Árbók VFÍ/TFÍ - 01.06.2009, Page 337

Matsaðferðir
Aðferðir til mats á verðmæti fasteigna skiptast í þrjá flokka: Markaðsaðferð, tekjuaðferð
og kostnaðaraðferð. Þessar aðferðir má eftir atvikum útfæra í einstökum matsgerðum eða
fjöldamati. Fjöldamat felst í að því að meta, á kerfisbundinn hátt, hóp fasteigna miðað við
tiltekinn tíma með því að nota staðlaðar aðferðir og tölfræðipróf. Nýtt fjöldamat
íbúðarhúsnæðis, sem hér er fjallað um, byggist á markaðsaðferð.
Markaðsaðferð byggist á samanburði við sölu sambærilegra fasteigna. Gert er ráð fyrir að
hægt sé að segja til um verðmæti fasteignar út frá verðmæti nýseldra, nálægra fasteigna
með sömu eiginleika. Safnað er saman upplýsingum um verð ásamt upplýsingum um
breytur sem hafa áhrif á verðið. Þar ber helst að nefna staðsetningu, stærð, aldur og aðra
eiginleika fasteigna. Til þess að hægt sé að beita markaðsaðferð þurfa margar fasteignir
að hafa selst og því hentar þessi aðferð íbúðarhúsnæði á virkum markaði.
Við beitingu markaðsaðferðar við fjöldamat er gert aðhvarfslíkan sem lýsir sambandi
kaupverðs og skráðra eiginleika fasteigna.
Ákveðið var að gera margfeldislíkön af gangverði:
Kaupverð = Fasti x n"=i brxf1 x Y[jh
þar sem kaupverð er núvirt kaupverð samkvæmt kaupsamingum, brXj og bnjj eru breytur
úr fasteignaskránum sem lýsa stærð, gerð og staðsetningu eigna. Fasti og p, og æ eru
stikar sem tölfræðin metur. Við þessi líkön er hægt að beita línulegri aðhvarfsgreiningu
vegna þess að þau eru línuleg í logrum (logaritmum):
n m
log(Kaupverð) = log Fasti + ^[pf x log(örx,)] + bryj x log q, ]
i=l j=1
Framkvæmd
Á árunum 2006 og 2008 var gerð forkönnun á möguleikum matslíkana af þessari gerð,
annars vegar á Austurlandi og hins vegar á höfuðborgarsvæðinu [3]. Þessar tilraunir
lofuðu góðu. Árið 2007 gerði Robert J. Gloudemans, sem er þekktur bandarískur ráðgjafi
á sviði fjöldamats, tilraunalíkan fyrir skrifstofu- og verslunarhúsnæði [4]. Árið 2005 vann
Ásdís Kristjánsdóttir meistaraverkefni úr viðskipta- og hagfræðideild Háskóla íslands
um samspil gæðaþátta og fasteignaverðs [5]. Endurmati íbúðarhúsnæðis nú var unnið á
tímabilinu ágúst 2008-maí 2009, en samkvæmt lögum hlaut verkefninu að ljúka með mati
í maílok 2009. Robert J. Gloudemans var ráðgjafi við verkið.
Verkið skiptist í eftirfarandi verkhluta:
1. Undirbúningur.Velja markaðstímabil.Velja hugsanlegar skýribreytur og túlka fyrirliggjandi gögn í fasteignaskrá
og kaupskrá
2. Skilgreina matssvæði og nánari skiptingu hvers matssvæðis í verðsvæði og undirverðsvæði
3. Verðþróun frá 2004. Mynda tímaleiðréttingu fyrir hvert matssvæði
4. Kanna gæði skýribreytna
5. Mynda matslíkön sem innihalda tímabreytu
6. Endurskoða tímaleiðréttingar og matslíkön. Kanna gæði matslíkana og endurtaka ferlið ef gæðin eru ófull-
nægjandi.
7. Mynda endanleg matslíkön fyrir verðlag í febrúar 2009 og þróa lóðarmatslíkön
8. Innleiða matslíkönin inn í tölvukerfi Fasteignaskrár íslands
9. Reikna nýtt mat á allar eignir og tilkynna eigendum það
Tækni-og vísi
dagreinar i335