Fréttablaðið - 22.02.2006, Side 42

hvað er...
6
Fasteignasalar segja að fasteigna-
markaðurinn einkennist af mun
meira jafnvægi en fyrir ári síðan.
Eftir miklar verðhækkanir á und-
anförnum árum, einkum eftir að
bankar hófu að lána íbúðalán í
samkeppni við Íbúðalánasjóð og
vaxtakjör bötnuðu, dró úr veltu og
hækkunum þegar líða tók á árið
2005.
Þeir spá því að fasteignaverð
taki litlum breytingum í ár og það
verð sem nú er í gangi sé komið til
að vera.
Gríðarlegar verðhækkanir hafa
verið síðustu árin en vísitala íbúða-
verðs á höfuðborgarsvæðinu hefur
nærri tvöfaldast frá árinu 2001. Í
fyrra hækkaði vísitala fasteigna-
verðs, sem samanstendur bæði af
fjölbýli og sérbýli, um fjórðung
samkvæmt upplýsingum frá
Fasteignamati ríkisins.
Margt varð til þess að verulega
dró úr umsvifum á fasteignamark-
aði á seinni hluta árs 2005. Ingólf-
ur Gissurarsson, fasteignasali hjá
Valhöll, tínir til nokkur atriði: „Þar
má nefna að vextir tóku að hækka,
bankarnir settu stífari útlánaregl-
ur sem gerðu fyrstu kaupendum
erfiðara um vik og svo hafði verð
náð ákveðnum hæðum.“ Um þess-
ar mundir býður KB banki upp á
hagstæðustu vextina af íbúðalánum
eða 4,15 prósent og þótt hann hafi
boðið vaxtahækkun hefur ekkert
orðið af því enn.
Eftir miðjan janúar tók fasteigna-
markaður mikinn kipp en ástandið
nú er gjörólíkt því sem var á sama
tíma í fyrra. Verulega hefur dregið
úr spennu og hraða á markaðnum
og umhverfið er orðið mun kaup-
endavænna. „Eðlilegur markaður er
alltaf þannig að það er aðeins meira
framboð en eftirspurn. Þannig á
hann að vera,“ segir Ingólfur, og
tekur Ólafur Blöndal fasteignasali á
í sama streng.
Framboðið hefur verið að aukast
á eldri eignum og einkum nýbygg-
ingum. Talið er að þörfin fyrir nýjar
íbúðir verði um 1.800 á þessu ári en
allt bendi til þess að byggðar verði
2.200-2.400 nýjar íbúðir. Þessi þróun
hefur leitt til þess að verð á fast-
eignum hefur verið að leiðrétta sig
í mörgum tilvika. Ef eignin er ekki á
mjög eftirsóttum stöðum er ólíklegt
að hún seljist yfir uppsettu verði eins
og tíðkaðist fyrir ári síðan.
Vegna mikillar verðhækkunar
á fasteignum er mikill áhugi fyrir
lóðaúthlutunum sveitarfélaga. „Það
er gríðarleg eftirspurn eftir lóðum og
menn hafa svolítið tapað áttum. Þær
tölur sem maður er að sjá þessa dag-
ana eru ekki í neinum takti við end-
anlegan byggingarkostnað,“ segir
Ólafur og bendir á að samkvæmt
stöðlum RB sé miðað við að lóðar-
verð fari ekki yfir 20-25 prósent af
heildarbyggingarkostnaði. „Við erum
að nálgast 30-40 prósent í dag.“
Ingólfur býst hins vegar ekki við
verðlækkunum, ekki nema að fram-
boð verði mun meira en eftirspurn
yfir einhvern tíma. „Ég tel líka ólík-
legt að verð hækki mikið meira þar
sem kaupgeta unga fólksins er ekki
meiri. Aðstæður þeirra til að kaupa
fyrstu íbúð eru allt aðrar en voru
fyrir einu og hálfu ári síðan.“
Vinsælustu hverfin eru ávallt
gömlu, grónu hverfin í Reykjavík,
Vesturbærinn og miðbærinn, Foss-
vogurinn og Hlíðarnar, en af nýleg-
um hverfum benda þeir Vatnsend-
ann á og Lindahverfið í Kópavogi
og svo hafi Grafarvogurinn sótt í
sig veðrið að mati Ingólfs. Þá eru
Garðabærinn og Seltjarnarnesið
ávallt vinsæl sveitarfélög. Ingólfur
bendir á að vinsælum stöðum hafi
fjölgað á síðustu árum. „Þetta hefur
breyst mikið á tíu árum. Staðsetn-
ing er orðin miklu afstæðari en áður
fyrr,“ segir hann.
Ætla má að meðalverð fasteignar
á höfuðborgarsvæðinu liggi nálægt
200 þúsund krónum á fermetra.
Hæsta fasteignaverðið á landinu er
í Skuggahverfi og virðist sem lág-
marksverð þar sé um 350 þúsund
krónur á 3-4 herbergja íbúð. Hins
vegar er það oft þannig að mikill
verðmunur getur verið á eignum
í sömu hverfum, til dæmis hefur
staðsetning lóðar og skipulag fast-
eignarinnar mikið að segja. Bæði
Ingólfur og Ólafur benda á að vel
stæðum kaupendum hafi fjölgað
umtalsvert á fasteignamarkaði og
þá muni ekkert um að borga nokkr-
ar milljónir króna aukalega fyrir
álitlega eign.
Fasteignasalar telja að markaðurinn hafi færst í eðlilegt horf og framboð aukist á kostnað eftirspurnar. Þeir spá litlum verðbreytingum á árinu.
Fasteignamarkaður færist
í eðlilegt horf
Fasteignasalar spá litlum verðbreytingum í ár. Framboð tekur við af eftirspurn.
Byggingameistarinn og matsmaður-
inn Magnús Þórðarson segir að það
væri ekki úr vegi fyrir fjölmiðla að
birta á hverjum degi lista yfir hvað
beri að varast í fasteignaviðskipt-
um. Ekkert lát sé á því að fólk kaupi
köttinn í sekknum og sitji uppi með
kolómögulegar húseignir og þurfi að
eyða milljónum í ófyrirséðar endur-
bætur. „Svo virðist sem það slökkni
á allri rökhugsun þegar fólk sér
húsið sem það vill og það gleymir
öllu öðru,“ segir Magnús og nefnir
dæmi um ungt fólk sem hann var
að aðstoða sem nýverið keypti sér
einbýlishús. „Þau fóru fjórum sinn-
um að skoða húsið sjálf og kölluðu
svo til mín þegar þau voru búin að
kaupa og í ljós hafði komið að húsið
var hriplekt. Þeim var sagt að það
væri nýtt þak á húsinu, sem var satt,
en seljandinn hafði ekki kunnað til
verka og eyðilagt þakið við uppsetn-
ingu þess. Eftir skoðun kom í ljós að
um þrjár milljónir þurfti til að gera
við húsið. Unga parið er væntanlega
með málið hjá lögfræðingi núna.“
GÖMUL HÚS EINS MISJÖFN OG
ÞAU ERU MÖRG
Magnús segir að gömul hús í dag
séu eins misjöfn og þau eru mörg
og fólk þurfi einfaldlega að leita
sér hjálpar. Að skoða vel eignina er
líka á ábyrgð kaupandans og hann
fær ekki nema hluta bættan ef galli
finnst eftir kaup. Hann segir að mörg
þeirra húsa sem til sölu eru í dag séu
hjallar sem kosta morðfjár og seljast
eins og heitar lummur. „Svo verður
fólk alveg hissa þegar fúkkalyktin
gýs upp og það þarf að eyða millj-
ónum í endurbætur,“ segir Magnús,
sem segir verðlagninguna á gömlum
húseignum oft ekki endurspegla
aldur þeirra og þær endurbætur sem
nauðsynlegt er að fara út í. „Hins
vegar eru líka til gömul hús sem
eru algjörir gullmolar og hefur verið
vel við haldið. Sumir seljendur eru
jafnvel tilbúnir að benda á galla ef
einhverjir er. Þetta er tveir gjörólíkir
hlutir, gamalt hús sem hefur verið
vel við haldið og gamalt hús sem
hefur verið illa við haldið.“
VEGGJATÍTLUR ELSKA RAKANN
Meðal þess sem Magnús fer yfir er
ytri klæðning húsa. Sé möguleiki á
að húsið hafi lekið í gegnum tíðina
er voðinn vís og talsverðar líkur á að
veggjatítlur hafi búið um sig því þær
dafna vel í raka. Lagnirnar þarf líka
alltaf að skoða vel, jafnvel í húsum
sem eru ekki nema 40 til 50 ára eins
og þau í Hlíðunum, Teigunum og
Melunum. Skolpið er líka oft á tíðum
handónýtt. „Það er nú hitaveitunni
að kenna,“ segir Magnús. „Vatninu
er hleypt út í klóakið, 25 til 30 gráðu
heitu, og það étur sig í gegnum botn-
inn.“ Hann segir að að ýmsu þurfi að
huga og að starf hans sé oft á tíðum
mjög fjölbreytilegt.
NAUÐSYNLEGT AÐ AFLA TEIKN-
INGA
Stórum hluta húsa er að sögn Magn-
úsar vel við haldið en samt sem
áður er alltof algengt að fólk kaupi
beinlínis drasl. Hann vill brýna fyrir
kaupendum húseigna að afla sér
teikninga af húsum hjá bygginga-
fulltrúa. „Sum húsin eru svo illa
byggð og við haldið að maður efast
um að þau séu mannabústaðir. Ég
var að skoða hjá fólki um daginn
sem hafði keypt bakhús sem í ljós
kom að var byggt sem hesthús. Það
gefur augaleið að það er ekki sama
lagt í byggingu hesthúss og íbúðar-
húss,“ segir Magnús. Hann bendir á
að ef fólk ætlar í endurbætur á slík-
um húsum sé þetta einfaldlega dýr-
asta húsnæði sem hægt er að kaupa.
Endurbætur séu orðnar mjög dýrar,
ekki síst í ljósi þess að ekki er eins
almennt í dag að ungt fólk kunni
sjálft til verka eins og áður fyrr.
NÝJU HÚSIN OFT ENGU BETRI
Þrátt fyrir að ýmsir telji sig betur
setta með að kaupa nýja húseign
segir Magnús að það þurfi engu að
síður að skoða nýju húsin vand-
lega. Vinnubrögðin við byggingu
þeirra séu oft á tíðum hryllileg.
„Mörg byggingarfélaganna standa
sig ljómandi vel og eru traust og góð
en inni á milli eru svartir sauðir. Það
er verið að hrúga íbúðum upp í flýti
núna því allir vilja fá hlut í þeirri
miklu sprengju sem verið hefur.
Af þessu leiðir að húsin eru oft á
tíðum illa byggð og allt handverk
illa unnið,“ segir Magnús og tekur
dæmi um hallandi eða bogna veggi
og gólf sem halla ekki að niðurföll-
um á böðum og í þvottahúsum. „Það
er jafnvel til í dæminu að niðurfallið
sé hæsti punktur í gólfinu. Vitanlega
eiga allir heilbrigðir menn að vita að
það á að vera neðsti punktur og múr-
arar eiga að leggja gólfin þannig.“
SPARNAÐUR HLÝST AF VAR-
FÆRNI
Þeir sem hafa hug á að kaupa íbúð
ættu að hafa í huga að kalla til mats-
mann eða annan sem þekkir til og
hefur glöggt auga. Matsmaður er
vanalega kallaður til eftir að fólk
hefur gert tilboð og fengið samþykki.
Hann skoðar eignina og reiknar til
hvað, ef eitthvað, er að húsinu og þá
getur fólk hafist handa við að prútta.
„Ef mér finnst eitthvað að klóakinu
bendi ég fólki á að láta mynda það
og það kostar um 22 þúsund krónur.
Það getur kostað 1.500-1.700 þús-
und að skipta um klóak þannig að
þetta margborgar sig,“ segir Magn-
ús. Að lokum bendir hann á að það
sé einungis tímaspursmál hvenær
seljendum húseigna verður gert
skylt að skila skoðunarskýrslu með
eignum líkt og er á Norðurlöndum, í
Bretlandi og víðar.
Magnús Þórðarson, byggingameistari og matsmaður, segir mjög algengt að fólk kaupi
köttinn í sekknum og sitji uppi með kolómögulegar húseignir og þurfi jafnvel að eyða
milljónum í ófyrirséðar endurbætur.
Nauðsynlegt að láta fagmenn fara yfir húsnæði
Hjallar í Reykjavík seljast á morðfjár og kaupendur slökkva á rökhugsuninni þegar þeir telja sig hafa fundið réttu eignina.
...BRUNABÓTAMAT?
Tilgangur brunabótamats er að
finna vátryggingarfjárhæð hús-
eigna sem iðgjöld brunatrygg-
inga taka mið af. Brunabótamat
tekur til þeirra efnislegu verð-
mæta húseignar sem eyðilagst
geta í eldi og miðast við bygg-
ingarkostnað að teknu tilliti til
aldurs, slits, viðhalds og ástands
eignar. Það er vátryggingarfjár-
hæð og grundvöllur lögbund-
innar brunatryggingar. Ekki er
gert ráð fyrir því að brunabóta-
mat þjóni hlutverki lánavið-
miðs. Þó hefur brunabótamat í
miklum mæli verið notað sem
viðmið um veðhæfni fasteigna
fyrir lánveitingar.
...FASTEIGNAMAT?
Fasteignamat eignar tekur bæði
til húss og lóðar og er fasteigna-
mati skipt í húsmat og lóðar-
mat. Fasteignamat er gangverð,
umreiknað til staðgreiðslu, sem
ætla má að eignin hefði haft í
kaupum og sölum í nóvember-
mánuði næst á undan matsgerð,
miðað við heimila og mögu-
lega nýtingu fasteignarinnar á
hverjum tíma. Tilgangur fast-
eignamats er fyrst og fremst að
skapa grundvöll fyrir álagningu
opinberra gjalda en fasteigna-
matið er stofn fasteignagjalda,
eignarskatts og erfðafjárskatts.
Fasteignamat breytist árlega í
samræmi við þróun fasteigna-
verðs.
...STIMPILGJALD?
Stimpilgjald er gjald sem sam-
kvæmt lögum þarf að greiða til
ríkissjóðs. Af veðskuldabréfum
og tryggingabréfum, þegar skuld
ber vexti, greiðist 1,5 prósenta
stimpilgjald af fjárhæð bréfs.
■■■■ { húsnæði } ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■