Fréttablaðið - 22.02.2006, Síða 42

Fréttablaðið - 22.02.2006, Síða 42
hvað er... 6 Fasteignasalar segja að fasteigna- markaðurinn einkennist af mun meira jafnvægi en fyrir ári síðan. Eftir miklar verðhækkanir á und- anförnum árum, einkum eftir að bankar hófu að lána íbúðalán í samkeppni við Íbúðalánasjóð og vaxtakjör bötnuðu, dró úr veltu og hækkunum þegar líða tók á árið 2005. Þeir spá því að fasteignaverð taki litlum breytingum í ár og það verð sem nú er í gangi sé komið til að vera. Gríðarlegar verðhækkanir hafa verið síðustu árin en vísitala íbúða- verðs á höfuðborgarsvæðinu hefur nærri tvöfaldast frá árinu 2001. Í fyrra hækkaði vísitala fasteigna- verðs, sem samanstendur bæði af fjölbýli og sérbýli, um fjórðung samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins. Margt varð til þess að verulega dró úr umsvifum á fasteignamark- aði á seinni hluta árs 2005. Ingólf- ur Gissurarsson, fasteignasali hjá Valhöll, tínir til nokkur atriði: „Þar má nefna að vextir tóku að hækka, bankarnir settu stífari útlánaregl- ur sem gerðu fyrstu kaupendum erfiðara um vik og svo hafði verð náð ákveðnum hæðum.“ Um þess- ar mundir býður KB banki upp á hagstæðustu vextina af íbúðalánum eða 4,15 prósent og þótt hann hafi boðið vaxtahækkun hefur ekkert orðið af því enn. Eftir miðjan janúar tók fasteigna- markaður mikinn kipp en ástandið nú er gjörólíkt því sem var á sama tíma í fyrra. Verulega hefur dregið úr spennu og hraða á markaðnum og umhverfið er orðið mun kaup- endavænna. „Eðlilegur markaður er alltaf þannig að það er aðeins meira framboð en eftirspurn. Þannig á hann að vera,“ segir Ingólfur, og tekur Ólafur Blöndal fasteignasali á í sama streng. Framboðið hefur verið að aukast á eldri eignum og einkum nýbygg- ingum. Talið er að þörfin fyrir nýjar íbúðir verði um 1.800 á þessu ári en allt bendi til þess að byggðar verði 2.200-2.400 nýjar íbúðir. Þessi þróun hefur leitt til þess að verð á fast- eignum hefur verið að leiðrétta sig í mörgum tilvika. Ef eignin er ekki á mjög eftirsóttum stöðum er ólíklegt að hún seljist yfir uppsettu verði eins og tíðkaðist fyrir ári síðan. Vegna mikillar verðhækkunar á fasteignum er mikill áhugi fyrir lóðaúthlutunum sveitarfélaga. „Það er gríðarleg eftirspurn eftir lóðum og menn hafa svolítið tapað áttum. Þær tölur sem maður er að sjá þessa dag- ana eru ekki í neinum takti við end- anlegan byggingarkostnað,“ segir Ólafur og bendir á að samkvæmt stöðlum RB sé miðað við að lóðar- verð fari ekki yfir 20-25 prósent af heildarbyggingarkostnaði. „Við erum að nálgast 30-40 prósent í dag.“ Ingólfur býst hins vegar ekki við verðlækkunum, ekki nema að fram- boð verði mun meira en eftirspurn yfir einhvern tíma. „Ég tel líka ólík- legt að verð hækki mikið meira þar sem kaupgeta unga fólksins er ekki meiri. Aðstæður þeirra til að kaupa fyrstu íbúð eru allt aðrar en voru fyrir einu og hálfu ári síðan.“ Vinsælustu hverfin eru ávallt gömlu, grónu hverfin í Reykjavík, Vesturbærinn og miðbærinn, Foss- vogurinn og Hlíðarnar, en af nýleg- um hverfum benda þeir Vatnsend- ann á og Lindahverfið í Kópavogi og svo hafi Grafarvogurinn sótt í sig veðrið að mati Ingólfs. Þá eru Garðabærinn og Seltjarnarnesið ávallt vinsæl sveitarfélög. Ingólfur bendir á að vinsælum stöðum hafi fjölgað á síðustu árum. „Þetta hefur breyst mikið á tíu árum. Staðsetn- ing er orðin miklu afstæðari en áður fyrr,“ segir hann. Ætla má að meðalverð fasteignar á höfuðborgarsvæðinu liggi nálægt 200 þúsund krónum á fermetra. Hæsta fasteignaverðið á landinu er í Skuggahverfi og virðist sem lág- marksverð þar sé um 350 þúsund krónur á 3-4 herbergja íbúð. Hins vegar er það oft þannig að mikill verðmunur getur verið á eignum í sömu hverfum, til dæmis hefur staðsetning lóðar og skipulag fast- eignarinnar mikið að segja. Bæði Ingólfur og Ólafur benda á að vel stæðum kaupendum hafi fjölgað umtalsvert á fasteignamarkaði og þá muni ekkert um að borga nokkr- ar milljónir króna aukalega fyrir álitlega eign. Fasteignasalar telja að markaðurinn hafi færst í eðlilegt horf og framboð aukist á kostnað eftirspurnar. Þeir spá litlum verðbreytingum á árinu. Fasteignamarkaður færist í eðlilegt horf Fasteignasalar spá litlum verðbreytingum í ár. Framboð tekur við af eftirspurn. Byggingameistarinn og matsmaður- inn Magnús Þórðarson segir að það væri ekki úr vegi fyrir fjölmiðla að birta á hverjum degi lista yfir hvað beri að varast í fasteignaviðskipt- um. Ekkert lát sé á því að fólk kaupi köttinn í sekknum og sitji uppi með kolómögulegar húseignir og þurfi að eyða milljónum í ófyrirséðar endur- bætur. „Svo virðist sem það slökkni á allri rökhugsun þegar fólk sér húsið sem það vill og það gleymir öllu öðru,“ segir Magnús og nefnir dæmi um ungt fólk sem hann var að aðstoða sem nýverið keypti sér einbýlishús. „Þau fóru fjórum sinn- um að skoða húsið sjálf og kölluðu svo til mín þegar þau voru búin að kaupa og í ljós hafði komið að húsið var hriplekt. Þeim var sagt að það væri nýtt þak á húsinu, sem var satt, en seljandinn hafði ekki kunnað til verka og eyðilagt þakið við uppsetn- ingu þess. Eftir skoðun kom í ljós að um þrjár milljónir þurfti til að gera við húsið. Unga parið er væntanlega með málið hjá lögfræðingi núna.“ GÖMUL HÚS EINS MISJÖFN OG ÞAU ERU MÖRG Magnús segir að gömul hús í dag séu eins misjöfn og þau eru mörg og fólk þurfi einfaldlega að leita sér hjálpar. Að skoða vel eignina er líka á ábyrgð kaupandans og hann fær ekki nema hluta bættan ef galli finnst eftir kaup. Hann segir að mörg þeirra húsa sem til sölu eru í dag séu hjallar sem kosta morðfjár og seljast eins og heitar lummur. „Svo verður fólk alveg hissa þegar fúkkalyktin gýs upp og það þarf að eyða millj- ónum í endurbætur,“ segir Magnús, sem segir verðlagninguna á gömlum húseignum oft ekki endurspegla aldur þeirra og þær endurbætur sem nauðsynlegt er að fara út í. „Hins vegar eru líka til gömul hús sem eru algjörir gullmolar og hefur verið vel við haldið. Sumir seljendur eru jafnvel tilbúnir að benda á galla ef einhverjir er. Þetta er tveir gjörólíkir hlutir, gamalt hús sem hefur verið vel við haldið og gamalt hús sem hefur verið illa við haldið.“ VEGGJATÍTLUR ELSKA RAKANN Meðal þess sem Magnús fer yfir er ytri klæðning húsa. Sé möguleiki á að húsið hafi lekið í gegnum tíðina er voðinn vís og talsverðar líkur á að veggjatítlur hafi búið um sig því þær dafna vel í raka. Lagnirnar þarf líka alltaf að skoða vel, jafnvel í húsum sem eru ekki nema 40 til 50 ára eins og þau í Hlíðunum, Teigunum og Melunum. Skolpið er líka oft á tíðum handónýtt. „Það er nú hitaveitunni að kenna,“ segir Magnús. „Vatninu er hleypt út í klóakið, 25 til 30 gráðu heitu, og það étur sig í gegnum botn- inn.“ Hann segir að að ýmsu þurfi að huga og að starf hans sé oft á tíðum mjög fjölbreytilegt. NAUÐSYNLEGT AÐ AFLA TEIKN- INGA Stórum hluta húsa er að sögn Magn- úsar vel við haldið en samt sem áður er alltof algengt að fólk kaupi beinlínis drasl. Hann vill brýna fyrir kaupendum húseigna að afla sér teikninga af húsum hjá bygginga- fulltrúa. „Sum húsin eru svo illa byggð og við haldið að maður efast um að þau séu mannabústaðir. Ég var að skoða hjá fólki um daginn sem hafði keypt bakhús sem í ljós kom að var byggt sem hesthús. Það gefur augaleið að það er ekki sama lagt í byggingu hesthúss og íbúðar- húss,“ segir Magnús. Hann bendir á að ef fólk ætlar í endurbætur á slík- um húsum sé þetta einfaldlega dýr- asta húsnæði sem hægt er að kaupa. Endurbætur séu orðnar mjög dýrar, ekki síst í ljósi þess að ekki er eins almennt í dag að ungt fólk kunni sjálft til verka eins og áður fyrr. NÝJU HÚSIN OFT ENGU BETRI Þrátt fyrir að ýmsir telji sig betur setta með að kaupa nýja húseign segir Magnús að það þurfi engu að síður að skoða nýju húsin vand- lega. Vinnubrögðin við byggingu þeirra séu oft á tíðum hryllileg. „Mörg byggingarfélaganna standa sig ljómandi vel og eru traust og góð en inni á milli eru svartir sauðir. Það er verið að hrúga íbúðum upp í flýti núna því allir vilja fá hlut í þeirri miklu sprengju sem verið hefur. Af þessu leiðir að húsin eru oft á tíðum illa byggð og allt handverk illa unnið,“ segir Magnús og tekur dæmi um hallandi eða bogna veggi og gólf sem halla ekki að niðurföll- um á böðum og í þvottahúsum. „Það er jafnvel til í dæminu að niðurfallið sé hæsti punktur í gólfinu. Vitanlega eiga allir heilbrigðir menn að vita að það á að vera neðsti punktur og múr- arar eiga að leggja gólfin þannig.“ SPARNAÐUR HLÝST AF VAR- FÆRNI Þeir sem hafa hug á að kaupa íbúð ættu að hafa í huga að kalla til mats- mann eða annan sem þekkir til og hefur glöggt auga. Matsmaður er vanalega kallaður til eftir að fólk hefur gert tilboð og fengið samþykki. Hann skoðar eignina og reiknar til hvað, ef eitthvað, er að húsinu og þá getur fólk hafist handa við að prútta. „Ef mér finnst eitthvað að klóakinu bendi ég fólki á að láta mynda það og það kostar um 22 þúsund krónur. Það getur kostað 1.500-1.700 þús- und að skipta um klóak þannig að þetta margborgar sig,“ segir Magn- ús. Að lokum bendir hann á að það sé einungis tímaspursmál hvenær seljendum húseigna verður gert skylt að skila skoðunarskýrslu með eignum líkt og er á Norðurlöndum, í Bretlandi og víðar. Magnús Þórðarson, byggingameistari og matsmaður, segir mjög algengt að fólk kaupi köttinn í sekknum og sitji uppi með kolómögulegar húseignir og þurfi jafnvel að eyða milljónum í ófyrirséðar endurbætur. Nauðsynlegt að láta fagmenn fara yfir húsnæði Hjallar í Reykjavík seljast á morðfjár og kaupendur slökkva á rökhugsuninni þegar þeir telja sig hafa fundið réttu eignina. ...BRUNABÓTAMAT? Tilgangur brunabótamats er að finna vátryggingarfjárhæð hús- eigna sem iðgjöld brunatrygg- inga taka mið af. Brunabótamat tekur til þeirra efnislegu verð- mæta húseignar sem eyðilagst geta í eldi og miðast við bygg- ingarkostnað að teknu tilliti til aldurs, slits, viðhalds og ástands eignar. Það er vátryggingarfjár- hæð og grundvöllur lögbund- innar brunatryggingar. Ekki er gert ráð fyrir því að brunabóta- mat þjóni hlutverki lánavið- miðs. Þó hefur brunabótamat í miklum mæli verið notað sem viðmið um veðhæfni fasteigna fyrir lánveitingar. ...FASTEIGNAMAT? Fasteignamat eignar tekur bæði til húss og lóðar og er fasteigna- mati skipt í húsmat og lóðar- mat. Fasteignamat er gangverð, umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla má að eignin hefði haft í kaupum og sölum í nóvember- mánuði næst á undan matsgerð, miðað við heimila og mögu- lega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma. Tilgangur fast- eignamats er fyrst og fremst að skapa grundvöll fyrir álagningu opinberra gjalda en fasteigna- matið er stofn fasteignagjalda, eignarskatts og erfðafjárskatts. Fasteignamat breytist árlega í samræmi við þróun fasteigna- verðs. ...STIMPILGJALD? Stimpilgjald er gjald sem sam- kvæmt lögum þarf að greiða til ríkissjóðs. Af veðskuldabréfum og tryggingabréfum, þegar skuld ber vexti, greiðist 1,5 prósenta stimpilgjald af fjárhæð bréfs. ■■■■ { húsnæði } ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
Síða 1
Síða 2
Síða 3
Síða 4
Síða 5
Síða 6
Síða 7
Síða 8
Síða 9
Síða 10
Síða 11
Síða 12
Síða 13
Síða 14
Síða 15
Síða 16
Síða 17
Síða 18
Síða 19
Síða 20
Síða 21
Síða 22
Síða 23
Síða 24
Síða 25
Síða 26
Síða 27
Síða 28
Síða 29
Síða 30
Síða 31
Síða 32
Síða 33
Síða 34
Síða 35
Síða 36
Síða 37
Síða 38
Síða 39
Síða 40
Síða 41
Síða 42
Síða 43
Síða 44
Síða 45
Síða 46
Síða 47
Síða 48
Síða 49
Síða 50
Síða 51
Síða 52
Síða 53
Síða 54
Síða 55
Síða 56
Síða 57
Síða 58
Síða 59
Síða 60
Síða 61
Síða 62
Síða 63
Síða 64
Síða 65
Síða 66
Síða 67
Síða 68
Síða 69
Síða 70
Síða 71
Síða 72
Síða 73
Síða 74
Síða 75
Síða 76
Síða 77
Síða 78
Síða 79
Síða 80
Síða 81

x

Fréttablaðið

Beinleiðis leinki

Hvis du vil linke til denne avis/magasin, skal du bruge disse links:

Link til denne avis/magasin: Fréttablaðið
https://timarit.is/publication/108

Link til dette eksemplar:

Link til denne side:

Link til denne artikel:

Venligst ikke link direkte til billeder eller PDfs på Timarit.is, da sådanne webadresser kan ændres uden advarsel. Brug venligst de angivne webadresser for at linke til sitet.