Dagblaðið Vísir - DV - 30.12.1985, Page 14

14
DV. MÁNUDAGUR 30. DESEMBER1985.
DV
Frjáist, óháð dagblað
Útgáfufélag: FRJALS FJÖLMIÐLUN HF.
StjórnarformaðurQg útgáfustjóri: SVEINN R. EYJÖLFSSON
Framkvæmdastjóriog útgáfustjóri: HÖRÐUR EINARSSON
Ritstjórar: JÓNAS KRISTJÁNSSON og ELLERT B. SCHRAM
Aðstoðarritstjórar: HAUKUR HELGASON og ELlAS SNÆLAND JÓNSSON
Fréttastjórar: JÓNAS HARALDSSON og ÓSKAR MAGNÚSSON
Auglýsingastjórar: PÁLLSTEFÁNSSON og INGÓLFUR P. STEINSSON
Ritstjórn, skrifstofur, auglýsingar, smáauglýsingar, blaðaafgreiðsla, áskrift,
ÞVERHOLT111, SlMI 27022
Setning, umbrot, mynda- og plötugerð: HILMIR HF„ ÞVERHOLT111
Prentun: ÁRVAKUR H F. - Áskriftarverð á mánuði 450 kr.
Verð í lausasölu virka daga 45 kr. - Helgarblað 50 kr.
Ómerk stólaskipti
Koma Þorsteins Pálssonar í ríkisstjórnina og stóla-
skipti ráðherra eru helzt tíðinda úr stjórnmálum á árinu,
sem er að líða. Þorsteinn Pálsson, formaður Sjálfstæðis-
flokksins, sýndi þar veldi sitt. Tími var til þess kominn.
Brennandi spurning er þó, hvort þessi stólaskipti hafi
breytt miklu til batnaðar. Þorsteinn kom í sæti fjármála-
ráðherra, eftir að fundur æðstu manna Sjálfstæðis-
flokksins hafði hafnað fjárlagafrumvarpi Alberts Guð-
mundssonar. Þorsteinn hét að skera mikið niður af
ríkisútgjöldum. Fjárlög skyldu verða hallalaus. Ekki
skyldu tekin lán erlendis umfram afborganir. Því miður
blasir við, nú í lok ársins, að þessi stólaskipti ráða ekki
úrslitum. Þorsteini hefur ekki tekizt það, sem hann
hugðist gera. Líklegt er, að erlend lán verði umfram
afborganir á næsta ári. Halli verður að líkindum á
ríkisbúskapnum. Halli á viðskiptum við útlönd verður
sem fyrr geigvænlegur, sem þýðir auknar lántökur er-
lendis. Þetta er vont fyrir Þorstein Pálsson og verra
fyrir íslenzku þjóðina. Koma Þorsteins Pálssonar í
ríkisstjórn hefði átt að þýða ste'fnubreytingu. Hann
talar um áherzlubreytingu, en hennar sjást ekki nóg
merki.
Skoðanakannanir bentu fram eftir árinu til þess, að
formannsskipti í Alþýðuflokknum hefðu hresst mikið
upp á fylgi flokksins. Alþýðuflokkurinn hafði áður verið
deyjandi flokkur. Valdataka Jóns Balvins Hannibals-
sonar breytti miklu. Þó var síðla árs sýnt, að fylgisaukn-
ing Alþýðuflokksins yrði minni en fyrstu kannanirnar
höfðu gefið til kynna. Skoðanakönnun DV á miðju
sumri benti til þess, að Alþýðuflokkurinn hefði misst
forskot sitt yfir Framókn og Alþýðubandalag. Þessir
þrír flokkar væru á svipuðu róli.
Klofningur var mikill í Alþýðubandalaginu og Banda-
lagi jafnaðarmanna. Nokkuð dró úr sundrungu Al-
þýðubandalagsins á landsfundi í haust. Stríðandi fylk-
ingar sættust í bili. Nýr varaformaður var kjörinn.
Líklegt er, að ágreiningurinn blossi upp að nýju á
komandi ári. Alþýðubandalaginu hefur mistekizt margt
að undanförnu, þótt hagur flokksins hefði átt að vænk-
ast við kjaraskerðingar. Bandalag jafnaðarmanna er
nærri útdautt. Aðeins traust endurskoðun getur bjargað
þeim flokki. Sem stendur eru ekki líkur til þess, að
flokkurinn hressist. Þetta er tjón, því að töluverður
grundvöllur ætti að vera fyrir Bandalag jafnaðarmanna,
meðan það leggur áherzlu á ákveðna frjálshyggju.
Að sumu leyti hefur þetta verið gott ár. Afli var mik-
ill, en ekki tókst að bæta hag launþega. Það býður
annars tíma. Kjarasamningar fara í hönd. Þar geta orðið
mikil átök, sem einkenni komandi ár. Þó gæti einnig
svo farið, að samningar yrðu viturlegir, ef hinir skyn-
samari í launþegaforystunni ráða ferðinni. Hinn al-
menni launþegi hagnast auðvitað á skynsamlegum
samningum, sem ekki skaða þjóðarbúið og setja verð-
bólguna af stað. Því ber að styðja við bakið á þeim
verkalýðsforingjum, sem vilja ekki rasa um ráð fram.
Þetta verður mikilvægasta verkefni næstu vikna.
Sitthvað gladdi landann á árinu. íslenzk stúlka var
kosin ungfrú heimur. íslenzkir skákmenn unnu afrek
og fengu titla. Reynir Pétur Ingvarsson gekk umhverfis
landið við fögnuð landsmanna. í annan stað komu
meinsemdir í ljós, til dæmis við gjaldþrot Hafskips og
okurlán.
Haukur Helgason.
Er fasteignamatið
orðið óraunhæft?
Undanfarna daga hafa fjölmiðlar
skýrt frá hækkun fasteignamats á
íbúðum um 28% og atvinnuhús-
næði um 33%. Fyrirsagnir blað-
anna eru þó á ýmsa vegu. Eitt
dagblað kunngerir í stórri fyrir-
sögn: „Verðfall á fasteignum“ og
síðan: '„18% verðfall á fasteigna-
verði á einu ári“, þó verð í krónum
hafi hækkað um 13-15%. Hæsta-
réttarlögmaður sem gjörþekkiur
fasteignamarkaðinn af eigin raun
ritar um „verðfall fasteigna" og
segir „með sama áframhaldi verður
ekki verðfall fasteigna heldur verð-
hrun.“ Fasteignamatið telur sig
hafa vanreiknað hækkanir haustið
1984 en einmitt það ár náði fas-
teignamatið hámarki og hækkað
um 25% milli ára þegar byggingar-
vísitalan hækkaði aðeins um 15%.
Mat atvinnu- og ibúðahúsnæðis Byggingarvisitala 100
130 L ^
110
.X
ino
90 \ /
V X
80 N/
1965 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85
Á línuritinu er sýnd þróun fasteignamats íbúðarhúsnæðis og atvinnuhúsnæðis, miðuð við bygginga-
vísitölu.
Kjallarinn
FRÍMANNSSON
VERKFRÆÐINGUR
teignamatið nú lausbeislað með
sína útreikninga og kannanir.
Ber ríkisvaldið
ábyrgð á matinu?
Fyrir 30 árum var lagður hér á
stóreignaskattur. Margir vildu
greiða skattinn með fasteignum
sem þeir töldu ofmetnar. Ríkið
neitaði en Hæstaréttur dæmdi það
til þess að standa við sitt opinbera
mat. Þannig eignaðist ríkisvaldið
víða hálfónýtt drasl, sem það síðar
varð oft að fjarlægja á eigin kostn-
að. Nú telur ríkið sig ekki bera
ábyrgð á eigin mati. Mjólkurstöðin
í Reykjavík er keypt af Mennta-
málaráðuneytinu á 110 milljónir,
sem er nánast fasteignamat 1. des.
1985, miðað við staðgreiðslu. Ekki
vill þó Sverrir borga það stað-
greiðsluverð þó svo gæti litið út
Það er greinilegt að menn eiga
erfitt með að skilja eða samþykkja
þessar miklu hækkanir matsins
undanfarin ár. Raunverð matsins
virðist ekki hið sama og raunvirði
markaðsins.
Hækkanir fasteignamats
frá 1965
Meðfylgjandi mynd sýnir hlutföll
byggingarvísitölu og fasteigna-
söluverðs frá 1965 til 1983. Frá
1965-1977 fylgir fasteignamatið að
mestu byggingarvísitölu nema á
árunum 1969-1971 lækkr að vísu
söluverð verulega vegna þekktra
efnahagserfiðleika og gengisfell-
inga en fasteignamat ekki. Árið
1978 fer að gæta áhrifa laganna frá
1976. Ibúðarhúsnæði hækkar veru-
lega og er nú 18% yfir byggingar-
vísitölu. Atvinnuhúsnæði er nú
talið vera 17% undir byggingar-
vísitölu. Hér er bygginarvísitalan
sett 100 öll árin og fasteignamati
skipt í íbúða- og atvinnuhúsnæði
frá 1978.
Áhrif laganna frá 1976
Árið 1976 eru sett ný lög um
Fasteignamat Ríkisins og er fas-
teignamatið nú metið miðað við
markaðsverð á hverjum tíma og
jafnframt er miðað við stað-
greiðsluverð. Raungildi fasteigna
verður fljótt þokukennt. Áður var
talið að byggingarvísitalan væri
góð viðmiðun til lengri tíma en nú
er búið að draga inn vaxtamál,
skattamál, verðbréfamarkað, lán-
skjaravísitölu og alls kyns vænt-
ingar og sitt sýnist hverjum þegar
meta á markaðsverð og ekki síður
þegar reikna á staðgreiðsluverð.
Fasteignamat
atvinnuhúsnæðis
Ef við athugum sérlega atvinnu-
húsnæði þá er erfitt að skilja að
staðgreiðslumat þess hafi hækkað
í fyrra um 25% og nú í ár um 33%
eða samtals um rúm 66% á 2 árum,
á meðan byggingarvísitala hækk-
aði um tæp 54%. Reynum nú að
skilja markaðinn. Eigendur at-
vinnuhúsnæðis vilja gjarnan selja.
í fyrra gátu þeir fengið 30% út-
borgun á fyrsta ári án vaxta. Það
þýddi þá að vísu ca 2% lækkun á
heildarverði miðað við stað-
greiðslu. Skuldabréf gátu þeir feng-
ið til 10 ára með verðtryggingu og
hæstu lögleyfðum vöxtum 8%.
Fasteignamatið virðist hafa álitið
að þessi kjör væru nánast sambæri-
leg við staðgreiðslu. Skuldabréf
gátu þeir fengið til 10 ára með
verðtryggingu og hæstu lögleyfð-
um vöxtum 8%. Fasteignamatið
virðista hafa álitið að þessi kjör
væru nánst sambærileg við stað-
greiðslu, ekki síðri en skuldabréf
Ríkissjóðs. Hafi seljendur talið
raunvexti hæfilega 10% miðað við
staðgreiðslu gátu þeir hækkað
söluverð um t.d. 12%. Kaupsamn-
ingar mega hafa sýnt þessa hækkk-
un og fasteignamat 1983/84, hækk-
aði um 11% en seljendur telja sig
ekkert hafa grætt, í mesta lagi
fengið sanngjarnt staðgreiðsluverð
og salan auk þess undir raungildi.
Á árinu 1985 verður breyting,
hæstu lögleyfðir vextir á verð-
tryggðum skuldabréfum eru lækk-
aðir úr 8% í 5% skv. ákvörðun
Seðlabankans, þrýstingur myndað-
ist á lægri útborgun og lengri lánst-
íma. Verðbólga eykst og seljandi
telur sig nú tapa 3% af heildarverði
vegna vaxtalausrar útborgunar,
sem enn gæti verið 30%. Þótt
skuldabréf gætu enn verið til 10
ára sættir seljandi sig örugglega
ekki við 5% vexti og verðtrygg-
ingu. Ríkissjóður býður yfir 9%
raunvexti, skuldabréf með banka-
ábyrgð bjóða 10% raunvexti og
markaðurinn 12-16%. Ef seljandi
vill fá 10% raunvexti miðað við
staðgreiðslu verður hann að
hækka kauopsamning um 23%.
Samningar nást ekki nema kau-
pendur samþykki. Atvinnurekend-
ur sjá sér hag í því að kaupa full-
gert húsnæði til afhendingar strax.
Útborgun aðeins 30% og 70% fæst
lánað til 10 ára með 10% raun-
vöxtum, þegar lægsti kostnaður
þeirra af skuldabréfum er minnst
12%. Nú þarf enginn eldri veð sem
kannski eru ekki til.
Ef markaðurinn hefði samþykklt
10% raunvexti þetta árið ættu
kaupsamningar að hafa hækkað
um 23% umfram byggingarvístölu,
eða 10% hækkun milli ára, til þess
að halda staðgreiðsluverði
óbreyttu. Fasteignamatið telur
hins vegar að 1985 hafi hér orðið
3% hækkun miðað við stað-
greiðslu, eða m.ö.o. enn meiri
hækkun. Sú staðhæfing stenst
ekki.
Auðvelt er að sjá að annaðhvort
er Fasteignamatið komið á villu-
braut eða útreikningar þess á stað-
greiðsluverði eru vitlausir, nema
bæði sé, sem er sennilegast. Stað-
greiðsluútreiknngar eiga að fylgja
markaðskjörum. I lögunum 94/1976
stendur orðrétt í 18. grein. „Ákvæði
skulu sett í reglugerð um aðferð
við utreikning á staðgreiðslu mið-
að við mismunandi greiðslukjör við
kaup og sölu.“ Slík reglugerð hefur
aldrei verið til og því gengur Fas-
s_em greitt sé fasteignamatsverð.
Útborgun er engin, fyrsta árlega
greiðsla byrjar 1987 þótt firtaka
fari fram 1. júní 1986. Helmingur
greiðist á 10 árum, verðtryggður
með 3,5% vöxtum, og hinn helm-
ingurinn sagður greiðast á 7 árum
með sömu kjörum. Sérfræðingar
Sverris hafa vafalaust metið þessa
eign og núvirt þessa eign sem
samkvæmt fyrrgreindum upplýs-
ingum gæti verið 81,5 milljónir
staðgreiðsluverð á 110 milljóna
kaupsamningi eða 74% fasteigna-
mats. Var einhver að tala um hrun
fasteignamats?
Fróðlegt væri að vita hvaða
núvirði sérfræðingar Fasteigna-
matsins reikna í þessu tilfelli. Verði
þessi sala fordæmi sölu atvinnu-
húsnæði 1986 hrynur matið.
Ef kaupendum tekst á næsta ári
að þrýsta enn neðar raunvirði
atvinnuhúsnæðis hlýtur mat að
lækka, auk þess sem sú lækkun sem
orðið hefur 1985 og Fasteignamatið
hefur ekki enn viðurkennt hlýtur
að bætast við. Sama gildir um mat
íbúða. Það mat er enn of hátt af
sömu ástæðum og atvinnuhúsnæði.
Staðgreiðsluverð Fasteignamats-
ins 1985 á íbuðum, sem er 18% yfir
byggingarvísitölu, stenst ekki
heldur næsta ár. Ef lækka verður
raungildi matsins næsta ár þá
lækka tekjur Ríkissjóðs og sveitar-
félaga einnig að raungildi á sama
tíma og íjárþörf hins opinbera
eykst jafnt og þétt. Treystir því
nokkur að hið opinbera geti eða
vilji draga saman seglin? Sam-
þykkir þá ekki Alþingi einfaldlega
hærri eignaskatta og hærri fasteig-
nagjöld næsta ár.
Mér finnst myndin ekki trúverð-
ug sem raunhæft mat, fremur ósk-
hyggja um tekjutryggingu eða
inneimtu hins opinbera. Álíka trú-
verðug og spár Þjóðhagsstofnunar.
Hér er ábyrgðinni þó velt á fas-
teignaeigendur af bjartsýninni því
hið opinbera á forgangsveð í eign-
unum.
Einu sinni áttu menn vissa vörn
í þvi að fasteignamatið kom inn í
húsaleigulið framfærsluvístölunn-
ar sem hækkaði í hlutfalli við opin-
ber gjöld af fasteignum. Nú hefur
þessu verið breytt, húsaleiguliður-
inn hækkar aðeins í hlutfalli við
byggingarvísitölu. Fasteignamat
íbúða hátt yfir byggingarvísitölu
hækkar ekki lengur framfærsluvís-
tölu. Hagur fjármálaráðuneytisins
er nú eingöngu sem hæst mat og
mestar tekjur, engar áhyggjur hér
af hugsanlegri hækkun fram-
færsluvísitölu.