Morgunblaðið - 03.01.2004, Page 6

FRÉTTIR
6 LAUGARDAGUR 3. JANÚAR 2004 MORGUNBLAÐIÐ
PENINGALÁN frá hinu opinbera til íbúða-
kaupa og húsbygginga eru ekki ný af nálinni
hér á landi. Hið opinbera húsnæðislánakerfi,
sem húsbréfakerfið leysti af hólmi á árinu 1989,
var peningalánakerfi. Það kerfi, svonefnt 86-
kerfi, var í grunninn ekki ósvipað því húsnæð-
islánakerfi sem félagmálaráðherra hefur boðað
að verði tekið upp hinn 1. júlí næstkomandi, en
þá er ætlunin að leggja húsbréfakerfið niður og
taka upp bein peningalán í staðinn. Aðstæður
eru hins vegar aðrar nú en var áður en hús-
bréfakerfið kom til sögunnar. Mun minna fjár-
magn var þá í umferð og húsnæðislánin voru
umtalsvert hagstæðari en önnur lán sem í boði
voru. Því myndaðist biðröð eftir húsnæðislán-
um sem hefði tekið allt að þrjú á að vinna á þeg-
ar húsbréfakerfið tók við.
Sérfræðingar á fjármála- og fasteignamark-
aði, sem Morgunblaðið hafði samband við, telja
að það sem hafi gert að verkum að 86-kerfið hafi
ekki getað skilað tilætluðum árangi muni að öll-
um líkindum ekki koma upp í hinu væntanlega
peningalánakerfi Íbúðalánasjóðs. Sérfræðing-
arnir taka nokkuð vel í þær fyrirhuguðu breyt-
ingar sem boðaðar hafa verið á hinu opinbera
húsnæðislánakerfi. Telja þeir að breytingarnar
muni í sjálfu sér ekki hafa mikil áhrif á fast-
eignamarkaðinn sjálfan, en hins vegar verði þau
skuldabréf sem Íbúðalánasjóður mun gefa út til
að fjármagna peningalán til íbúðakaupa og hús-
bygginga, seljanlegri á erlendum mörkuðum en
hús- og húsnæðisbréf hafa verið. Það geti haft
áhrif til lækkunar vaxta er fram í sækir.
Breytingar koma á óvart
Fyrirhugaðar breytingar á hinu opinbera
húsnæðislánakerfi koma á óvart því þetta eru
ekki þær breytingar sem flestir hafa reiknað
með að verið væri að vinna að. Öll umræða um
húsnæðismál að undanförnu hefur snúist um
það sem segir í stjórnarsáttmála ríkisstjórnar-
innar varðandi þessi mál, þ.e. hækkun lánshlut-
fallsins í húsnæðislánakerfinu í 90% og umtals-
verða hækkun hámarkslána. Þannig sagði Árni
Magnússon félagsmálaráðherra til að mynda í
samtali við Morgunblaðið skömmu eftir að hann
settist í stól ráðherra síðastliðið vor að ætlunin
væri að koma með nokkuð góða áætlun um
framkvæmd tillagna um hækkun lánshlutfalls-
ins og hámarkslánanna þegar Alþingi myndi
koma saman. Þar átti hann við áður en Alþingi
kom saman síðastliðið haust. Hann bætti og við
í samtalinu að gera þyrfti smávægilegar breyt-
ingar á fyrirkomulagi íslensks fjármálamark-
aðar til að auðvelda aðgengi erlendra fjárfesta
að íslenskum skuldabréfaflokkum. Þær smá-
vægilegu breytingar hafa nú séð dagsins ljós
sem og hækkun hámarkslána Íbúðalánasjóðs
um nokkur hundruð þúsund krónur, en ekki
þær umtalsverðu fjárhæðir sem talað var um.
Hækkun á lánshlutfallinu í hinu opinbera hús-
næðislánakerfi og frekari hækkun hámarkslán-
anna hefur verið slegið á frest.
Ekki er hægt að segja að boðaðar breytingar á
fyrirkomulagi skuldabréfaútgáfu Íbúðalánasjóðs
séu smávægilegar. Eins og fram hefur komið í
viðtölum við félagsmálaráðherra frá því breyt-
ingarnar voru kynntar, hefur húsbréfakerfið
þjónað tilgangi sínum. Um það er líklega ekki
efast að húsbréfakerfið hefur stuðlað að stöð-
ugleika á fasteignamarkaði og orðið til að auð-
velda flestum íbúðakaup. Þeir sem eru á lægstu
launum eiga þó eflaust í flestum tilvikum ekki
mikla möguleika á að festa kaup á húsnæði á hin-
um almenna markaði með aðstoð kerfisins. Það
mun væntanlega ekkert breytast með hinum
boðuðu breytingum.
Ekki samráð
Áður en húsbréfakerfið kom til sögunnar voru
breytingar á hinu opinbera húsnæðislánakerfi
nokkuð tíðar. Þegar stórvægilegar breytingar
voru í undirbúningi höfðu stjórnvöld alla jafna
samráð við aðila vinnumarkaðarins, s.s. samtök
atvinnulífsins og launafólks, fasteignasala, fjár-
málastofnanir, neytendur og fleiri. Slíkt víðtækt
samráð var ekki haft um þær breytingar sem
boðaðar hafa verið að þessu sinni. Líklegt er að
það sé þess vegna sem breytingarnar koma eins
mikið á óvart og raun ber vitni.
Breytingarnar á hinu opinbera húsnæðislána-
kerfi eiga að taka gildi hinn 1. júlí næstkomandi.
Þær byggjast á niðurstöðum nefndar sem fjár-
málaráðherra skipaði á árinu 2001. Markmið
þeirrar nefndar, sem skipuð var fulltrúm ráðu-
neyta, Íbúðalánasjóðs, Seðlabanka og Lánasýsl-
unnar, var að skoða hvernig efla mætti stöðu
húsbréfa og húsnæðisbréfa til að þessi skulda-
bréf geti enn betur gegnt því hlutverki að vera
vaxtamyndandi á verðbréfamarkaði.
Í júlí síðastliðnum skipaði félagsmálaráðherra
nefnd til að vinna að hugsanlegum breytingum á
húsnæðislánakerfinu hvað varðar lánshlutfallið
og hámarkslánin. Sú nefnd hefur ekki skilað
niðurstöðum sínum. Hefur félagsmálaráðherra
sagt í viðtölum við fjölmiðla að í þeirri nefnd
hafi víðtækt samráð verið haft við alla þá aðila
sem málið hafi þótt eiga erindi við.
Engin óvissa hjá kaupendum
Í fréttatilkynningu frá félagsmálaráðu-
neytinu frá því á gamlársdag, þar sem fyrirhug-
uð niðurlagning húsbréfakerfisins var boðuð,
segir að áhætta sú sem fólgin hefur verið í mis-
miklum afföllum af húsbréfum muni heyra sög-
unni til þegar hið væntanlega peningalánakerfi
mun taka við. Þá segir að fyrirhuguð breyting á
lánum Íbúðalánasjóðs úr húsbréfum í peninga-
lán verði ekki síst gerð til hagræðis fyrir neyt-
endur.
Afföllin í húsbréfakerfinu koma eingöngu
fram ef ávöxtunarkrafa til húsbréfanna er
hærri en nafnvextirnir á þessum skuldabréfum.
Að sama skapi er yfirverð á húsbréfunum ef
ávöxtunarkrafan er lægri en nafnvextirnir.
Gagnvart íbúðakaupendum verður væntanleg
breyting á hinu opinbera húsnæðislánakerfi í
raun engin. Íbúðakaupendur fá í dag engin hús-
bréf í sínar hendur þegar þeir festa kaup á hús-
næði. Þeir gefa út fasteignaveðbréf, sem svara í
raun til peningalána. Þeir eru því ekki í nokk-
urri óvissu um hvaða kjör eru á húsbréfalánum.
Það eru hins vegar seljendur íbúða sem fá
húsbréf í sínar hendur í skiptum fyrir þau fast-
eignaveðbréf sem kaupendur gefa út við kaup-
in. Þeir geta hugsanlega verið í óvissu um hvað
þeir fá fyrir húsbréfin. Markaðurinn fyrir hús-
bréf er hins vegar mjög virkur og stöðugur og
því vita íbúðaseljendurnir, sem fá húsbréfin í
sínar hendur, alla jafna hvaða ávöxtunarkrafa
er á húsbréfunum og vita því hvað þeir fá fyrir
sín húsbréf. Næsta víst er því að óvissan í þess-
um efnum í kjölfar fasteignaviðskipta sé alla
jafna ekki mikil.
Þegar húsbréfakerfinu var komið á fót var
nokkuð mikið lagt upp úr því að benda á þær
þrjá leiðir sem íbúðaseljendur geta nýtt þau
húsbréf sem þeir fá sem greiðslu fyrir sölu á
íbúð. Í fyrsta lagi væri hægt að selja húsbréfin á
markaði og fá peninga í staðinn. Í annan stað
væri hægt að nota húsbréfin sem greiðslu upp í
aðra íbúð og í þriðja lagi væri hægt að eiga hús-
bréfin sem sparnað. Peningar í umferð verða
minni eftir því sem fleiri nota húsbréfin sem
greiðslu upp í aðra íbúð eða eiga þau sem sparn-
að. Það hefur áhrif til lækkunar vaxta. Með því
að leggja húsbréfakerfið af tapast þessar tvær
leiðir til að draga úr peningum í umferð því þá
fer allur stokkur húsnæðislána hins opinbera
beint á markaðinn. Raunverulegt útstreymi úr
húsnæðislánakerfinu mun því væntanlega
aukast frá því sem verið hefur eftir að húsbréfa-
kerfið hefur verið lagt niður, hversu mikið ligg-
ur hins vegar ekki fyrir.
Breytingar sem geta verið til bóta
Á það hefur stundum verið bent að svonefnt
útdráttarfyrirkomulag í húsbréfakerfinu sé
flókið og valdi óvissu um endurgreiðslutíma
húsbréfanna. Með hinu væntanlega peninga-
lánakerfi verður útdráttarfyrirkomulagið lagt
af. Sérfræðingar sem Morgunblaðið hafði sam-
band við telja að væntanleg skuldabréf Íbúða-
lánasjóðs, sem gefin verða út til að fjármagna
peningalán sjóðsins, verði líklega seljanlegri á
erlendum mörkuðum en hús- og húsnæðisbréf
hafa verið til þessa. Það geti hugsanlega haft
áhrif til lækkunar vaxta er fram í sækir.
Þegar rætt er um vaxtalækkun á húsnæð-
islánum er vert að hafa í huga að árangurinn
verður minni fyrir íbúðakaupendurna ef fast-
eignaverðið hækkar umfram kaupmátt. Frá
ársbyrjun 1999 hefur vísitala íbúðaverðs í fjöl-
býli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um tvöfalt
meira en launavísitalan. Lántökur íbúðakaup-
enda hafa því væntanlega aukist á sama tíma og
ávöxtunarkrafa húsbréfa hefur farið lækkandi.
Vaxtalækkun ein og sér er því ekki nóg til að
auðvelda fólki að festa kaup á íbúðarhúsnæði.
Ef slíkt er ætlunin er nauðsynlegt á sama tíma
að reyna að koma í veg fyrir að verðhækkun éti
upp allan ávinninginn.
Sérfræðingarnir sem Morgunblaðið hafði
samband við telja ekki líklegt að fyrirhugaðar
breytingar á hinu opinbera húsnæðislánakerfi
muni leiða til aukinnar þenslu á fasteignamark-
aði. Hugsanlegar vaxtalækkanir vegna aukinna
kaupa erlendra fjárfesta á skuldabréfum Íbúða-
lánasjóðs eigi því að geta haft jákvæð áhrif á
vexti hér á landi og þar með fyrir íbúðakaup-
endur, þegar til lengri tíma er litið. Boðaðar
breytingar geti því verið til bóta.
Aðrar breyt-
ingar en reikn-
að var með
Boðaðar breytingar á húsnæðislánakerfinu, sem miða að því að leggja niður húsbréfakerfið og taka upp pen-
ingalán, eru á vissan hátt afturhvarf til fortíðar. Aðstæður eru hins vegar aðrar nú en áður var og telja sérfræð-
ingar, sem Grétar Júníus Guðmundsson ræddi við, að breytingarnar séu til bóta en koma þó flestum á óvart.
Morgunblaðið/Golli
gretar@mbl.is
Álit greiningardeilda bankanna á breytingum á fyrirkomulagi húsnæðislána
Uppgjörsmiðstöð mikilvæg
SNORRI Jakobsson, sérfræðingur
hjá greiningardeild KB banka, seg-
ir að breytingar á fyrirkomulagi
húsnæðislána séu mjög jákvæðar ef
allt gengur upp, eins og hann orðar
það. Hann segir að það sem mestu
máli skipti bæði fyrir almenning og
fjárfesta sé að lánin verði gerð upp
í erlendri uppgjörsmiðstöð eins og
talað er um í tillögum nefndar fé-
lagsmálaráðherra að kanna eigi,
og þau verði markaðshæf á al-
þjóðavettvangi. Til þess horfi al-
þjóðlegir fjárfestar, en aðkoma
þeirra er forsenda þess að eft-
irspurn verði næg til að vextir lán-
anna lækki.
Snorri segir það einnig jákvætt
að skuldabréfaflokkum sé fækkað
og þeir stækkaðir. „Það sem hefur
staðið þessu kerfi fyrir þrifum og
hindrað erlenda aðila í að koma inn
á markaðinn er að markaðs-
hindranir hafa verið til staðar, eins
og útdráttarfyrirkomulagið. Það
að gera bréfin að jafngreiðslubréf-
um gerir þau auðskiljanlegri og
seljanleikinn eykst.“
Snorri segir að annað mikilvægt
atriði sé áhættuálagið sem Íbúða-
lánasjóður kemur til með að setja á
hin nýju bréf þar sem sjóðurinn
geti eftir breytinguna 1. júlí ekki
farið inn á markaðinn og keypt upp
húsbréf ef gengi þeirra hækkar.
„Rekstraráætta Íbúðalánasjóðs
eykst við þessa breytingu og spurn-
ing hvert álagið verður vegna
hennar.“
Snorri segir að hækkun há-
markslánanna nú um áramót geti
haft áhrif á verðlag á fast-
eignamarkaði en sér sýnist þó
hækkun hámarkslána nú um ára-
mót vera hófleg.
Guðmunda Ósk Kristjánsdóttir,
sérfræðingur hjá Landsbanka Ís-
lands, segir að sér lítist vel á breyt-
ingarnar sem snúa að því að end-
urskipuleggja verðbréfaútgáfu
Íbúðalánasjóðs. „Ég er mjög ánægð
með að leggja eigi niður húsbréfin
sem fjármögnunarform og taka
upp form íbúðalána eins og það
hefur verið kynnt. Þar með er ver-
ið að svara breyttum kröfum mark-
aðarins, og m.a. erlendra fjárfesta.
Með því að taka upp nýtt form
íbúðalána erum við að færa okkur
nær því sem gengur og gerist á al-
þjóðlegum mörkuðum. Kerf-
isbreytingin mun jafnframt leiða af
sér færri en í senn stærri skulda-
bréfaflokka sem styður undir
tryggari verðmyndun á bréfunum.
Þessi atriði ættu að greiða fyrir
lækkun langtímavaxta þegar fram í
sækir. Í ljósi þessa eru kerfisbreyt-
ingarnar vissulega jákvæðar.“
Varðandi hækkun hámarkslána
segir Guðmunda að miðað við að
lánin haldi áfram að hækka um
sömu krónutölu um hver áramót út
kjörtímabilið, þá verði hámarkslán
innan þeirra marka sem greining-
ardeild bankans telur skynsamleg
miðað við þann efnahagsramma
sem framundan er. Sé farið mikið
upp fyrir 12 milljóna markið geti
það haft þensluhvetjandi áhrif, að
mati Guðmundu.
Óvissu eytt
Guðbjörg Anna Guðjónsdóttir,
sérfræðingur hjá greiningardeild
Íslandsbanka, segir að hækkun há-
marksfjárhæðar húsbréfalána nú
um áramót muni auka eftirspurn á
fasteignamarkaði og þrýsta upp
fasteignaverði. Hækkunin muni
leiða af sér meira framboð hús-
bréfa og þar með hærri lang-
tímavexti en ella. Á móti vega þær
kerfisbreytingar sem fyrirhugaðar
eru með afnámi húsbréfakerfisins.
Þær breytingar eru í takt við það
sem Greining ÍSB hefur gert ráð
fyrir og fjallað um.
„Endurskipulagningin er klár-
lega jákvæð og það er mikilvægt að
þetta liggi fyrir núna. Menn hafa
beðið mjög lengi eftir áliti nefnd-
arinnar og nú hefur óvissunni verið
aflétt.“
Guðbjörg segir að fyrirhugaðar
kerfisbreytingar muni styrkja ís-
lenskan skuldabréfamarkað, gera
hann gegnsærri og skilvirkari og
skila sér í lægri ávöxunarkröfu á
markaði.