi á ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða fram-
ferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. I athuga-
semdum greinargerðar með frumvarpi til laga um fasteignakaup segir að í 1.
málsl. 2. mgr. 29. gr. sé reglan um aðgæsluskyldu kaupanda. Orðalag hennar sé
sambærilegt við orðalagið í 47. gr. eldri laga um lausafjárkaup, nr. 39/1922, sbr.
og 2. mgr. 20. gr. laga nr. 50/2000 um sama efni. Um regluna hafi verið mikið
fjallað og sé því ekki ástæða til að skýra hana sérstaklega.59
Meginregla kpl. er samkvæmt framansögðu sú að hafi kaupandi rannsakað
söluhlut áður en kaup gerðust getur hann ekki borið fyrir sig neina þá galla sem
hann hefði átt að veita athygli við slíka rannsókn. Sjá H 1980 66 (Sólbjörg EA-
142), dóm Hæstaréttar frá 19. desember 2002 í málinu nr. 276/2002 (Toyota
Landcruiser), dóm Hæstaréttar frá 29. janúar 2004 í málinu nr. 227/2003
(Natan og Olsen ehf.) og sératkvæði í áðurgreindum dómi Hæstaréttar frá 13.
nóvember 2003 í málinu nr. 312/2003 (Frjáls fjölmiðlun).
Sama gildir ef kaupandi án gildrar ástæðu lætur hjá líða að sinna hvatningu
seljanda um að rannsaka söluhlutinn. Sjá H 1988 400 (Kristján SI-18) en í því
máli var talið að galla þá sem seldur bátur var haldinn hefði mátt sjá við skoðun
sem kaupandi framkvæmdi ekki þrátt fyrir tilmæli seljanda, og var seljandinn
því sýknaður af kröfum kaupanda. Kaupandinn getur haft gilda ástæðu til þess
að rannsaka ekki söluhlut, t.d. þar sem hann má treysta sérþekkingu seljanda
eða þar sem rannsókn yrði óhæfilega tímafrek eða óhæfilegur kostnaður henni
samfara, t.d. vegna þess að hlut er að finna á öðrum stað. Eins getur verið að
sérstök atvik við samningsgerð valdi því að kaupandi hafi sérstakt tilefni til að
sýna meiri aðgæslu en ella, sbr. af vettvangi fasteignakaupa dóm Hæstaréttar frá
11. mars 2004 í málinu nr. 304/2003 (Kolgerði), en þar var talið að aðstaða
samningsaðila til að gera sér grein fyrir ástandi selds húss hefði verið sam-
bærileg og því ekki neinar forsendur til að dæma seljanda til greiðslu skaðabóta
vegna galla. Þá þótti seljandi eins og á stóð hafa getað veitt takmarkaðar
upplýsingar um ástand hússins og um það hefði kaupendum verið kunnugt, auk
þess sem sannað þótti að ástand hússins hafi gefið þeim sérstakt tilefni til að
sýna aðgæslu.
Hafi seljandinn heitið tilteknum eiginleikum hefur kaupandinn yfirleitt ekki
ástæðu til þess að rannsaka frekar hvort þeir eru fyrir hendi. Sjá t.d. dóm
59 Alþt. 2001-2002, A-deild, bls. 1469.
226