Fréttablaðið - 06.02.2019, Síða 16

✿ Skipting eignasafns
Heimavalla í lok
september 2018
33%
5%
9%
5%
6%
42%
n Höfuðborgarsvæðið
n Austurland
n Norðurland
n Suðurland
n Suðurnes
n Vesturland
Gert er ráð fyrir því a ð í b ú ð a l e i g u ­félagið Heimavellir verði leyst upp og eignir þess seldar í skömmtum ef hlut­
hafar félagsins samþykkja að taka
það af hlutabréfamarkaði. Þetta
herma heimildir Markaðarins.
Fram kom í máli fulltrúa verð­
bréfafyrirtækisins Arctica Finance
á fundi með hluthöfum Heimavalla
að það gæti tekið þrjú til fjögur ár
að selja allar eignir leigufélagsins,
sem eru um 1.900 talsins, til þess
að mögulegt yrði að slíta félaginu.
Tímafrekast er talið að það yrði að
selja íbúðir félagsins á Suðurnesjum
en þær voru um 840 talsins í lok
september í fyrra.
Snorri Jakobsson, greinandi hjá
ráðgjafarfyrirtækinu Capacent,
segir að ef það kæmi til upplausnar
félagsins myndi það draga mjög úr
framboði á leiguhúsnæði og stuðla
að hærra leiguverði. Andstaða
verkalýðsfélaga gagnvart leigu­
félögum líkt og Heimavöllum sé í
því ljósi óskiljanleg.
Af samtölum Markaðarins við
hluthafa og aðra þá sem þekkja vel
til innan Heimavalla að dæma er
óvíst hvort margir hluthafar sam­
þykki að ganga að tilboði sem fjár­
festingafélagið Sigla og fjárfestinga­
sjóður í rekstri Alfa Framtaks hafa
gert í hlutabréf í leigufélaginu á
genginu 1,3 krónur á hlut.
Til samanburðar jafngilti bók­
fært eigið fé Heimavalla genginu
1,7 í lok þriðja fjórðungs síðasta árs
og miðað við nýlegar sölur leigu­
félagsins á fasteignum í sinni eigu
samsvarar upplausnarvirði félagsins
gengi í kringum 2. Er það ríflega 50
prósentum hærra en gengið í tilboði
Siglu og Alfa Framtaks.
Hlutabréfaverð í Heimavöllum,
sem er stærsta íbúðaleigufélag
landsins, hefur hækkað um ríflega
2,5 prósent frá því að greint var frá
bréfi sem nokkrir stærstu hluthafar
félagsins skrifuðu stjórn þess síðasta
föstudag en í bréfinu fara hluthaf­
arnir, sem eru félög í eigu Finns
Reyrs Stefánssonar, Steinunnar
Jónsdóttur og Tómasar Kristjáns­
sonar, fram á að stjórnin boði til
hluthafafundar þar sem kosið verði
um afskráningu félagsins úr Kaup­
höll.
Vilja frekari upplýsingar
Viðmælendur Markaðarins telja
nokkuð skorta á að umræddir hlut­
hafar geri markaðinum grein fyrir
fyrirætlunum sínum, svo sem um
mögulega eignasölu og upplausn
félagsins, fari svo að hlutabréf
Heimavalla verði tekin úr viðskipt­
um í Kauphöllinni. Einn viðmæl­
andi bendir þannig á að erfitt sé
fyrir hluthafa íbúðaleigufélagsins
að taka afstöðu til tilboðsins og til­
lögu þeirra um afskráningu fyrr en
áform þeirra skýrist frekar.
Af þessum sökum liti óvissa
auk þess viðskipti með hlutabréf í
Heimavöllum þessa dagana. Gengi
bréfanna stóð í 1,22 krónum á hlut
eftir lokun markaða í gær en það fór
lægst í 1,08 krónur á hlut í nóvem­
ber síðastliðnum. Til samanburðar
voru bréfin tekin til viðskipta í
Kauphöll á útboðsgenginu 1,39
krónur á hlut í seinni hluta maí­
mánaðar í fyrra.
Forsvarsmenn félaganna Gana,
Snæbóls og Klasa, sem eiga saman­
lagt ríflega 18,9 prósenta hlut í
Heimavöllum, skrifuðu stjórn
félagsins umrætt bréf en þar segir að
það sé mat hluthafanna að skráning
félagsins hafi ekki skilað væntum
ávinningi fyrir hluthafa og félagið.
Einn viðmælandi í hluthafahópi
Heimavalla veltir því fyrir sér hvort
hluthafarnir hafi fengið fyrirheit
frá fasteignafélögum eða öðrum
leigufélögum, svo sem Almenna
leigufélaginu, um að kaupa hluta
af eignasafni Heimavalla í kjölfar
afskráningarinnar. Þess má geta að
Sigla, sem er í eigu Gana og Snæbóls,
er fjórði stærsti hluthafi Regins og
þá er Tómas jafnframt stjórnarfor­
maður fasteignafélagsins.
Snorri segir tillöguna um afskrán­
ingu ekki hafa komið á óvart. „Eins
og við höfum ítrekað bent á er upp­
lausn félagsins í raun eina vitið. Það
felast töluverð hagnaðartækifæri í
þessu fyrir hluthafa sem geta fengið
eignirnar á útsöluverði,“ nefnir
hann.
„Staðan er hins vegar að mörgu
leyti ótrúlega sorgleg,“ bætir Snorri
við og bendir á að upplausn félags­
ins muni að öðru óbreyttu draga
mjög úr framboði á leiguhúsnæði og
stuðla þannig að hærra leiguverði.
„Leigufélög hafa átt gríðarlega erfitt
uppdráttar á Íslandi og ég skil ekki
þessa miklu andstöðu verkalýðs­
félaga gagnvart þeim. Slík andstaða
skilar sér í engu öðru en samdrætti á
framboðnu leiguhúsnæði og hærra
leiguverði. Hvaða hagsmuni eru
verkalýðsleiðtogar að verja með
því?“
Snorri nefnir einnig að lífeyris­
sjóðirnir, stærstu fjárfestarnir á
íslenskum hlutabréfamarkaði, hafi
ekki sýnt Heimavöllum mikinn
áhuga. Félagið hafi mögulega ekki
hentað þeirra eignasafni vel enda
hafi sjóðirnir fremur viljað lána
beint til sjóðfélaga á undanförnum
árum. Markaðurinn hafi að öðru
leyti ekki verið tilbúinn fyrir leigu­
félögin.
Afskráning rædd í fyrra
Óhætt er að segja að skráning
Heimavalla á hlutabréfamarkað hafi
valdið vonbrigðum. Hlutabréfin
lækkuðu strax í verði á fyrsta við­
skiptadegi og náðu sér aldrei á strik
eftir það. Verðlækkunin undan­
farna mánuði hefur gert það að
verkum að bókfært virði eigin fjár
leigufélagsins hefur haldist umtals­
vert hærra en markaðsvirði þess.
Nemur munurinn tæplega fimm
milljörðum króna miðað við bók­
fært virði eigin fjár Heimavalla í lok
septembermánaðar, sem var rúmir
18,7 milljarðar króna, og núverandi
markaðsvirði félagsins, sem er um
13,7 milljarðar króna.
Lækkunarhrinan hefur reynt á
þolinmæði hluthafa Heimavalla
sem keyptu margir hverjir sig fyrst
inn í félagið árið 2017 þegar mark­
aðsvirði þess nam meira en 16 millj­
örðum króna.
Eins og greint hefur verið frá í
Markaðinum kom það til tals í hópi
stærstu hluthafa Heimavalla strax
í kjölfar skráningar leigufélagsins
síðasta sumar hvort réttast væri – í
ljósi áðurnefndrar stöðu – að leysa
félagið upp og selja eignir. Var sá
möguleiki meðal annars ræddur á
hluthafafundi Heimavalla snemm­
sumars.
Greinendur bentu einnig á
þennan möguleika en í verðmati
sem ráðgjafarfyrirtækið Capacent
sendi frá sér um mitt sumar var
tekið fram að „virði eigna félagsins
endurspeglast ekki í markaðsverði,
ef marka má meðalfermetraverð á
starfssvæðum félagsins.
Því væri ekki óeðlilegt að eig­
endur félagsins myndu spyrja sig
hvort það sé ekki hagstæðast að
leysa félagið upp og selja eignir.“
Nokkrir hluthafar lýstu á þessum
tíma vilja til þess að skoða þann
kost gaumgæfilega en aðrir vildu
bíða og sjá hvernig reksturinn og
hlutabréfaverðið þróaðist. Bundu
þeir í því sambandi sérstaklega
vonir við að hagstæð endurfjár­
mögnun félagsins yrði til þess fallin
að auka tiltrú fjárfesta á félaginu.
Þá heyrðust einnig þær raddir í
hluthafahópnum að ólíklega tækist
að hámarka virði eignasafnsins með
því að setja allar fasteignir félagsins,
hátt í tvö þúsund talsins, á markað.
Það myndi leiða til of mikillar fram­
boðsaukningar á markaði sem hefði
þegar sýnt ýmis merki kólnunar.
Eignasala Heimavalla gæti tekið fjögur ár
Búist er við því að Heimavöllum verði slitið ef tillaga um afskráningu félagsins úr kauphöll verður samþykkt. Tafsamt gæti orðið að selja
fasteignir félagsins, sér í lagi á Suðurnesjum. Greinandi Capacent segir andstöðu verkalýðsfélaga gagnvart leigufélögum óskiljanlega.
Heimavellir voru í maí í fyrra fyrsta íbúðaleigufélagið til þess að fara á hlutabréfamarkað. Stórir hluthafar vilja nú af-
skrá félagið en þeir telja skráninguna ekki hafa skilað væntum ávinningi fyrir hluthafa og félagið. FRÉTTABLAÐIÐ/STEFÁN
Kristinn
Ingi Jónsson
kristinningi@frettabladid.is
Íslensku fasteignafélögin eru tölu­vert ódýrari en þau á hinum Norðurlöndunum þegar litið er
til verðkennitalna. Horft til rekstrar­
hagnaðar að teknu tilliti til heildar­
virðis, það er hlutafjár og skulda, eru
íslensku félögin rúmlega 20 prósent
ódýrari. Eiginfjárhlutfall íslensku
fasteignafélaganna er um 32 prósent
samanborið við um 50 prósent hjá
norrænu fasteignafélögunum. Þetta
kemur fram í greiningu Capacent.
Að mati Capacent eru fasteigna­
félögin vanmetin á markaði. Mark­
aðsgengi Reita er 72,8 en Capacent
metur það á 96 krónur á hlut, gengi
Eikar er 8,55 á markaði en verðmats­
gengið er 11,3 og markaðsgengi Reg­
ins er 21,5 en verðmatið hljóðar upp
á 25,3.
Af fasteignafélögunum þremur í
Kauphöll á sviði atvinnuhúsnæðis er
Eik með hæsta leiguarðsemi. Meðal­
leiguarðsemi Eikar frá árinu 2014
hefur verið 6,4 prósent, Reita 5,8
prósent og Regins um 5,7 prósent.
Leiguarðsemi félaganna hefur lækkað
á undanförnum árum, einkum vegna
hærri fasteignagjalda, að því er fram
kemur í greiningunni.
Leigutekjur Reita greiða hraðast
upp virði fjárfestingareigna eða á 12,2
árum, það tekur 12,6 ár hjá Eik og 14,6
ár hjá Regin. Út frá þessu má draga
þá ályktun að hæst leiga sé greidd að
meðaltali af eignum Reita miðað við
undirliggjandi verðmæti eignanna.
„Hér verður þó að hafa í huga að 10
prósent tekna Eikar eru af hótel­
rekstri og teljast ekki til leigutekna.
Einhverjum þykir ef til vil skrýtið að
Reitir hafi hagstæðasta leigumarg­
faldarann þegar leiguarðsemi félags­
ins er mun lægri en Eikar. Ástæða
þess virðist liggja í hærri rekstrar­
kostnaði Reita. Hér vegur þungt að
fasteignagjöld Reita af fasteignamati
eru hæst meðal fasteignafélaganna og
hærri en hjá Eik,“ segir í greiningunni.
Samkvæmt útreikningum Capa­
cent er virði yfirfæranlegs skattalegs
taps hjá Reitum 5,3 milljarðar króna,
1,4 milljarðar hjá Eik og 0,5 milljarðar
hjá Regin. – hvj
Fasteignafélögin eru ódýrari en á hinum Norðurlöndunum
Reitir greiða hæstu fasteignagjöldin í Kauphöllinni. FRÉTTABLAÐIÐ/ANTON BRINK
Leigufélög hafa átt
gríðarlega erfitt
uppdráttar á Íslandi og ég
skil ekki þessa miklu and-
stöðu verkalýðsfélaga
gagnvart þeim.
Snorri Jakobsson,
greinandi hjá
Capacent
20%
ódýrari eru íslensku fast-
eignafélögin en þau norrænu
6 . F E B R Ú A R 2 0 1 9 M I Ð V I K U D A G U R4 MARKAÐURINN
0
6
-0
2
-2
0
1
9

0
4
:3
5
F
B
0
4
8
s
_
P
0
3
3
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
2
8
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
1
6
K
.p
1
.p
d
f
F
B
0
4
8
s
_
P
0
2
1
K
.p
1
.p
d
f
A
u
to
m
a
ti
o
n
P
la
te
r
e
m
a
k
e
:
2
2
3
F
-B
8
E
4
2
2
3
F
-B
7
A
8
2
2
3
F
-B
6
6
C
2
2
3
F
-B
5
3
0
2
7
5
X
4
0
0
.0
0
1
4
B

F
B
0
4
8
s
_
5
_
2
_
2
0
1
9
C
M
Y
K