Húsbyggingar og mannvirkjagerð 1945-1986 - 01.04.1988, Page 31

29
Einstaklingar þurfa sem sé að reiða fram mikið fé á skömmum
tíma til að fjármagna kaup sín á íbúðarhúsnæði, og leiðir þessi
stranga greiðslutilhögun til þess að eftirspurn verður minni en ella. í
grein 4.1.3 hér á eftir verður vikið að greiðslutilhöguninni almennt í
samfélaginu.
(d) Lánarnöguleikar til kaupa á fbúðarhúsnæði.
Sú greiðslutilhögun sem ríkt hefur, sú staðreynd að neysluþarfarinnar
gætir snemma á ævi einstaklinga, þegar fjárhagslegt bolmagn þeirra
er enn lítið alla jafna, svo ekki sé minnst á takmarkaða möguleika til
sparnaðar hér áður fyrr - allt þetta hefur m.a. valdið því að
aðgangur að lánsfjármagni hefur haft veigamikil áhrif á eftirspurn
eftir íbúðarhúsnæði. Og þá þannig að stærra lán eykur möguleika
einstaklinga að sækjast eftir íbúðarhúsnæði ofar í forgangsröðun
þeirra.
Hér á landi hafa einstaklingum einkum staðið til boða þrenns
konar lán, þ.e. lán úr byggingarsjóðum ríkisins, lán úr lífeyrissjóðum
þeirra og að síðustu lán frá bankakerfinu. Byggingarsjóðirnir hafa
gegnt veigamesta hlutverkinu í þessari lánastarfsemi, og hefur það
vaxið mjög nú síðustu ár, og hafa þá lífeyrissjóðirnir í auknum mæli
fjármagnað lánastarfsemi þeirra. Lán frá bankakerfinu eru yfirleitt
til skemmri tíma og eru því ekki hentug til þessarar fjármögnunar. í
grein 1.3 verður vikið að þætti hins opinbera í fjármögnun
eftirspurnar eftir íbúðarhúsnæði.
(e) Raunvextir (eða misgengi milli lánsfjár og fastafjár).
Vextir eru verð á lánsfé og eru þeir undir öllum kringumstæðum
jákvæðir. Oft er þó talað um neikvæða (jákvæða) raunvexti, og er þá
tekið tillit til þeirrar rýrnunar sem á sér stað á höfuðstól lánsfjár
miðað við t.d. verðmæti einhverrar vörukörfu. í mikilli verðbólgu
eru líkur á að flestar peningalegar eignir (kröfufé) rýrni að verðgildi
með tímanum miðað við efnislegar eignir (fastafé), þ.e.a.s. að
raunvextir séu neikvæðir.
Raunvextir hafa mikil áhrif á eftirspurnarhneigð einstaklinga
eftir íbúðarhúsnæði. í fyrsta lagi eru líkur á að lægri (hærri)
raunvextir hvetji til eftirspurnar eftir íbúðarhúsnæði með meiri
(minni) forgang neyslulega séð. í öðru lagi eru líkur á að lægri
raunvextir, eða m.ö.o. meira misgengi milli lánsfjár og fastafjár (og
jafnvel annarra tegunda kröfufjár), hvetji til eftirspurnar eftir
íbúðarhúsnæði í sparnaðarskyni (hagnaðarskyni), vegna þess
ávinnings sem af slíku misgengi hlýst.
(f) Aðdráttarafl annarra sparnaðarforma.
Þær tekjur sem ekki er varið til neyslu eru sparaðar, þ.e.a.s. geymdar
til seinni tíma neyslu. Einstaklingar geta valið á milli fjölmargra
sparnaðarforma í þessu skyni. Slík sparnaðarform geta borið
mismunandi ávöxtun, verið mismunandi handbær (liquid), og verið
misáhættusöm, eins og áður var getið.