Morgunblaðið - 20.01.1995, Blaðsíða 2

2 B FÖSTUDAGUR 20. JANÚAR 1995
MORGUNBLAÐIÐ
Fast-
eigna-
sölur
Agnar Gústafsson 19
Ás 8
Ásbyrgi 23
Berg 32
Borgareign 18
Borgir 26
Eignaborg 23
Eignahöllin 26
Eignamiðlunin 12
Eignasalan 25
Fasteignamark. 17
Fasteignamiðstöðin 21
Fasteignamiðlun 28
Fasteignaþjónustan 26
Fjárfesting 15
Fold 3
Framtíðin 4
Garður 20
Gimli 10- -11
Hátún 20
Hóll 30-31
Hraunhamar 6
Húsakaup 9
Húsið 27
Húsvangur 5
Kjörbýli 16
Kjöreign 7
Laufás 15
Lyngvík 22
Óðal 19
SEF hf. 11
Séreign 4
Skeifan 16
Stakfell 13
Valhús 13
Þingholt 14
VELJIÐ FASTEIGN
£
Félag Fasteignasala

íbúóamarkaóuriiin i byrjun árs:
Mðdö fiam-
boóogúr
inililii aó velja
ÞAÐ ER eins og það sé daga-
munur í fasteignasölunni nú,
sagði Magnús Axelsson, fasteigna-
sali í Laufási, þegar hann var
spurður álits á markaðnum nú í
byrjun árs. — Markaðurinn tók
annars mjög þokkalega við sér
eftir áramótin. Hjá okkur hér byrj-
uðu fyrirspumir strax 3. janúar
og það er greinilega talsverður
áhugi úti á markaðnum. Samt
finnst mér helgaropnunin í fast-
eignasölunni ekki skila miklu. Ég
hef líka orðið var við viss þyngsli
í húsbréfakarfinu vegna þeirra
breytinga, sem urðu þar um ára-
mótin.
Magnús auglýsir nú myndarlegtj
nýlegt íbúðarhús við Ártúnsholt. I
því eru tvær íbúðir. Önnur er um
230 ferm með innbyggðum bíl-
skúr, en hin er um 120 ferm með
sérinngangi. Mjög gott útsýni er
vestur yfir borgina úr báðum íbúð-
unum. Stærri íbúðin er með fimm
svefnherbergjum, tveimur stofum,
holi, eldhúsi, baði, þvottahúsi og
geymslum. í minni íbúðinni eru tvö
svefnherbergi, en gætu verið þrjú,
tvær stórar stofur, bað, eldhús,
þvottahús og geymsla.
— Þetta er eign fyrir fjársterk-
an kaupanda, sem vill aðeins það
bezta, enda er hér um óvenju vand-
að og glæsilegt hús að ræða á
bezta stað í Ártúnsholti, sagði
Magnús. — Húsið er mjög nýlegt,
en það var klárað fyrir þremur
árum. Á það eru settar 34 millj.
kr., en á því hvíla um 7 millj. kr.,
þar af sex millj. kr. í húsbréfum.
Eignaskipti koma líka til greina.
Markaðurinn nýtur
meira frjálsræðis
Magnús vék síðan að fasteigna-
markaðnum í heild og sagði: —
Það hefur smám saman komizt á
mun stöðugra efnahagsumhverfi í
þjóðfélaginu en var. Þegar breyt-
ingar verða í efnahagslífínu, þá er
eins og þær komi síðast fram í
fasteignamarkaðnum. Þær birtast
fyrst í daglegum nauðsynjum, síð-
an í heimilistækjum og bílum og
síðast í fasteignum.
Nú er þjóðin búin að búa við
Húsbréfaviðskipti
Hjá okkur nýtur þú ávallt
hagstæðs verðs
og góðrar ráðgjafar
í húsbréfaviðskiptum.
Vettvangur húsbréfaviðskipta.
L
Landsbanki
íslands
BankJ ailra landsmanna
0
LANPSBREF HF.
Löggilt veröbrófafyrirtæki.
Aöilí aö Veröbréfaþingi íslands.
stöðugleika í fimm ár, en það er
eins og fólk sé samt fyrst að átta
sig á þessum stöðugleika nú. Þrátt
fyrir það að húsbréfakerfið sé ekki
gallalaust, þá hefur það dregið úr
hindrunum í fasteignaviðskiptum.
Markaðurinn nú nýtur meira fijáls-
ræðis en áður. Þetta kann að
hljóma ótrúlega, en er samt satt.
Þegar fijálsræði ríkir á mark-
aðnum og lóðaframboð er gott eins
og nú er, þá eykst líka íbúðasmíð-
in í hlutfalli við sölu. Við það verð-
ur fasteignaframboðið nóg. Þetta
gerir það að verkum, að nú getur
fólk valið úr miklum fjölda íbúða
af hvaða stærð sem er, þegar það
vill kaupa. Stöðugt efnahagslíf og
fjölbreytni í fjárfestingarkostum
dregur samt úr offjárfestingum
einstaklinga í íbúðum.
Þetta er nákvæmlega það sama
og gerðist annars staðar. Þegar
úrelt höft stjórnvalda á viðskipta-
frelsi voru felld niður, varð vöruúr-
í HÚSINU eru tvær íbúðir. Önnur er um 230 ferm með innbyggð-
um bílskúr, en hin er um 120 ferm með sérinngangi. Mjög gott
útsýni er vestur yfir borgina úr báðum íbúðunum. Á húsið eru
settar 34 millj. kr., en á því hvíla um 7 millj. kr., þar af sex millj.
kr. í húsbréfum. Eignaskipti koma líka til greina.
valið nóg í smásöluverzluninni og
sama máli gegndi um bílasöluna.
Nú þarf ekki lengur að panta bíl
með fyrirvara, heldur getur hver
sem vill farið inn í sýningarsal og
keypt bíl á staðnum.
Þetta markaðslögmál er nú að
festa rætur á fasteignamarkaðnum
og það verður til þess, að verðlag
á fasteignum verður miklu stöð-
ugra. Nú mótast verðlagning fast-
eigna miklu meira en áður af bygg-
ingarkostnaði, eðlilegri lækkun
vegna aldurs og svo eðlilegri hækk-
un vegna endurbóta og góðs við-
halds. Það sem mestu ræður um
eftirspum og verð, er samt stað-
setningin. Hún hefur alltaf skipt
máli en aldrei eins miklu máli og
nú. Gott viðhald og góð umgengni
skipta líka miklu meira máli, en á
meðan verðbólgan geisaði.
Markaðurinn
Ibúðakaup án
greiósluerflúleika
eftir Grétar J.
Guémundsson
Landsbréf hf. eru viðskiptavaki húsbréfa
skv. sérstökum samningi við Húsnæðisstofnun ríkisins.
ÞEGAR greiðsluerfiðleikar
íbúðaeigenda aukast, vex
þörfin fyrir félagslega aðstoð af
ýmsu tagi. Ásókn í félagslega hús-
næðiskerfið eykst og það sama á
■■■■■■■I við um aðra fé-
lagslega aðstoð
sveitarfélaga og
annarra. Greiðslu-
erfiðleikar auka
líkur á upplausn
heimila og
hjónaskilnuðum.
Þetta ástand hefur
áhrif á alla, því
félagsleg aðstoð opinberra aðila
er fjármögnuð með skatttekjum.
Rangar forsendur
Þegar greiðslumatinu var breytt
í húsbréfakerfinu í nóvember síð-
astliðnum, var tekið mið af þeirri
reynslu sem fengist hafði af starf-
rækslu þess þau fímm ár sem kerf-
ið hafði verið í gangi. Reynslan
sýndi, að algengustu misbrestimir
sem upp komu, voru þeir, að sum-
ir umsækjendur mátu mögulegar
tekjur sínar eða eignir af fullmik-
illi bjartsýni, væntanlega í þeim
tilgangi að fá sem hæst greiðslu-
mat. Nokkuð bar á því, að sumir
gerðu það sem gera þurfti til að
fá hærra greiðslumat en þeir höfðu
getu til. Því miður lá fyrir, að ekki
hafði tekist á fimm ára líftíma
húsbréfakerfisins að útrýma þeim
hugsunarhætti að allt bjargist með
tíð og tíma. Stundum var því geng-
ið út frá röngum forsendum við
mat á greiðslugetu.
Réttar forsendur
Möguleikar umsækjenda um
húsbréfalán á að gefa upp hærri
tekjur en þeir raunverulega hafa
eru mun minni eftir þær breyting-
ar sem gerðar hafa verið á geiðslu-
matinu. Það sama á við um mat á
eignum og eigin fjármagni um-
sækjenda. Nú þurfa að liggja fyrir
mun nákvæmari upplýsingar um
tekjur og eignir umsækjenda áður
en umsókn er afgreidd. Tilgangur-
inn er fyrst og fremst að gera
Breytingamar á
greiðslumatinu eiga að
gera það sem öruggast,
segir Grétar J. Guð-
mundsson, rekstrar-
stjóri Húsnæðisstofnun-
á ar ríkisins. Þær eiga að
forða sem flestum frá
því að lenda í greiðslu-
erfíðleikum.
greiðslumatið sem öruggast til að
forða sem flestum frá því að lenda
í greiðsluerfiðleikum. Þannig er
reynt eftir fremsta megni að miða
við réttar forsendur við mat á
greiðslugetu.
Breyttar aðstæður
Þegar uppbyggingin á húsnæðis-
markaðnum var sem mest hér á
landi á áttunda áratugnum var fjár-
festing í íbúðarhúsnæði einn allra
besti íjárfestingarkostur sem í boði
var. Það gerði það að verkum, að
auðvelt gat verið að losna úr vanda-
málum, ef þau komu upp. Aðstæð-
ur eru allt aðrar í dag. Ef íbúða-
kaupendur lenda í greiðsluerfiðleik-
um, sérstaklega á fyrstu árum eft-
ir kaup, þegar greiðslubyrði flestra
er mest, geta erfíðleikarnir hrann-
ast hratt upp, svo hratt að þeir
verða óleysanlegir áður en varir.
Þess vegna er mikilvægt að þiggja
þá ráðgjöf sem greiðslumatið í hús-
bréfakerfinu býður upp á.
íbúðakaup
Fyrstu íbúðakaupin eru flestum
erfíðust. Sparifé er þá oftast
minnst, en íbúðakaup krefjast eigin
fjármagns að ákveðnu marki, mis-
munandi miklu eftir tekjum, lána-
möguleikum o.fl. Sem dæmi má
nefna, að greiðslumatið í húsbréfa-
kerfinu krefst þess, að fjölskylda
sem hefur um 150 þúsund króna
heildartekjur á mánuði að jafnaði,
verður að eiga um 1,5 millj. kr.
eigið fjármagn til að geta fest kaup
á u.þ.b. 5 millj. kr. íbúð. Þá er
gengið út frá því að það fjármagn
sem kaupendumir fá ekki að láni
úr húsbréfakerfinu fáist hjá bönk-
um til 3ja ára. Ef mánaðartekjum-
ar eru um 200 þúsund krónur þarf
eigið fjármagnið að vera um 1,2
millj. kr. til að kaupa sams konar
íbúð ef miðað er við svipað banka-
lán. Af þessum dæmum sést, að
ef tekjur eru um eða undir meðal-
fjölskyldutekjum í þjóðfélaginu í
dag, sem eru líklega í kringum 200
þúsund krónur á mánuði, þá verður
ekki um dýr íbúðakaup að ræða
fyrir flesta.
Greiðsluerfiðleikar
Greiðsluerfíðleikar, sem stafa af
röngum ákvörðunum í upphafí, eru
óþarfír. Þær breytingar sem gerðar
hafa verið á greiðslumatinu í hús-
bréfakerfinu munu vonandi stuðla
að því að erfíðleikar, sem rekja
má til rangra ákvarðana í upphafí,
verði úr sögunni er fram líða stund-
ir. En það er einnig hægt að lenda
í greiðsluerfíðleikum vegna rangra
ákvarðana sem teknar eru eftir
íbúðakaup, eins og t.d. með því að
nota vaxtabætur til annars en af-
borgana af lánum, þegar þörf er á
því. Það vill stundum gleymast, að
væxtabætur eru greiddar út til að
vega upp á móti vaxtakostnaði
vegna íbúðakaupa. Þá kemur sér
illa að þær eru einungis greiddar
út einu sinni á ári. Heppilegra
væri ef vaxtabætur væru greiddar
út oftar. Margt fleira getur auðvit-
að komið til og valdið erfíðleikum
íbúðakaupenda, enda er samkeppn-
in mikil um fjármagn þeirra sem
annarra. Atvinnuleysi og minnk-
andi tekjur, sem margir hafa orðið
fyrir að undanförnu, hefur leitt af
sér greiðsluerfiðleika margra
íbúðaeigenda. Þessar ástæður fyrir
erfíðleikum ættu að vera einu
ástæðurnar sem upp koma. Allt of
margir lenda hvort sem er í erfíð-
leikum vegna þessara ástæðna.