Dagblaðið Vísir - DV - 25.09.2001, Blaðsíða 9

ÞRIÐJUDAGUR 25. SEPTEMBER 2001
9
DV
Neytendur
Skattlagning íbúðar-
húsnæðis á íslandi
- er margs konar og erfitt að átta sig á henni, segir Ásmundur G. Vilhjálmsson skattalögfræðingur
Asmundur G. Vilhjálmsson seglr aö álögur á íbúðarhúsnæöi séu ekki meiri hér en í nágrannalöndum okkar.
Mikil umræða hefur verið undan-
farið um miklar hækkanir á sköttum
og gjöldum hvers konar og þá ekki síst
i tengslum við nýtt brunabóta- og fast-
eignamat. Á íbúðarhúsnæði hér á
landi eru lagðir margs kyns skattar og
gjöld og erfitt getur reynst að átta sig á
þeim öllum.
Ásmundur G.
Vilhjálmsson, sem
starfar sem skatta-
lögfræðingur, seg-
ir að íbúðarhús-
næði sæti margs
konar skattlagn-
ingu en þó séu
álögur hér ekki
Ásmundur G. meiri en gengur °§
Vilhjálmsson gerist í nágranna-
löndum okkar.
„Þeir skattar sem mestu máli skipta
fyrir hinn almenna íbúðareiganda eru
hvers konar rekstrarskattar og -gjöld,
svo sem fasteignaskattur, vatns- og
holræsagjald," segir Ásmundur.
„Skattar þessir eru greiddir árlega
ásamt ýmiss konar tryggingagjöldum.
Einnig getur íbúðareigandi þurft að
svara launatekjuskatti af vinnu við
byggingu íbúðarhúsnæðis til eigin
nota og fjármagnstekjuskatti vegna út-
leigu þess eða sölu. Þá telst fasteigna-
matsverð ibúðarhúsnæðis til eigna við
ákvörðun eignarskatts og getur íbúð-
areigandi því þurft að greiða eignar-
skatt af því.“
Hugtakog
skilgreining
Ásmundur
segir að mis-
munandi reglur
gildi um skatt-
lagningu fast-
eigna eftir því
hvort um íbúðar-
húsnæði eða
aðra fasteign sé
að ræða og því sé
nauðsynlegt að
skilgreina hvað
íbúðarhúsnæði
sé.
„íbúðarhús-
næði má al-
mennt skilgreina
sem fasteign sem
unnt er að nota
sem heimili fyrir menn. Verður því að
vera unnt að búa í húsnæðinu allan
ársins hring og hafa þau not af því sem
nauðsynleg erú til að fullnægja per-
sónulegum þörfum manna, og er þá
einkum átt við eldunar- og hreinlætis-
aðstöðu, svo sem klósett og bað. At-
huga ber að sumarbústaður telst ekki
íbúðarhúsnæði í ofangreindri merk-
ingu. íbúðarhúsnæði eignast maður yf-
irleitt með þvi að kaupa það af öðrum
eða byggja það sjálfur. Kaup á íbúðar-
húsnæði valda engri sérstakri skatt-
lagningu hjá íbúðareiganda, en ákveði
maður að byggja íbúðarhúsnæði sjálf-
ur þarf hann að greiða eftirfarandi
skatta og gjöld:
Til viðkomandi sveitarsjóðs er greitt
gatnagerðargjald og er það breytilegt
eftir sveitarfélögum. í Reykjavík mið-
ast það t.d. við fermetrastærð húsnæð-
is. Vilji íbúðareigandi stækka við sig
ber honum svo að greiða viðbótar-
gjald. í Hafnarfirði miðast gjaldið hins
vegar við lóðarstærð og er það 4.265 kr.
pr. fermetra í lóð. Ekkert aukagjald
þarf því að greiða við stækkun hús-
næðis. í Kópavogi er aftur á móti mið-
að við rúmmetrastærð húss.
Leyflsgjöld
Nokkur mismunur getur verið á
milli gjalda í einstökum sveitarfélög-
um. Gildir það bæði um fjárhæðir og
heiti gjaldanna. Frá 1. janúar 2001 eru
þau sem hér segir:
Byggingarleyfisgjald er 41 kr. pr.
rúmmetra og greiðist af öllum nýreist-
um mannvirkjum um leið og sótt er
um lóð.
Mælingagjald að upphæð 22.236 kr.
fyrir staðsetningu húsa og útsetningar
lóðapunkta. Greiðist það til viðbótar
gatnagerðargjaldi.
Úttektargjald
sem nemur 3.800
kr. sé byggingar-
fulltrúi t.d. kvadd-
ur til að endurtaka
staðarákvörðun
húss eða lóðar-
mörk.
Fokheldisgjald
sem nemur kr.
5.500 kr. og er
greitt fyrir fok-
heldisvottorð.
Skipulagsgjald
rennur til ríkisins
og nemur 0,3% af
brunabótamati
húss og greiðist í
eitt skipti af
hverri nýbyggingu
sem reist er þegar
hún hefur verið
tekin í notkun.
Tekjuskattur af eigin vínnu
við byggingu íbúðarhúsnæðis
til eigin nota
Vinna sem menn inna af hendi við
byggingu íbúðarhúsnæðis til eigin
nota hefur verið skattlögð sem laun í
framkvæmd með 37,38% eða eftir at-
vikum 44,98% skatti. Miðast launin viö
unninn tíma og er tímakaupið sam-
kvæmt ákörðun ríkisskattstjóra
hverju sinni mishátt eftir því hvort
viðkomandi íbúðareigandi er faglærð-
ur eða ekki. Undanskilin skattlagn-
ingu er þó sú eigin vinna sem maður
innir af hendi utan reglulegs vinnu-
tíma.
„Allir ofangreindir skattar sem
greiða þarf vegna byggingar íbúðar-
húsnæðis teljast til byggingarkostnað-
ar hennar og getur eigandinn þar af
leiðandi dregið þá frá söluverði íbúðar-
húsnæðisins við síðari sölu á því. Þeg-
ar ibúðarhúsnæði er fokhelt er það
metið fasteignamati af Fasteignamati
ríkisins og er það notað sem álagning-
arstofh fasteignaskatts og fleiri skatta
sem renna í viðkomandi sveitarsjóð.
Fasteignaskattur er lagður árlega á
allar .fasteignir sem metnar eru fast-
eignamati af Fasteignamati rikisins,
nema viðkomandi eign sé undanþegin
fasteignaskatti samkvæmt lögum.“
Fasteignaskattur
Fasteignaskattur af íbúðarhúsnæði,
þar á meðal sumarbústöðum.er lagður
á samkvæmt lögum um útsvar. Greið-
ist hann af fasteignamatsverði íbúðar
og er mishár eftir sveitarfélögum. í
Reykjavík, Kópavogi og Hafnarfirði er
fasteignaskatturinn þannig 0,375%.
Vatnsgjald
Er lagt árlega á alla eigendur fast-
eigna sem vatns geta notið og er því
ætlað að standa undir kostnaði við
stofnun og rekstur vatnsveitu í viö-
komandi sveitarfélagi.
Vatnsgjald má nema allt að 0,3% og
reiknast það af sama álagningarstofni
og fasteignaskattur.
í Reykjavík greiða allir íbúðareig-
endur hins vegar fast gjald að fjárhæð
2.257 kr. og breytilegt gjald sem er 88
kr. pr. fermetra íbúðarhúsnæðis.
Holræsagjald
Lagt árlega á alla fasteignaeigendur
og skal því varið til að standa straum
af holræsakostnaði í viðkomandi sveit-
arfélagi. Holræsagjald er ákveðið í
reglugerð fyrir hvert sveitarfélag fyrir
sig. Má miða gjaldið við virðingarverð
fasteigna eða við stærð lóða eða við
hvorttveggja. Tekjulágir elli- og ör-
orkulífeyrisþegar geta sótt um lækkun
fasteignaskatts og holræsagjalds til
viðkomandi framtalsnefndar.
Sorphiröugjald
Er þjónustugjald sem lagt er árlega
á fasteignaeigendur. Er það mishátt
eftir því hvort um er að ræða ibúðar-
húsnæði, atvinnuhúsnæði og jafnvel
sumarbústaði. í einstaka sveitarfélög-
um hefur sorphirðugjaldinu verið
skipt í sorphreinsunargjald og sorp-
eyðingargjald.
Lóðarleiga (grunnleiga)
Er greidd fyrir afnot af lóð undir
fasteign. í kaupstöðum og kauptúnum
eru flestar lóðir innan vébanda þess í
eigu viðkomandi sveitarfélags og
greiða fasteignareigendur því lóðar-
leiguna til þess.
Allir ofangreindir skattar kallast
einu nafhi fasteignagjöld, og eru þeir
venjulega inntir af hendi á fyrri helm-
ingi ársins. Auk þeirra ber íbúðareig-
anda að greiða ýmiss konar trygging-
argjöld. Gjöld þessi eru:
Brunabótaiðgjald
Miðast iðgjaldið við ákveðið hlutfall
af brunabótamatsverði viðkomandi
eignar. t Reykjavík þar sem Sjóvá-Al-
mennar annast um tryggingamar er
iðgjaldið þannig 0,14%.
Viðlagatryggingargjald
Nemur það 0,275% af brunabótamati
Skattur af söluhagnaöi
Til aö átta sig á þvi hvernig sölu-
hagnaöur íbúðarhúsnæöis er fund-
inn skulum viö taka dæmi af Karli
sem keypti 3 herbergja íbúö í Þing-
holtunum 15. sept. 1998 á
8.500.000 kr. Áöur en hann flutti
inn endurbætti hann íbúðina fyrir
1.000.000 kr. Sumariö 1996 ákvaö
hann aö fara utan til náms og þar
sem hann vantaði reiöufé ákvaö
hann að selja íbúöina. Nam sölu-
verö hennar 11.000.000 kr. og fór
salan fram 20. júlí 2000. Þóknun til
fasteignasalans nam 300.000 kr.
Hvernig ber aö reikna
söluhagnaö Karls?
Söluverð kr. 11.000.000 -
þóknun (300.000)
= Söluverð nettó 10.700.000
Kaupverö 8.500.000 + endurbæt-
ur (1.000.000 )
= Stofnverð 9.500.000
Hækkun skv. verðbreytingarstuöli
ársins 2001 9.897.100
= Haenaöur 802.900
Þar sem Karl var búinn aö eiga íbúö-
ina skemur en tvö ár þegar hann seldi
hana ber honum aö greiöa tekjuskatt
af hagnaöinum viö álagningu 2001.
Karl á þó þann möguleika aö fara fram
á frestun söluhagnaðarins um tvenn
áramót frá söludegi og kaupi hann nýja
eöa hefji byggingu á nýrri íbúö innan
þess tíma færist söluhagnaðurinn fram-
reiknaöur samkvæmt verðbreytingar-
stuöli til lækkunar á stofnverði hennar.
Karl nýtir sér þennan möguleika enda
hefur hann í hyggju aö flytjast aftur
hingað til lands að loknu námi sumarið
2002. Karli er hins vegar ekki heimilt
aö nota söluhagnaðinn til aö færa niö-
ur stofnverð eignar sem hann ákveöur
að kaupa eða byggja erlendis og seinki
honum í námi vegna veikinda eöa af
öörum óviöráðanlegum orsökum á
hann ekki rétt á aö framlengja frestinn.
Sé hann ekki búinn aö kaupa eöa hefja
byggingu á íbúöarhúsnæði í árslok
2002 veröur hann því væntanlega aö
greiða 80.209 kr. í tekjuskatt 1. ágúst
2003, framreiknaöar meö verðbótum
frá árinu 2000.
íbúðarhúsnæðis. Viðlagatryggingar-
gjald rennur til Viðlagatryggingar ís-
lands sem er sjálfstæð stofnun er hefur
það hlutverk að vátryggja gegn beinu
tjóni af völdum náttúruhamfara, svo
sem eldgosa, jarðskjálfta, skriðufalla,
snjóílóða og vatnsflóða.
Brunavamagjald
Nemur það 0,045% af brunabótamati
fasteigna og skal því varið til að fjár-
magna rekstur Brunamálastofnunar
íslands.
Umsýslugjald
Má það nema allt að 0,025% af
brunabótamatsverði húseignar og skal
því varið til að fjármagna rekstur Fast-
eignamats ríkisins.
Forvamargjald
Er það lagt á allar húseignir sem
brunatryggðar eru hjá vátryggingafé-
lagi sem starfsleyfi hefúr hér á landi
og nemur 0,2% brunabótamatsverði
viðkomandi eignar. Forvarnargjald
rennur í sérstakan sjóð er ofanflóða-
sjóður heitir og skal það m.a. notað til
að standa straum af kostnaði við vam-
ir gegn ofanflóðum.
Tekjuskattlagning
íbúðarhúsnæöis
Tekjur af íbúðarhúsnæði eru fyrst og
fremst leiga og hagnaður vegna sölu
íbúðarinnar. Skattleggjast þær með 10%
flötum skatti sem fjármagnstekjur.
Leiga hlotnast manni í tekjur vegna
útleigu á fasteignum þar á meðal íbúð-
arhúsnæði og telst leigan til tekna mið-
að við afnot leigutaka af íbúðinni á
tekjuárinu. Ekki er heimilt að draga
neinn kostnað frá leigutekjum við upp-
gjör á þeim til skatts.
Sala íbúðarhúsnæöis
Hagnaður af sölu íbúðarhúsnæðis
telst að fullu til skattskyldra tekna sé
maður búinn að eiga viðkomandi íbúð
skemur en tvö ár á söludegi. Hafi mað-
ur byggt húsnæðið sjálfur reiknast tim-
inn frá því að síðast var lagt í bygging-
arkostnað vegna þess. Sé maður búinn
að vera lengur en tvö ár að byggja við-
komandi íbúð tekur skattskyldan þó
einungis til þess hluta byggingarkostn-
aðarins sem yngri er en tveggja ára.
Eignarskattur
íbúðir teljast til eigna hjá mönnum
á fasteignamatsverði. Eignarskattur
reiknast af eignarskattsstofni sem
fúndinn er með því að draga eignir frá
skuldum. Eru fyrstu 3.932.534 kr. af
eignarskattsstofni manna skattfrjálsar
en 1,2% skattur greiðist af því sem um-
fram er. Auk þess ber mönnum að
greiða sérstakan eignarskatt vegna
varðveislu menningarbygginga og
nemur hann 0,25% af eignarskatts-
stofiii umfram 5.277.058 kr. Miðast töl-
ur þessar við álagningu 2001. Undan-
þegnir sérstökum eignarskatti eru þó
menn sem eru 67 ára eða eldri á tekju-
árinu og þeir sem nutu örorkulífeyris.
Gjöld þeirra sem byggja
Til aö átta sig betur á fjárhæð gjalda
þeirra sem eru að byggja skulum viö
taka dæmi af Jóni sem nýlega hóf
byggingu á 180 fermetra einbýlishúsi
og 30 fermetra bílskúr í Grafarvogin-
um. Lofthæöin hjá Jóni er 3 metrar og
nemur rúmmetrastærö hússins því
540 m3 og bílskúrsins 90 m3 eða sam-
tals 630 m3. Upphæöir miðast viö
sept. 2001.
Byggingaleyfisgjald, fast gjald 2.583
Mælingagjald 22.236
Gatnageröargjald,
12.232 kr. pr. m2 2.201.760
Úttektargjald, 10 úttektir 38.000
Fokheldisvottorö, greitt við
fokheldisúttekt, 5.500
Samtals 2.270.079