Morgunblaðið - 19.03.2007, Síða 55

MORGUNBLAÐIÐ MÁNUDAGUR 19. MARS 2007 F 55
Sérbýli á höfuðborgarsvæð-inu lækkaði um rúm 5½%að raungildi síðastliðna tólfmánuði, skv. upplýsingum
frá Fasteignamati ríkisins. Nafn-
verðshækkun var hins vegar 1½%,
en verðbólguhraði m.v. vísitölu
neysluverðs í febrúar var 7,4%.
Hækkun nafnverðs í fjölbýli á árs-
grundvelli var 6,3%, en í heild
hækkaði vísitala íbúðaverðs á höf-
uðborgarsvæðinu um 5% og hélt
því ekki í við verðbólgu. Þetta þýð-
ir að eigið fé þeirra sem keyptu
íbúð fyrir ári síðan hefur rýrnað
sem nemur raunverðslækkuninni,
þar sem verðtryggð íbúðalán
hækka í takt við verðbólguna, en
húsnæði hefur ekki gert það á
þessu tímabili.
Tökum dæmi af hjónum sem
keyptu sérbýli á 30 millj. kr. í febr-
úar í fyrra. Miðað við hækkun vísi-
tölu sérbýlis hefur húsið hækkað
um 450 þús. kr. Ef húsið er fjár-
magnað með 80% verðtryggðu
íbúðaláni að fjárhæð 24 millj. kr. á
4,3% raunvöxtum til 40 ára, þá
næmu áfallnar verðbætur 1.759
þús. kr. og eftirstöðvar íbúða-
lánsins væru því 25,5 millj. kr. eftir
greiðslu ársins. Eigið fé hjónanna
hefur því lækkað úr 6 milljónum
króna í 4,9 millj. kr. á einu ári.
Þetta hlýtur að vera niðurdrepandi
fyrir hjónin að sjá verðbólguna éta
upp eigið fé sitt.
Verðbólga og erlend lán
Verðbólga í mars lækkaði veru-
lega og var 5,9% á ársgrundvelli
sem er samt enn töluvert frá verð-
bólgumarkmiði Seðlabanka Íslands.
Langvarandi verðbólga þreytir hús-
næðiskaupendur, sem eru að greiða
11% nafnvexti af íbúðalánum þegar
verðbólguþátturinn er reiknaður
inn í 4,75% raunvexti. Á meðan
húsnæðislánavextir í Evrópu eru
frá 3% til 6% eftir því í hvaða landi
lánið er tekið og í hvaða mynt.
Einnig er fjölbreytileikinn mikill
þegar kemur að tegundum íbúð-
arlána, en ein tegund slíkra lána er
nýjasta útspil Kaupþings banka í
íbúðalánum fyrir ungt fólk. Von-
andi er verðbólgan á niðurleið og
gerir það að verkum að húsnæð-
islán í íslenskum krónum verði
ódýrara en það hefur verið und-
anfarin misseri.
Margir eru hins vegar þreyttir á
íslensku krónunni, en skv. vefriti
fjármálaráðuneytisins hafa geng-
isbundin lán heimilanna aukist úr
26,8 milljörðum kr. frá því í janúar
í fyrra í 67,5 milljarða kr. sem er
aukning um rúm 150%. Til að setja
þessa tölu í samhengi, þá er rétt að
taka fram að heildarskuldir heim-
ilanna voru um 1.325 milljarðar kr.
í árslok 2006, því eru gengisbundin
lán langt frá því að vera stór hluti
heildarskuldanna. Hins vegar er
þetta áhugaverð þróun. Það er eðli-
legt að fólk í íbúðakaupum horfi á
vaxtamuninn milli Íslands og ann-
arra landi og freistist til að taka
erlend lán, en það er ekki án
áhættu.
Erlend lán eru áhættusöm
Eins og flestir vita og er ljóst
skv. dæminu hér að ofan um hjón-
in, þá bera verðtryggð lán í ís-
lenskum krónum verðbólguáhættu,
sem flestir landsmenn hafa fundið
fyrir. Á sama hátt eru erlend lán
áhættusöm, sérstaklega nú um
stundir þegar gengi íslensku krón-
unnar er sérstaklega sterkt vegna
hins mikla vaxtamunar við útlönd
og mikilla fjárfestinga. Geng-
isvísitala íslensku krónunnar er nú
í kringum 121 sem er nálægt tíu
ára meðaltali (frá miðjum mars
1997 til mars 2007) sem er 119,5,
en á því tímabili fór gengisvístalan
lægst (erlendir gjaldmiðlar ódýrir)
í 100,6 og hæst (erlendir gjald-
miðlar dýrir) í 151,5. Ef krónan
myndi falla um 10% á einum sólar-
hring myndi tíu milljón kr. mynt-
körfulán hækka um eina milljón kr.
Hins vegar kæmi vaxtamunurinn
lántakanum til góða og einnig ber
að horfa til þess að verðbótaþáttur
innlendra lána myndi líka hækka
vegna þess að vægi innfluttrar vöru
í vísitölu neysluverðs er rúmlega
þriðjungur.
Margir búast við að gengi krón-
unnar veikist þegar líður á árið.
Fjármálaráðuneytið gerir ráð fyrir
að meðalgildi gengisvísitölunnar
verði um 129 stig og 130 stig árið
2008, sem er um 7½% veiking
krónunnar, en ef það gengur eftir
hækka gengisbundin lán sem því
nemur.
Á að taka erlent lán?
Það er kostur sem best væri að
skoða ef krónan veikist eitthvað.
Almennt er best að taka erlent lán
ef viðkomandi lánþegi er ekki mjög
skuldsettur, á afgang af ráðstöf-
unartekjum sínum um hver mán-
aðamót og á einhverjar erlendar
eignir, t.d. erlend verðbréf.
Að lokum
Hvernig þróast íbúðaverð? Það
er ólíklegt að fasteignaverð gefi
verulega eftir, einfaldlega vegna
sæmilegs hagvaxtar, kaupmáttar
og aukins lánsfjármagns. Það er
hins vegar áhyggjuefni hversu mik-
ið framboð er enn í pípunum af
íbúðarhúsnæði í byggingu sér-
staklega utan höfuðborgarsvæð-
isins. Mikið framboð ætti undir
venjulegum kringumstæðum að
leiða til verðlækkunar að minnsta
kosti svæðisbundið. Sjá kort.
Hugtök

Verðbólguáhætta er sú áhætta
sem lántakandi ber á vísitölu-
tryggðu íbúðarláni vegna hækk-
unar almenns verðlags sem
leggst sem verðbætur við höf-
uðstól lánsins.

Vaxtaáhætta þýðir að í tilfelli
lántakenda erlendra húsnæð-
islána er hætta á því að vextir
taki óvæntum breytingum, en
nafnvextir húsnæðislána í er-
lendri mynt eru breytilegir.
Vextirnir taka mið af alþjóð-
legum millibankavöxtum sem
geta tekið örum breytingum, en
þess má geta að bæði skamm-
tíma- og langtímavextir hafa far-
ið hækkandi í helstu við-
skiptalöndum Íslands.

Gengisáhætta er í raun mjög
einfalt hugtak, þ.e.a.s. mögu-
legur ávinningur eða tap vegna
breytinga á gengi gjaldmiðla. Ef
gengi krónurnar fellur enn frek-
ar þá munu lán í erlendri mynt
hækka sem nemur gengisfallinu.
Sérbýli lækkar að raungildi
MARKAÐURINN
Magnús Árni Skúlason
Höfundur er hagfræðingur MSc
og MBA.
reconomics@gmail.com
Morgunblaðið/Kristinn
Lækkun Sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hafa lækkað um rúm 5,5% að raungildi sl. 12 mánuði.
Suðurlandsbraut 20 — Sími 533 6050
Bæjarhrauni 22 — Sími 565 8000
Nýjustu eignirnar á www.hofdi.is
Lómasalir - 3ja herb.
Sérlega glæsileg 3ja herb. 103,6 fm íbúð á 5. hæð í lyftuhúsi, ásamt stæði í bílageymslu.
Vandaðar innréttingar úr kirsuberjaviði. Þvottahús innan íbúðar. Svalir úr stofu í suð-vestur.
Innangengt í bílskýli. Falleg íbúð á góðum stað. Verð 23,9 millj.
Gautavík - Jarðhæð
Falleg og vel skipulögð 103 fm 3ja herbergja íbúð með sérinngangi á jarðhæð. Parket og flísar
á gólfum. Þvottahús inn í íbúðinni. Falleg eldhúsinnrétting. Stutt í alla þjónustu. Sér garður,
afgirtur. Góð aðkoma, bílastæði malbikuð. Verð 23,9 millj.
Laugarnesvegur - Jarðhæð
Glæsileg 86 fm, 2ja herbergja, endaíbúð á 1.hæð í nýlegu húsi á þessum eftirsótta stað.
Sérinngangur. Stæði í lokaðri bílageymslu. Fallegar innréttingar og hurðar úr eik. Gólfefni eru
parket og flísar. Verð 26,9 millj.
Berjarimi - Jarðhæð
Skaftahlíð - Sérhæð
Vorum að fá í sölu sérlega fallega og vel skipulagða 119 fm 4ra herbergja íbúð á 3.hæð í fall-
egu 4ra íbúða húsi á þessum eftirsótta stað. Tvennar svalir. Laus strax.
Verð aðeins 28,9 millj.
Ársalir - “Penthouse”
Stórglæsileg 3-4ra herb. 122,3 fm. "penthouse" íbúð á 10. hæð í lyftuhúsi. Ótakmarkað útsýni
til suðurs og vesturs. Íbúðin er öll sérlega vönduð og íburðarmikil. Mikil lofthæð er í stofum og
eldhúsi, ásamt innb. lýsingu í loftum. Vandaðar innréttingar og gólfefni. Verð 31, 9
millj.
Ægissíða - Parhús
Parhús sem er tvær hæðir og kjallari, ásamt bílskúr, alls 165,6 fm. Skiptist m.a. í eldhús og
tvær samliggjandi stofur, tvö herb. í kjallara m/sér snyrtingu. Parket á gólfum. Eign með ýmsa
möguleika. Verð 34,5 millj.
Glæsileg 130,5 fm 4ra herbergja íbúð á fyrstu hæð, þ.a. er 35,4 fm stæði í bílageymslu.
Rúmgott eldhús, falleg innrétting. Björt stofa, útgengt út á stóran sólpall. Þvottahús innan
íbúðar. Stutt í skóla og leikskóla. Opið leiksvæði með leiktækjum fyrir framan húsið.
Verð 27,6 millj