Rit Mógilsár - 2021, Blaðsíða 5

Rit Mógilsár 5
Veruleg hlunnindi voru laxveiðiréttindi eða önnur
gæði sem skila umtalsverðum tekjum. Veiðivötn
eða ár með minni háttar silungsveiði, reki, varp
eða önnur hlunnindi sem skila óljósum eða litlum
tekjum voru ekki talin veruleg hlunnindi.
Vísitala neysluverðs án húsnæðis, grunnur frá 1981,
var sótt á vef Hagstofu Íslands4. Vísitalan var notuð til
að færa allt verð til verðlags í ágúst 2019. Landstærð
(hektarar) var deilt í landverð og þannig reiknað
hektara verð fyrir allar landeignir. Hektaraverð og
land stærð var breytilegt og breytileikinn óx með
hækkandi verði5. Tekinn var náttúrulegur lógri6 af
öllum gildum til að hemja breytileikann og gera
gögnin línuleg7.
Til að kanna verðmun milli ára og áhrif fjarlægðar
frá Reykjavík og landstærðar á landverð var gerð
fervikagreining á lógragildum af hektaraverði eftir
árum8 með fjarlægð frá Reykjavík og lógragildum af
landstærð sem skýringabreytum9. Mismunur vegins
meðalverðs10 milli áranna 1997 og 2019 var notaður
til að meta raunverðshækkun á tímabilinu. Árleg
raunverðshækkun r var reiknuð: r = ln(verð 2019/verð
1997)/22 ár.
Verðlíkan
Gögn um eyðijarðir án nýtilegra bygginga11 og hús-
lausar landspildur voru notuð við gerð landverðs-
líkans. Við greininguna voru gögn fyrir árin 2011,
2014 og 2019 sameinuð, því meðalverð árin 2011 og
2014 vék ekki marktækt (p = 0,05) frá meðalverði
ársins 2019.
Lógragildi af hektaraverði og lógragildi af landstærð
voru felld að línulegu falli (jafna 1) og annars stigs
margliðu (jafna 2):
(2)
(1)
P er ásett verð (kr.) lands af flatarmáli A (ha), a, b
og c (jafna 2) eru fastar, ln() er náttúrulegur lógri af
stærðinni innan sviga og ε er óskýrður breytileiki.
Fastinn a er hektaraverð (kr. á ha) án áhrifa land-
stærðar, b er áhrif landstærðar á hektaraverð og c í
jöfnu 2 er viðbótaráhrif vaxandi landstærðar á land-
verð. Jafna 1 og 2 voru notaðar til að reikna hektara-
verð fyrir allar jarðeignir í gagnagrunninum.
Föstum í jöfnu 1 var endurraðað til að fá jöfnu
hektaraverðs (jafna 3)12:
Fyrir 150 póstnúmer var skráð vegalend milli póst-
húss í viðkomandi póstnúmeri og Lækjartorgs í
( )Ab
A
Pa lnln −= (3)
Reykja vík. Til að áætla vegalengd að ótilgreindum
stað innan póstnúmerssvæðisins var 15 km bætt við
fjar lægð pósthúss frá Reykjavík. Þessi fjarlægð var
skráð fyrir allar jarðeignir í gagnagrunninum.
Í gagnagrunn Þjóðskrár13 voru sótt gögn fyrir árin
1981 til 2019 um fermetraverð einbýlishúsa í 39
póstnúmers svæðum14. Einbýli var valið því fjölbýli er
óalgengt víða á landsbyggðinni. Fyrir árin 2011-2019
var reiknað meðalfermetraverð fyrir öll póstnúmer
og meðal verð fyrir landið allt.
Hlutfallslegt fasteignaverð var reiknað með því að
deila landsmeðaltalinu í meðaltal eigna í hverju
póst númeri (Viðauki 1). Þar sem fermetraverð vant-
aði í gögnum Þjóðskrár var verðhlutfallið metið út
frá næstu svæðum eða metið með samanburði við
svæði með svipaða efnahagslega stöðu.
Reiknað hektaraverð fyrir landeignir samkvæmt
jöfnu 2 var fellt að vegalengd frá Lækjartorgi með
línulegu aðhvarfi og lógra af landstærð (jafna 4):
4 https://www.hagstofa.is/
5 Í tölfræði nefnt „heteroscedastic variance“.
6 Lógri er einnig nefnt lógaritmi og er hugtak í stærðfræði.
Náttúrulegur lógri er táknaður með ln.
7 Um þessa aðferð sjá t.d. Jónsson & Snorrason 2018.
8 Flokkunarbreyta „main effect“ í fervikagreiningu.
9 Skýringabreytur „covariate“ í fervikagreiningu.
10 Á verðlagi í ágúst 2019.
11 Allar byggingar mjög gamlar og með lágu fasteignamati.
12 Reiknað a-gildi var með óskýrðum breytileika a+ε
13 https://www.skra.is/
14 Sjá töflu 2 í viðauka 1.
15 Meðalfermetraverð á svæðinu deilt með landsmeðaltali.
ε+++= kHgKda (4)
Hektaraverð lands (a) er samkvæmt jöfnu 2, K er
fjarlægð eftir aðalleiðum til staðar 15 km frá póst-
stöð í póstnúmeri jarðarinnar, H er hlutfallstala
meðal fermetraverðs fasteigna í póstnúmerssvæði
árin 2011-201915, d, g og k eru fastar sem fundnir eru
með aðfallsgreiningunni og ε er óskýrður breytileiki.
Jöfnum 1 og 2 var snúið úr lógraformi og föstum
endur raðað þannig að jöfnurnar gæfu verð alls
lands ins (jarðar). Útkoman fyrir jöfnu 1 er jafna 5 og
fyrir jöfnu 2 er jafna 6: