Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 3

Rit Mógilsár 3
Áhr
Landverð og landrenta
Reiknilíkan, verðmyndun og skógrækt
Þorbergur Hjalti Jónsson*
*Skógræktin, Mógilsá, is-162 Reykjavík, thorbergur@skogur.is
Samantekt
Hér er fjallað um landverð og landrentu af órækt uðu
landi á Íslandi. Greindir eru meginþættir í verð mynd-
un og verðþróun síðastliðin fjörutíu ár. Sett er fram
líkan sem áætlar verð óræktaðs lands út frá landstærð
og staðsetningu. Lögð er áhersla á að líkanið sé töl-
fræði lega traust og gefi nægilega áreiðanlegt mat á
landverði til að nýtast við mat á arðsemi skóg ræktar,
greiningu á landnýtingarkostum og fyrir bók fært
verð. Líkanið er byggt á ásettu verði en er skalað að
markaðsverði með samanburði við nokkrar jarða-
sölur. Líkanspár eru bornar við úrskurði mats nefndar
eignarnámsbóta síðastliðna fjóra áratugi.
Landverð á Íslandi virðist samsett úr tveimur megin-
þáttum, staðarvirði og nýtingarvirði. Staðarvirði er
verðmæti þess að eiga aðstöðu eða búa á tilteknum
stað og umfram lágmarksstærð fyrir hentuga lóð
er það óháð landstærð. Nýtingarvirði er verðmæti
tekju straums þeirra gæða sem landið sjálft gefur af
sér. Sé landið allt jafn kostaríkt er nýtingarvirði land-
spildu í beinu hlutfalli við landstærð. Nýtingarvirði
út hagans virðist mjög lágt og verð hvers hektara
fellur skarpt með vaxandi landstærð. Hektaraverð
skýrist af landstærð og vegalengd eftir aðalleiðum
frá Reykja vík.
Að teknu tilliti til fjarlægðar, landstærðar og almennra
verðbreytinga hækkaði landverð frá 1997 til 2019 að
raun gildi um 3,4% á ári eða liðlega tvöfaldaðist á
þessu 22 ára tímabili. Verðið virðist á þessu tíma bili
fylgja í megindráttum langtímabreytingum vergrar
lands framleiðslu. Úrskurðum matsnefndar eignar-
náms bóta og landverðslíkaninu ber vel saman um
stærra land en 15 ha en verð smærri skika er óvíst.
Líkanið virðist því alltraust, a.m.k. yfir þeim mörkum.
Vegin meðallandrenta var metin 3,1% út frá gögnum
um hagagöngu hrossa og verðmati á hrossahögum.
Lykilorð: arður, landnýting, eignarnámsbætur
Abstract
The paper addresses land prices and land rent of un-
improved land in Iceland. Price trends since the year
1980 were analysed and affecting factors elucidat-
ed. Average land rent was determined for grazing of
horses. A predictive model was constructed estimat-
ing price of unimproved land based on location and
land size. Statistical integrity was emphasised and
usefulness for profitability analyses of afforestation,
land use alternatives and accounting. The model is
based on asked price and adjusted to selling pric-
es by comparison of predicted and observed selling
prices for several land properties. Model predictions
were compared to compensation decisions for ap-
propriation of land by the state Compensation Tribu-
nal (Matsnefnd eignarnámsbóta). Land prices were
apparently formed by location value independent
of size and land use value proportional to land size.
In Iceland, the land use value of unimproved pas-
tures was apparently low and the unit area price of
land parcels decreases strongly with land size. Unit
area prices decrease with increasing distance from
Reykjavík. Adjusted for location, land size and price
inflation, real land prices have in the 22 year peri-
od 1997-2019 more than doubled with an average
annual price rise of 3,4% per annum. In real terms,
the rise in land prices has apparently matched the in
Gross Domestic Product. For land appropriations of
more than 15 ha, the model was in agreement with
decisions of the Compensation Tribunal whereas
for smaller parcels significant deviations were ob-
served. The model was deemed reliable for predic-
tions above the 15 ha minimum. Weighted national
average land rent of horse grazing was estimated
3,1%.
Keywords: profitability, land use, land appropria-
tion, compensations