Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 19

Rit Mógilsár 19
Reykjavík haustið 2019 (Viðauki 1). Samanburður
verð spár við raunverulegt söluverð gaf til kynna
að jarðir og landspildur seldust á um 60% af ásettu
verði74. Líkanið spáir meðalgildi fyrir landstærð og
stað á landinu en verðbreytileikinn er mjög mikill.
Landverðspáin getur gagnast m.a. við ákvarðanir um
landnýtingu og bókfært verð lands. Líkanið kemur
á engan hátt í staðinn fyrir reyndan fasteignasala
við verðmat á tiltekinni jörð eða skika til sölu eða
leigu. Í þeim tilvikum koma til álita fjölmörg atriði
sem varða eignina sérstaklega en gengið er út frá að
jafnist út í meðalverði.
Úrskurðir matsnefndar eignarnámsbóta eiga að
fara nærri markaðsverði75. Samanburður þeirra við
landverðs líkanið bendir til að líkanið sé alltraust
fyrir stærri spildur en 15 ha en meiri óvissa er um
spá gildið undir þeirri stærð. Fyrir smáspildur spáði
líkanið hærra verði en matsnefndin. Því virðist annað
hvort kerfisbundin skekkja í líkaninu eða í úrskurð um
matsnefndarinnar fyrir smáspildur (3. og 4. mynd).
Landverðslíkanið er að stærstum hluta byggt á verð-
upplýsingum fyrir landspildur innan 200 km aksturs-
leiðar frá Lækjartorgi. Sé skekkja í líkaninu fyrir
smá spildur er hún sennilega helst fyrir land í meiri
fjar lægð en 200 km frá Reykjavík. Verðspá líkansins
fyrir eignar numdar spildur á þessu svæði virtist
í sam ræmi við fyrir liggjandi gögn. Hektaraverð í
úrskurð unum virtist lágt miðað við landstærð en
sam bæri legt við mun stærri landspildur. Gögnin
eru mjög tak mörkuð og því er saman burðurinn ekki
ótví ræður.
Er líklegt að á frjálsum markaði sé hektaraverð fyrir
lítinn skika jafnhátt og hektaraverð á mun stærra
landi en jafn kostaríku? Því fylgir margvíslegt óhag-
ræði fyrir landeiganda að skipta lítilli skák út úr
stærra landi. Lóð í eigu annarra inni á landinu gerir
alla land nýtingu og ákvarðanir snúnari. Þá getur
því fylgt beinn kostnaður svo sem við girðingar.
Eignarnáms kröfur eru flestar vegna vega, lagna og
rafl ína sem skera lönd í sundur. Landræman sem fer
undir veg eða helgunarsvæði er tiltölulega lítil skák
en þrengir að notkun landsins eftir skiptinguna. Þetta
á ekki síst við um vegi sem gera það bæði erfitt og
hættu legt að komast milli spildnanna sem myndast.
Á frjálsum markaði væri ósennilegt að landeigandi
seldi smáskák eða landræmu á sama hektaraverði
og meðal verð landsins alls. Það þyrfti hærra verð til
að hann teldi sig jafnsettan eftir söluna.
Sá sem sækist eftir smáskika eða landræmu gerir
það undantekningarlítið vegna staðarvirðis fremur
en nýtingar virðis landsins. Á frjálsum markaði gæti
það t.d. verið fyrir byggingarlóð, aðstöðu fyrir starf-
semi eða frístundanotkun. Þeir sem krefjast eignar-
náms gera það oftast til að fá land undir mann virki
svo sem jarðstrengi, möstur, vegi, stíflur og spenni-
stöðvar. Mannvirkin eru dýr og til að skila sem best
hlutverki sínu eru þau sögð þurfa að vera á þeim
stað sem óskað er eftir. Eðli máls samkvæmt eru
þetta eignir sem myndu greiða lóðarleigu. Kaup-
andi eða sá sem krefst eignarnáms er ólíklegur til
að greiða hátt verð fyrir óþarft viðbótarland. Spild-
urnar hafa því hátt staðarvirði. Fyrir smáspildur hafa
úrskurðaðar bætur verið innan við helmingur verð-
spár landverðslíkansins.
Í úrskurðum sínum fyrir land nærri þéttbýli og á eftir-
sóttum frístundasvæðum hefur matsnefndin byggt úr-
skurði sína á verðmætustu landnýtingu sem spildan
gæti haft burtséð frá núverandi notkun eða land-
nýtingar flokkun. Í úrskurðum hefur þar ver ið miðað
við byggingarland eða frístundaland þótt notkunin
hafi verið til landbúnaðar. Krafa um eignar nám fyrir
dýra framkvæmd er skýr eftirspurn eftir verð mætu
landi með hátt staðarvirði. Eðli máls sam kvæmt
er ekki munur á þeirri kröfu og ósk um lóð undir
mannvirki á frjálsum markaði. Í frjálsum samning-
um þar sem kaupandi gæti ekki beitt eignar náms-
valdi væri hann sennilega tilbúinn að bjóða hærra
verð fyrir litla skák en meðal hektara verð allrar land-
eignarinnar76.
Eignarnámsbeiðendur hafa að meðaltali boðið hálf-
virði miðað við úrskurði matsnefndarinnar. Mats-
kostnaður nefndarinnar og matsþola er í flestum
tilvikum jafnhár eða hærri en bætur fyrir hið eignar-
numda land. Í þann kostnað vantar kostnað mats-
beiðanda af undirbúningi og rekstri málsins fyrir
nefndinni. Matsbeiðandi gæti því boðið matsþola
meira en tvöfalt hærra verð en úrskurðaðar bætur
til að komast hjá eignarnámi og báðir aðilar fengið
betri niðurstöðu. Meðalhóf við beitingu eignarnáms-
valds og vilji til frjálsra samninga gæti augljóslega
skilað sama árangri en jafnframt meiri sátt um
framkvæmdir.
74 Sá verðmunur (57% af ásettu verði) er sennilega innbyggður í
við skiptin þannig að seljandi biður um meira en sættir sig við
nokkru lægra verð. Á sama hátt er kaupandi oftast tregur til að
sam þykkja ásett verð nema keppt sé um eignina. Seljendur lækka
ekki ásett verð nema þeir þurfi að selja til að bjarga sér úr ein-
hverri nauð. Í bankahruninu sást þörf fjármálafyrirtækja til að
halda uppi verði.
75 Í matsmáli nr. 6/2019 (og fleiri úrskurðum) segir um ákvörðun
eignarnámsbóta: „Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið
talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri
bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikn ingur á
grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu
en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningar-
tilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar
eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18.
október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013.
Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla
má að fengist fyrir eignina við sölu hennar.“ Matsmál nr. 6/2019,
úrskurður 10. október 2019. https://www.stjornarradid.is/gogn/
urskurdir-og-alit-/stakur-urskurdur/?newsid=2d17d7c4-2892-11ea-
9456-005056bc4d74&cname=Matsnefnd+eignarn%C3%A1msb%
C3%B3ta&cid=e82c1349-4214-11e7-941a-005056bc530c (Sótt 28.11.
2020).
76 Líklegasta skýringin á misræmi milli úrskurða matsnefndarinnar
og landverðslíkansins virðist sú að nefndin telji landverð óháð
stærð og meti verð hins eignarnumda lands á hektaraverði tölu-
vert stærra lands (sjá 2. mynd).