Fréttablaðið - 05.12.2007, Blaðsíða 10

MARKAÐURINN 5. DESEMBER 2007 MIÐVIKUDAGUR10
S K O Ð U N
ÚT GÁFU FÉ LAG: 365 – prentmiðlar RIT STJÓRI: Björgvin Guðmundsson RITSTJÓRN: Hólmfríður Helga Sigurðardóttir, Ingimar Karl Helgason, Jón Aðalsteinn Bergsveinsson, Óli Kristján
Ármannsson, Sindri Sindrason AUGLÝSINGASTJÓRI: Jón Laufdal RIT STJÓRN OG AUGLÝSING AR: Skaftahlíð 24, 105 Reykja vík AÐ AL SÍMI: 512 5000 SÍMBRÉF: 512 5301 NETFÖNG: rit stjorn@
markadurinn.is og aug lys ing ar@markadurinn.is VEFFANG: visir.is UM BROT: 365 – prentmiðlar PRENT VINNSLA: Ísa fold arprent smiðja ehf. DREIFING: Pósthúsið ehf. dreifing@posthusid.
is Markaðinum er dreift ókeyp is með Fréttablaðinu á heim ili á höf uðborg ar svæð inu, Suðurnesjum og Akureyri. Einnig er hægt að fá blaðið í völdum verslunum á lands byggðinni. Markaðurinn
áskil ur sér rétt til að birta allt efni blaðs ins í staf rænu formi og í gagna bönk um án end ur gjalds.
bjorgvin@markadurinn.is l holmfridur@markadurinn.is l ingimar@markadurinn.is l jonab@
markadurinn.is l olikr@markadurinn.is l sindri@markadurinn.is
Sögurnar... tölurnar... fólkið...
U M V Í Ð A V E R Ö L D
Á sumarmánuðum 2004 urðu
þáttaskil á íslenskum fasteigna-
markaði. Húsbréfakerfið var
kvatt og þakkað fyrir ágæt-
lega unnin störf og nýtt kerfi
tekið upp gagnvart fasteignavið-
skiptum. Íbúðalánasjóður skipti
stærstum hluta húsbréfa fyrir
ný skuldabréf – íbúðabréf – og út
frá þeim voru afgreidd peninga-
lán til viðskiptavina sjóðsins í
stað húsbréfa. Nýju skuldabréfin
höfðu nokkra lykilkosti umfram
húsbréfin. Þau fengu lánshæfis-
mat tveggja matsfyrirtækja,
voru uppgjörshæf í Euro clear
og flokkarnir voru fáir en stórir
í stað margra lítilla flokka. Þessi
breyting leiddi til umtalsverðrar
kjarabótar fyrir fasteignakaup-
endur þar sem ávöxtunarkrafa
íbúðabréfanna lækkaði töluvert
við skiptin og lækkuðu útláns-
vextir Íbúðalánasjóðs í kjölfarið.
Í tveimur útboðum lækkuðu út-
lánsvextir sjóðsins um 0,6%,
fyrst úr 5,1% í 4,8% og síðan í
4,5%.
Tæpum tveimur mánuðum
síðar ákvað KB banki (nú Kaup-
þing) að bjóða íbúðalán á 4,4%
vöxtum. Aðrar fjármálastofnanir
fylgdu í kjölfarið inn á markað-
inn og auglýstu í kappi hvor við
aðra að þær myndu bjóða sam-
bærilega vexti. Ávöxtunarkrafa
íbúðabréfa hélt áfram að lækka
á þessum tíma sem endurspegl-
aðist í útlánsvöxtum Íbúðalána-
sjóðs sem enduðu í 4,15% og
aðrar fjármálastofnanir fylgdu
í kjölfarið. Það vill oft gleym-
ast í umræðunni að það var
vegna tilkomu íbúðabréfanna að
ávöxtunar krafa á markaði lækk-
aði eins og raun ber vitni og þar
með útlánsvextir Íbúðalánasjóðs.
EFNAHAGSLEG ÁHRIF
Meginmunurinn á lánum Íbúða-
lánasjóðs og annarra fjármála-
stofnana var tvenns konar. Fjár-
málastofnanirnar sem buðu upp
á fasteignaveðlán á þessum tíma
höfðu mun rýmri lánsfjárheim-
ildir en Íbúðalánasjóður og lán-
uðu um tíma allt að 100% lán að
markaðsvirði eignar. Hitt sem
ber að líta á er að fjármálastofn-
anirnar lánuðu til endurfjár-
mögnunar sem þýðir í raun að
lánin voru ekki endilega tengd
fasteignakaupum. Þegar slíkar
kerfisbreytingar verða á mark-
aði má gera ráð fyrir að allir
fasteignaeigendur njóti góðs af
hækkandi fasteignaverði í kjöl-
farið. Slíkt gefur jafnvel tilefni
til hærri endurfjármögnunarláns
sem aftur eykur undir þenslu.
Íbúðalánasjóður horfði upp á
miklar uppgreiðslur gagnvart
sjóðnum á þessum tíma og má
ætla að stór hluti þeirra hafi
verið tilkominn vegna endurfjár-
mögnunar. Nettóútlán sjóðsins
voru því neikvæð á þessum tíma
og samtals lækkaði lánasafn ÍLS
um tæplega 100 milljarða króna
á tæpu einu ári eftir að fjármála-
stofnanir hófu að bjóða sambæri-
leg íbúðalán og Íbúðalána sjóður
gerir. Breyting á hámarksláni
Íbúðalánasjóðs hafði því lítil
efnahagsleg áhrif enda er það
bundið við ákveðið hámark og
takmarkast við brunabótamat.
Húsnæðisliður vísitölu neyslu-
verðs fór hækkandi á þessum
tíma. Seðlabankinn brást við með
hækkandi stýrivöxtum enda ber
honum að bregðast við slíkri
hækkun á vísitölu neysluverðs til
að ná fram markmiðum sínum.
Þessi vaxtastefna leiddi hins
vegar til gríðarlegrar hækkun-
ar á gengi krónunnar, sem þá
var orðið áhyggjuefni. Hrina nei-
kvæðrar umfjöllunar um íslenskt
efnahagslíf leiddi síðan til þess
að krónan veiktist um meira en
30% á innan við hálfu ári. Inn-
flutt verðbólga jókst í kjölfar-
ið og nýtt viðfangsefni blasti við
Seðlabankanum sem var mætt
með tilheyrandi vaxtahækkun-
um.
ÚTBOÐ OG ÚTLÁNSVEXTIR
Útlánsvextir Íbúðalánasjóðs
eru ákvarðaðir í kjölfar útboða
íbúðabréfa og ræðst ávöxtunar-
krafa þeirra á skuldabréfamark-
aði. Íbúðalánasjóður ákvarðar
tímasetningar útboða sem ráð-
ast af lausafjárþörf og mark-
aðsaðstæðum og tekur sjóður-
inn mið af útgefnum áætlunum.
Það er alveg ljóst að útláns vextir
sjóðsins hafa og munu ráðast af
slíkum útboðum að því gefnu að
sjóðurinn starfi áfram í núver-
andi mynd. Að ráðast í útboð í
hvert sinn sem miklar sveiflur
verða á ávöxtunarkröfu íbúða-
bréfa vekur spurningar um hvort
sjóðurinn eigi hreinlega að vera
í daglegum útboðum íbúðabréfa.
Það er ljóst að það mun sjóðurinn
ekki gera enda væri slíkt til þess
fallið að hverfa í form húsbréfa
sem er ekkert annað en skref
aftur á bak og myndi fyrir vikið
skerða kjör lántakenda og vinna
þar með þvert á lögbundið hlut-
verk sjóðsins.
VIÐFANGSEFNI SEÐLABANKANS
Meginþungi verðbólgunnar í dag
er húsnæðisliður vísitölu neyslu-
verðs. Hann er langstærsti þáttur
hennar og því hafa hækkanir á
honum mikil áhrif á vísitöluna.
Vandinn sem þarna er við að etja
er aftur á móti sá að þessi liður er
að stærstum hluta fjármagnaður
með verðtryggðum langtíma-
vöxtum, þ.e. langtíma raunvöxt-
um. Og til að berjast gegn þeim
notar Seðlabankinn skammtíma
nafnvexti. Það er alveg ljóst að
fylgni skammtíma nafnvaxta og
langtíma raunvaxta er ekki ýkja
mikil og í raun getur hún verið
þveröfug á köflum þegar skamm-
tíma verðbólguvæntingar aukast.
Því þarf Seðlabankinn að bregð-
ast við með enn hærri skamm-
tíma nafnvöxtum og reyna þ.a.l.
að toga langtíma raunvextina
með sér upp á við. Þetta hefur
Seðlabankanum tekist að nokkru
leyti en áhrifin koma seint fram –
enda löng leið fyrir skammtíma-
nafnvexti að hafa teljandi áhrif
út raunvaxtaferilinn.
HVAÐ ER TIL RÁÐA?
Ef hátt fasteignaverð er vanda-
mál fyrir Seðlabankann, er hús-
næðisverðsliður vísitölu neyslu-
verðs ekki síður vandamál og
jafnvel löngu orðið tímabært að
skoða fyrir alvöru áhrif þess að
taka hann út úr vísitölu neyslu-
verðs og þ.a.l. áhrif þess á vaxta-
stefnu Seðlabankans. Það kynni
að vera skilvirkasta lausnin á
viðfangsefninu. Það má vera að
húsnæðisverð sé ákveðin vís-
bending um framvindu efnahags-
mála en þarf þó ekki endilega að
vera innan vísitölu neysluverðs
vegna þessa.
Önnur leið sem kynni að leysa
þennan vanda er afnám verð-
tryggingar. Sú aðgerð myndi leiða
til mun hærri greiðslubyrði lána
m.v. núverandi fyrirkomulag og
þar með aukinnar skilvirkni í
peningastefnu Seðlabankans. Sú
leið kann að vera afar umfangs-
mikil og þar að auki er innlend-
ur nafnvaxtaferill í styttra lagi.
Íslenskt efnahagslíf er langt frá
því að vera undirbúið fyrir þess
háttar framkvæmd.
Þriðja leiðin sem hægt væri að
fara til að nálgast vandann væri
upptaka evru. Afar erfitt er þó
að segja til um hvort það vaxta-
stig sem nú stýrir evrunni leiddi
til stöðugleika í íslensku efna-
hagslífi (þrátt fyrir að eyða að
mestu út innfluttri verðbólgu)
og er í raun ákveðið rannsóknar-
verkefni út af fyrir sig.
Hærri stýrivexti en ella þarf
til að berjast við húsnæðislið
vísitölunnar í dag og þá væntan-
lega þeim mun lægri stýrivexti
en ella ef mikil niðursveifla yrði
á fasteignamarkaði. Við þær að-
stæður sem hafa verið nefndar,
er ekki einfalt að ná fram stöðug-
leika í innlendu efnahagslífi.
Íbúðalánasjóður mun þrátt fyrir
það halda áfram að vinna að lög-
bundnu hlutverki sínu, þ.e. að
landsmenn geti búið við öryggi
og jafnrétti í húsnæðismálum og
að auka möguleika fólks til að
eignast eða leigja húsnæði á við-
ráðanlegum kjörum.
Um áhrif Íbúðalánasjóðs
O R Ð Í B E L G
Ívar
Ragnarsson
sviðsstjóri
fjármálasviðs
Íbúðalánasjóðs
Vandamál FL Group undanfarið hefur meðal annars falist í því að
margir stærstu hluthafar félagsins hafa lent í erfiðleikum vegna óró-
leika á hlutabréfamörkuðum. Á það sérstaklega við þá sem hafa skuld-
sett sig mikið í fjárfestingum sínum. Þeir vilja byggja hratt upp eignir
þegar veislan stendur sem hæst. En menn eiga það til að gleyma sér
þegar fjörið er mikið og allt hækkar í verði. Að sama skapi verð-
ur fallið hátt þegar markaðir lækka mikið af einhverjum ástæðum
sem enginn einn hefur stjórn á. Tryggingar fyrir lánum falla í verði
og lánar drottnar verða órólegir. Þá skiptir máli að hafa burði til að
styrkja stöðuna, hlúa að eignum og bíða af sér óveðrið á mörkuðum.
Svo virðist sem margir hluthafar FL Group búi ekki yfir þeim
fjárhagslega styrk. Þess vegna urðu þeir órólegir þegar gengi FL
Group lækkaði eins og annarra álíka fjárfestingarfélaga. Opið bréf
Hannesar Smárasonar, forstjóra FL Group, til stjórnar bandarísku
flugrekstrarsamstæðunnar AMR var tilraun til að snúa ákveðinni
þróun við. Félagið hafði tapað miklum peningum á AMR á þriðja árs-
fjórðungi. Það tap endurspeglaðist í lækkun á gengi FL Group. Aðrar
eignir lækkuðu einnig í verði. Það þurfti að bregðast við til að bæta
stöðuna og auka verðmæti hluthafa. Þeir þoldu illa frekari lækkanir á
bréfum í söfnum sínum.
Þó að hluthafar þoli illa að verðmæti eigna þeirra lækki hefur FL
Group verið fjárhagslega sterkt félag. Eigið fé þess var um 150 millj-
arðar króna í lok þriðja ársfjórðungs. Eiginfjárhlutfallið var rúm
fjörutíu prósent og hafði lækkað úr rúmum 54 prósentum í árslok
2006. Útlit er fyrir að tapið á fjórða ársfjórðungi hlaupi á tugum millj-
arða. En félagið hefur samt ekki verið í neinum gríðarlegum fjárhags-
erfiðleikum. Erfiðleikarnir hafa verið bundnir við eigendahópinn.
Með þessu er ekki verið að gera lítið úr þeim fjárfestingar-
ákvörðunum sem stjórnendur FL Group tóku í aðdraganda kreppu
sem skekið hefur fjármálamarkaðinn með tilheyrandi lausafjár-
kreppu. Staðreyndin er samt sú að fjölmargir aðrir hafa lent í
svipuðum aðstæðum og þurft að taka til í eignasafninu. Margir hafa
tapað peningum í niðursveiflunni. En niðursveiflan kemur í kjölfar
gósentíðar á hlutabréfamörkuðum. Fjárfestar hafa baðað sig í hagnaði
undanfarinna ára. Erfiðir tímar skilja svo að þá sem hafa fjárfest af
skynsemi og hina sem hafa hlaupið of geyst.
Uppstokkun í hluthafahópi FL Group gengur út á að styrkja félagið
áfram til sóknar. Hins vegar geta hluthafar, sem eru aðþrengdir fjár-
hagslega, ekki tekið þátt í því verkefni. Peningar eru af skornum
skammti og fjárfestar halda að sér höndum á viðsjárverðum tímum,
ekki síst vegna þrýstings frá fjármálastofnunum. En svo virðist sem
Baugur, með Jón Ásgeir Jóhannesson í forystu, hafi enn burði til að
bæta fleiri byrðum á sig. Það er líklega ekki gert af góðmennsku
einni saman heldur með von um að eignirnar skili honum og öðrum
hluthöfum FL Group góðri ávöxtun með tímanum.
Stjórnendur FL Group hafa lagt áherslu á að ekki hafi dregið úr
fjárfestingargetu félagsins í þessum hremmingum. Skynsamlegt var
að losa um stöðuna í AMR úr því sem komið var. Ekki eru allar ferðir
til fjár og skynsamir fjárfestar vita hvenær á að pakka saman þótt
tapið sé stórt. Rökin fyrir þeirri ákvörðun var trúverðug.
Það var mikilvægt fyrir marga að endurskipulagning á FL Group
gekk eftir. Fjárfestar eru reynslunni ríkari þótt enginn geti séð
þróun á alþjóðlegum mörkuðum fyrir. Hvorki hingað til né héðan
í frá. Meiri yfirvegun mun einkenna starfsemi FL Group eftir
skipulagsbreytingar. Vandamál hluthafa má ekki verða vandamál FL
Group.
Mikilvægt var að ljúka endurskipulagningu FL Group.
Vandi hluthafa ýtti
undir vanda FL
Björgvin Guðmundsson
Margir í klípu
Economist | Fleiri hafa komist í hann krappan síð-
ustu daga en forkólfar í íslensku fjármálalífi.
Breska vikuritið Economist segir gengi bréfa í
þarlendum bönkum og fjármálafyrirtækjum hafa
fallið um tæp tuttugu prósent síðan í sumar, ekki
síst hjá Northern Rock. Taugatitrings gætir því
eðlilega í röðum bankastarfsmanna sem horfa í
auknum mæli á eftir samstarfsmönnum sínum
taka poka sína. Þá er fyrirhugað að skera bónus-
greiðslur þeirra sem eftir sitja við nögl um jólin.
Ættingjar þeirra geti því átt von á ódýrari gjöfum
nú en síðustu ár. Economist segir að dragist hagn-
aður fjármálafyrirtækja saman gildi það sama um
skattgreiðslur fyrirtækjanna. Það sé slæmt fyrir
breskt efnahagslíf enda hlutfall skattgreiðslna
fjármálafyrirtækja stór biti í ríkiskassann.
Alveg að klára dæmið
Reuters | Henry Paulson, fjármálaráðherra Banda-
ríkjanna, segist vongóður um að í vikulokin verði
til drög að frumvarpi sem auðveldi lántökum svo-
kallaðra undirmálslána að greiða af þeim. Reiknað
er með að frumvarpið fjalli um frystingu vaxta á
lánunum til ákveðins tíma en helst stendur í mönn-
um í frumvarpsgerðinni hve langur sá tími verður.
Fréttastofu Reuters reiknast til að tvær milljónir
Bandaríkjamanna hafi tekið undirmálslán síðustu ár
til að koma sér þaki yfir höfuðið. Lánin eru á breyti-
legum vöxtum og fylgja stýrivaxtastigi, sem var
lágt fyrir nokkrum árum en hefur stigið hratt og
lántakar eiga nú í basli með greiðslur. Stýrivaxta-
lækkun bandaríska seðlabankans hefur beinst að
lækkun skuldabyrðar en allt að hálf milljón manna á
yfir höfði sér heimilismissi af þessum sökum.
Bergstaðastræti 37 Sími 552 5700 holt@holt.is www.holt.is
JólamatseðillJÓLAMATSEÐILL
Spennandi og hátíðlegur
fimm rétta jólakvöldverður á 7.900 kr.
Borðapantanir í síma 552 5700
og á holt@holt.is.
Á KVÖLDIN