Fréttatíminn - 09.09.2016, Blaðsíða 14

14 | FRÉTTATÍMINN | Föstudagur 9. september 2016
-5%
Vogar
-1%
Seljahverfi
-11%
Hús -4%
Rimar
-4%
Engi
-17%
Víkur
-17%
Kóp – Lindir
-11%
Kóp – Smárar
-6%
Foldir
-5%
Gbær – Sjáland
-12%
Hfj – Vangur
-10%
Hfj – Ás
-9%
Borgir
-3%
Mosfellsbær
-28%
Akranes
-13%
Ísafjörður
-17%
Akureyri
-41%
Selfoss
-39%
Egilsstaðir
-32%
Reykjanes
(meðaltal)
-25%
Vesturland
(meðaltal)
-3%
Vestfirðir
(meðaltal) -13%
Norðurland
(meðaltal)
-20%
Austurland
(meðaltal)
-21%
Suðurland
(meðaltal)
-5%
Breiðholt
(án Seljahv)
0%
Gbær
(ekki Akrar eða Sjáland)
0%
Hfj – Vellir
6%
Miðborg
(innan Hringbrautar
og Snorrabrautar)
10%
Melar Hagar
4%
Grandar
3%
Seltjarnarnes
2%
Hlíðar
2%
Háaleitisbraut
2%
Lönd
5%
Teigar og Tún
8%
Hraunbær
3%
Norðan Kópavogslækjar
(Ekki Lindir, Smárar, Salir, Vatnsendahæð, Lundur)
5%
Heimar
-33%
Keflavík
-10%
Grafarholt
Raunlækkun hefur verið á
íbúðaverði í flestum íbúða-
hverfum höfuðborgarsvæðis-
ins nema miðborgarsvæði og
íbúðaverð hefur alls staðar
lækkað á landsbyggðinni
undanfarin tíu ár. Bilið milli
dýrasta og ódýrasta hverfis-
ins á höfuðborgarsvæðinu
hefur breikkað verulega
og þurfa kaupendur í mið-
borginni að greiða 75 prósent
hærri upphæð fyrir fermetr-
ann en í ódýrasta úthverfinu.
Sigríður Dögg Auðunsdóttir
sigridur@frettatiminn.is
Verðhjöðnun hefur verið á húsnæði
í flestum hverfum á höfuðborgar-
svæðinu á undanförnum tíu árum
og alls staðar á landsbyggðinni. Þrátt
fyrir stöðuga umræðu um mikla
hækkun fasteignaverðs undanfarin
ár hefur verðbólgan étið upp verð-
hækkun húsnæðis á flestum stöð-
um landsins sé litið til uppreiknaðs
meðalverðs á fermetra í fjölbýli eftir
hverfum og bæjarfélögum.
Árið 2006 var valið sem við-
miðunarpunktur í verðsamanburði
því þá voru komnar fram þær miklu
hækkanir sem urðu á húsnæðis-
markaðnum í kjölfar breytinga á
lánsfjárhlutfalli bankanna og Íbúða-
lánasjóðs árið 2004.
Sem dæmi kostaði 100 fermetra
íbúð í fjölbýli í Víkurhverfi í Graf-
arvogi 21.2 milljónir árið 2006. Á
verðlagi dagsins í dag eru það 35,2
milljónir. Í ár selst 100 fermetra
íbúð í sama hverfi á 29,2 milljónir,
sem eru einungis 83% af því verði
sem íbúðin seldist á fyrir tíu árum.
Eigendur íbúðar sem keypt var fyr-
ir tíu árum fengju því sex milljón-
Íbúðaverð í raun lækkað frá 2006
um króna lægri raunupphæð nú en
þeir keyptu íbúðina á. Mesta verð-
hjöðnunin á höfuðborgarsvæðinu
er í Víkurhverfi.
Mesta hækkun í Vesturbæ
Mest er raunhækkunin í miðbæ
Reykjavíkur, Vesturbæ og Hraun-
bæ, þar sem íbúðaverð er allt að 10%
hærra að raunvirði nú en fyrir tíu
árum en Hraunbær er það úthverfi
sem mesta verðhækkunin hefur
orðið á þessu tímabili, tæp átta pró-
sent. Hækkunin er mest á Melum/
Högum í Vesturbænum þar sem 100
fermetra íbúð kostaði 38,6 milljónir
að núgildi árið 2006 (23,2 milljónir
á verðlagi 2006) en seldist nú á um
42,3 milljónir. Raunhækkunin er um
3,7 milljónir.
Mesta lækkun á Selfossi
Þegar horft er til landsbyggðarinn-
ar hefur mesta verðhjöðnunin verið
á Selfossi þar sem meðalíbúðaverð
í fjölbýli hefur lækkað um 40% á
tímabilinu. Árið 2006 kostaði 100
fermetra íbúð að meðaltali 28,2
milljónir á núgildi (17 milljónir á
verðlagi ársins 2006) en seldist í dag
á tæpar 17 milljónir, sem er því 11,3
milljónum undir því verði sem hún
var keypt á fyrir 10 árum. Þess má
geta að einungis var horft til stærstu
bæja hvers landshluta. Húseigendur
sem keyptu íbúð á Selfossi árið 2006
geta því reiknað með að selja hús-
næði sitt fyrir sömu krónutölu árið
2016 og þeir keyptu á fyrir 10 árum.
Minnsta verðhjöðnunin á lands-
byggðinni á undanförnum áratug
er á Ísafirði, þar sem 100 fermetra
íbúð kostaði 14 milljónir á verðlagi
dagsins í dag (8,5 á verðlagi 2006)
en seldist nú á 12,2, sem er um 13%
lægra en kaupverð fyrir tíu árum.
Bilið breikkar milli hverfa
Hér er ekki verið að skoða fermetra-
verð milli landshluta eða hverfa,
einungis verið að skoða raunverð-
breytingu á fasteignum innan hverf-
is á síðustu tíu árum. Þegar þróun-
in í dýrustu og ódýrustu hverfum
höfuðborgarsvæðisins er hinsvegar
skoðuð má sjá að bilið hefur auk-
ist. Árið 2006 var íbúðaverð hæst
í miðbænum og er það enn núna,
uppreiknað meðalverð var tæplega
440 þúsund krónur á fermetra fyrir
10 árum og er nú um 465 þúsund.
Fermetraverð er hins vegar lægst
í Vöngum í Hafnarfirði og var það
einnig fyrir 10 árum, tæplega 300
þúsund fyrir 10 árum en er 260 þús-
und núna. Dýrasta hverfið var tæp-
lega 50 prósentum dýrara en það
ódýrasta árið 2006 en er nú tæp-
lega 80 prósentum dýrara. Munur-
inn hefur því aukist um 30 prósentu-
stig á tímabilinu.
Raunverulegt dæmi
Hjón á eftirlaunaaldri keyptu sér
þriggja herbergja íbúð í fjölbýli í
Mosfellsbæ árið 2005. Þá kostaði
íbúðin 22,5 milljónir. Þau hafa nú
sett íbúðina á sölu og vonast til þess
að hún seljist á 37 milljónir. Á upp-
reiknuðu verði keyptu þau íbúðina
á 39,5 milljónir fyrir 11 árum og því
eru þau í raun að tapa 2,5 milljón-
um á sölu íbúðarinnar þrátt fyrir að
hafa fullkomlega sinnt öllu viðhaldi
á tímabilinu. Eigið fé í íbúðinni að
frádregnum afborgunum af lánum
er því minna nú en þegar þau keyptu
íbúðina fyrir 11 árum.
Að eiga eða keyra
Ásgeir Jónsson, dósent í hagfræði,
segir að þessi þróun, hækkun íbúða-
verðs í miðborginni umfram önn-
ur íbúðahverfi, hafi hafist um 1990.
„Í kringum 1990 var miðbærinn í
raun að drabbast niður, Kringlan var
byggð 1986 og öll verslun fór þá úr
miðbænum og gömul hús fóru þar
að grotna niður. Ákveðin breyting
verður upp úr 1995. Þá hófst vöxtur
á þjónustu sem er að mestu leyti
stunduð miðsvæðis en þjónusta hef-
ur vaxið verulega á Íslandi undan-
farin 30 ár. Ég hef oft spurt að því
hvað fólk hafi í raun átt að gera í
miðbænum fyrir árið 1989. Það gat
hvorki drukkið bjór né latte. Það má
ef til vill halda því fram að bjór og
latte hafi gert miðbæinn vinsælan
að nýju,“ segir Ásgeir.
Hann bendir jafnframt á að kyn-
slóðum foreldra okkar hafi ekki þótt
fínt að búa í miðbænum og völdu
frekar úthverfin. „Þetta viðhorf
hefur breyst og hin svokallaða
„milennium“ kynslóð, sem er mjög
stór, vill búa miðsvæðis,“ segir Ás-
geir. Annað sem hefur áhrif á þessa
þróun, að sögn Ásgeirs, er aukinn
flutningskostnaður og sívaxandi álag
á stofnæðar á höfuðborgarsvæðinu,
sem ekki hafa verið endurnýjaðar í
áratugi, sem hægir mjög á umferð
og eykur ferðatíma. Ásgeir bendir
á að aukið umferðarálag undanfar-
in misseri skýrist af því að fjölgun
einkabíla sé nú fyrst farin í gang
aftur eftir fækkun eftir hrun. Hins
vegar hafi ekki verið fjárfest í gatna-
kerfinu og að gamlar stofnbrautir
taki við sífellt meiri umferð úr nýj-
um íbúðahverfum. Áður fyrr hafi
bæði verið fljótlegt og ódýrt að ferð-
ast milli staða á höfuðborgarsvæð-
inu, jafnvel frá úthverfum í miðborg.
„Nú er fólk farið að velja milli þess
að eiga eða keyra. Það velur að búa
í úthverfum og keyra til vinnu eða
borga hærri upphæðir fyrir að búa
miðsvæðis,“ segir Ásgeir. Hann segir
að túrismi hafi einnig að einhverju
leyti spilað inn í þessa þróun og ýtt
verðinu upp í miðborginni. Ferða-
menn vilji vera miðsvæðis í göngu-
færi frá þjónustu og menningu og
það hafi áhrif til hækkunar íbúða-
verðs á svæðinu. „Hins vegar tel
ég að þessi hækkun geti ekki orðið
mikið meiri á sumum svæðum og
fari fljótlega að ná út í úthverfin rétt
eins og gerðist í síðustu hækkun
sem varð um 2004,“ bendir hann á.
„Verðhækkunin núna er hins vegar
öðruvísi en sú sem var 2004, meira
miðborgardrifin,“ segir hann.
KRINGLUNNI 2. HÆÐ | HAGKAUPSHÚSINU, SKEIFUNNI
SPÖNGINNI, GRAFARVOGI
SELESTE
UMGJÖRÐ Á:
1 kr.
við kaup á glerjum
Ég hef oft spurt að
því hvað fólk hafi
í raun átt að gera
í miðbænum fyrir
árið 1989. Það gat
hvorki drukkið bjór
né latte. Það má
ef til vill halda því
fram að bjór og latte
hafi gert miðbæinn
vinsælan að nýju.
Ásgeir Jónsson, dósent í hagfræði
Fasteignaverð víðast
enn lægra en fyrir Hrun
Fasteignaverð er enn lægra en fyrir Hrun á landsbyggðinni og
eins í flestum hverfum Reykjavíkur. Einu svæðin sem hafa hækk-
að eru vestan Elliðaá og í Árbænum og litlum parti Kópavogs.
Mest er hækkunin í Vesturbænum. Á sama tíma og raunvirði
fasteigna hefur hækkað þar um 10 prósent hefur það lækkað um
39 prósent á Egilsstöðum og um 41 prósent á Selfossi.