Morgunblaðið - 03.11.2003, Blaðsíða 34

vart þriðja manni, sbr. þinglýsing
veðréttinda. Lögveðið gengur fyrir
yngri og eldri samnings- og aðfar-
arveðum, s.s. fasteignalánum og
fjárnámum sem þinglýst er á við-
komandi eign, svo og yngri lögveð-
um. Vegna þessa forgangsréttar lög-
veðsins eru ekki teljandi líkur á því
að húsfélag sem sækir kröfu á
grundvelli þess nái ekki fram rétti
sínum og verði fyrir tjóni vegna van-
efnda skuldara.
Fullnustuleiðir
Fylgja þarf lögveði eftir með lög-
sókn eða lýsa því við nauðungarsölu.
Þannig verður lögveðshafi fyrst að
afla sér dóms til staðfestingar á lög-
veðsréttindum nema krafist hafi ver-
ið nauðungarsölu á viðkomandi eign
en í þeim tilvikum er nóg að lýsa
kröfunni fyrir sýslumanni. Að fengn-
um dómi er síðan gert fjárnám í
eignarhlutanum sem er undanfari
kröfu um nauðungarsölu. Þegar eign
hefur verið seld nauðungarsölu fær
húsfélag og aðrir eigenda kröfur sín-
ar greiddar af uppboðsandvirðinu.
Ef húsfélag eða aðrir eigendur
vanrækja að lýsa kröfu við nauðung-
arsölu á eign hefur það þau áhrif að
lögveðsrétturinn fellur niður. Í áliti
kærunefndar fjöleignarhúsamála nr.
66/1996 var fjallað um þetta en í því
tilviki hafði húsfélag tekið lán vegna
framkvæmda og voru samnings-
bundar greiðslur greiddar til verk-
taka í ágúst 1994. Vanskil urðu af
hálfu eins eigandans en eign hans
var síðan seld á nauðungarsölu í
febrúar 1995, eða innan fyrningar-
tíma lögveðsins. Húsfélagið van-
rækti í þessu tilviki að lýsa kröfu við
uppboðið og því var löðveðsrétturinn
niður fallinn. Í forsendum kæru-
nefndarinnar kemur fram að
samkvæmt ákvæðum laga um
nauðungarsölu séu réttaráhrif
nauðungarsöluafsals til kaupanda
þau að niður falla „öll veðbönd, um-
ráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur
réttindi yfir eigninni, nema annað
leiði beinlínis af lögum, eignin hafi
verið seld með þeim skilmálum að
þau standi í tilteknum atriðum
óhögguð eða kaupandi hafi síðar tek-
ið þau að sér.“ Að mati kærunefndar
var ekkert þessara skilyrða fyrir
hendi í umræddu tilviki og féll því
umrædd krafa húsfélagsins gagn-
vart þessum eignarhluta niður. Því
var ekki hægt að beita ákvæðum
fjöleignarhúsalaganna um lögveð
gagnvart í þessu tilviki vegna van-
lýsingar.
Lögveð stofnast þegar húsfélag
eða aðrir eigendur inna greiðslur af
hendi eða á gjalddaga hússjóðs-
gjalda ef um slík vanskil er að ræða.
Sjaldnast leikur vafi á því hvenær til
lögveðsins hefur stofnast og gilda al-
mennar reglur kröfuréttar þar að
lútandi.
Nauðsynlegt er að taka fram í
þessu sambandi að þegar húsfélag
greiðir kostnað vegna framkvæmda
við sameign til verktaka, t.d. vegna
þakviðgerða, stofnast lögveðsréttur-
inn. Lögveðsrétturinn helst síðan í
ár frá greiðslu þessa kostnaðar. Í
þessu sambandi skiptir ekki máli
þótt húsfélag taki lán til greiðslu
kostnaðarins og verður fyrningar-
tími lögveðs því ekki framlengdur
með lántöku. Grundvallast þetta á
því að lögveðsréttur er undantekn-
ingarregla sem ber samkvæmt al-
mennum lögskýringarsjónarmiðum
að skýra þröngt, enda meginregla ís-
lensks réttar að jafnræði skuli vera
með kröfuhöfum. Að lögveðsréttin-
um fyrndum hefur húsfélag hins
vegar áfram á grundvelli lántökunn-
ar persónulega kröfu á gerðarþola.
Ef lögveði er ekki fylgt með lög-
sókn eða því lýst við nauðungarsölu
innan árs frá stofnun þess, fellur það
niður. Lögveðsrétturinn fyrnist því á
einu ári og er hér um undantekningu
að ræða frá þeirri meginreglu að
veðréttindi fyrnist ekki. Rétt þótti að
tímabinda lögveðsréttinn með tilliti
til hagsmuna skuldheimtumanna og
hugsanlegra viðsemjanda skuldara.
Fyrningarfresti er slitið með birt-
ingu stefnu en samkvæmt fjöleign-
arhúsalögunum nægir viðurkenning
utan réttar ekki til að rjúfa fyrn-
inguna, eins og venjan er.
Fyrning lögveðs hefur fyrst og
fremst þá þýðingu að lögveðsréttur-
inn fylgir ekki lengur viðkomandi
eignarhluta. Persónuleg ábyrgð
þinglýsts eiganda stendur þó óhögg-
uð og því er hægt að fá dóm fyrir
ábyrgð hans. Hafi eigendaskipti orð-
ið að eignarhluta þeim er vanskil
hvíla á og lögveðsrétturinn er fallinn
niður er ekki hægt að beina kröfum
að nýjum eiganda heldur verður að
beina þeim að fyrri eiganda, sem enn
ber persónulega ábyrgð á greiðslu
sameiginlegs kostnaðar eða hús-
gjalda. Ákvæði fjöleignarhúsalag-
anna skapa þannig ekki sjálfstæðan
kröfurétt á hendur nýjum eigendum.
SAMKVÆMT lögum um fjöleignar-
hús hvílir skylda til að greiða hlut-
deild séreignar í sameiginlegum
kostnaði fjöleignarhúss á þeim aðila
sem er eigandi hennar á hverjum
tíma. Þegar íbúðareigandi greiðir
ekki sinn hlut í sameiginlegum
kostnaði eða hússjóði og hinir íbúð-
areigendurnir greiða hans hluta,
eignast húsfélagið og einstakir eig-
endur lögveð í eignarhluta hans.
Lögveðsheimild þessa er að finna í
lögum um fjöleignarhús og er þar
um að ræða veðréttindi sem stofnast
eftir beinum fyrirmælum laganna.
Með lögveðsákvæði þessu hefur hús-
félaginu og eigendum verið tryggð
betri réttarstaða en öðrum skuld-
heimtumönnum viðkomandi skuld-
ara. Lögveðsrétturinn fyrnist á einu
ári og því er mikilvægt fyrir húsfélög
að vera vel á verði og grípa til viðeig-
andi ráðstafna vegna vanskila ein-
stakra eigenda eins fljótt og unnt er.
Tryggingarréttindi
Ætlunin með lögveði, eins og öðr-
um veðréttindum, er að veita kröfu-
hafa sérstaka tryggingu fyrir því, að
hann fái fullnustu kröfu sinnar.
Verði raunin sú, að greiðsla kröfu
fari ekki fram getur veðhafi, í þessu
tilfelli húsfélag og einstakir eigend-
ur, fengið fullnustu greiðslu með því
að taka verðmæti hennar af peninga-
verði tiltekinnar eignar á undan öðr-
um kröfuhöfum, þ.e. peningaverði
þess eignarhluta sem stendur að
veði.
Sameiginlegur kostnaður
og hússjóðsgjöld
Eins og áður segir fylgir lögveð
öllum sameiginlegum kostnaði sama
hver hann er, en nánari fyrirmæli
eru í fjöleignarhúsalögunum um
hvað telst til sameiginlegs kostnaðar
og vísast um það til laganna.
Í lögunum er sérstaklega tekið
fram að lögveð stofnist einnig við
vanskil á gjöldum í hússjóð. Lögin
mæla fyrir um að tiltekinn fjöldi eig-
enda í fjöleignarhúsi geti krafist
þess að stofna skuli hússjóð til að
standa straum af sameiginlegum út-
gjöldum, sem getur bæði verið
rekstrar- og framkvæmdasjóður eft-
ir nánari reglum sem húsfundur
ákveður.
Hússjóðsgjald er í eðli sínu ekki
sameiginlegur kostnaður og vanskil
eigenda hafa ekki strax í för með sér
útgjöld fyrir aðra eigendur. Með
hússjóði er verið að jafna niður föst-
um greiðslum á hvern eiganda til að
mæta útgjöldum, sem af sameign
leiða, í stað þess að jafna útgjöldum
niður eftir að þau eru fallin á. Í þessu
sambandi verður að telja það for-
sendu fyrir lögveði, til tryggingar
greiðslum í sameiginlegan hússjóð,
að hann sé virkilega notaður til að
mæta sameiginlegum útgjöldum en
ekki í öðrum tilgangi en til var stofn-
að, t.d. til lánveitinga. Þá nær lög-
veðsrétturinn til vaxta og innheimtu-
kostnaðar ef því er að skipta.
Lögveð fylgir eignarhluta
Húsfélag eða aðrir eigendur eign-
ast lögveð í eignarhluta eiganda, sem
er í vanskilum, til tryggingar á kröfu
sinni. Krafan hvílir á eignarhlutan-
um sjálfum í ár frá stofnun lögveðs-
ins. Húsfélagið getur því horft
framhjá eigendaskiptum og beint
kröfum sínum að nýjum eiganda á
árstímabilinu enda þótt um skuld sé
að ræða úr tíð fyrri eiganda. Jafnvel
þótt nýr eigandi hafi ekki tekið þátt í
stofnun sameiginlegs kostnaðar
fylgir lögveðsréttur eignarhluta
hans. Fyrri eigandi heldur hins veg-
ar áfram að vera persónulega ábyrg-
ur gagnvart húsfélaginu vegna
skuldar frá eignartíma hans. Þannig
er unnt að að snúa sér að fyrri eig-
anda ef lögveðsrétturinn er niður
fallinn.
Vegna þessa er mjög mikilvægt að
kaupendur íbúða í fjöleignarhúsum
kynni sér vel reikninga húsfélaga og
stöðu og framlög eignarhluta gagn-
vart þeim og hússjóði áður en kaup-
samningur er gerður. Sú skylda að
upplýsa um slík atriði hvílir á selj-
anda eignar lögum samkvæmt. Selj-
andi skal einnig afla og leggja fram
yfirlýsingu frá húsfélagi um ofan-
greind atriði og fleira sem kann að
skipta kaupanda máli. Það er einnig
skylda fasteignasala að sjá til þess
að slík gögn og upplýsingar liggi fyr-
ir.
Rétthæð lögveðs
Ekki þarf að gera neinar sérstak-
ar tryggingarráðstafanir til þess að
lögveðið njóti réttarverndar gagn-
Morgunblaðið/Arnaldur
Lögveðsréttur samkvæmt lögum um fjöleignarhús
Morgunblaðið/Arnaldur
Eftir Hrund Krist-
insdóttur hdl.
34 C MÁNUDAGUR 3. NÓVEMBER 2003 MORGUNBLAÐIÐ